【正文】 更換水表a） 關上水表前第一個閥門，排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠 圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去； b）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致； c）維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常； d）維修人員會同物業(yè)管理部做好用戶新啟用水表底數記錄。 更換電表a） 斷開電源拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型 號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確； b）安裝結束后合閘試電，保證用戶用電設備使用正常，電表轉動正常； c）維修人員會同物業(yè)管理部做好用戶新啟用電表底數記錄。 維修開關 a）分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因； b）如果是短路故障，道先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢 查線路，查出故障點后給予排除；c）經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時，必須采用同一技術規(guī)格的合 格配件進行調換安裝。 d）如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路 負荷減少。 燈管、白熾燈的維修a） 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經燒斷，可更換同一型號的卡口或螺旋 頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常； b） 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈 管并更換同規(guī)格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和 鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復正常照明。c） 其他情況造成的燈不亮情況，、 理。 線路檢測 a）線路停電檢修應及時通知用戶； b）； c）； d）進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； e）線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理； f）當確認故障排除后方可送電。 門鈴維修 a）無電情況時可更換新電池；b） 電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理；c） 因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及 時處理。 插座無電 a）由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶； b）插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況； c））進行處理； 水龍頭漏水 a）關閉戶內水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；b） 根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏 水的，必須更換新的水龍頭。 c）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。 馬桶不通 檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。 洗臉（菜）盆堵塞、漏水a） 檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機對下水管 道進行疏通，排除故障后試驗排水情況，使用其排水暢通；b） 檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢 查，保證無漏水現象。 浴缸堵塞、漏水a） ）進行處理；b） 浴缸缸體漏水應建議用戶更換，如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理 待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現象。 部分樓層停水 a）查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上； b）市政或其他維修造成的停水應通知用戶，并作解釋。 疏通地漏 。 修門窗 a）檢查門窗附件有無損壞、不全，進行更新或補裝； b）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油； c）更換破損玻璃時注意防止玻璃片跌下傷人。 換鎖 拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶 更換新鎖。 非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進行。 時間要求 a）接到《維修單》后立即安排人員進行處理，無特殊情況時不起過25分鐘，一 般性維修不超過7小時，較困難復雜的維修要求72小時內完成（工藝技術要 求特殊的除外）；同時應向用戶解釋原因。 b）功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較表 面應無色差，高低不平現象； c）維修時應盡量滿足用戶的合理要求。 維修工作的檢查a） 工程部主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務的及時性和用戶的反映， 對服務過程中發(fā)現的不合格和發(fā)現的隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。b） 物業(yè)管理部根據《維修單》對用戶進行回訪，收集用戶對維修人員服務態(tài)度 及維修工作的反饋信息，管理公司經理對維修工作進行相應檢查。 相關記錄 《回訪工作規(guī)程》 《房屋（設施）年度養(yǎng)護檢修計劃》 《房屋（設施）日常養(yǎng)護記錄表》 《維修單》服務管理規(guī)范（一） 入戶維修工作程序 目的盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)范維修服務工作，確保為業(yè)戶提供滿意的服務。 適用范圍 適用于對XXXX轄區(qū)內業(yè)戶提出的維修服務要求的處理。 職責，并傳達至工程部?！队袃斁S修服務項目表》以外的報修內容進行評審。 維修人員接到維修指令后5分鐘內準備好工具箱，其內容包括兩種規(guī)格的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，生料帶2卷、玻璃膠一桶及針對維修項目備用工具（如皮揣子、疏通機）配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個。 身著干凈工裝、戴干凈工作手套、鞋套，配帶工作牌、持維修單按門鈴（敲門）。 待用戶開門后首先問“您好”，“我是德融物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問是否有項目（水龍頭或某閥門）需要維修，在用戶首肯后才可進屋維修。 在維修時，應盡量保持戶內環(huán)境干靜，不擴散波及太大范圍，要舉止得體，嚴禁高聲喧嘩、散漫放蕩。如需挪動房間內設施，須經業(yè)主同意后，方可進行，挪動過程中注意輕拿輕放，不得造成損壞。 維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境擦 抹干凈。 最后請用戶試用，驗收合格后請用戶在“維修單”上簽名，交付“第一聯”與用 戶。 對有償維修服務，維修應按照《有償維修服務項目表及收費標準》收費并在《維修單》上注明應收的各項費用金額。 維修人員將簽好的“維修單”交給工程部主管，由其轉“第二聯”給客服部，“第 三聯”給財務部。 維修戶內電器 維修人員接到維修指令后10分鐘內準備好工具袋，帶上必備的工具及針對維 修項目備用零配件若干、干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個。 身著工裝，帶干凈的工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 待用戶開門后首先問“您好”，“我是德融物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（或某項目） 需要維修，用戶首肯后才進屋維修。 將毛巾鋪在待修電器旁邊（屋頂、墻上作業(yè)除外），工具材料都放在毛巾上。 維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境 抹干凈 最后請用戶試用，驗收后請用戶在“維修單”上簽名，交付“第一聯”與用 戶。 對有償維修服務，維修應按照《有償維修服務項目表及收費標準》收費并在《維修單》上注明應收的各項費用金額。 用戶報修工作流程用戶報修（電話）管理公司相關部門人員物業(yè)客服部填寫《維修單》 （一式三聯）工 程 部 相 關 負 責 人工程維修人員實施 用戶驗收簽字交付“第一聯”用戶 交付“第二聯”與物業(yè)客服部交付第三聯 與財務部 設備（施）檢（維）修工作流程 當設備（施）檢（維）修時，停電、水、冷氣等情況下，遵照以下流程執(zhí)行上級公司 審 派發(fā)書面知單受影響的部門（用戶）物業(yè)客服部 上 批 報 意 見物業(yè)公司 經理 工程部經理 報告批準 現 檢查方案報告 場 組 指 織 揮 對 施施工現場 督 策 工工程人員 導 相關記錄《物業(yè)管理公司報修記表》《維修單》（二） 服務規(guī)范 服務用語：文明禮讓， 態(tài)度和藹， 語氣親切，表達清楚。 您好‘ 請進； 請坐；請講；對不起；請稍等，讓您久等了；請慢走；有事多聯系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣；有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打覺了。 服務禮儀：；佩戴服務標志，態(tài)度熱情誠懇，行為文明大方。、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務無關的裝飾品。 接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復。，態(tài)度不好時，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語言。（三）職業(yè)紀律：，勤政廉潔，辦事公道，高效服務。，依法行政，依法管理，不得擅自主張，各行其是。，提高辦事效率，不得有冷，硬，拖，卡，和其它刁難行為。，秉公辦事，不得以職務之謀取私利，不得以任何形式吃，拿，卡，要。，為住戶排憂解難，不亂收費，不收饋贈,不向住戶提無理要求。，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。突發(fā)事件處理程序當采暖系統發(fā)生跑水事故時，工程維修人員接到通知后，應立即趕往事故現場，同時告知負責人。判明泄漏點后，關閉最近的支路閥門。在修復泄漏點后，通知保潔部將事故現場打掃干凈。當采暖系統發(fā)生斷電事故時，值班人員應迅速判明停電原因。如果是供電部門的責任應問清原因及恢復供電時間，如短時間內無法供電，應及時通知樓內業(yè)戶說明情況，如屬本系統原因，首先判明斷電原因， 同時啟用備用設備。通知維修人員及時進行修復。如果是配電室主控制開關原因，應及時檢修。如短時間內無法修復，應將電源接到備用的控制開關上，以保證采暖系統的正常運行。當采暖系統發(fā)生斷水事故時，值班人員應及時與熱力站聯系，詢問斷水原因及時間，如短時間內熱力站無法恢復，應及時通知樓內業(yè)戶，說明情況。當采暖系統換熱器發(fā)生漏水事故時，值班人員應立即采取措施。關閉漏水的換熱器閥門，啟用備用的換熱器，同時通知負責人會同維修人員判明漏水原因，及時進行修理。當采暖系統循環(huán)泵發(fā)生故障時，值班人員應首先關閉有故障的循環(huán)泵，及時啟動備用的循環(huán)泵，以保證采暖系統的正常運行。通知維修人員檢修循環(huán)泵，同時告知負責人事情經過，以便查清事故原因，分清責任。當采暖系統發(fā)生事故時，有關負責人應及時通知工程部領導，事故處理完畢后，應填寫《緊急情況處理記錄表》。并向部門經理匯報事故的原因、經過、責任及處理結果。當制冷機運行中發(fā)生跑水時，值班人員應首先停止循環(huán)泵的運行，在判明泄漏點后，關閉最近的控制閥門，在確定無泄漏點后，開啟備用冷機，同時通知維修人員進行修復。當制冷機運行中突然斷電時，值班人員應首先檢查控制柜是否有電，如不是停電原因造成停機，立即查看冷機顯示屏內顯示的故障代碼，查明故障內容，如屬電壓低，應及時與供電部門聯系，問清原因后，如果短時間內電壓不能恢復正常，立即通知負責人，負責人應及時通知樓內業(yè)戶停機原因。如故障顯示為冷機內部系統出現問題，應立即通知維保廠家來人檢修，同時告知負責人事情經過，經負責人批準后，開啟備用冷機。當制冷機運行中循環(huán)泵發(fā)生故障時, 值班人員應首先關閉有故障的循環(huán)泵，及時啟動備用的循環(huán)泵，以保證制冷機的正常運行。 通知維修人員檢修循環(huán)泵，同時告知負責人事情經過，以便查清事故原因，分清責任。當制冷機運行中制冷效果下降時，值班人員應檢查機組內的吸、排汽壓力是否正常，如果壓力過高，應停止運行，通知維保廠家來人維修。同時告知負責人事情經過，經負責人批準后，開啟備用冷機。當制冷機發(fā)生故障時, 有關負責人應及時通知工程部領導，有關負責人會同維保人員對事故原因進行分析，未經主管領導批準或主管領導不在現場，任何人不得擅自啟動已有故障的冷機，或修改冷機的技術參數。當事故處理完畢后，有關負