【正文】 1994 1995 1996 1997 1998 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 541999 2022 56322022 2022 2022 2022 （資料來源：哈爾濱市歷年統(tǒng)計年鑒）根據(jù)一元線性模型得到Y(jié)＝+ X其中 Y 表示人均居住面積，X 表示人均可支配的年收入。我市人均可支配年收入以連續(xù)多年保持高速增長（見表 ）。如在未來兩年人均可支配年收入增加 2022 元，按哈爾濱市 380 萬人口計算，則需新增住房面積 萬平方米。如果人均收入增長率按%（哈爾濱 市國民生產(chǎn)總值增長率，見哈 爾濱市統(tǒng)計年鑒）計算，則到 2022 年，需新增住宅面積 ]1%)[(??????Y= 萬平方米（按目前不變?nèi)丝诳倲?shù)計算）另外根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，在人均住房面積達到 35 平方米（戶均100 平方米）之前，會保持較旺盛的需求。而目前我市的人均居住面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 55只有 10 平方米。綜上分析，我市住宅開發(fā)建設(shè)任務(wù)艱巨，市場需求量巨大，市場前景廣闊。（2）現(xiàn)實需求分析可以從四個方面對本項目的現(xiàn)實需求進行分析：第一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和國民收人水平的提高，其需求與消費結(jié)構(gòu)將向豐富多彩和較高層次的方向轉(zhuǎn)變。比如，人均收入的增長會引致普通住宅、高級公寓和別墅的比例關(guān)系發(fā)生變化。根據(jù)中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心最新一項調(diào)查顯示，在 22 個中心城市中，中高檔住宅與經(jīng)濟適用房同樣受居民青睞。調(diào)查顯示，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，希望選購經(jīng)濟適用房的居民為百分之三十六點九，希望選購中高檔住房的居民為百分之三十四點三，兩者比例大體相等。另外希望選購中低檔、二手和豪華住房的居民分別為百分之十三點六、百分之八點六和百分之六點一，我市中高檔住宅銷售面積的持續(xù)增長正說明了這一趨勢。第二，2022 年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達 億元，比年初增加 億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額 億元，增加 億元；農(nóng)村居民儲蓄存款余額 億元，增加 億元。而與此同時我國物價已經(jīng)持續(xù) 15 個月上漲，而且預(yù)計還要上漲。雖然國務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認為，去年以來出現(xiàn)的生產(chǎn)資料價格與居民消費價格雙雙上漲局面，標(biāo)志著我國經(jīng)濟正逐步走出通貨緊縮的陰影，新一輪經(jīng)濟增長周期開始形成。但居民對通貨膨脹有普遍的預(yù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 56期，在這種背景下，投資住宅已逐漸成為家庭理財?shù)臒衢T領(lǐng)域。高達1100 億的儲蓄如涉足住宅投資領(lǐng)域，將極大的推動我市的房地產(chǎn)市場需求。第三，改革開放與經(jīng)濟發(fā)展使得我國收入分配差距進一步擴大，造就了一部分高收入群體，這一群體雖所占比重不大，但數(shù)量不可小視。就我市而言，普通高等學(xué)校的教職人員、 娛樂服務(wù)業(yè)主、計算機應(yīng)用服務(wù)業(yè)人員、金 融業(yè)高級職員、餐飲業(yè)主、郵電通信業(yè)從業(yè)人員、電力行業(yè)從業(yè)人員、高級公務(wù)員屬于高收入群體，而這些行業(yè)的就業(yè)人數(shù)已分別達到3010132244328111962350407292447 人?？梢园l(fā)現(xiàn)，這部分高收入階層對高檔消費品（主指汽車、商品房等）的支付能力極其可觀。但事 實上，由于種種原因， 這一階層對 高當(dāng)消費品的需求也十分有限。較高收入階層對住房和汽車有著一定的需求，但限于價格、使用費、交通等實際難以解決的問題，決定了汽車無法形成他們消費的熱點，相比之下，住房極有可能成為他們新的消費熱點。第四，哈爾濱市是馳名中外的旅游城市。2022 年末，全市星級賓館已達 82 家，旅行社 138 家。全市共接待國內(nèi)外旅游人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。其中國內(nèi)旅游人數(shù) 1345 萬人次，增長 %；外國人和港澳臺同胞 萬人次，下降 %。旅游業(yè)務(wù)總收入 億元，增長 %。其中國內(nèi)旅游業(yè)務(wù)收入 億元，增長 %；國 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 57際旅游創(chuàng)匯 萬美元，受“非典”的影響，下降 %。旅游業(yè)的迅速發(fā)展必將直接帶動對中高檔樓市的需求。八 、項 目 競 爭 力 分 析 哈爾濱是黑龍江省省會，是東北北部最大的中心城市，在國家整體大環(huán)境較好的前提下，哈市政府本著一心一意為人民辦實事的原則，全市呈現(xiàn)出國民經(jīng)濟快速發(fā)展，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)推進，社會政治穩(wěn)定的良好局面。在“ 中國城市綜合實力 50 強 ”中，哈爾濱市名列第 13位，在“首批投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市”的評選中，哈爾濱市也名列其中。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值每年以 10％左右的速度增長，初步形成了醫(yī)藥、汽車、食品和 電子信息制造四大支柱產(chǎn)業(yè)。未來的哈西地區(qū)將成為哈市的中心居住區(qū)之一。隨著該項目建設(shè)成具有現(xiàn)代一流的市政基礎(chǔ)設(shè)施，四通八達的道路交通系統(tǒng)，發(fā)達便捷的公共服務(wù)體系和符合現(xiàn)代人居住的高尚社區(qū)。市、區(qū)政府為鼓勵投資商參與哈西地區(qū)的建設(shè)，制定了各種優(yōu)惠政策，努力創(chuàng)造一個寬松和諧的投資環(huán)境，良好的政治經(jīng)濟環(huán)境為本項目的運作奠定了成功的基礎(chǔ)。本項目選址用地京哈公路旁，地處京哈、哈雙高速公路西側(cè)，緊臨規(guī)劃三環(huán)路，東鄰學(xué)府路，有多路公交車抵達，交通十分便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 58九、本項目住宅銷售形勢分析國務(wù)院有關(guān)部門及我省、我市及時出臺了一系列鼓勵住房發(fā)展的政策措施，如取消亂收費，采取個人購房抵押貸款或銀行按揭以及加快住房制度改革、推行住房公積金等措施，都加快了居民住房觀念的改變， 徹底 轉(zhuǎn)變了人們住房上的等、靠、要的觀念，既加大了住宅的建設(shè)力度，又促進了住房消費。，環(huán)境優(yōu)美本項目選址交通條件極為優(yōu)越，另外即將建成的住宅小區(qū)公共配套設(shè)施齊全、 環(huán)境清馨優(yōu)雅，獨特的建筑風(fēng)格和完美的布局、便捷的區(qū)內(nèi)、外交通和整潔優(yōu)美的居住環(huán)境將有助于住宅的銷售。，功能齊全，建筑風(fēng)格獨樹一幟本項目在戶型設(shè)計上將最大限度地滿足北方人的居住要求，并根據(jù) 21 世紀(jì)城市發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，精心設(shè)計住宅立面造型，把古典的東方建筑風(fēng)韻與北方建筑風(fēng)格完美地結(jié)合在一起，讓居民住得舒心，有助于該區(qū)住宅銷售。，將促進住宅銷售本項目商住區(qū)實行工程質(zhì)量保證制度。建設(shè)的住宅嚴(yán)格按照建設(shè)部《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》進行驗收，售房時向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》　 保 證住宅質(zhì)量，同時建成住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 59宅按建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《哈爾濱市住宅物業(yè)管理辦法》的要求進行物業(yè)管理，成立物業(yè)公司，全面推行管理的社會化、專業(yè)化、市場化、 規(guī)范化，為商住區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，必將加快小區(qū)住宅的銷售。十、營銷策略分析本項目功能定位是多層、高層商品樓盤，遵循低密度、高綠化、低容積率的純生態(tài)建設(shè)思想，為人們創(chuàng)建未來完美生活的居所，體現(xiàn)綠色、環(huán)保、生態(tài)、智能、服務(wù)為一體的建設(shè)理念，共同創(chuàng)造高品質(zhì)生活環(huán)境。項目的策劃、 規(guī) 劃、 設(shè)計、建設(shè)均以超前的理念，人性化的意識，強有力的技術(shù)措施保障完美的產(chǎn)品質(zhì)量，以創(chuàng)建住宅高水準(zhǔn)的生活示范區(qū)和新世紀(jì)住宅建設(shè)典范。本項目主要目標(biāo)消費群體為當(dāng)?shù)貏舆w居民和哈爾濱市有一定經(jīng)濟實力的私營企業(yè)主、政府公務(wù)員及企業(yè)的當(dāng)?shù)馗吖?；哈爾濱市的白領(lǐng)階層和高級知識分子階層；哈西地區(qū)及周邊城市的移民；致力于房產(chǎn)投資的人士。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 60項目開發(fā)單位在小區(qū)工程建設(shè)初期應(yīng)加大宣傳力度，通過報紙、電視、廣播等新聞媒體以及印制售樓書等宣傳材料宣傳該商住區(qū)，尤其應(yīng)該加強網(wǎng)上銷售的力度，擴大該區(qū)知名度，以有利于銷售。：（1）制作現(xiàn)場廣告牌：在小區(qū)施工現(xiàn)場制作包括項目規(guī)劃模型圖、位置、項目介 紹、 項目的參與者及戶型比例等相關(guān)內(nèi)容，不僅給過往行人提供一個良好的、有吸引力的景觀，而且也能起到促銷的作用。（2）發(fā)送售樓書：將小區(qū)的詳細資料印制成精美的小冊子，其內(nèi)容應(yīng)包括照片和相應(yīng)的文字說明，比如區(qū)內(nèi)住宅的面積、開間布局、設(shè)計特色、裝修標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、售價、 環(huán)境介 紹等，可在哈市繁華地帶定期舉辦展銷會，發(fā)送售樓書，以引起眾多居民購買興趣。（3）廣告：選擇印刷廣告和廣播電視廣告等多種形式，通過具有影響力的《哈爾濱日報》、《新晚報》、《生活報》、《黑龍江日報》及省內(nèi)外具有較大影響力的廣告媒體進行廣泛地宣傳。（4）建立小區(qū)網(wǎng)址，采取上網(wǎng)方式銷售住宅，可以滿足部分居民瀏覽整個小區(qū)住宅及環(huán)境，選擇戶型，最終實現(xiàn)購買。（5）對于主動上門的顧客，營銷人員應(yīng)主動、耐心、熱情地向顧客介紹各樓房的位置、裝修情況、銷售價格、 購買時的手續(xù)及費用等情況，有時還 要帶顧客去現(xiàn)場觀看住宅及商服。此外應(yīng)將金融機構(gòu)、律 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 61師事務(wù)所、保險公司等引進商住區(qū)，可隨時辦理銀行按揭、抵押貸款和保險等事宜，方便居民購買。