【正文】 園區(qū)規(guī)劃設計原則關鍵詞：生態(tài)學 天然原生(一) 運用現代生態(tài)學，力求設計結合自然，遵循用地的天然特性，將現有植被分布、水系走向等自然要素作為確定規(guī)劃格局的重要依據；(二) 根據不同的地形特點，安排不同的產品，各個組團通過路網聯系成為一個整體，同時各個組團又相對獨立；(三) 路網的設計： 小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有歐洲藝術特色的，切合項目天然原生風格的曲直相結合設計； 在道路等級的總體劃分上體現簡約、清晰，要嚴格區(qū)分人行、車行和步行小道，盡量避免車進入到院落空間內；二、 景觀設計原則關鍵詞：以人為本、回歸自然164。 環(huán)境總體設計原則：在原有地形基礎上，塑造富于自然與充滿生機的地貌和環(huán)境肌理，充分體現自然風貌；164。 空間組織立意：注重社區(qū)的私密性與自然形態(tài)的要求，在空間組織中重點體現古雅、神秘、幽靜、浪漫和閑適的趣味；164。 景觀區(qū)段分類：在注重空間延續(xù)性的同時，圍繞不同的主題，沿空間序列創(chuàng)造出不同特色卻又富于演繹性的景觀分區(qū)，使得園區(qū)的景觀具有各自的識別性；164。 景點組織分級：景點組織是在道路分級的基礎上進行分級，分別創(chuàng)造不同的景觀層次。以高級景點為主題的中心，循序漸進，展開情景敘事的畫卷；164。 景觀綠化點、線、面相結合：各級景點是景觀中的點元素，由相互交叉的道路和水系作為線性元素貫穿起來，最終形成整個社區(qū)的“面性景觀”；164。 植被綠化強調立體性：通過喬木、灌木、花草的搭配，營造立體景觀，同時強調四季有景；164。 重點對打造水景：以水景景觀為中心，通過園區(qū)水系聯系各個組團，利用濕地形成獨特的濕地景觀。164。 景觀宅院水景、林景、院景、宅景景觀和諧統(tǒng)一，形成“原生天然景觀宅院”，整個園區(qū)就像一件藝術品，天然去調飾，“一切都很自然”。 三、 單體設計住宅的建設216。 建筑風格的設計要從控制成本方面考慮，現代簡約建筑風格成本相對較低。216。 建筑風格的設計要迎合目標客戶群追求生活質量、時尚、品味的個性審美需求，簡約主義是他們所喜歡的一種建筑風格。因此，本項目住宅部分風格設計建議為現代簡約主義理念闡述：216。 時尚代表著一種潮流，代表一種時代的氣息。在建筑形體設計上，通過在平面輪廓線，立面天際線及細部裝飾線條上加入時尚的元素，力求突出簡潔明快、清秀時尚的現代特色。216。 建筑立面處理上，通過有規(guī)律的水平裝飾線條，色彩之間合理的搭配形成立面的整體化。在建筑造型上，盡量體現建筑材料及構件本身的材料美，色彩上采用以淺色系為主色調，配合淺黃色和淺藍色的局部勾勒，形成整體的清新現代色調。216。 同時，在建筑設計上采用大面積的玻璃門窗，充分利用自然采光，形成建筑與自然的相互融合，使整個建筑充滿陽光般的氣息，給人一種積極向上的生活憧憬。216。 整個建筑設計上，通過墻面與玻璃的虛實對比，建筑形體的高低錯落，直線與弧線造型的結合，水平方向與垂直方向的凸出與凹進，形成充滿動感氣息的建筑群體。同時，結合小區(qū)針對的目標客戶群的年輕與活力，形成整個小區(qū)的整體性及和諧相融性，體現建筑現代、獨特的個性，符合現代年輕人群追求自由個性生活的心理審美需求。n 洋房的建設戶型設計要求：戶型配置示意表：戶型間隔面積比例功能組合一房一廳40—50 m210%目標客戶群為周邊大學生的迷你公寓二房一廳60—75m220%主次臥、客廳、廚房、衛(wèi)生間、雙陽臺二房二廳或兩房半75—90m240%主次臥、客廳、飯廳、廚房、雙衛(wèi)生間、書房、玄關、雙陽臺三房二廳標準型90—110m225%主次臥、書房、客廳、飯廳、雙衛(wèi)生間、玄關、陽臺、廚房三房二廳110m2以上5%主次臥、書房、客廳、保姆房、飯廳、雙衛(wèi)生間、儲藏間、玄關、陽臺、廚房、露臺216。 控制戶型面積，提高使用功能：現在的消費者日趨理性，盲目追求大戶型的風氣已經微弱。從現實的價格（總價）及日后的實際使用上考慮，是消費者重要的購房心態(tài)。因此，在戶型設計時，應有意識地控制戶型面積，如：二房二廳及兩房半戶型控制在6090平方米以內，三房二廳控制在90120平方米以內。同時，提高各類戶型的功能設置，如：擁有玄關、主臥衛(wèi)生間、雙陽臺等，這也是提升戶型使用價值的關鍵體現。216。 功能分區(qū)明確合理：住宅的功能簡單、實用，但不能隨意混淆，一般分為幾個功能區(qū)：公共活動區(qū)，主要指客廳、餐廳、門廳；私密休息區(qū)，主要指臥室、書房等；輔助區(qū)，主要指廚房、衛(wèi)生間、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設計時，應正確處理這三者的關系，使之使用合理而又不干擾。216。 各功能區(qū)動線分明：平面要求既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內空間秩序。明確室內功能分區(qū)是由動到靜，由公共到私密的動線設計，避免出現房間繞著客廳，通行路線交叉穿越等情況。戶戶皆可觀景：在戶型設計時，應充分考慮景觀與戶型的關系，力爭做到戶戶皆為“觀景戶型”，即戶型中的主要房間（廳、臥等）均能擁有“開窗見景”的效果。216。 關注廚房與衛(wèi)生間的設計：廚房與衛(wèi)生間是居住最重要的輔助使用空間，也要給予重視，使其成為招徠客戶的一個重要因素。在本項目的設計中，針對目前哈爾濱市場基本上以毛坯交樓的情況，本項目提出廚房、衛(wèi)生間精裝修交樓的標準，創(chuàng)造賣點。廚房：采用L型廚柜布局，充分考慮冰箱、廚柜等物品的擺放。廚房、餐廳、功能性陽臺采用“三位一體”的設計，使之聯系方便，便于操作。衛(wèi)生間：以創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率為主要原則，可設不同使用者的衛(wèi)生間。一是，公共衛(wèi)生間，盡可能保證洗手與方便分離；二是，專供主人臥室專用。在裝修方面，可以考慮廚房、衛(wèi)生間精裝修。216。 陽臺的設計：l 陽臺以滿足采光和觀景為主要原則，兼顧生活服務的功能。一是，客廳和廚房必須設置小型觀景陽臺和功能性陽臺；二是，主臥可根據實際情況，采用多邊形設計，多面采光，不設陽臺。F、各類戶型示范舉例及說明：216。 二室二廳示范舉例1： 戶型特點：結構緊湊，各房間均方正實用；“四明”戶型設計（客、臥、廚、衛(wèi)皆明），采光性能優(yōu)越無比；功能性陽臺與廚房相連，處理家務輕松自如；次臥室設距地面60公分的多角飄窗，采光納景效果好。示范舉例2： 戶型特點：入戶口，特設玄關，私密性更好；主次臥獨特的端部設計，南向采光，多角度吸納陽光與景觀；設隱蔽式空調位，不影響外立面的整體美觀；提高功能分區(qū)，增強空間感。216。 三室二廳（標準型）：示范舉例1：戶型特點：功能分區(qū)明確，主臥與書房遠離客廳，保證私密性；集中空調位設計，保證外立面的整體美觀；客衛(wèi)將洗手與方便分離，提高使用的效率。示范舉例2：戶型特點：“五明”戶型設計（客廳、餐廳、臥、廚、衛(wèi)皆明），采光性能好；寬闊的子母門入戶口，特設玄關，出入自如；北向餐廳特設觀景臺，進餐觀景兩不誤；主臥特設進入式衣帽間，為主人提供私人時裝庫；主臥獨享進入式觀景窗，采光與觀景輕松實現。第三部分：項目銷售策略一、銷售指導原則由于本項目有部分商品房為教師定向開發(fā)住宅，但從項目自身長遠角度出發(fā)，應該使這部分群體容入整個項目之內，不做分類開發(fā)，以增加項目自身文化受眾群的一部分，成為項目自身切實的賣點之一；以定向開發(fā)為前提先期開展，造成項目短期人氣急劇提升和拉動，同時商品住宅推廣開始造勢，形成“羊群效應”造成內火外熱的事態(tài)，引起整個區(qū)域市場的轟動；發(fā)揮獨特優(yōu)勢，特色化開發(fā)理想與靈活的銷售策略有機結合，采取遠攻、短兵的媒體策略始終保持項目充足的人氣；控制開發(fā)節(jié)奏，保持產品可變性，最大程度貼近主流市場發(fā)展，利潤最大化。二、目前對于定向開發(fā)住宅的銷售思路建議目前應該以項目自身發(fā)展為主導思想，先把項目發(fā)展的宏偉藍圖確定下來，然后給定項開發(fā)的客戶群體一個美好的夢想，使這一部分群體成為開發(fā)商絕對忠實的口碑傳播者；可采用先期收取定向開發(fā)客戶誠意金（其實購買的是認購優(yōu)惠權）不選房的方式來考量市場供求關系，做到有效供給和對接；根據分析誠意金收取情況及客戶需求狀況來決定開發(fā)控制及周期；最重要的是，在房地產開發(fā)過程中往往由于定向開發(fā)急于收取資金，而沒有好好利用這一機會，或機會利用的不充分而喪失賺取最大利潤的時機。為此，在開發(fā)環(huán)節(jié)必須一步步科學的、有計劃的、有前瞻的來完成。任何想跳過某一程序而急于套取資金的，最后都達不到理想的結果。由于目前項目屬于初期階段，本報告只站在市場及策劃角度進行了論證，具體項目營銷推廣問題，有待于項目整體規(guī)劃確認后在行深入研究與論證。 20071220第 39 頁 共 39 頁