【正文】 。自然風險因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導致危害經(jīng)濟活動，物質生產(chǎn)或生命安全的風險。如地震，水災，火災，風災，雹災，凍災，旱災，蟲災以及各種瘟疫等自然現(xiàn)象，在現(xiàn)實生活中是大量發(fā)生的。在各類風險中，自然風險是保險人承保最多的風險。完工風險完工風險是指由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支的可能性。由于本項目工期較長，不可預見的因素很多，因此項目建設存在著完工風險。消防風險這里所指的消防風險是指建筑施工現(xiàn)場存在的火災隱患，施工現(xiàn)場一旦發(fā)生火災，不僅會燒毀未建成建筑物和其周圍建筑物，而且會造成人員傷亡。（二）風險因素和風險程度分析風險因素和風險程度分析表見下表：表1風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說明很大較大中等較小很小1政策風險√2技術風險√3自然風險√4完工風險√5消防風險√表2項目風險綜合評價表風險類別風險權重（W）風險發(fā)生的可能性（C）WC政策風險√技術風險√自然風險√完工風險√消防風險綜合風險從上表可看出，風險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn)社會、安全、環(huán)保、經(jīng)濟以外的其它風險的可能性不大。（三）風險防范措施針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，使項目建設過程中的風險減到最低程度。企業(yè)在對政策風險進行管理時，首先要提高對政策風險的認識。對資產(chǎn)重組過程中面臨的政策風險應及時地觀察分析和研究，以提高對政策風險客觀性和預見性的認識，充分掌握資產(chǎn)重組政策風險管理的主動權。其次要對政策風險進行預測和決策。為防止政策風險的發(fā)生，應事先確定資產(chǎn)重組的風險度，并對可能的損失有充分的估計，通過認真分析，及時發(fā)現(xiàn)潛在的政策風險并力求避免。在風險預測的基礎上，正確作出處理政策風險的決策，并根據(jù)決策方案，采取各種預防措施，力求降低風險。對政策性風險管理應側重于對潛在的政策風險因素進行分析，并采用科學的風險分析方法。通過對政策風險的有效管理，可以使企業(yè)避免或減少各種不必要的損失，確保資產(chǎn)重組工作的順利進行。企業(yè)在對技術風險進行管理時，首先是重視技術方案的咨詢論證，就技術方案的可行性進行研究，對項目方案的風險水平與收益水平進行比較，對方案實施后的可能結果進行猜測。其次，應改善內部組織，建立有利于技術創(chuàng)新的 生產(chǎn)過程組織 。第三，通過選擇合適的技術創(chuàng)新項目組合，進行組合開發(fā)創(chuàng)新，降低整體風險。第四，建立健全 技術開發(fā) 的 風險預警 系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)技術開發(fā)和 生產(chǎn)過程 中的風險隱患。第五，建立健全有關技術治理的 內部控制制度 ，加強對技術資產(chǎn)的監(jiān)督治理。針對因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導致危害的風險。公司未雨綢繆積極應對，避免風險發(fā)生或最大限度減少風險。抓緊施工建設，確保按時完成工程建設，嚴格財務管理避免超支。規(guī)避完工風險。施工現(xiàn)場臨時建筑物合理布局，提高耐火等級低，盡量不用易燃、可燃材料，配備必要的消防器材，加強消防安全管理，強化消防安全意識。具體要求如下：（1）耐火等級：所有建筑的耐火等級均為二級。（2）防火間距所有建筑防火間距均不小于六米，符合防火規(guī)范要求（3）消防通道：所有建筑四周均設有消防通道。（4）安全疏散：各建筑均按防火規(guī)范的規(guī)定設置疏散樓梯和安全出口，滿足疏散寬度及距離要求。（5）防火構造：在防火構造上均按防火規(guī)范要求設計。（6）消防管理：堅持“預防為主，防消結合”的方針，定期開展安全防火檢查，積極推進消防安全教育，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。（四）評估結論XX錦潤置業(yè)發(fā)展有限責任公司，具有國家承認的房地產(chǎn)開發(fā)資質。有經(jīng)濟實力，豐富的管理經(jīng)驗，雄厚的技術力量。化解風險的能力很強。因此，項目的政策風險、利率風險、資金變現(xiàn)風險、完工風險、市場風險等其它風險很小。七、結論與建議（一）項目社會穩(wěn)定風險總體綜合評估上文已對該項目可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的五大類風險可能性大小進行了單項評價，為便于度量該項目整體風險的大小，有必要對各類風險的可能性大小進行量化，然后得到項目整體的綜合風險大小。項目整體社會穩(wěn)定風險綜合評價表風險類別風險權重（W）風險發(fā)生的可能性（C）WC房屋征遷風險√（）環(huán)境影響風險√建筑安全風險√財務經(jīng)營風險√其他風險綜合風險從上表可看出，風險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn)社會穩(wěn)定風險的可能性較小。（二）結論在國內經(jīng)濟基本面保持良好，XX市經(jīng)濟穩(wěn)步大發(fā)展，國家對能源建設重點投入的大環(huán)境下，XX現(xiàn)有核心消費點保持不變，一批新的經(jīng)濟增長點也即將涌現(xiàn)，XX市居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢，住房需求空間很大。準確的市場定位，合理的價格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項目的成功提供了必要的條件。本項目所處地段為XX市新城區(qū)的黃金地段，該產(chǎn)品定位為商貿區(qū)，商業(yè)具有絕對的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位準確，市場前景非常樂觀。綜上所述，由于建設單位經(jīng)濟實力強，技術力量雄厚，管理科學規(guī)范，風險防范意識強，風險防范措施到位得力。該項目社會穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟等方面風險均很小，故徽能?皇家花園建設項目開發(fā)是可行的。（三）建議項目建設應嚴格執(zhí)行法人責任制、資本金制、招標投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗收制的原則，確保按期完成和工程質量達標。項目的建設必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。項目建設必須嚴格按照國家建筑安全相關法律法規(guī)，確保工程安全。鑒于項目處在XX市東部新城區(qū)的特殊位置，建議環(huán)保部門和建設管理部門在建設期間要從嚴監(jiān)管。附錄：XX市城市房屋征收與拆遷補償安置暫行辦法　　第一章　總 則　　第一條　為規(guī)范城市房屋拆遷管理行為，維護公共利益，保障被拆遷人合法權益，做好城市房屋拆遷補償安置工作，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)，制定本辦法?！　〉诙l　本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，或為公共利益的需要，在本市范圍內由市人民政府對國有土地上單位、個人的房屋實行征收時，對被拆遷人、用益物權人給予拆遷補償、安置的，適用本辦法。　　第三條　拆遷人應當依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置，被拆遷人應當服從城市建設需要和房屋征收決定，在搬遷期限內完成搬遷?！　〉谒臈l　市城市房屋拆遷管理辦公室，為城市國有土地上房屋征收與拆遷補償管理部門（以下簡稱拆遷部門）?！　》课菡魇詹疬w補償工作實行屬地管理，市轄各區(qū)人民政府在市拆遷部門的統(tǒng)一指導下，具體負責本轄區(qū)范圍內的房屋征收拆遷補償工作。市人民政府建設、國土資源、規(guī)劃、城市綜合執(zhí)法、公安、價格部門和鎮(zhèn)、街道辦事處等單位應當依照各自職責，互相配合，共同做好房屋征收和拆遷補償安置工作?！　〗ㄔO單位已具備房屋拆遷資格的，市拆遷部門應當對建設單位進行的城市房屋拆遷補償安置工作實施監(jiān)督管理?！　〉诙隆〔疬w管理　　第五條　城市房屋拆遷應堅持以人為本，依法拆遷，嚴禁侵害公共、集體和被拆遷人合法權益?！　〉诹鶙l　為了公共利益的需要，市人民政府征收國有土地上的房屋，應當依照法律法規(guī)的規(guī)定作出房屋征收決定后，方可依法實施拆遷。　　第七條　拆遷人應當在拆遷部門確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。如延長拆遷期限，需經(jīng)拆遷部門依法批準?！　〉诎藯l　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質的拆遷單位進行拆遷。　　第九條　拆遷人與被拆遷人應當依照本暫行辦法規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。　　協(xié)議內容包括：　?。ㄒ唬┓课莶疬w當事人的姓名或者名稱和住所；　?。ǘ┴泿叛a償金額及其支付期限；　?。ㄈ┌仓糜梅康拿娣e和地點；　?。ㄋ模┊a(chǎn)權調換房屋的差價支付方式和期限；　?。ㄎ澹┌徇w期限、搬遷過渡方式和過渡期限；　?。┌徇w補助費和臨時安置補助費；　?。ㄆ撸┻`約責任和爭議解決方式；　?。ò耍┊斒氯思s定其他條款；　?。ň牛┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他內容?！　〉谑畻l　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。　　第十一條　拆遷人補償安置協(xié)議簽訂后被拆遷人應按期將房屋移交拆遷人，并將被拆遷房屋的房地產(chǎn)權證交與拆遷人，移送房屋產(chǎn)權登記管理部門注銷?！　〉谑l　實施房屋拆除，應當遵守建筑施工安全等法律、法規(guī)的規(guī)定，防止各類事故發(fā)生?！　〉谌隆≌魇粘绦颉　〉谑龡l　市轄各區(qū)人民政府應當從城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的實際出發(fā)，向市拆遷部門編報年度房屋征收計劃，由拆遷部門匯總報市人民政府審批。　　第十四條　房屋征收實施單位，根據(jù)年度征收計劃制定征收方案經(jīng)市拆遷部門核準，報市人民政府審批。　　第十五條　市人民政府在作出征收決定前，由拆遷部門牽頭組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境保護、建設等有關部門，就征收目的、范圍、實施時間等事項進行科學論證，在此期間應采取聽證會或其他方式廣泛征求公眾及有關專家意見?！　〉谑鶙l　市人民政府對符合法定征收條件的，在作出征收決定后，收回國有土地使用權，并將征收目的、范圍、實施時間、行政復議、行政訴訟權利等事項進行公告，由區(qū)人民政府實施拆遷。　　市拆遷部門和區(qū)人民政府應當及時做好宣傳、解釋工作?！　〉谑邨l　與房屋征收決定有關的權利人和利害關系人，對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可依法申請行政復議，也可依法向人民法院提起行政訴訟?！　≌魇杖藢Ρ徽魇杖税幢巨k法給予貨幣補償或者提供產(chǎn)權調換房屋、周轉用房的，行政復議或行政訴訟期間不停止房屋征收執(zhí)行?！　〉谑藯l　實施拆遷前，區(qū)人民政府應當對征收范圍內房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權等情況組織調查登記。根據(jù)調查結果和本辦法有關規(guī)定制定具體拆遷計劃和方案，經(jīng)拆遷部門核準后，報市人民政府批準予以公告?！　〉谑艞l　征收人或者受委托的實施拆遷單位應當依照經(jīng)批準的拆遷計劃和方案與被征收人簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議。　　第二十條　被征收權利人或利害關系人在市政府規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由拆遷實施單位申請，經(jīng)拆遷部門報請市人民政府批準強制拆遷或依法申請人民法院強制拆遷?！　嵤娭撇疬w前，區(qū)人民政府應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全?！　〔疬w部門應當協(xié)調拆遷人依照本辦法規(guī)定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權調換房屋、周轉用房?！　〉谒恼隆〔疬w補償　　第二十一條　拆遷人應當依照本辦法規(guī)定對被拆遷人或用益物權人給予補償。有條件的應采取先安置后拆遷的辦法。　　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償安置；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按拆除建筑物的工程造價結合剩余期限給予適當補償?！　〉诙l　對被拆遷房屋的用途和建筑面積的認定，以被拆遷房屋的不動產(chǎn)權屬證書等有效房屋產(chǎn)權證明記載的用途和建筑面積為準；沒有辦理產(chǎn)權證書的，用途和建筑面積以規(guī)劃部門規(guī)劃為準。　　第二十三條　補償?shù)姆绞剑嚎梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換。　　第二十四條　貨幣補償?shù)慕痤~：根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以同地段、同時點、同類型新普通商品房市場價格確定?！　》课菅b修及附屬物補償由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，或者按照重置價結合成新通過評估確定。　　評估程序按國家和省評估規(guī)范進行。　　第二十五條　實行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人應當向被拆遷人提供不少于被拆遷房屋原使用面積的安置房，并由拆遷人和被拆遷人按照本辦法第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和安置房的價格（同時點市場價）結算產(chǎn)權調換的差價。　　拆遷人在原地提供相同類型、用途的安置房，同原使用面積相等的部分不找差價，超過或低于原使用面積的部分按市場價結算?！　〉诙鶙l　實行房屋產(chǎn)權調換的安置房屋地點，可以實行原地安置，也可以實行異地安置?！　「鶕?jù)建設規(guī)劃，原地進行機關、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通能源、水利、環(huán)保、文化體育、市政公用等設施建設，且不具備安置條件的，應當實行異地安置或者貨幣補償。實行異地安置的由拆遷人提供異地安置房源或由被拆遷人自行選擇，并按本辦法第二十四條、二十五條結算差價?！　〉诙邨l　拆遷公有住宅房屋，房屋使用權人（承租人）要求購買產(chǎn)權調換房屋的，須經(jīng)原房屋所有權人同意，按房改有關政策規(guī)定購買。　　第二十八條　被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權調換的，過渡方式、過渡期限和臨時安置補助費，按《XX省城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定執(zhí)行?！　“徇w補助費和臨時安置補助費，按市物價部門核定標準執(zhí)行?！　〉诙艞l　拆遷非住宅房屋，如實行產(chǎn)權調換的，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：　　（一）按照國家和省規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；　?。ǘo法恢復使用的設備，按照重置價格結合成新結算費用；　?。ㄈ┮虿疬w造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。　　第三十條　被拆遷城市居民戶符合有關規(guī)定享受城市最低生活保障待遇的，原住房建筑面積低于45平方米的，拆遷人應當無償提供建筑面積不少于45平方米的房屋作為安置房，或者按同地段、同時點、同類型建筑面積45平方米普通商品房市場價給予一次性貨幣補償，由其自行安置?！　〉谌粭l　城市重點工程項目拆遷，以貨幣補償為主；要求產(chǎn)