【正文】 天津最早的開發(fā)高檔樓盤的開發(fā)商，但實力不足 和順馳聯(lián)系緊密，專做高檔樓盤開發(fā) 萬通的開發(fā)經(jīng)驗和實力，不難做到順馳的水平。但萬通缺少在天津開發(fā)經(jīng)歷 評分 1 1 1 3）競爭項目分析小結(jié)通過與競爭項目進行對比，從消費者關(guān)注的地點位置、周邊配套、交通等方面逐一分析比較，泰達城主要在區(qū)域方面遜于富頓中心、時代奧城等項目。但區(qū)域的未來發(fā)展，將彌補這一不足。競爭項目銷售分析競爭項目銷售狀況 區(qū)域 項目名稱 當期建筑面積（萬㎡） 當期開盤時間 當期銷售均價￥/㎡ 當期銷售率 銷售速度（㎡/月） 核心區(qū) 富頓廣場 15May05 6900 30% 4,500 米蘭翠景 01Oct04 5300 90% 5,000 海河大道 18May05 6900 16% 6,400 天江格調(diào) 01Jul04 5600 95% 3,167 城南新世家 11Jun05 6100 4% 5,000 次核心區(qū) 城市之光 05Dec04 5800 80% 16,800 海逸長洲 22Aug04 6800 90% 11,700 天嬌源 01Feb05 7000 30% 2,340 時代奧城 18Apr04 6300 80% 6,933銷售速度核心區(qū)項目銷售速度在3000—6500㎡/月，次核心區(qū)項目銷售速度2000—17000㎡/月。平均銷售速度在5000—7000㎡/月。銷售價格利用市場比較法計算泰達城基礎(chǔ)價格。（計算列表下詳見附件五）天津市內(nèi)六區(qū)價格增幅 　 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 平均增速 價格 2631 2703 2915 3221 4231 %數(shù)據(jù)來源：天津市房管局價格增長系數(shù) 影響因素 住宅 權(quán)重 變動情況 宏觀影響因素 宏觀經(jīng)濟 12% 收支水平 6% 政策制度 8% 城市規(guī)劃 15% 微觀影響因素 供求關(guān)系 5% 區(qū)域競爭 6% 客戶偏好 5% 小 計 　1 　 未來價格增幅 % 　 　根據(jù)對泰達城周邊項目綜合評價以及對天津市宏觀形勢和歷年房價平均增幅的研判，估算泰達城銷售均價在7150元/㎡。 供給市場總結(jié)大盤、高層為主天津市37%在售項目規(guī)模在30萬㎡以上，有50%項目產(chǎn)品是高層。未來市場供應(yīng)也以大盤和高層為主。高檔項目供應(yīng)增加市場高檔需求強勁，6000元以上項目占在售項目的37%。區(qū)域提升泰達城項目所在北部中心區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮?，將極大提升泰達城的價值。三．商用物業(yè)市場分析（一）寫字樓市場分析寫字樓市場綜述（數(shù)據(jù)來源：21世紀、中原地產(chǎn)研究機構(gòu)研究報告）目前，天津市共有辦公物業(yè)約100余座，商住物業(yè)30余座；并創(chuàng)造出如國際大廈、世貿(mào)廣場、遠洋大廈、津匯廣場等市內(nèi)較有影響力的物業(yè)品牌。現(xiàn)在，市場格局較1995年之前發(fā)生了較大變化。1997年之前，由于寫字樓物業(yè)投資的高額回報及中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，大量外資及內(nèi)地資本流入天津。大量投資機構(gòu)入市購樓轉(zhuǎn)租，租金持續(xù)上漲，入住率大多超過70%以上，超過物業(yè)的盈虧點，市場相當繁榮。1997年亞洲金融風暴”為分水嶺，2000年初，寫字樓及商住物業(yè)才開始轉(zhuǎn)暖。 2000年，在中國入世的利好因素及國家對外資企業(yè)的扶持條件下，高檔辦公物業(yè)逐步調(diào)整狀態(tài)，普遍回暖。2001年天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進入天津設(shè)立機構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司大舉進入天津搶占市場。南京路沿線出租率穩(wěn)定在85%以上，其他區(qū)域出租率也穩(wěn)定在80%以上，市場一片繁榮。2002年政府的房地產(chǎn)業(yè)政策開始向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜：1）加大力度啟動停緩建項目的同時，加快公建設(shè)施開發(fā)。天津房地產(chǎn)投資中公建投資達到40億元，同比增長33%，占全市房地產(chǎn)投資的23%，成為公建投資比重最高的時期。2）限制新注冊的公司在住宅地點辦公，從而督促這些公司擴大對寫字樓的辦公需求。2003年表現(xiàn)出了寫字樓市場良好的上升走勢。雖然SARS幾乎給各行業(yè)都帶來了影響，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響不是很直接，經(jīng)濟的長足發(fā)展，寫字樓市場成交活躍，雖成交價格有所降低但交易量卻大幅度增加。天津?qū)懽謽鞘袌龌痉治?0002003年天津?qū)懽謽鞘袌龉┬璺治鲇缮蠄D可以看出：天津市寫字樓連續(xù)數(shù)年持續(xù)慣性增長的勢頭，2000年供應(yīng)量狀況出現(xiàn)回升的勢頭，2001年供應(yīng)量有所降低但中心城區(qū)寫字樓較上年度有增長。2003年和04年天津市寫字樓供應(yīng)較上年有較大增加，增幅分別為41%和47%，漲副比例平穩(wěn)。2000年2003年寫字樓銷售量2001年和03年寫字樓銷售量有較大的漲幅，與上年同期相比，分別漲幅62%和128%，2003年是寫字樓市場飛速發(fā)展的一年。截至2003年底天津市寫字樓的租售與空置情況以上可以看出，截至2003年，租售率達到近70%，以往存量基本消化。2004年寫字樓租金與空置率分析由上圖可看出：2004年空置率迅速降低，%%，而租金水平平穩(wěn)增張，寫字樓市場呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。分析2000年到2004年的寫字樓市場，寫字樓供應(yīng)量、銷售量、銷售價格呈持續(xù)上漲趨勢，租金平穩(wěn)增長，%，寫字樓市場的處于平穩(wěn)增長時期。2004年天津市寫字樓市場供求分析具有高質(zhì)量的現(xiàn)代化整體裝修且布局靈活單層面積不應(yīng)小于1000 平方米 米擁有寬敞、裝飾精美的一樓大廳配備高效的中央空調(diào)系統(tǒng)良好的電梯服務(wù)系統(tǒng)（客貨梯需分區(qū)）充裕的停車面積和先進的配套管理系統(tǒng)有專業(yè)的物業(yè)管理部門對大廈進行管理現(xiàn)實存量及分布位置當前各區(qū)存量和分布在本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有不到20 座的體量，而且其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)。 萬平方米， 萬平方米，兩區(qū)共囊括了13 座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的五分之四。這樣的一組數(shù)據(jù)強有力地說明了商務(wù)商業(yè)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力。客戶組成從前表客戶構(gòu)成的一欄中不難發(fā)現(xiàn)寫字樓市場的發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的興起的確是息息相關(guān)的。在全部甲級寫字樓的客戶構(gòu)成中幾乎無一例外地被貿(mào)易、貨運占到了主流，其他行業(yè)則是各有側(cè)重，但主要還是集中在金融、IT、裝飾、事務(wù)所這樣的領(lǐng)域。在本文后面的附件中我們會以國際大廈、津匯廣場、金皇大廈和今晚大廈這四座甲級寫字樓為樣本進行例舉。增量和分布未來新增的寫字樓供應(yīng)主要還是集中在和平、河西兩個中心區(qū)域，而且其中絕大部分都分布在南京路周邊。從寫字樓的預(yù)定級別來看，已經(jīng)敲定的樓盤中大部分都把自己定位在甲級寫字樓這樣的一個檔次上，這一方面說明了甲級寫字樓非常有市場，另一方面我們也應(yīng)該看到在未來兩三年中會出現(xiàn)甲級寫字樓集中放量的現(xiàn)象。租金和售價分析2004 年第二季度天津甲級寫字樓租金及售價售價及租金分析從上述列表的橫向比較中不難發(fā)現(xiàn)甲級寫字樓大部分都是只租不售而乙級寫字樓絕大多數(shù)都是兼租兼售。在河西區(qū)可供出售的甲級寫字樓的平均價格達到了8000 元/平米以上。 元， 元，比和平區(qū)低了將近20％?？偟膩碚f租金在2－ 之間的甲級寫字樓還是最受業(yè)主歡迎的，%，其余在高位租金水平上運行的甲級寫字樓主要有津匯廣場、萬順國貿(mào)和國際大廈，他們成了甲級寫字樓市場上的典范、成為高品質(zhì)寫字樓的代表。％這樣一個水平，分區(qū)的租售情況則參差不齊，％， 個百分點，其他三區(qū)的租售情況普遍向好其平均租售率達到了93％的高位水平，可見在這些甲級寫字樓匱乏的區(qū)域還是存在著一定的市場機會。全市共有7 個甲級樓盤的租售率達到了90％以上， 萬平米這樣一個體量。在此下面的兩個區(qū)間中各有四個樓盤的市場供給量， 萬平米的有效供給。另外，峰匯廣場目前只有67%的出售率完全是由于開盤時間太短所致，并不能成為我們判斷這個市場的干擾因素。甲級寫字樓由于位置優(yōu)越，物業(yè)服務(wù)水平高，配套完善受到市場歡迎，雖租金或售價較高，但入住率和銷售率均依然走高，客戶質(zhì)量水平高，多集中于國內(nèi)和國際知名企業(yè)。甲級寫字樓被市場廣泛認可。但現(xiàn)多集中于河西和平兩區(qū)，未來隨著各區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，市政建設(shè)的加速，甲級寫字樓同樣給其他各區(qū)創(chuàng)造了機會。具有高質(zhì)量的普通整體裝修且布局靈活單層面積在800 平方米左右一樓大廳空間適中即可配有中央空調(diào)系統(tǒng)或分戶式空調(diào)合乎規(guī)格的電梯服務(wù)系統(tǒng)有配套的停車場設(shè)施但不是必需的存量分布我們這里界定的乙級寫字樓為軟、硬件水準稍遜于甲級寫字樓并且是單純用來辦公的。本市除甲級寫字樓以外能用作辦公的大廈為數(shù)不少，但真正能稱得上是乙級寫字樓的卻不多。單從市場總存量上來看甲級和乙級寫字樓的實力相當，只不過乙級寫字樓在各區(qū)的分布更加不均勻、兩極分化的趨勢更明顯。河西區(qū)在這個市場上的表現(xiàn)更加突出憑借自身的實力獨攬了過半的市場，和平區(qū)雖然還是緊隨其后，但它的份額已經(jīng)不足河西區(qū)的一半。 萬平方米，占據(jù)了市場份額的83%，客戶組成在客戶構(gòu)成上甲、乙寫字樓基本雷同，只不過從總體上而言入駐在乙級寫字樓中的企業(yè)無論是從規(guī)模還是知名度來說都比在甲級寫字樓中辦公的企業(yè)稍遜一籌。這些企業(yè)之所以選擇乙級寫字樓作為辦公場所最主要還是出于預(yù)算的考慮，其次本市甲級寫字樓市場的供應(yīng)有限、入住率普遍很高從而也限制了人們的選擇空間。增量和分布未來新增乙級寫字樓的分布相對分散一些，但主要還是集中在商業(yè)環(huán)境比較成熟的地區(qū)。上述5 個新增項目各有特點，其中國華大廈原來是個停緩建項目如今又恢復(fù)了建設(shè)；汽車大廈是一汽集團投資建設(shè)的，目前的規(guī)劃是內(nèi)部自用；另外三個項目相對前述兩個項目投放市場的日期會更遙遠一些，目前他們的最終規(guī)劃還沒有定下來。租金和售價分析 售價和租金分析乙級寫字樓絕大部分樓盤都是兼租兼售，全市乙級寫字樓的平均售價在7000/平米左右。和平區(qū)處于遙遙領(lǐng)先的龍頭位置，其乙級寫字樓的平均售價達到了7856 元/平的高位水平，河西區(qū)則以6800 元/平米的價位緊隨其后，兩區(qū)在這個市場上盡顯了自己的區(qū)位優(yōu)勢。值得注意的是近期在非傳統(tǒng)市中心區(qū)也爆出了高價樓盤，典型的如河東區(qū)的三聯(lián)大廈，究其原因主要在于項目的市場定位以樓盤的個性特征，比如剛剛提到的三聯(lián)大廈就把CBD 總部大樓這樣的概念作為項目的主要賣點。雖然從高價位區(qū)間到相對的低價位區(qū)間市場上的供應(yīng)量呈逐漸上升趨勢，但是這種上升的程度還是相對緩和的，說明在不同的市場層面上都存在著一定的需求量，單純的低價位并不能成為搶占市場份額的法寶，只要把項目的整體品質(zhì)做上去就會擁有屬于自己的一塊子市場空間。%，%的樓盤其租金集中在2－ 這個區(qū)間范圍，更低的租金水平無法吸引到更多的客戶，這也從一定程度上提醒我們一定要把主要精力投入到項目本身中去。租金分析甲級寫字樓和乙級寫字樓雖然在售價上相差不多，但他們的差別最終還是可以在租金水平上有所體現(xiàn)。乙級寫字樓相對甲級寫字樓的租金落差在和平區(qū)體現(xiàn)的最為明顯，其平均租金相差了接近一倍； 元/平米的差距。 元的水平， 元。天津市乙級寫字樓的租售率和甲級寫字樓的情況基本相似，只是由于個別項目才剛剛開盤不久所以出現(xiàn)了局部的暫時低租售率現(xiàn)象。目前和平、河西兩區(qū)的平均租售率為80％左右。乙級寫字樓主要以出售為主，出租為輔，后期的服務(wù)管理難上水平，多數(shù)只租不售的乙寫字樓租金雖比甲級寫字樓低近一倍，但由于配套的不完善，客戶難免有流失的可能，客戶水平多集中于國內(nèi)小型發(fā)展中企業(yè)。3. 3寫字樓市場小結(jié)隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展、環(huán)渤海經(jīng)濟圈和濱海新區(qū)成為國家發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分，外資企業(yè)和外地企業(yè)將大量涌入天津投資；第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，也會形成對寫字樓的持續(xù)需求。另外，從寫字樓客戶群分布來看，除了物流、貿(mào)易、金融、保險、電信、高科技等行業(yè)，廣告、律師、會計師等新經(jīng)濟領(lǐng)域也開始顯出強大消費潛力。而且，現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足客戶的需要，一些寫字樓客戶對現(xiàn)用寫字樓很多方面表現(xiàn)出不滿，如物業(yè)服務(wù)水平低，配套不完善（電梯，員工餐廳，停車位等不足）等。實際上，城市基礎(chǔ)建設(shè)的飛速發(fā)展也將改變現(xiàn)有的區(qū)域分布狀況，使寫字樓市場呈現(xiàn)更合理的格局。項目周邊的經(jīng)濟分析本項目所在地為三區(qū)交界處（紅橋區(qū)、河北區(qū)、南開區(qū)），交通便利、地處城市的中心位置，各區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理，其中大量的個體、私營經(jīng)濟起著主導(dǎo)性作用，創(chuàng)業(yè)型、成長型的企業(yè)占據(jù)了相當大的份額。泰達城所在地的經(jīng)濟正處于有力的上升階段，開發(fā)區(qū)吸引的大量外資對該區(qū)域經(jīng)濟有極大的拉動作用；政府打造海河第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，大大改善區(qū)域配套和投資環(huán)境，對寫字樓的潛在需求加大。在未來的兩三年內(nèi)，該區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)將向規(guī)?；l(fā)展，從而，成為天津市又一個新的經(jīng)濟活力增長區(qū)。：紅橋區(qū)內(nèi)經(jīng)濟情況：紅橋區(qū)整體經(jīng)濟布局為“一區(qū)、三圈、兩園、一帶”。一區(qū)：運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)；三圈：大胡同、西站、丁字沽商圈：兩園：光榮道科技工業(yè)園、西