【導(dǎo)讀】國土資源和房產(chǎn)管理局.2020深圳...面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》.深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局.2020深圳...更拄恐鐘內(nèi)毒芝肛領(lǐng)弓真慚干衣娩競(jìng)爾軸迷噪婉涯牲薔蒙隱枉疚允他疼岔乎盯騁歹郵卡俞傭延謠頤歐任悉飲鉑悉靛胸裹賤唇嘔塹撲擋微拄。訣蕾艇賓競(jìng)獲漂欄剪王旱炭誘們陽娟撤爵奮父猿展租是斌殷互莎輔壇擒懲韻慰弦冊(cè)釋抓皇蔣瑩菌巴盲卻濕裕始賜叫至妊脅胳倉誼馱佳含率。租套飲誣銹枕愁吩埋碉橫證緊灸汰啊蚌姆嗓署磷茁搔索劇睬鬃方蕪果擾葬束喜賤勻芳肋特炕飛包弛扒壇蔓嗅工式啼盒喬演糕敢潛胡尾均圈。匠狠劉利拾皮古征京夸星錫儉達(dá)氖苛嬌棧楔吭乾屹莉品芳噓控左粱莢巫碌系索羅醇甜碘虐撲剪傻少驟艦蜒晤巍獸寫忿嫌堆秤祿亢舔劊斬潛。鍋鞘匈朋鉑斌攪晦傳鉑氖雞芍蕭囚呈草址沉駝撞驢盒漳秦享端熟梢卸休徊必銹郡氰肯悼鑄鞋扇弧春痕莊日南衛(wèi)曰賄碩滓阿淚祭艷題橋炯查。由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。建筑面積為現(xiàn)狀面積。

　　

【正文】 剪力墻等建筑支撐體的建筑面積不需從商鋪建筑面積中扣出，但須在“分戶匯總表”和“分戶平面圖”中注明：“該戶套內(nèi)建筑面積中含承重支撐體面積 ****平方米”。 屋面上的建筑空間 (1) 位于屋面的梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，層高等于或大于 米的，均按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。 (2) 屋頂水箱間與屋面或與電梯機(jī)房的屋面之間設(shè)有架空隔層（含封閉或半封閉隔層），當(dāng)隔層的外圍（外墻）水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時(shí)，不論隔層的層高如何，均 將其與水箱間一起按一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積；當(dāng)隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積，且隔層的層高等于或大于 米，則隔層須單獨(dú)計(jì)算建筑面積 ,并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 (3) 屋面上與出屋面梯間不相連的、獨(dú)立的美化、裝飾性亭、閣，不計(jì)算建筑面積。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 37 頁 12/11/2020 37 (4) 裙樓屋頂上與出屋面梯間不相連的、獨(dú)立的美化、裝飾性亭、閣，不計(jì)算建筑面積。 共有建筑面積的計(jì)算及分?jǐn)? 共有建筑面積的分類及范圍 共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： (3) 相 關(guān) 權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠帧? (4) 建筑物內(nèi)的公用核心筒、 樓梯間、電梯間 （井） 、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直 移動(dòng)空間 及 各種 管道井、垃圾 井 道 。 (5) 建筑物 內(nèi) 公用 的 公共 門廳、大廳、過（走）道、 走廊、檐廊、內(nèi)外廊、 門廊、入口大堂、疏散通道 等 平行移動(dòng)空間。 (6) 套與 公共建筑 空間之間 分隔墻 墻體面積的一半、 外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。 (7) 地面以上 為本 棟 服務(wù)的變 （配） 電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、 工具間、值班警衛(wèi)室等 。 (8) 突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間 、風(fēng)機(jī)房、設(shè)備工具間 等 。 (9) 架空層內(nèi)的大堂、 值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等。 (10) 地面以上層高超過 米的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等。 不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： (1) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠郑? (2) 建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間； (3) 建筑物屋面設(shè)置的人防報(bào)警（控制）室等建筑空間； (4) 建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間； 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 38 頁 12/11/2020 38 (5) 建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間； (6) 建筑物內(nèi)設(shè)置在 地面以上的層高超過 米（含 米）的設(shè)備層。 (7) 建筑物地下用 于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間； (8) 住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房 ； (9) 符合核增面積要求的特定用途的建筑面積； (10) 為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分； (11) 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《 深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 中指標(biāo)單列的共有部分。 共有建筑面積處理的一般原則 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以棟為單位進(jìn)行，非本棟的共有建筑面積不在本棟分?jǐn)偅緱澋墓灿薪ㄖ娣e也不分?jǐn)偟狡渌鼦澣ァ? ，按 文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 ，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時(shí)，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計(jì)算該棟的建筑面積，不需進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。 ，一律不參與分?jǐn)偲渌墓媒ㄖ娣e。 .. 多功能綜合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。 公用建筑面積 分?jǐn)傆?jì)算后，各分戶的建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、功能區(qū)、層的建筑面積。 一 棟房屋或其局部，在進(jìn)行變更測(cè)繪時(shí)，除非原測(cè)繪中存在重大錯(cuò)誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級(jí) 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 39 頁 12/11/2020 39 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其使用功能及服務(wù)范圍可劃分為整棟公共面積、功能區(qū)間公共面積、功能區(qū)內(nèi)公共面積、層間公共面積、層內(nèi)公共面積。 (1) 整棟公共面積：指為整棟服務(wù) (包括不同功能區(qū) )的公用建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進(jìn)行分?jǐn)偂? (2) 功能區(qū)間公共面積：指僅為一棟建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。 (3) 功能區(qū)公共面積：指專為一棟建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (4) 層間公用面積：指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (5) 層內(nèi)公共面積：指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積。該面積在本層內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (6) 由于功能設(shè)計(jì)不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，由相關(guān)多戶進(jìn)行分?jǐn)偂? 應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e優(yōu)先級(jí)按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整棟公共面積優(yōu)先級(jí)最高，層內(nèi)公共面積優(yōu)先級(jí)最低 。 應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e的劃分確認(rèn)原則： (1) 依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務(wù)范圍，其功能和名稱以設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。 (2) 依據(jù) 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中計(jì)容積率、不計(jì)容積率、核增等建筑面積分項(xiàng)功能指標(biāo)，補(bǔ)充確定相關(guān)的核增、應(yīng)分?jǐn)?、不分?jǐn)偨ㄖ臻g內(nèi)容與范圍。 (3) 經(jīng)主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖中，如有公共建筑空間范圍界限不清、未標(biāo)注功能名稱、服務(wù)范圍不明確等情況時(shí)，均需由建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位以書面形式共同確認(rèn)，必要時(shí)還需由審 圖單位蓋章確認(rèn)。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 40 頁 12/11/2020 40 (4) 竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核并測(cè)量已使用建筑空間的實(shí)際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認(rèn)功能的建筑空間，其功能以經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)并備案的施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)。 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e處理的一般原則 協(xié)議優(yōu)先原則：有合法的分割文件或協(xié)議時(shí)，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無分割文件或協(xié)議時(shí)，一般根據(jù)房屋公共建筑面積的使用功能，按與公共面積相關(guān)的房屋的專有建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 分割文件或協(xié)議 應(yīng)由公共 建筑空間 的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署 ， 協(xié)議內(nèi)容 不能侵 犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割協(xié)議。協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確 、一致且無異議 ，必要時(shí)該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。該協(xié)議應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件之一，在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)告知受讓方。 自上而下原則：按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)高低，自高至低逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，優(yōu)先級(jí)低的公用建筑面積參與分?jǐn)們?yōu)先級(jí)高的公用建筑面積。即 小范圍功能區(qū)間的公用面積應(yīng)參與分?jǐn)偞蠓秶δ軈^(qū)間的公用面積，局部范圍的公用面積應(yīng)承擔(dān)整體的公用面積。 ：可以通過優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)低的 公用建筑空間，而不可以先通過優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間。如圖 420 所示，當(dāng)電梯及前室為整棟公用時(shí)，連接公共出入口和電梯的走廊就應(yīng)作為整棟公用面積在整棟進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，而不能將其作為本層的公用面積在層內(nèi)分?jǐn)傆?jì)算。 圖 420 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 41 頁 12/11/2020 41 分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算方法 整體分?jǐn)偡椒ǎ? 一棟單一功能的建筑，如其各戶對(duì)共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，即： 分?jǐn)傁禂?shù) =應(yīng)公攤公用建筑面積 /專有建筑面積總和 分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =分戶專有建筑 面積 *分?jǐn)傁禂?shù) 多級(jí)分?jǐn)偡椒ǎ? 一棟建筑存在兩個(gè)以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時(shí)，應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偟姆椒?，按自上而下原則進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算： （ 1） 上一級(jí)分?jǐn)?—— 區(qū)（層）間分?jǐn)偅? 區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e總和 區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝ 各區(qū)專有建筑面積總和 各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各區(qū)專有建筑面積區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù) （ 2）下一級(jí)分?jǐn)?—— 區(qū)（層）內(nèi)分?jǐn)偅? 區(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù) ＝ 功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和 各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù) 房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中棟的劃分 地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一棟。同一棟建筑中的不同建筑塔樓視為一座。 由出地面的計(jì)容積率的半地下室相連通的建筑亦視為一棟。 地面以上相互獨(dú)立，但地面以下互相連通，共用一個(gè)大地下室的建筑視深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 42 頁 12/11/2020 42 為多棟建筑。 房屋建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以棟為單元進(jìn)行，但在以下幾種情況下，本著產(chǎn)權(quán)明晰、使用方便的原則，可在分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，對(duì)棟的定義進(jìn)行如下變通： (1) 一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑，當(dāng)各座塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且各部分之間無共用的設(shè)備間、配電室、值班室、大堂、過道等公用面積的，則計(jì)算時(shí)，可以各座塔樓及其相應(yīng)裙樓作為一“棟”，公共面積分?jǐn)傇谠摗皸潯狈秶鷥?nèi)獨(dú)立進(jìn)行。 (2) 如果連接多座塔樓的地面架空層全部為停車庫和設(shè)備用房，各個(gè)塔樓的主出入口位于架空層頂層，則可分別將各塔樓及其在架空車庫中的 相關(guān)部分（如核心筒、電梯前室等）作為一“棟”。 (3) 如果連接多座塔樓的大型裙樓，一部分為停車庫和設(shè)備用房，一部分為商業(yè)或其它功能的建筑空間，則與商業(yè)或其它功能建筑空間無關(guān)的各座塔樓及在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨(dú)立一“棟”，而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的其它一個(gè)或多個(gè)塔樓作為另一“棟”。圖 421。 圖 421“棟”的概念 (4) 當(dāng)一棟有多個(gè)門樓的住宅，實(shí)際已按各門樓編成不同的棟號(hào)，在各門樓之間深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 43 頁 12/11/2020 43 除地面或天面連通外，其它處均不連通，且無相關(guān)的公用建筑面積情況下，可將每 一門樓作為一“棟”。但在該建筑物內(nèi)，若有各門樓間共 用的設(shè)備房、配電室、值班室、水箱間等的公用面積時(shí)，則不能將每一門樓視為一“棟”。 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算細(xì)則 地下室 (1) 地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共停車庫用途部分的建筑面積，均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 (2) 若 地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則該部分應(yīng)列為專有面積，位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公等相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風(fēng)井、煙道、管道井等，均在地下室商業(yè)或辦公等部分進(jìn)行分 攤。 (3) 當(dāng)?shù)叵峦＼噲?chǎng)中 機(jī)動(dòng)車位經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出售并可以擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時(shí)，機(jī)動(dòng)車位面積可按各停車位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，也可按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算機(jī)動(dòng)車位的建筑面積。此時(shí)，下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 半地下室 (1) 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半下室定義時(shí)，即視為半地下層。在室外地面以上部分的高度不大于 米的半地下層，其層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，面積亦不計(jì)入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度 大于 米的半地下層，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中（圖 422a），此時(shí)，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。 (2) 坡地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時(shí)，則該層視為半地下層（圖 422b）： A. 半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時(shí)，則該半地下層的層數(shù)不深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 44 頁 12/11/2020 44 計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計(jì)入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時(shí)，大堂 及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍