【正文】 。自然風(fēng)險因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導(dǎo)致危害經(jīng)濟活動，物質(zhì)生產(chǎn)或生命安全的風(fēng)險。如地震，水災(zāi)，火災(zāi)，風(fēng)災(zāi)，雹災(zāi)，凍災(zāi)，旱災(zāi)，蟲災(zāi)以及各種瘟疫等自然現(xiàn)象，在現(xiàn)實生活中是大量發(fā)生的。在各類風(fēng)險中，自然風(fēng)險是保險人承保最多的風(fēng)險。完工風(fēng)險完工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻椖课窗雌谕旯ず统У目赡苄?。由于本項目工期較長，不可預(yù)見的因素很多，因此項目建設(shè)存在著完工風(fēng)險。消防風(fēng)險這里所指的消防風(fēng)險是指建筑施工現(xiàn)場存在的火災(zāi)隱患，施工現(xiàn)場一旦發(fā)生火災(zāi)，不僅會燒毀未建成建筑物和其周圍建筑物，而且會造成人員傷亡。（二）風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表見下表：表1風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明很大較大中等較小很小1政策風(fēng)險√2技術(shù)風(fēng)險√3自然風(fēng)險√4完工風(fēng)險√5消防風(fēng)險√表2項目風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生的可能性（C）WC政策風(fēng)險√技術(shù)風(fēng)險√自然風(fēng)險√完工風(fēng)險√消防風(fēng)險綜合風(fēng)險從上表可看出，風(fēng)險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn)社會、安全、環(huán)保、經(jīng)濟以外的其它風(fēng)險的可能性不大。（三）風(fēng)險防范措施針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，使項目建設(shè)過程中的風(fēng)險減到最低程度。企業(yè)在對政策風(fēng)險進行管理時，首先要提高對政策風(fēng)險的認(rèn)識。對資產(chǎn)重組過程中面臨的政策風(fēng)險應(yīng)及時地觀察分析和研究，以提高對政策風(fēng)險客觀性和預(yù)見性的認(rèn)識，充分掌握資產(chǎn)重組政策風(fēng)險管理的主動權(quán)。其次要對政策風(fēng)險進行預(yù)測和決策。為防止政策風(fēng)險的發(fā)生，應(yīng)事先確定資產(chǎn)重組的風(fēng)險度，并對可能的損失有充分的估計，通過認(rèn)真分析，及時發(fā)現(xiàn)潛在的政策風(fēng)險并力求避免。在風(fēng)險預(yù)測的基礎(chǔ)上，正確作出處理政策風(fēng)險的決策，并根據(jù)決策方案，采取各種預(yù)防措施，力求降低風(fēng)險。對政策性風(fēng)險管理應(yīng)側(cè)重于對潛在的政策風(fēng)險因素進行分析，并采用科學(xué)的風(fēng)險分析方法。通過對政策風(fēng)險的有效管理，可以使企業(yè)避免或減少各種不必要的損失，確保資產(chǎn)重組工作的順利進行。企業(yè)在對技術(shù)風(fēng)險進行管理時，首先是重視技術(shù)方案的咨詢論證，就技術(shù)方案的可行性進行研究，對項目方案的風(fēng)險水平與收益水平進行比較，對方案實施后的可能結(jié)果進行猜測。其次，應(yīng)改善內(nèi)部組織，建立有利于技術(shù)創(chuàng)新的 生產(chǎn)過程組織 。第三，通過選擇合適的技術(shù)創(chuàng)新項目組合，進行組合開發(fā)創(chuàng)新，降低整體風(fēng)險。第四，建立健全 技術(shù)開發(fā) 的 風(fēng)險預(yù)警 系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)技術(shù)開發(fā)和 生產(chǎn)過程 中的風(fēng)險隱患。第五，建立健全有關(guān)技術(shù)治理的 內(nèi)部控制制度 ，加強對技術(shù)資產(chǎn)的監(jiān)督治理。針對因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導(dǎo)致危害的風(fēng)險。公司未雨綢繆積極應(yīng)對，避免風(fēng)險發(fā)生或最大限度減少風(fēng)險。抓緊施工建設(shè)，確保按時完成工程建設(shè)，嚴(yán)格財務(wù)管理避免超支。規(guī)避完工風(fēng)險。施工現(xiàn)場臨時建筑物合理布局，提高耐火等級低，盡量不用易燃、可燃材料，配備必要的消防器材，加強消防安全管理，強化消防安全意識。具體要求如下：（1）耐火等級：所有建筑的耐火等級均為二級。（2）防火間距所有建筑防火間距均不小于六米，符合防火規(guī)范要求（3）消防通道：所有建筑四周均設(shè)有消防通道。（4）安全疏散：各建筑均按防火規(guī)范的規(guī)定設(shè)置疏散樓梯和安全出口，滿足疏散寬度及距離要求。（5）防火構(gòu)造：在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范要求設(shè)計。（6）消防管理：堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，定期開展安全防火檢查，積極推進消防安全教育，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。（四）評估結(jié)論XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，具有國家承認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。有經(jīng)濟實力，豐富的管理經(jīng)驗，雄厚的技術(shù)力量?；怙L(fēng)險的能力很強。因此，項目的政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、完工風(fēng)險、市場風(fēng)險等其它風(fēng)險很小。七、結(jié)論與建議（一）項目社會穩(wěn)定風(fēng)險總體綜合評估上文已對該項目可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的五大類風(fēng)險可能性大小進行了單項評價，為便于度量該項目整體風(fēng)險的大小，有必要對各類風(fēng)險的可能性大小進行量化，然后得到項目整體的綜合風(fēng)險大小。項目整體社會穩(wěn)定風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險類別風(fēng)險權(quán)重（W）風(fēng)險發(fā)生的可能性（C）WC房屋征遷風(fēng)險√（）環(huán)境影響風(fēng)險√建筑安全風(fēng)險√財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險√其他風(fēng)險綜合風(fēng)險從上表可看出，風(fēng)險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn)社會穩(wěn)定風(fēng)險的可能性較小。（二）結(jié)論在國內(nèi)經(jīng)濟基本面保持良好，XX市經(jīng)濟穩(wěn)步大發(fā)展，國家對能源建設(shè)重點投入的大環(huán)境下，XX現(xiàn)有核心消費點保持不變，一批新的經(jīng)濟增長點也即將涌現(xiàn)，XX市居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢，住房需求空間很大。準(zhǔn)確的市場定位，合理的價格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項目的成功提供了必要的條件。本項目所處地段為XX市新城區(qū)的黃金地段，該產(chǎn)品定位為商貿(mào)區(qū)，商業(yè)具有絕對的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，市場前景非常樂觀。綜上所述，由于建設(shè)單位經(jīng)濟實力強，技術(shù)力量雄厚，管理科學(xué)規(guī)范，風(fēng)險防范意識強，風(fēng)險防范措施到位得力。該項目社會穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟等方面風(fēng)險均很小，故徽能?皇家花園建設(shè)項目開發(fā)是可行的。（三）建議項目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法人責(zé)任制、資本金制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗收制的原則，確保按期完成和工程質(zhì)量達標(biāo)。項目的建設(shè)必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。項目建設(shè)必須嚴(yán)格按照國家建筑安全相關(guān)法律法規(guī)，確保工程安全。鑒于項目處在XX市東部新城區(qū)的特殊位置，建議環(huán)保部門和建設(shè)管理部門在建設(shè)期間要從嚴(yán)監(jiān)管。附錄：XX市城市房屋征收與拆遷補償安置暫行辦法　　第一章　總 則　　第一條　為規(guī)范城市房屋拆遷管理行為，維護公共利益，保障被拆遷人合法權(quán)益，做好城市房屋拆遷補償安置工作，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法?！　〉诙l　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，或為公共利益的需要，在本市范圍內(nèi)由市人民政府對國有土地上單位、個人的房屋實行征收時，對被拆遷人、用益物權(quán)人給予拆遷補償、安置的，適用本辦法。　　第三條　拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置，被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從城市建設(shè)需要和房屋征收決定，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。　　第四條　市城市房屋拆遷管理辦公室，為城市國有土地上房屋征收與拆遷補償管理部門（以下簡稱拆遷部門）?！　》课菡魇詹疬w補償工作實行屬地管理，市轄各區(qū)人民政府在市拆遷部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋征收拆遷補償工作。市人民政府建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、城市綜合執(zhí)法、公安、價格部門和鎮(zhèn)、街道辦事處等單位應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相配合，共同做好房屋征收和拆遷補償安置工作。　　建設(shè)單位已具備房屋拆遷資格的，市拆遷部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位進行的城市房屋拆遷補償安置工作實施監(jiān)督管理。　　第二章　拆遷管理　　第五條　城市房屋拆遷應(yīng)堅持以人為本，依法拆遷，嚴(yán)禁侵害公共、集體和被拆遷人合法權(quán)益?！　〉诹鶙l　為了公共利益的需要，市人民政府征收國有土地上的房屋，應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)的規(guī)定作出房屋征收決定后，方可依法實施拆遷?！　〉谄邨l　拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷部門確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。如延長拆遷期限，需經(jīng)拆遷部門依法批準(zhǔn)?！　〉诎藯l　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質(zhì)的拆遷單位進行拆遷?！　〉诰艞l　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本暫行辦法規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議?！　f(xié)議內(nèi)容包括：　　（一）房屋拆遷當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；　?。ǘ┴泿叛a償金額及其支付期限；　?。ㄈ┌仓糜梅康拿娣e和地點；　?。ㄋ模┊a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；　?。ㄎ澹┌徇w期限、搬遷過渡方式和過渡期限；　?。┌徇w補助費和臨時安置補助費；　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任和爭議解決方式；　　（八）當(dāng)事人約定其他條款；　?。ň牛┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。　　第十條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！　〉谑粭l　拆遷人補償安置協(xié)議簽訂后被拆遷人應(yīng)按期將房屋移交拆遷人，并將被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)證交與拆遷人，移送房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門注銷?！　〉谑l　實施房屋拆除，應(yīng)當(dāng)遵守建筑施工安全等法律、法規(guī)的規(guī)定，防止各類事故發(fā)生?！　〉谌隆≌魇粘绦颉　〉谑龡l　市轄各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)從城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的實際出發(fā)，向市拆遷部門編報年度房屋征收計劃，由拆遷部門匯總報市人民政府審批?！　〉谑臈l　房屋征收實施單位，根據(jù)年度征收計劃制定征收方案經(jīng)市拆遷部門核準(zhǔn)，報市人民政府審批?！　〉谑鍡l　市人民政府在作出征收決定前，由拆遷部門牽頭組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境保護、建設(shè)等有關(guān)部門，就征收目的、范圍、實施時間等事項進行科學(xué)論證，在此期間應(yīng)采取聽證會或其他方式廣泛征求公眾及有關(guān)專家意見。　　第十六條　市人民政府對符合法定征收條件的，在作出征收決定后，收回國有土地使用權(quán)，并將征收目的、范圍、實施時間、行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項進行公告，由區(qū)人民政府實施拆遷?！　∈胁疬w部門和區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時做好宣傳、解釋工作?！　〉谑邨l　與房屋征收決定有關(guān)的權(quán)利人和利害關(guān)系人，對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可依法申請行政復(fù)議，也可依法向人民法院提起行政訴訟?！　≌魇杖藢Ρ徽魇杖税幢巨k法給予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的，行政復(fù)議或行政訴訟期間不停止房屋征收執(zhí)行。　　第十八條　實施拆遷前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對征收范圍內(nèi)房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況組織調(diào)查登記。根據(jù)調(diào)查結(jié)果和本辦法有關(guān)規(guī)定制定具體拆遷計劃和方案，經(jīng)拆遷部門核準(zhǔn)后，報市人民政府批準(zhǔn)予以公告?！　〉谑艞l　征收人或者受委托的實施拆遷單位應(yīng)當(dāng)依照經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷計劃和方案與被征收人簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議?！　〉诙畻l　被征收權(quán)利人或利害關(guān)系人在市政府規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷實施單位申請，經(jīng)拆遷部門報請市人民政府批準(zhǔn)強制拆遷或依法申請人民法院強制拆遷?！　嵤娭撇疬w前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全?！　〔疬w部門應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)拆遷人依照本辦法規(guī)定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房?！　〉谒恼隆〔疬w補償　　第二十一條　拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定對被拆遷人或用益物權(quán)人給予補償。有條件的應(yīng)采取先安置后拆遷的辦法?！　〔鸪`章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償安置；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按拆除建筑物的工程造價結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補償。　　第二十二條　對被拆遷房屋的用途和建筑面積的認(rèn)定，以被拆遷房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬證書等有效房屋產(chǎn)權(quán)證明記載的用途和建筑面積為準(zhǔn)；沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書的，用途和建筑面積以規(guī)劃部門規(guī)劃為準(zhǔn)?！　〉诙龡l　補償?shù)姆绞剑嚎梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。　　第二十四條　貨幣補償?shù)慕痤~：根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以同地段、同時點、同類型新普通商品房市場價格確定?！　》课菅b修及附屬物補償由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，或者按照重置價結(jié)合成新通過評估確定?！　≡u估程序按國家和省評估規(guī)范進行。　　第二十五條　實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人提供不少于被拆遷房屋原使用面積的安置房，并由拆遷人和被拆遷人按照本辦法第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和安置房的價格（同時點市場價）結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。　　拆遷人在原地提供相同類型、用途的安置房，同原使用面積相等的部分不找差價，超過或低于原使用面積的部分按市場價結(jié)算?！　〉诙鶙l　實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋地點，可以實行原地安置，也可以實行異地安置?！　「鶕?jù)建設(shè)規(guī)劃，原地進行機關(guān)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通能源、水利、環(huán)保、文化體育、市政公用等設(shè)施建設(shè)，且不具備安置條件的，應(yīng)當(dāng)實行異地安置或者貨幣補償。實行異地安置的由拆遷人提供異地安置房源或由被拆遷人自行選擇，并按本辦法第二十四條、二十五條結(jié)算差價?！　〉诙邨l　拆遷公有住宅房屋，房屋使用權(quán)人（承租人）要求購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，須經(jīng)原房屋所有權(quán)人同意，按房改有關(guān)政策規(guī)定購買?！　〉诙藯l　被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡方式、過渡期限和臨時安置補助費，按《XX省城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定執(zhí)行?！　“徇w補助費和臨時安置補助費，按市物價部門核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　〉诙艞l　拆遷非住宅房屋，如實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：　?。ㄒ唬┌凑諊液褪∫?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用；　?。ǘo法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算費用；　　（三）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償?！　〉谌畻l　被拆遷城市居民戶符合有關(guān)規(guī)定享受城市最低生活保障待遇的，原住房建筑面積低于45平方米的，拆遷人應(yīng)當(dāng)無償提供建筑面積不少于45平方米的房屋作為安置房，或者按同地段、同時點、同類型建筑面積45平方米普通商品房市場價給予一次性貨幣補償，由其自行安置?！　〉谌粭l　城市重點工程項目拆遷，以貨幣補償為主；要求產(chǎn)