【正文】 更換水表a） 關(guān)上水表前第一個(gè)閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠 圈，如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去； b）安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致； c）維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常； d）維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。 更換電表a） 斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型 號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確； b）安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常； c）維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。 維修開關(guān) a）分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因； b）如果是短路故障，道先將空氣開關(guān)置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢 查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除；c）經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合 格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。 d）如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路 負(fù)荷減少。 燈管、白熾燈的維修a） 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋 頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常； b） 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈 管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和 鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。c） 其他情況造成的燈不亮情況，、 理。 線路檢測(cè) a）線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶； b）； c）； d）進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； e）線路短路時(shí)可用萬用表對(duì)線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理； f）當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。 門鈴維修 a）無電情況時(shí)可更換新電池；b） 電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理；c） 因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點(diǎn)并及 時(shí)處理。 插座無電 a）由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶； b）插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況； c））進(jìn)行處理； 水龍頭漏水 a）關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)；b） 根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏 水的，必須更換新的水龍頭。 c）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。 馬桶不通 檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。 洗臉（菜）盆堵塞、漏水a(chǎn)） 檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管 道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使用其排水暢通；b） 檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢 查，保證無漏水現(xiàn)象。 浴缸堵塞、漏水a(chǎn)） ）進(jìn)行處理；b） 浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理 待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。 部分樓層停水 a）查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上； b）市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。 疏通地漏 。 修門窗 a）檢查門窗附件有無損壞、不全，進(jìn)行更新或補(bǔ)裝； b）清除門角和窗軌道的雜物，對(duì)門合頁和窗軌道注油； c）更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃片跌下傷人。 換鎖 拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時(shí)修理，無法修理好的可通知用戶 更換新鎖。 非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。 時(shí)間要求 a）接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，無特殊情況時(shí)不起過25分鐘，一 般性維修不超過7小時(shí)，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工藝技術(shù)要 求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向用戶解釋原因。 b）功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表 面應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象； c）維修時(shí)應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。 維修工作的檢查a） 工程部主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶的反映， 對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。b） 物業(yè)管理部根據(jù)《維修單》對(duì)用戶進(jìn)行回訪，收集用戶對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度 及維修工作的反饋信息，管理公司經(jīng)理對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。 相關(guān)記錄 《回訪工作規(guī)程》 《房屋（設(shè)施）年度養(yǎng)護(hù)檢修計(jì)劃》 《房屋（設(shè)施）日常養(yǎng)護(hù)記錄表》 《維修單》服務(wù)管理規(guī)范（一） 入戶維修工作程序 目的盡快處理業(yè)戶的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為業(yè)戶提供滿意的服務(wù)。 適用范圍 適用于對(duì)XXXX轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶提出的維修服務(wù)要求的處理。 職責(zé)，并傳達(dá)至工程部?！队袃斁S修服務(wù)項(xiàng)目表》以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。 維修人員接到維修指令后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具箱，其內(nèi)容包括兩種規(guī)格的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，生料帶2卷、玻璃膠一桶及針對(duì)維修項(xiàng)目備用工具（如皮揣子、疏通機(jī)）配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)。 身著干凈工裝、戴干凈工作手套、鞋套，配帶工作牌、持維修單按門鈴（敲門）。 待用戶開門后首先問“您好”，“我是德融物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問是否有項(xiàng)目（水龍頭或某閥門）需要維修，在用戶首肯后才可進(jìn)屋維修。 在維修時(shí)，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境干靜，不擴(kuò)散波及太大范圍，要舉止得體，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫放蕩。如需挪動(dòng)房間內(nèi)設(shè)施，須經(jīng)業(yè)主同意后，方可進(jìn)行，挪動(dòng)過程中注意輕拿輕放，不得造成損壞。 維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境擦 抹干凈。 最后請(qǐng)用戶試用，驗(yàn)收合格后請(qǐng)用戶在“維修單”上簽名，交付“第一聯(lián)”與用 戶。 對(duì)有償維修服務(wù)，維修應(yīng)按照《有償維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。 維修人員將簽好的“維修單”交給工程部主管，由其轉(zhuǎn)“第二聯(lián)”給客服部，“第 三聯(lián)”給財(cái)務(wù)部。 維修戶內(nèi)電器 維修人員接到維修指令后10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備的工具及針對(duì)維 修項(xiàng)目備用零配件若干、干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)。 身著工裝，帶干凈的工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 待用戶開門后首先問“您好”，“我是德融物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（或某項(xiàng)目） 需要維修，用戶首肯后才進(jìn)屋維修。 將毛巾鋪在待修電器旁邊（屋頂、墻上作業(yè)除外），工具材料都放在毛巾上。 維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境 抹干凈 最后請(qǐng)用戶試用，驗(yàn)收后請(qǐng)用戶在“維修單”上簽名，交付“第一聯(lián)”與用 戶。 對(duì)有償維修服務(wù)，維修應(yīng)按照《有償維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。 用戶報(bào)修工作流程用戶報(bào)修（電話）管理公司相關(guān)部門人員物業(yè)客服部填寫《維修單》 （一式三聯(lián)）工 程 部 相 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人工程維修人員實(shí)施 用戶驗(yàn)收簽字交付“第一聯(lián)”用戶 交付“第二聯(lián)”與物業(yè)客服部交付第三聯(lián) 與財(cái)務(wù)部 設(shè)備（施）檢（維）修工作流程 當(dāng)設(shè)備（施）檢（維）修時(shí)，停電、水、冷氣等情況下，遵照以下流程執(zhí)行上級(jí)公司 審 派發(fā)書面知單受影響的部門（用戶）物業(yè)客服部 上 批 報(bào) 意 見物業(yè)公司 經(jīng)理 工程部經(jīng)理 報(bào)告批準(zhǔn) 現(xiàn) 檢查方案報(bào)告 場(chǎng) 組 指 織 揮 對(duì) 施施工現(xiàn)場(chǎng) 督 策 工工程人員 導(dǎo) 相關(guān)記錄《物業(yè)管理公司報(bào)修記表》《維修單》（二） 服務(wù)規(guī)范 服務(wù)用語：文明禮讓， 態(tài)度和藹， 語氣親切，表達(dá)清楚。 您好‘ 請(qǐng)進(jìn)； 請(qǐng)坐；請(qǐng)講；對(duì)不起；請(qǐng)稍等，讓您久等了；請(qǐng)慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請(qǐng)留步；再見；請(qǐng)您消消氣；有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打覺了。 服務(wù)禮儀：；佩戴服務(wù)標(biāo)志，態(tài)度熱情誠懇，行為文明大方。、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品。 接待辦事人員，熱情迎送，主動(dòng)打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。，態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語言。（三）職業(yè)紀(jì)律：，勤政廉潔，辦事公道，高效服務(wù)。，依法行政，依法管理，不得擅自主張，各行其是。，提高辦事效率，不得有冷，硬，拖，卡，和其它刁難行為。，秉公辦事，不得以職務(wù)之謀取私利，不得以任何形式吃，拿，卡，要。，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)，不收饋贈(zèng),不向住戶提無理要求。，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。突發(fā)事件處理程序當(dāng)采暖系統(tǒng)發(fā)生跑水事故時(shí)，工程維修人員接到通知后，應(yīng)立即趕往事故現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)告知負(fù)責(zé)人。判明泄漏點(diǎn)后，關(guān)閉最近的支路閥門。在修復(fù)泄漏點(diǎn)后，通知保潔部將事故現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈。當(dāng)采暖系統(tǒng)發(fā)生斷電事故時(shí)，值班人員應(yīng)迅速判明停電原因。如果是供電部門的責(zé)任應(yīng)問清原因及恢復(fù)供電時(shí)間，如短時(shí)間內(nèi)無法供電，應(yīng)及時(shí)通知樓內(nèi)業(yè)戶說明情況，如屬本系統(tǒng)原因，首先判明斷電原因， 同時(shí)啟用備用設(shè)備。通知維修人員及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。如果是配電室主控制開關(guān)原因，應(yīng)及時(shí)檢修。如短時(shí)間內(nèi)無法修復(fù)，應(yīng)將電源接到備用的控制開關(guān)上，以保證采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行。當(dāng)采暖系統(tǒng)發(fā)生斷水事故時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)與熱力站聯(lián)系，詢問斷水原因及時(shí)間，如短時(shí)間內(nèi)熱力站無法恢復(fù)，應(yīng)及時(shí)通知樓內(nèi)業(yè)戶，說明情況。當(dāng)采暖系統(tǒng)換熱器發(fā)生漏水事故時(shí)，值班人員應(yīng)立即采取措施。關(guān)閉漏水的換熱器閥門，啟用備用的換熱器，同時(shí)通知負(fù)責(zé)人會(huì)同維修人員判明漏水原因，及時(shí)進(jìn)行修理。當(dāng)采暖系統(tǒng)循環(huán)泵發(fā)生故障時(shí)，值班人員應(yīng)首先關(guān)閉有故障的循環(huán)泵，及時(shí)啟動(dòng)備用的循環(huán)泵，以保證采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行。通知維修人員檢修循環(huán)泵，同時(shí)告知負(fù)責(zé)人事情經(jīng)過，以便查清事故原因，分清責(zé)任。當(dāng)采暖系統(tǒng)發(fā)生事故時(shí)，有關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)通知工程部領(lǐng)導(dǎo)，事故處理完畢后，應(yīng)填寫《緊急情況處理記錄表》。并向部門經(jīng)理匯報(bào)事故的原因、經(jīng)過、責(zé)任及處理結(jié)果。當(dāng)制冷機(jī)運(yùn)行中發(fā)生跑水時(shí)，值班人員應(yīng)首先停止循環(huán)泵的運(yùn)行，在判明泄漏點(diǎn)后，關(guān)閉最近的控制閥門，在確定無泄漏點(diǎn)后，開啟備用冷機(jī)，同時(shí)通知維修人員進(jìn)行修復(fù)。當(dāng)制冷機(jī)運(yùn)行中突然斷電時(shí)，值班人員應(yīng)首先檢查控制柜是否有電，如不是停電原因造成停機(jī)，立即查看冷機(jī)顯示屏內(nèi)顯示的故障代碼，查明故障內(nèi)容，如屬電壓低，應(yīng)及時(shí)與供電部門聯(lián)系，問清原因后，如果短時(shí)間內(nèi)電壓不能恢復(fù)正常，立即通知負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)通知樓內(nèi)業(yè)戶停機(jī)原因。如故障顯示為冷機(jī)內(nèi)部系統(tǒng)出現(xiàn)問題，應(yīng)立即通知維保廠家來人檢修，同時(shí)告知負(fù)責(zé)人事情經(jīng)過，經(jīng)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，開啟備用冷機(jī)。當(dāng)制冷機(jī)運(yùn)行中循環(huán)泵發(fā)生故障時(shí), 值班人員應(yīng)首先關(guān)閉有故障的循環(huán)泵，及時(shí)啟動(dòng)備用的循環(huán)泵，以保證制冷機(jī)的正常運(yùn)行。 通知維修人員檢修循環(huán)泵，同時(shí)告知負(fù)責(zé)人事情經(jīng)過，以便查清事故原因，分清責(zé)任。當(dāng)制冷機(jī)運(yùn)行中制冷效果下降時(shí)，值班人員應(yīng)檢查機(jī)組內(nèi)的吸、排汽壓力是否正常，如果壓力過高，應(yīng)停止運(yùn)行，通知維保廠家來人維修。同時(shí)告知負(fù)責(zé)人事情經(jīng)過，經(jīng)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，開啟備用冷機(jī)。當(dāng)制冷機(jī)發(fā)生故障時(shí), 有關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)通知工程部領(lǐng)導(dǎo)，有關(guān)負(fù)責(zé)人會(huì)同維保人員對(duì)事故原因進(jìn)行分析，未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或主管領(lǐng)導(dǎo)不在現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自啟動(dòng)已有故障的冷機(jī)，或修改冷機(jī)的技術(shù)參數(shù)。當(dāng)事故處理完畢后，有關(guān)負(fù)