【正文】 天津最早的開發(fā)高檔樓盤的開發(fā)商，但實(shí)力不足 和順馳聯(lián)系緊密，專做高檔樓盤開發(fā) 萬通的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，不難做到順馳的水平。但萬通缺少在天津開發(fā)經(jīng)歷 評(píng)分 1 1 1 3）競爭項(xiàng)目分析小結(jié)通過與競爭項(xiàng)目進(jìn)行對比，從消費(fèi)者關(guān)注的地點(diǎn)位置、周邊配套、交通等方面逐一分析比較，泰達(dá)城主要在區(qū)域方面遜于富頓中心、時(shí)代奧城等項(xiàng)目。但區(qū)域的未來發(fā)展，將彌補(bǔ)這一不足。競爭項(xiàng)目銷售分析競爭項(xiàng)目銷售狀況 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 當(dāng)期建筑面積（萬㎡） 當(dāng)期開盤時(shí)間 當(dāng)期銷售均價(jià)￥/㎡ 當(dāng)期銷售率 銷售速度（㎡/月） 核心區(qū) 富頓廣場 15May05 6900 30% 4,500 米蘭翠景 01Oct04 5300 90% 5,000 海河大道 18May05 6900 16% 6,400 天江格調(diào) 01Jul04 5600 95% 3,167 城南新世家 11Jun05 6100 4% 5,000 次核心區(qū) 城市之光 05Dec04 5800 80% 16,800 海逸長洲 22Aug04 6800 90% 11,700 天嬌源 01Feb05 7000 30% 2,340 時(shí)代奧城 18Apr04 6300 80% 6,933銷售速度核心區(qū)項(xiàng)目銷售速度在3000—6500㎡/月，次核心區(qū)項(xiàng)目銷售速度2000—17000㎡/月。平均銷售速度在5000—7000㎡/月。銷售價(jià)格利用市場比較法計(jì)算泰達(dá)城基礎(chǔ)價(jià)格。（計(jì)算列表下詳見附件五）天津市內(nèi)六區(qū)價(jià)格增幅 　 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 平均增速 價(jià)格 2631 2703 2915 3221 4231 %數(shù)據(jù)來源：天津市房管局價(jià)格增長系數(shù) 影響因素 住宅 權(quán)重 變動(dòng)情況 宏觀影響因素 宏觀經(jīng)濟(jì) 12% 收支水平 6% 政策制度 8% 城市規(guī)劃 15% 微觀影響因素 供求關(guān)系 5% 區(qū)域競爭 6% 客戶偏好 5% 小 計(jì) 　1 　 未來價(jià)格增幅 % 　 　根據(jù)對泰達(dá)城周邊項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)以及對天津市宏觀形勢和歷年房價(jià)平均增幅的研判，估算泰達(dá)城銷售均價(jià)在7150元/㎡。 供給市場總結(jié)大盤、高層為主天津市37%在售項(xiàng)目規(guī)模在30萬㎡以上，有50%項(xiàng)目產(chǎn)品是高層。未來市場供應(yīng)也以大盤和高層為主。高檔項(xiàng)目供應(yīng)增加市場高檔需求強(qiáng)勁，6000元以上項(xiàng)目占在售項(xiàng)目的37%。區(qū)域提升泰達(dá)城項(xiàng)目所在北部中心區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮?，將極大提升泰達(dá)城的價(jià)值。三．商用物業(yè)市場分析（一）寫字樓市場分析寫字樓市場綜述（數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)、中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)研究報(bào)告）目前，天津市共有辦公物業(yè)約100余座，商住物業(yè)30余座；并創(chuàng)造出如國際大廈、世貿(mào)廣場、遠(yuǎn)洋大廈、津匯廣場等市內(nèi)較有影響力的物業(yè)品牌?，F(xiàn)在，市場格局較1995年之前發(fā)生了較大變化。1997年之前，由于寫字樓物業(yè)投資的高額回報(bào)及中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，大量外資及內(nèi)地資本流入天津。大量投資機(jī)構(gòu)入市購樓轉(zhuǎn)租，租金持續(xù)上漲，入住率大多超過70%以上，超過物業(yè)的盈虧點(diǎn)，市場相當(dāng)繁榮。1997年亞洲金融風(fēng)暴”為分水嶺，2000年初，寫字樓及商住物業(yè)才開始轉(zhuǎn)暖。 2000年，在中國入世的利好因素及國家對外資企業(yè)的扶持條件下，高檔辦公物業(yè)逐步調(diào)整狀態(tài)，普遍回暖。2001年天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進(jìn)入天津設(shè)立機(jī)構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司大舉進(jìn)入天津搶占市場。南京路沿線出租率穩(wěn)定在85%以上，其他區(qū)域出租率也穩(wěn)定在80%以上，市場一片繁榮。2002年政府的房地產(chǎn)業(yè)政策開始向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜：1）加大力度啟動(dòng)停緩建項(xiàng)目的同時(shí)，加快公建設(shè)施開發(fā)。天津房地產(chǎn)投資中公建投資達(dá)到40億元，同比增長33%，占全市房地產(chǎn)投資的23%，成為公建投資比重最高的時(shí)期。2）限制新注冊的公司在住宅地點(diǎn)辦公，從而督促這些公司擴(kuò)大對寫字樓的辦公需求。2003年表現(xiàn)出了寫字樓市場良好的上升走勢。雖然SARS幾乎給各行業(yè)都帶來了影響，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響不是很直接，經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，寫字樓市場成交活躍，雖成交價(jià)格有所降低但交易量卻大幅度增加。天津?qū)懽謽鞘袌龌痉治?0002003年天津?qū)懽謽鞘袌龉┬璺治鲇缮蠄D可以看出：天津市寫字樓連續(xù)數(shù)年持續(xù)慣性增長的勢頭，2000年供應(yīng)量狀況出現(xiàn)回升的勢頭，2001年供應(yīng)量有所降低但中心城區(qū)寫字樓較上年度有增長。2003年和04年天津市寫字樓供應(yīng)較上年有較大增加，增幅分別為41%和47%，漲副比例平穩(wěn)。2000年2003年寫字樓銷售量2001年和03年寫字樓銷售量有較大的漲幅，與上年同期相比，分別漲幅62%和128%，2003年是寫字樓市場飛速發(fā)展的一年。截至2003年底天津市寫字樓的租售與空置情況以上可以看出，截至2003年，租售率達(dá)到近70%，以往存量基本消化。2004年寫字樓租金與空置率分析由上圖可看出：2004年空置率迅速降低，%%，而租金水平平穩(wěn)增張，寫字樓市場呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。分析2000年到2004年的寫字樓市場，寫字樓供應(yīng)量、銷售量、銷售價(jià)格呈持續(xù)上漲趨勢，租金平穩(wěn)增長，%，寫字樓市場的處于平穩(wěn)增長時(shí)期。2004年天津市寫字樓市場供求分析具有高質(zhì)量的現(xiàn)代化整體裝修且布局靈活單層面積不應(yīng)小于1000 平方米 米擁有寬敞、裝飾精美的一樓大廳配備高效的中央空調(diào)系統(tǒng)良好的電梯服務(wù)系統(tǒng)（客貨梯需分區(qū)）充裕的停車面積和先進(jìn)的配套管理系統(tǒng)有專業(yè)的物業(yè)管理部門對大廈進(jìn)行管理現(xiàn)實(shí)存量及分布位置當(dāng)前各區(qū)存量和分布在本市已經(jīng)投放市場的甲級(jí)寫字樓只有不到20 座的體量，而且其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)。 萬平方米， 萬平方米，兩區(qū)共囊括了13 座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場總存量的五分之四。這樣的一組數(shù)據(jù)強(qiáng)有力地說明了商務(wù)商業(yè)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力。客戶組成從前表客戶構(gòu)成的一欄中不難發(fā)現(xiàn)寫字樓市場的發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的興起的確是息息相關(guān)的。在全部甲級(jí)寫字樓的客戶構(gòu)成中幾乎無一例外地被貿(mào)易、貨運(yùn)占到了主流，其他行業(yè)則是各有側(cè)重，但主要還是集中在金融、IT、裝飾、事務(wù)所這樣的領(lǐng)域。在本文后面的附件中我們會(huì)以國際大廈、津匯廣場、金皇大廈和今晚大廈這四座甲級(jí)寫字樓為樣本進(jìn)行例舉。增量和分布未來新增的寫字樓供應(yīng)主要還是集中在和平、河西兩個(gè)中心區(qū)域，而且其中絕大部分都分布在南京路周邊。從寫字樓的預(yù)定級(jí)別來看，已經(jīng)敲定的樓盤中大部分都把自己定位在甲級(jí)寫字樓這樣的一個(gè)檔次上，這一方面說明了甲級(jí)寫字樓非常有市場，另一方面我們也應(yīng)該看到在未來兩三年中會(huì)出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓集中放量的現(xiàn)象。租金和售價(jià)分析2004 年第二季度天津甲級(jí)寫字樓租金及售價(jià)售價(jià)及租金分析從上述列表的橫向比較中不難發(fā)現(xiàn)甲級(jí)寫字樓大部分都是只租不售而乙級(jí)寫字樓絕大多數(shù)都是兼租兼售。在河西區(qū)可供出售的甲級(jí)寫字樓的平均價(jià)格達(dá)到了8000 元/平米以上。 元， 元，比和平區(qū)低了將近20％?？偟膩碚f租金在2－ 之間的甲級(jí)寫字樓還是最受業(yè)主歡迎的，%，其余在高位租金水平上運(yùn)行的甲級(jí)寫字樓主要有津匯廣場、萬順國貿(mào)和國際大廈，他們成了甲級(jí)寫字樓市場上的典范、成為高品質(zhì)寫字樓的代表。％這樣一個(gè)水平，分區(qū)的租售情況則參差不齊，％， 個(gè)百分點(diǎn)，其他三區(qū)的租售情況普遍向好其平均租售率達(dá)到了93％的高位水平，可見在這些甲級(jí)寫字樓匱乏的區(qū)域還是存在著一定的市場機(jī)會(huì)。全市共有7 個(gè)甲級(jí)樓盤的租售率達(dá)到了90％以上， 萬平米這樣一個(gè)體量。在此下面的兩個(gè)區(qū)間中各有四個(gè)樓盤的市場供給量， 萬平米的有效供給。另外，峰匯廣場目前只有67%的出售率完全是由于開盤時(shí)間太短所致，并不能成為我們判斷這個(gè)市場的干擾因素。甲級(jí)寫字樓由于位置優(yōu)越，物業(yè)服務(wù)水平高，配套完善受到市場歡迎，雖租金或售價(jià)較高，但入住率和銷售率均依然走高，客戶質(zhì)量水平高，多集中于國內(nèi)和國際知名企業(yè)。甲級(jí)寫字樓被市場廣泛認(rèn)可。但現(xiàn)多集中于河西和平兩區(qū)，未來隨著各區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政建設(shè)的加速，甲級(jí)寫字樓同樣給其他各區(qū)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。具有高質(zhì)量的普通整體裝修且布局靈活單層面積在800 平方米左右一樓大廳空間適中即可配有中央空調(diào)系統(tǒng)或分戶式空調(diào)合乎規(guī)格的電梯服務(wù)系統(tǒng)有配套的停車場設(shè)施但不是必需的存量分布我們這里界定的乙級(jí)寫字樓為軟、硬件水準(zhǔn)稍遜于甲級(jí)寫字樓并且是單純用來辦公的。本市除甲級(jí)寫字樓以外能用作辦公的大廈為數(shù)不少，但真正能稱得上是乙級(jí)寫字樓的卻不多。單從市場總存量上來看甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓的實(shí)力相當(dāng)，只不過乙級(jí)寫字樓在各區(qū)的分布更加不均勻、兩極分化的趨勢更明顯。河西區(qū)在這個(gè)市場上的表現(xiàn)更加突出憑借自身的實(shí)力獨(dú)攬了過半的市場，和平區(qū)雖然還是緊隨其后，但它的份額已經(jīng)不足河西區(qū)的一半。 萬平方米，占據(jù)了市場份額的83%，客戶組成在客戶構(gòu)成上甲、乙寫字樓基本雷同，只不過從總體上而言入駐在乙級(jí)寫字樓中的企業(yè)無論是從規(guī)模還是知名度來說都比在甲級(jí)寫字樓中辦公的企業(yè)稍遜一籌。這些企業(yè)之所以選擇乙級(jí)寫字樓作為辦公場所最主要還是出于預(yù)算的考慮，其次本市甲級(jí)寫字樓市場的供應(yīng)有限、入住率普遍很高從而也限制了人們的選擇空間。增量和分布未來新增乙級(jí)寫字樓的分布相對分散一些，但主要還是集中在商業(yè)環(huán)境比較成熟的地區(qū)。上述5 個(gè)新增項(xiàng)目各有特點(diǎn)，其中國華大廈原來是個(gè)停緩建項(xiàng)目如今又恢復(fù)了建設(shè)；汽車大廈是一汽集團(tuán)投資建設(shè)的，目前的規(guī)劃是內(nèi)部自用；另外三個(gè)項(xiàng)目相對前述兩個(gè)項(xiàng)目投放市場的日期會(huì)更遙遠(yuǎn)一些，目前他們的最終規(guī)劃還沒有定下來。租金和售價(jià)分析 售價(jià)和租金分析乙級(jí)寫字樓絕大部分樓盤都是兼租兼售，全市乙級(jí)寫字樓的平均售價(jià)在7000/平米左右。和平區(qū)處于遙遙領(lǐng)先的龍頭位置，其乙級(jí)寫字樓的平均售價(jià)達(dá)到了7856 元/平的高位水平，河西區(qū)則以6800 元/平米的價(jià)位緊隨其后，兩區(qū)在這個(gè)市場上盡顯了自己的區(qū)位優(yōu)勢。值得注意的是近期在非傳統(tǒng)市中心區(qū)也爆出了高價(jià)樓盤，典型的如河?xùn)|區(qū)的三聯(lián)大廈，究其原因主要在于項(xiàng)目的市場定位以樓盤的個(gè)性特征，比如剛剛提到的三聯(lián)大廈就把CBD 總部大樓這樣的概念作為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。雖然從高價(jià)位區(qū)間到相對的低價(jià)位區(qū)間市場上的供應(yīng)量呈逐漸上升趨勢，但是這種上升的程度還是相對緩和的，說明在不同的市場層面上都存在著一定的需求量，單純的低價(jià)位并不能成為搶占市場份額的法寶，只要把項(xiàng)目的整體品質(zhì)做上去就會(huì)擁有屬于自己的一塊子市場空間。%，%的樓盤其租金集中在2－ 這個(gè)區(qū)間范圍，更低的租金水平無法吸引到更多的客戶，這也從一定程度上提醒我們一定要把主要精力投入到項(xiàng)目本身中去。租金分析甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓雖然在售價(jià)上相差不多，但他們的差別最終還是可以在租金水平上有所體現(xiàn)。乙級(jí)寫字樓相對甲級(jí)寫字樓的租金落差在和平區(qū)體現(xiàn)的最為明顯，其平均租金相差了接近一倍； 元/平米的差距。 元的水平， 元。天津市乙級(jí)寫字樓的租售率和甲級(jí)寫字樓的情況基本相似，只是由于個(gè)別項(xiàng)目才剛剛開盤不久所以出現(xiàn)了局部的暫時(shí)低租售率現(xiàn)象。目前和平、河西兩區(qū)的平均租售率為80％左右。乙級(jí)寫字樓主要以出售為主，出租為輔，后期的服務(wù)管理難上水平，多數(shù)只租不售的乙寫字樓租金雖比甲級(jí)寫字樓低近一倍，但由于配套的不完善，客戶難免有流失的可能，客戶水平多集中于國內(nèi)小型發(fā)展中企業(yè)。3. 3寫字樓市場小結(jié)隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和濱海新區(qū)成為國家發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分，外資企業(yè)和外地企業(yè)將大量涌入天津投資；第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，也會(huì)形成對寫字樓的持續(xù)需求。另外，從寫字樓客戶群分布來看，除了物流、貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)、電信、高科技等行業(yè)，廣告、律師、會(huì)計(jì)師等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也開始顯出強(qiáng)大消費(fèi)潛力。而且，現(xiàn)有的寫字樓已經(jīng)不能滿足客戶的需要，一些寫字樓客戶對現(xiàn)用寫字樓很多方面表現(xiàn)出不滿，如物業(yè)服務(wù)水平低，配套不完善（電梯，員工餐廳，停車位等不足）等。實(shí)際上，城市基礎(chǔ)建設(shè)的飛速發(fā)展也將改變現(xiàn)有的區(qū)域分布狀況，使寫字樓市場呈現(xiàn)更合理的格局。項(xiàng)目周邊的經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目所在地為三區(qū)交界處（紅橋區(qū)、河北區(qū)、南開區(qū)），交通便利、地處城市的中心位置，各區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，其中大量的個(gè)體、私營經(jīng)濟(jì)起著主導(dǎo)性作用，創(chuàng)業(yè)型、成長型的企業(yè)占據(jù)了相當(dāng)大的份額。泰達(dá)城所在地的經(jīng)濟(jì)正處于有力的上升階段，開發(fā)區(qū)吸引的大量外資對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)有極大的拉動(dòng)作用；政府打造海河第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，大大改善區(qū)域配套和投資環(huán)境，對寫字樓的潛在需求加大。在未來的兩三年內(nèi)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)將向規(guī)?；l(fā)展，從而，成為天津市又一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)活力增長區(qū)。：紅橋區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況：紅橋區(qū)整體經(jīng)濟(jì)布局為“一區(qū)、三圈、兩園、一帶”。一區(qū)：運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)區(qū)；三圈：大胡同、西站、丁字沽商圈：兩園：光榮道科技工業(yè)園、西