【正文】 7月 19日， 國土部發(fā)緊急通知要求堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松 ； 7月 23日， 人民日報：樓市調(diào)控是政治問題 不能功歸一簣 。 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 1月 9日，國土資源部：今年供地指標從嚴從緊 優(yōu)先保障房； 1月 31日，國務(wù)院明確樓市調(diào)控不動搖，促房價合理回歸 ； 2月 7日， 央行表態(tài)支持首套房貸 ； 2月 21日， 土地新政出爐 國土部嚴打小產(chǎn)權(quán)房 ； 2月 28日， 繼佛山、成都、蕪湖等地后 ,上海樓市松綁新政又 “ 見光死 ” ； 3月 7日， 房產(chǎn)稅試點擬適當擴大范圍 ； 3月 12日， 住建部稱限購政策絕不會松動 ； 4月 6日， 房產(chǎn)信息將 40城市聯(lián)網(wǎng) ； 4月 12日， 多地重啟首套房貸 促剛需購房者加速入市 ； 4月 13日， 溫家寶：樓市調(diào)控決不許反復(fù) ； 4月 16日， 人民日報 :樓市回暖難持續(xù) 一線城市房價將續(xù)降 ； 4月 29日， 住建部再次強調(diào)控房價 ； 5月 15日， 國土部：將對房價上漲過快地區(qū)督察指導(dǎo) ； 5月 18日， 央行下調(diào)存款準備金率 百分點 ； 5月 20日， 溫家寶：把穩(wěn)增長放更重要位置 穩(wěn)定樓市調(diào)控政策 ； 5月 25日， 溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議：樓市調(diào)控政策繼續(xù)嚴格實施 ； 6月 5日， 住建部 :堅持樓市調(diào)控政策不動搖 ,嚴格執(zhí)行限購 ； 6月 8日， 央行 3年半首次降息 ； 6月 8日， 五年期以上個人住房公積金貸款利率降至%； 6月 18日， 住建部：繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策 ； 6月 28日， 河南樓市 “ 新政 ” 兩天后即被叫停 ； 進入 2023年樓市政策頻出，國家從 限購、限貸、預(yù)售 及保障房 等方面連續(xù)出臺政策，政策高壓依然形成 ；樓市 調(diào)控更趨差別化 ，地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺， 房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從 緊 。 12年宏觀政策羅列 行業(yè)政策回顧 —— 政策從直接抑制需求和間接改變買方預(yù)期兩方面影響樓市供需關(guān)系 宏觀政策 市場研判： 2023年 2月份市場第二次觸底之后反彈，價格趨于平穩(wěn)，成交量開始回升。 市場研判 房產(chǎn)政策后癿濟南房產(chǎn)市場階段走勢 2023年隨著剛需的釋放，開發(fā)商以價換量，市場有明顯復(fù)蘇跡象。 ? 2023年初 ： 價穩(wěn)量跌 國家出臺一系列調(diào)控措施，市場觀望氛圍濃厚； ? 2023年 5月 ： 價穩(wěn)量升 經(jīng)歷兩個月的政策消化期市場出現(xiàn)小幅反彈。這一期間價格變化不大，但客戶經(jīng)過一段時間的積壓后，成交量上出現(xiàn)小幅度回升； ? 2023年 610月 ： 價跌量升 房產(chǎn)政策持續(xù)從緊，開發(fā)商逐步采取大幅降價促銷手段，以價換量成為市場的主要表現(xiàn)形式。魯能領(lǐng)秀城 10月推出特價房，當月成交 2億。 ? 2023年 11月至 2023年 1月 ： 價跌量跌 在此 期間濟南房地產(chǎn)市場進入 “ 寒冬 ”，降價亦無效果。 ? 2023年 2月至今 ： 價跌量升 各 樓盤促銷政策活躍，成交量回升，預(yù)計后續(xù)通過金融政策等支撐成交局面。 整體市場小結(jié) 【 濟南市場 】 年后濟南市場成交量處于小陽春階段，通過以價換量，成交量回升，但調(diào)控成為常態(tài)，調(diào)控基調(diào)未改變之前，市場形勢仍不明朗 未來市場發(fā)展預(yù)估 ——宏觀政策長期調(diào)控下樓市成交量二次觸底之后，市場已逐漸適 應(yīng)了 調(diào)控的力度，通過以價換量部分項目已出現(xiàn)短期的活躍，市場形勢略有回暖，但因 調(diào)控 基調(diào)未發(fā)生根本改變，后期走勢尚不明朗！ 王舍人板塊 高新板塊 唐冶板塊 祥泰匯東國際 剩余體量： 8萬 m2 主力面積： 3380㎡ 均價： 7100 恒大城 剩余體量： 140萬 m2 主力面積： 93165㎡ 均價： 6700 萬象新天 剩余體量： 540萬 m2 主力面積： 65140㎡ 均價： 6100 明湖白鷺郡 剩余體量： 26萬 m2 主力面積： 78132㎡ 均價： 7100 力高國際 剩余體量： m2 主力面積： 88130㎡ 均價：未定 百合花園 剩余體量： 52萬 m2 主力面積： 120145㎡ 均價： 8800 ★本案 盛福莊板塊 海信慧園 剩余體量： 5萬 m2 主力面積： 80130㎡ 均價： 7300 區(qū)域住宅市場 項目基本情況 區(qū)域 項目 名稱 總體量（萬㎡） 容積 率 綠化 率 均價（元 /㎡） 建筑形態(tài) 裝修情 況 主力戶型 開發(fā)商 盛福莊板塊 綠城百吅花園 45% 8800 高層 毖坯 120145㎡三室 山東東城置業(yè) 力高國際 35% 待定 高層 毖坯 88130㎡ 山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 祥泰匯東國際 30% 7100 高層 毖坯 3380㎡ 祥泰實業(yè) 王舍人板塊 恒大城 170 36% 6700 高層 精裝修 94㎡兩室、108㎡三室 恒大地產(chǎn) 萬象新天 600 40% 6100 多層、小高層、 高層 毖坯 90㎡兩室、120140㎡三室 天鴻集團 高新板塊 明湖白鷺郡 30 35% 7100 高層 毖坯 78132㎡ 濟南明湖天地 海信慧園 30 % 7300 小高層、高層 毖坯 80㎡兩室、130㎡三室 海信置業(yè) 區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，規(guī)模較大，以小高層和高層產(chǎn)品為主，戶型產(chǎn)品較為豐富，毛坯房為主 。 110 130 140 150 160 170 180 100 90 戶型面積分布 (㎡） 項目名稱 百合花園 祥泰匯東國際 明湖白鷺郡 海信慧園 恒大城 80 120 200 萬象新天 120176㎡： % 四室 三室 事室 一室 93100㎡： 5% 10 1 148㎡： 80% 6470㎡：5% 8999㎡： 65% 10 1 140㎡： 30% 100119㎡： % 8895㎡： % 105140㎡： % 7893㎡：% 168171㎡： 15% 戶型產(chǎn)品分析 115131㎡ :% 3744㎡： % 7986㎡： % 力高國際 區(qū)域內(nèi)戶型面積以經(jīng)濟型兩房、三房為主力，小面積產(chǎn)品較為稀缺，大面積四房產(chǎn)品幾乎空白。 8895㎡： % 105140㎡： % 項目 名稱 廣告 地源攔截 大客戶銷售 老帶新 活勱 區(qū)域外拓 看房團 百吅花園 ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★ 力高國際 ★★ ★★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ 海信慧園 ★★ ★★ ★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 明湖白鷺郡 ★★★★ ★★★ ★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 祥泰匯東國際 ★★★★ ★★ ★ ★ ★★ ★★ ★ 恒大城 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★ 萬象新天 ★★★ ★★★★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★ 營銷渠道分析 蓄客方式常規(guī)化，缺乏大客戶及外場拓展等營銷模式。 項目 名稱 銷售策略 百吅花園 主打品牉、學(xué)區(qū)房、園林、建筑品質(zhì)、完善癿配套 祥泰匯東國際 剛需產(chǎn)品優(yōu)先入市，低價開盤，吸引剛需，引爆市場 恒大城 項目采用精裝修標準，平開平走癿價格策略；采用大兵團作戓模式，實現(xiàn)快速銷售，集中轟炸式海量爆發(fā)蓄客，體驗式營銷等短期引爆全民效應(yīng)模式 萬象新天 以市場稀缺多層開盤，后期 大批量優(yōu)質(zhì)小戶型產(chǎn)品優(yōu)先入市，低價策略，吸引剛需，引爆市場，走產(chǎn)品差異化路線促進銷售 海信慧園 主打品牉、區(qū)域成熟度 明湖白鷺郡 大批量高性價比產(chǎn)品優(yōu)先入市，分階段集中推貨，低價策略，吸引剛需， 引爆市場 銷售策略 營銷手段多樣化，熱銷項目先期以總價較低的產(chǎn)品入市，滿足市場剛需，后期戶型尺度放大，賣點支撐持銷。 潛在供應(yīng)分析 所在版塊 項目名稱 總建面 潛在推出面積 建筑類型 預(yù)計推出戶型 盛福莊板塊 綠城百吅花園 60萬 55萬 高層 130㎡三室 力高國際 高層 41143平米 王舍人版塊 恒大城 170萬 110萬 高層 108131平米三居 萬象新天 600萬 585萬 多層、小高層、高 層 90平米兩室 張馬屯項目 高層 8090㎡兩居 90130㎡三居 高新板塊 海信慧園 30萬 5萬 高層 90120平米 明湖白鷺郡 30萬 26萬 高層 7893平米兩室，116125平米三室 祥泰徐家莊地塊 40萬 40萬 小高層、高層 —— 東部已經(jīng)成為拿地的熱門區(qū)域，項目周圍潛在項目多，供應(yīng)量大，產(chǎn)品豐富，區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)預(yù)計達 860萬平米，后期將面臨巨大競爭，形勢不容樂觀。 競品推售情況分析 01懸念期 02造勢期 03蓄客期 04熱銷期 2023年 2023年 推售時間節(jié)點 百合花園 祥泰匯東國際 明湖白鷺郡 海信慧園 恒大城 萬象新天 2023年 4月 21日首次開盤，推出 1樓， 220層， 511套房源，面積區(qū)間為 3380㎡，均價 6900元 /㎡，當日成交 149套房源。截至目前去化約 ，剩余 8萬平米。 12年 6月 30日首次開盤，推出 8樓， 448套房源，面積區(qū)間為 7880、 9094㎡兩室 11 126131㎡三室 ，均價 6900元 /㎡，當日成交 310套房源。 7月 14日 第二次 加推，推出 9樓， 戶型面積為 7893㎡兩室， 116125㎡三室， 合計推出 180套房源，成交均價為 7300元 /平米，開盤當天成交 36套， 去化約 4萬方，剩余 26萬方。 170萬平米，首期 26萬，基本售罄；目前剩余 144萬平米 600萬；一期南區(qū) 37萬，已售 25萬，北區(qū) 95萬，其中理想郡 17萬，今年年底及明年上半年去化，明年推貨量 27萬平米 30萬平米，東區(qū)已經(jīng)售罄；西區(qū)約 20萬，剩余 5萬 60萬平米，高層，首開去化 55套，去化不足 6千平，截至目前去化約 8萬方，余 52萬平米 產(chǎn)品概括： ?地理位置： 高新開拓路與康虹路交匯處 ?占地面積： 12萬平米 建筑面積： 30萬㎡ ?物業(yè)類型： 高層 ?容 積 率： 綠化率：35% ?車位配比 ： 1:1 ?項目戶型： 80130㎡ ?物業(yè)管理： 明達物業(yè) ?交通情況： 緊鄰國際會展中心，交通便利 競品分析 明湖白鷺郡，打造東城核心剛需性學(xué)區(qū)住宅樓盤，屬于直接競爭項目。 ?優(yōu)勢 ： 戶型產(chǎn)品豐富，符合市場主流，教育資源的引入對項目成交起到重大利好； ?劣勢：戶型產(chǎn)品較差 銷售情況： 12年 6月 30日首次開盤，推出 8樓， 448套房源，面積區(qū)間為 7880、 9094㎡兩室 11 126131㎡三室 ，均價6900元 /㎡，當日成交 310套房源。 7月 14日 第二次 加推，推出 9樓， 戶型面積為 7893㎡兩室， 116125㎡三室， 合計推出 180套房源，成交均價為 7100元 /平米，開盤當天成交 36套， 去化約 4萬方，剩余 26萬方。 項目配套： ?商業(yè)配套： 國際會展中心超大購物超市、農(nóng)貿(mào)市場； ?交通配套： 10, 47, 99, 116, 122, 123, 311, 318, 319, 321, 322, brt6 ； ?教育配套： 幼兒園、齊魯軟件學(xué)院、高新區(qū)第一實驗學(xué)校、山師附小 ?銀行配套： 建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。 產(chǎn)品概括： ?地理位置： 歷下區(qū)奧體西路與花園路交匯處 ?占地面積： 建 筑面積： ㎡ ?物業(yè)類型： 高層 ?容 積 率： 綠 化率： 35% ?車位配比 ： 1: ?項目戶型： 41143㎡ ?開發(fā)商 ： 山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?交通情況： 花園路延長線，交通便利 競品分析 力高國際，產(chǎn)品與地段與本案類似，屬于直接 競爭項目 。 銷 售情況： 項目目前處于蓄客階段，尚未開始銷售， 累計辦卡約 245張。認籌方式為交兩萬抵三萬，同時可享受截至開盤前每天漲 200元優(yōu)惠 。 預(yù)計 9月初入 市 。 項目配套： ?商業(yè)配套： 國際會展中心、銀座華信店、洪樓店、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、