【正文】 1994 1995 1996 1997 1998 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 541999 2022 56322022 2022 2022 2022 （資料來(lái)源：哈爾濱市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒）根據(jù)一元線性模型得到Y(jié)＝+ X其中 Y 表示人均居住面積，X 表示人均可支配的年收入。我市人均可支配年收入以連續(xù)多年保持高速增長(zhǎng)（見表 ）。如在未來(lái)兩年人均可支配年收入增加 2022 元，按哈爾濱市 380 萬(wàn)人口計(jì)算，則需新增住房面積 萬(wàn)平方米。如果人均收入增長(zhǎng)率按%（哈爾濱 市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率，見哈 爾濱市統(tǒng)計(jì)年鑒）計(jì)算，則到 2022 年，需新增住宅面積 ]1%)[(??????Y= 萬(wàn)平方米（按目前不變?nèi)丝诳倲?shù)計(jì)算）另外根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，在人均住房面積達(dá)到 35 平方米（戶均100 平方米）之前，會(huì)保持較旺盛的需求。而目前我市的人均居住面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 55只有 10 平方米。綜上分析，我市住宅開發(fā)建設(shè)任務(wù)艱巨，市場(chǎng)需求量巨大，市場(chǎng)前景廣闊。（2）現(xiàn)實(shí)需求分析可以從四個(gè)方面對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)需求進(jìn)行分析：第一，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民收人水平的提高，其需求與消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向豐富多彩和較高層次的方向轉(zhuǎn)變。比如，人均收入的增長(zhǎng)會(huì)引致普通住宅、高級(jí)公寓和別墅的比例關(guān)系發(fā)生變化。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心最新一項(xiàng)調(diào)查顯示，在 22 個(gè)中心城市中，中高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房同樣受居民青睞。調(diào)查顯示，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的居民為百分之三十六點(diǎn)九，希望選購(gòu)中高檔住房的居民為百分之三十四點(diǎn)三，兩者比例大體相等。另外希望選購(gòu)中低檔、二手和豪華住房的居民分別為百分之十三點(diǎn)六、百分之八點(diǎn)六和百分之六點(diǎn)一，我市中高檔住宅銷售面積的持續(xù)增長(zhǎng)正說(shuō)明了這一趨勢(shì)。第二，2022 年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，比年初增加 億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增加 億元；農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增加 億元。而與此同時(shí)我國(guó)物價(jià)已經(jīng)持續(xù) 15 個(gè)月上漲，而且預(yù)計(jì)還要上漲。雖然國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認(rèn)為，去年以來(lái)出現(xiàn)的生產(chǎn)資料價(jià)格與居民消費(fèi)價(jià)格雙雙上漲局面，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)正逐步走出通貨緊縮的陰影，新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期開始形成。但居民對(duì)通貨膨脹有普遍的預(yù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 56期，在這種背景下，投資住宅已逐漸成為家庭理財(cái)?shù)臒衢T領(lǐng)域。高達(dá)1100 億的儲(chǔ)蓄如涉足住宅投資領(lǐng)域，將極大的推動(dòng)我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。第三，改革開放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得我國(guó)收入分配差距進(jìn)一步擴(kuò)大，造就了一部分高收入群體，這一群體雖所占比重不大，但數(shù)量不可小視。就我市而言，普通高等學(xué)校的教職人員、 娛樂(lè)服務(wù)業(yè)主、計(jì)算機(jī)應(yīng)用服務(wù)業(yè)人員、金 融業(yè)高級(jí)職員、餐飲業(yè)主、郵電通信業(yè)從業(yè)人員、電力行業(yè)從業(yè)人員、高級(jí)公務(wù)員屬于高收入群體，而這些行業(yè)的就業(yè)人數(shù)已分別達(dá)到3010132244328111962350407292447 人?？梢园l(fā)現(xiàn)，這部分高收入階層對(duì)高檔消費(fèi)品（主指汽車、商品房等）的支付能力極其可觀。但事 實(shí)上，由于種種原因， 這一階層對(duì) 高當(dāng)消費(fèi)品的需求也十分有限。較高收入階層對(duì)住房和汽車有著一定的需求，但限于價(jià)格、使用費(fèi)、交通等實(shí)際難以解決的問(wèn)題，決定了汽車無(wú)法形成他們消費(fèi)的熱點(diǎn)，相比之下，住房極有可能成為他們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。第四，哈爾濱市是馳名中外的旅游城市。2022 年末，全市星級(jí)賓館已達(dá) 82 家，旅行社 138 家。全市共接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù) 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。其中國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 1345 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，下降 %。旅游業(yè)務(wù)總收入 億元，增長(zhǎng) %。其中國(guó)內(nèi)旅游業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng) %；國(guó) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 57際旅游創(chuàng)匯 萬(wàn)美元，受“非典”的影響，下降 %。旅游業(yè)的迅速發(fā)展必將直接帶動(dòng)對(duì)中高檔樓市的需求。八 、項(xiàng) 目 競(jìng) 爭(zhēng) 力 分 析 哈爾濱是黑龍江省省會(huì)，是東北北部最大的中心城市，在國(guó)家整體大環(huán)境較好的前提下，哈市政府本著一心一意為人民辦實(shí)事的原則，全市呈現(xiàn)出國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)推進(jìn)，社會(huì)政治穩(wěn)定的良好局面。在“ 中國(guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng) ”中，哈爾濱市名列第 13位，在“首批投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市”的評(píng)選中，哈爾濱市也名列其中。全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年以 10％左右的速度增長(zhǎng)，初步形成了醫(yī)藥、汽車、食品和 電子信息制造四大支柱產(chǎn)業(yè)。未來(lái)的哈西地區(qū)將成為哈市的中心居住區(qū)之一。隨著該項(xiàng)目建設(shè)成具有現(xiàn)代一流的市政基礎(chǔ)設(shè)施，四通八達(dá)的道路交通系統(tǒng)，發(fā)達(dá)便捷的公共服務(wù)體系和符合現(xiàn)代人居住的高尚社區(qū)。市、區(qū)政府為鼓勵(lì)投資商參與哈西地區(qū)的建設(shè)，制定了各種優(yōu)惠政策，努力創(chuàng)造一個(gè)寬松和諧的投資環(huán)境，良好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本項(xiàng)目的運(yùn)作奠定了成功的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目選址用地京哈公路旁，地處京哈、哈雙高速公路西側(cè)，緊臨規(guī)劃三環(huán)路，東鄰學(xué)府路，有多路公交車抵達(dá)，交通十分便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 58九、本項(xiàng)目住宅銷售形勢(shì)分析國(guó)務(wù)院有關(guān)部門及我省、我市及時(shí)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房發(fā)展的政策措施，如取消亂收費(fèi)，采取個(gè)人購(gòu)房抵押貸款或銀行按揭以及加快住房制度改革、推行住房公積金等措施，都加快了居民住房觀念的改變， 徹底 轉(zhuǎn)變了人們住房上的等、靠、要的觀念，既加大了住宅的建設(shè)力度，又促進(jìn)了住房消費(fèi)。，環(huán)境優(yōu)美本項(xiàng)目選址交通條件極為優(yōu)越，另外即將建成的住宅小區(qū)公共配套設(shè)施齊全、 環(huán)境清馨優(yōu)雅，獨(dú)特的建筑風(fēng)格和完美的布局、便捷的區(qū)內(nèi)、外交通和整潔優(yōu)美的居住環(huán)境將有助于住宅的銷售。，功能齊全，建筑風(fēng)格獨(dú)樹一幟本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上將最大限度地滿足北方人的居住要求，并根據(jù) 21 世紀(jì)城市發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況，精心設(shè)計(jì)住宅立面造型，把古典的東方建筑風(fēng)韻與北方建筑風(fēng)格完美地結(jié)合在一起，讓居民住得舒心，有助于該區(qū)住宅銷售。，將促進(jìn)住宅銷售本項(xiàng)目商住區(qū)實(shí)行工程質(zhì)量保證制度。建設(shè)的住宅嚴(yán)格按照建設(shè)部《住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行驗(yàn)收，售房時(shí)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》　 保 證住宅質(zhì)量，同時(shí)建成住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 59宅按建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《哈爾濱市住宅物業(yè)管理辦法》的要求進(jìn)行物業(yè)管理，成立物業(yè)公司，全面推行管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、 規(guī)范化，為商住區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，必將加快小區(qū)住宅的銷售。十、營(yíng)銷策略分析本項(xiàng)目功能定位是多層、高層商品樓盤，遵循低密度、高綠化、低容積率的純生態(tài)建設(shè)思想，為人們創(chuàng)建未來(lái)完美生活的居所，體現(xiàn)綠色、環(huán)保、生態(tài)、智能、服務(wù)為一體的建設(shè)理念，共同創(chuàng)造高品質(zhì)生活環(huán)境。項(xiàng)目的策劃、 規(guī) 劃、 設(shè)計(jì)、建設(shè)均以超前的理念，人性化的意識(shí)，強(qiáng)有力的技術(shù)措施保障完美的產(chǎn)品質(zhì)量，以創(chuàng)建住宅高水準(zhǔn)的生活示范區(qū)和新世紀(jì)住宅建設(shè)典范。本項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體為當(dāng)?shù)貏?dòng)遷居民和哈爾濱市有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員及企業(yè)的當(dāng)?shù)馗吖埽还枮I市的白領(lǐng)階層和高級(jí)知識(shí)分子階層；哈西地區(qū)及周邊城市的移民；致力于房產(chǎn)投資的人士。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 60項(xiàng)目開發(fā)單位在小區(qū)工程建設(shè)初期應(yīng)加大宣傳力度，通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等新聞媒體以及印制售樓書等宣傳材料宣傳該商住區(qū)，尤其應(yīng)該加強(qiáng)網(wǎng)上銷售的力度，擴(kuò)大該區(qū)知名度，以有利于銷售。：（1）制作現(xiàn)場(chǎng)廣告牌：在小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)制作包括項(xiàng)目規(guī)劃模型圖、位置、項(xiàng)目介 紹、 項(xiàng)目的參與者及戶型比例等相關(guān)內(nèi)容，不僅給過(guò)往行人提供一個(gè)良好的、有吸引力的景觀，而且也能起到促銷的作用。（2）發(fā)送售樓書：將小區(qū)的詳細(xì)資料印制成精美的小冊(cè)子，其內(nèi)容應(yīng)包括照片和相應(yīng)的文字說(shuō)明，比如區(qū)內(nèi)住宅的面積、開間布局、設(shè)計(jì)特色、裝修標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、售價(jià)、 環(huán)境介 紹等，可在哈市繁華地帶定期舉辦展銷會(huì)，發(fā)送售樓書，以引起眾多居民購(gòu)買興趣。（3）廣告：選擇印刷廣告和廣播電視廣告等多種形式，通過(guò)具有影響力的《哈爾濱日?qǐng)?bào)》、《新晚報(bào)》、《生活報(bào)》、《黑龍江日?qǐng)?bào)》及省內(nèi)外具有較大影響力的廣告媒體進(jìn)行廣泛地宣傳。（4）建立小區(qū)網(wǎng)址，采取上網(wǎng)方式銷售住宅，可以滿足部分居民瀏覽整個(gè)小區(qū)住宅及環(huán)境，選擇戶型，最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)買。（5）對(duì)于主動(dòng)上門的顧客，營(yíng)銷人員應(yīng)主動(dòng)、耐心、熱情地向顧客介紹各樓房的位置、裝修情況、銷售價(jià)格、 購(gòu)買時(shí)的手續(xù)及費(fèi)用等情況，有時(shí)還 要帶顧客去現(xiàn)場(chǎng)觀看住宅及商服。此外應(yīng)將金融機(jī)構(gòu)、律 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國(guó)際工程咨詢中心 61師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司等引進(jìn)商住區(qū)，可隨時(shí)辦理銀行按揭、抵押貸款和保險(xiǎn)等事宜，方便居民購(gòu)買。