【正文】 的修正，及相應(yīng)面積的換算可以得出：西大街的餐飲售價(jià)=（*365）/=7756東大街的餐飲售價(jià)=（*365）/=8774北大街的餐飲售價(jià)=（*365）/=6844則餐飲類的銷售均價(jià)為：8362元/平米 平均租金為：旅游商品中心東大街旅游商品中心租金西大街旅游商品中心租金55%74%旅游商品中心通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：東大街的旅游商品中心售價(jià)=（*365）/=8774西大街的旅游商品中心售價(jià)=（*365）/=7756則旅游商品中心類的銷售均價(jià)為：8546元/平米 平均租金為：賓館與情景INN北大街賓館與情景INN租金西大街賓館與情景INN租金81%77%賓館與情景INN通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：北大街的賓館與情景INN售價(jià)=（*365）/=6844西大街的賓館與情景INN售價(jià)=（*365）/=7756則賓館與情景INN的銷售價(jià)格為：6959元/平米 平均租金為：酒吧與情景INN北大街酒吧與情景INN租金77%酒吧與情景INN通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：北大街的酒吧與情景INN售價(jià)=（*365）/=7756則酒吧與情景INN的銷售均價(jià)為：7756元/平米 平均租金為：小旅館西大街小旅館租金53%小旅館通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：西大街的小旅館售價(jià)=（*365）/=7434則小旅館的銷售均價(jià)為：7434元/平米 平均租金為：特色小吃南大街特色小吃租金79%東大街特色小吃租金63%特色小吃通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：南大街的特色小吃售價(jià)=（*365）/=7300東大街的特色小吃售價(jià)=（*365）/=6844則特色小吃的銷售均價(jià)為：7196元/平米 平均租金為：現(xiàn)代商業(yè)南大街現(xiàn)代商業(yè)租金78%現(xiàn)代商業(yè)通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：南大街的現(xiàn)代商業(yè)售價(jià)=（*365）/=8212則現(xiàn)代商業(yè)的銷售均價(jià)為：8212元/平米 平均租金為：輕型辦公與配套公建南大街輕型辦公與配套公建租金84%輕型辦公與配套公建通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：南大街的輕型辦公與配套公建售價(jià)=（*365）/=8212則輕型辦公與配套公建的銷售均價(jià)為：8212元/平米 平均租金為：院落式度假酒店北大街院落式渡假酒店租金57%院落式度假酒店通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：北大街的院落式度假酒店的售價(jià)=（*365）/=6844則院落式度假酒店的銷售均價(jià)為：6844元/平米 平均租金為：茶樓西大街茶樓租金69%茶樓通過(guò)對(duì)租金適度的修正，及面積的換算可以得出：西大街的茶樓的售價(jià)=（*365）/=7984則茶樓的銷售價(jià)格為：7984元/平米 平均租金為：各業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格及租金 總計(jì) 院落式渡假酒店 茶樓 輕型辦公與配套公建 現(xiàn)代商業(yè) 特色小吃 小旅館 酒吧與情景INN 賓館與情景INN 旅游商品中心 餐飲均價(jià)租金總銷金額銷售面積業(yè)態(tài)將各業(yè)態(tài)的租金、價(jià)格與面積配比重新對(duì)位四條大街中，可以得出四條大街的均價(jià)，同時(shí)亦可驗(yàn)證此前通過(guò)敏感因素權(quán)重推導(dǎo)的項(xiàng)目的整盤均價(jià)四條大街的均價(jià)為備注：以上定價(jià)原則不含類居住及回遷部分 總銷金額 均價(jià) 銷售面積總計(jì)北大街南大街西大街東大街　重新驗(yàn)證總體均價(jià) = （東大街單價(jià)東大街面積+西大街單價(jià) 西大街面積+南大街單價(jià)南大街面積+北大街單價(jià) 北大街面積）247。（東大街面積+西大街面積+南大街面積+北大街面積） = （東大街總銷金額+西大街總經(jīng)銷金額+南大街總銷金額+北大街總銷金額）247。總銷面積 = （110886000+239868000+187453000+133532000）247。 （ ＋ ＋ ＋ ） = 671739000 247。 = ㎡整體均價(jià)= 總銷金額247?？備N面積推盤次序1. 四條大街推盤順序商業(yè)回遷婚慶產(chǎn)業(yè)基地拓展培訓(xùn)中心商業(yè)招租情景體驗(yàn)街中街旅游商品中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地拓展培訓(xùn)基地沿街部分婚慶產(chǎn)業(yè)沿街部分高端會(huì)所（售樓處）古典酒樓商業(yè)銷售西大街餐飲旅館自持運(yùn)作紅月山莊關(guān)文化博物館演藝坊類居住銷售3地商業(yè)銷售院落式度假村酒店靜酒吧與情景INN特色小旅館集中區(qū)北大街配套餐飲動(dòng)酒吧集中區(qū)商業(yè)招商明代復(fù)古賓館清代復(fù)古賓館商業(yè)銷售特色小吃一條街電器、家居、自行車綜合大賣場(chǎng)輕型辦公與配套公建電器、家居、自行車綜合大賣場(chǎng)商業(yè)銷售情景體驗(yàn)街中街旅游商品中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地高端會(huì)所古典酒樓拓展培訓(xùn)基地沿街部分婚慶產(chǎn)業(yè)沿街部分明代復(fù)古賓館清代復(fù)古賓館第一步：東西大街第二步：北大街第四步：帶租銷售第三步：南大街2. 各地塊營(yíng)銷手法細(xì)化情景體驗(yàn)街中街旅游商品中心41地東大街?jǐn)M定業(yè)態(tài)：情景體驗(yàn)街中街、旅游商品中心、3地臨 街商業(yè)推盤時(shí)間：配合工程進(jìn)度首期推盤操作手法：先租后售操作目的：蓄水養(yǎng)鋪，黃金鋪位先期招商，繁 榮商業(yè)氛圍的同時(shí)，便于后期帶租 銷售，提高銷售價(jià)格，也便于商業(yè) 業(yè)態(tài)的后期“洗牌”；西大街紅月山莊婚慶產(chǎn)業(yè)基地餐飲旅館高端會(huì)所古典酒樓拓展培訓(xùn)中心關(guān)文化博物館擬定業(yè)態(tài)：紅月山莊推盤時(shí)間：首期開(kāi)放操作手法：作為托市的標(biāo)桿性商業(yè)先行入 市，最終作為自有產(chǎn)業(yè)沉淀經(jīng) 營(yíng)：自養(yǎng)、自營(yíng)賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)擬定業(yè)態(tài)：拓展培訓(xùn)基地、婚慶產(chǎn)業(yè)基地推盤時(shí)間：首期推盤操作手法：回遷銷售造作目的：回遷商業(yè)作為最早進(jìn)駐古城的 商戶肩負(fù)著口碑傳播、人氣拉 動(dòng)的作用，在之前安置回遷商 戶選址用地業(yè)態(tài)變更的情況， 綜合考慮到首推區(qū)地塊價(jià)值及 工程進(jìn)度，建議將回遷安置于此擬定業(yè)態(tài)：關(guān)文化博物館、演藝坊推盤時(shí)間：首期推出后期銷售操作手法：先期通過(guò)經(jīng)營(yíng)，提升物業(yè)價(jià) 值，后期再實(shí)現(xiàn)銷售經(jīng) 營(yíng)：，或交 由政府相關(guān)部門獨(dú)立經(jīng)營(yíng)， 與政府分成 ， 由其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)單獨(dú)售票，抽取 少量門票收入演藝坊擬定業(yè)態(tài)：高端會(huì)所推盤時(shí)間：首期開(kāi)放操作手法：先期作為項(xiàng)目的接待中心承擔(dān) 展示及簽約功能，后期待整體 氛圍成熟后再以較高的價(jià)格進(jìn) 行銷售經(jīng) 營(yíng)：前期展示，無(wú)需自營(yíng)擬定業(yè)態(tài)：餐飲旅館推盤時(shí)間：首期銷售操作手法：銷售目 的：配合第一階段觀光游客的餐飲 住宿要求，作為首期銷售商業(yè) 的標(biāo)桿性產(chǎn)品，拉動(dòng)后期價(jià)格擬定業(yè)態(tài)：古典酒樓推盤時(shí)間：首期開(kāi)放操作手法：前期自持或低價(jià)出租后期高價(jià)銷 售或出租目 的：前期滿足游人日常餐飲需要， 并以此為標(biāo)桿帶動(dòng)租金售價(jià)南大街?jǐn)M定業(yè)態(tài)：3地（類居?。┩票P時(shí)間：首期推盤目 的：結(jié)合商業(yè)利用四合院產(chǎn)品的稀缺特性滿足客戶居 住要求，增加人氣的同時(shí)，也可利用住戶自身的 生活需求帶動(dòng)生活配套，更可作為未來(lái)腹地類居住 類產(chǎn)品的“試驗(yàn)田”操作手法：銷售擬定業(yè)態(tài)：特色小吃推盤時(shí)間：中后期推盤造作目的：考慮到南大街固有商業(yè)價(jià)值較低，在后期商業(yè)價(jià) 值拉高時(shí)進(jìn)行特色小吃推售有利于拉動(dòng)南大街的 利潤(rùn)空間操作手法：銷售擬定業(yè)態(tài)：電器賣場(chǎng)、輕型辦公推盤時(shí)間：后期推售目 的：延續(xù)并拔升南大街的固有消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)避免 南大街現(xiàn)代傾向的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)古城整體定位的 影響操作手法：銷售北大街?jǐn)M定業(yè)態(tài)：明、清復(fù)古賓館推盤時(shí)間：中期推盤目 的：作為標(biāo)桿性住宿功能商業(yè)，通過(guò)前期自持運(yùn)作， 拉高北大街整體均價(jià)提升操作手法：前期自持或低價(jià)出租，后期高價(jià)銷售或賺取高租金回報(bào)擬定業(yè)態(tài)：酒吧、情景INN\小旅館推盤時(shí)間：中期推盤目 的：滿足觀光游客體驗(yàn)式居住的消費(fèi)需求，同時(shí)增加特色 酒吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間豐富夜生活操作手法：銷售銷售計(jì)劃二、開(kāi)盤銷售保障項(xiàng)目整體工程進(jìn)度及開(kāi)街時(shí)間 為保障全程銷售任務(wù)的順利完成，以及開(kāi)發(fā)商目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目組建議應(yīng)按照銷售工作排期，最好在明年五一之前將東西大街的工程主體完工，準(zhǔn)現(xiàn)房的工程形象將會(huì)對(duì)銷售提供強(qiáng)有力的保障！自持部分的營(yíng)業(yè)時(shí)間 建議西大街古典酒樓在明年五一之前具備開(kāi)業(yè)條件前期用東側(cè)的古典酒樓吸引人氣，增加來(lái)訪客戶的停留時(shí)間。 樣板間售樓處的投入使用時(shí)間及效果 建議售樓處的位置位于高端會(huì)所，引入茶的文化和氛圍，作為售樓處的主要調(diào)性，前期用東側(cè)的古典酒樓吸引人氣，增加來(lái)訪客戶的停留時(shí)間。另外關(guān)于樣板間的問(wèn)題，除了情景體驗(yàn)街中街里做樣板間外，建議在3號(hào)地塊臨街的位置增加做一個(gè)樣板組團(tuán)，為日后的類居住銷售提供保證。售樓處樣板間但是，故事仍在繼續(xù)……我們還要挑戰(zhàn)更高的目標(biāo) 我們致力于通過(guò)山海關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作，能夠加強(qiáng)建投旗下各品牌公司之間的資源聯(lián)動(dòng),從而推動(dòng)建投集團(tuán)及宏越公司在河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)上塑造“城市運(yùn)營(yíng)商” 的品牌形象。 我們還要挑戰(zhàn)更高的目標(biāo) 我們致力于通過(guò)山海關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作，能夠積累并培訓(xùn)出一批熟悉本地市場(chǎng)的優(yōu)秀一線銷售人員，以便可以為宏越開(kāi)發(fā)公司在秦皇島、山海關(guān)其后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中儲(chǔ)備力量，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 我們致力于通過(guò)山海關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作，能夠積累一大批忠誠(chéng)的客戶資源，以便為宏越開(kāi)發(fā)公司在秦皇島、山海關(guān)在今后的項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)提供一手的市場(chǎng)需求信息。我們還要挑戰(zhàn)更高的目標(biāo) 我們致力于通過(guò)山海關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作，鞏固貴我雙方的友好、互信合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以期在建投集團(tuán)今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中提供更廣泛領(lǐng)域內(nèi)的合作，（如前期產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品概念性設(shè)計(jì)規(guī)劃……）。我們還要挑戰(zhàn)更高的目標(biāo)謝謝聆聽(tīng)!敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)提出寶貴意見(jiàn)