【正文】 項目融資還款60000　40,00020，000　銀行貸款70,000　40,00030，000　銀行貸款還款70,000　　40，00030,000銷售回款(至少)91,218　8,62145,92436,673回遷建設(shè)成本補(bǔ)償6,4228344,0001,588　合 計137,48976,83436,47017,5126,673現(xiàn)金流出土地取得費(fèi)用56,56,　　　前期費(fèi)用1,1,　　　主體工程成本41,32810,00020,0009,2622,066精裝修工程費(fèi)11,2,5007,0001,084557基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2,1280830271　開發(fā)期間費(fèi)用6,15003,0001,767330不可預(yù)見費(fèi)2,3504401,493120營銷費(fèi)用3,5001,0001,000500管理費(fèi)用2,1000700200100稅費(fèi)及附加9,10003,5002,4363,000合計137,48976,83436,47017,5126,673 第七章 項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測的前提條件（一）“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”項目，占地面積11100平方米，規(guī)劃建筑面積124200平方米，其中住宅及居住式公寓規(guī)劃建筑面積74270平方米，公建規(guī)劃建筑面積24130平方米，地下二層車庫建筑面積25800平方米。％，綠地率為25％。（二）項目規(guī)劃部分除住宅約10,000平和公建約6900平方米回遷及地下共用設(shè)施未計算外其余（地上建筑面積81500平方米及地下916個車庫）全部列入銷售范圍。（三）根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，本次評價按照批準(zhǔn)的“經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”進(jìn)行測算，不考慮地下建筑物對本次評價的影響，其建筑成本在建設(shè)投資予以攤銷。（四）項目的銷售期從2012年4月1日開始計算至2014年3月底結(jié)束。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選定具體數(shù)據(jù)預(yù)測見下表： 收入估算表類別 單價（元/平方米） 面積（平方米）收入（元）備注2 21, 12700 26,670 　3 24, 51570 123,768 　2樓回遷 3, 約10000 3,800 回遷面積政府補(bǔ)償3800元/平方米小計　74270 154,238 　公建 33, 17230 57,721 　公建回遷 3, 約6900 2,622 回遷面積政府補(bǔ)償3800元/平方米小計　24130 60,343 　車庫 170, 800 13,600 車庫暫按800個估算小計　　 13,600 　合計　　 228,181項目損益預(yù)測表項 目合 計 （ 萬 元 ）銷售收入 228181直接成本 120150間接費(fèi)用 17339管理費(fèi)用2000稅費(fèi)及附加9936銷售費(fèi)用3000不可預(yù)見費(fèi)2403利潤總額90692所得稅（25%）22673 凈利潤68019三、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)預(yù)測：綜合以上數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出：投資利潤率：% 凈利潤率：%第八章 不確定性分析房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目投資的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強(qiáng)對風(fēng)險的防范和控制。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析。本報告僅對其進(jìn)行了敏感性分析及臨界點分析。盈虧平衡分析臨界點（BEP）分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。本項目作了房屋面積銷售的盈虧平衡（BEP）分析。房屋銷售24個月完成，所得收入為228181萬元，土地費(fèi)用為固定費(fèi)用，，以銷售面積表示的盈虧平衡點（BEP）計算公式為： BEP = 固定總成本 247。 (銷售收入可變成本銷售稅金及附加) = 247。 () =% 計算結(jié)果表明，%時，即52338萬平方米時，項目就可以保本運(yùn)營。按照目前的市場形勢及其競爭對手的情況分析，%的銷售面積比較容易，因此項目的風(fēng)險較小，可行性較強(qiáng)。敏感性分析1)項目開發(fā)成本的敏感性分析。開發(fā)成本敏感性分析表開發(fā)成本變動幅度開發(fā)成本增值稅利潤總額所得稅稅后利潤投資利潤率利潤率變動幅度10%%%5%%%0137489906922267368019%05%%%10%%%由上表可知,本項目經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動非常敏感,當(dāng)開發(fā)成本上升5%時,%，當(dāng)開發(fā)成本上升10%時,%；當(dāng)開發(fā)成本降低5%時,%,當(dāng)開發(fā)成本降低10%時,%。2)商品房銷售價格敏感性分析銷售價格變動幅度銷售收入增值稅利潤總額所得稅稅后利潤銷售利潤率利潤率變動幅度10%%%5%%%0228181906922267368019%05%%%10%%%由上表分析結(jié)果可知,本項目銷售利潤對商品房銷售價格的變動相當(dāng)敏感,當(dāng)銷售價格上升5%和10%時,%%。當(dāng)銷售價格下降5%和10%時，%%。由于本項目的市場定位為高品質(zhì)住宅,還有價格上升空間，可見本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。該項目共需過橋融資6億元。根據(jù)預(yù)測，銷售收入為228181萬元。按照開發(fā)商以往開發(fā)經(jīng)驗，保守估計2年內(nèi)即可全部售完實現(xiàn)利潤。在購房者中，大約有70%的進(jìn)行銀行按揭，平均按揭為總房款的70%，（228181萬元 70% 70% =）。從以上分析可以看出，該項目工程建設(shè)2年內(nèi)可用于還款的資金來源遠(yuǎn)大于融資本息，說明該項目工程融資完全可以在預(yù)定時期內(nèi)償還。第九章 結(jié)論及建議1 “華聯(lián)賓館及周邊改造項目”地處城中山區(qū)民主廣場，臨近大連市中心的商業(yè)區(qū)，是大連中心城區(qū)東擴(kuò)最重要的起點，緊鄰海陸交通中心，未來發(fā)展前景廣闊。項目所處中心商業(yè)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套、公共設(shè)施相對較完善，減少了開發(fā)建設(shè)的工程投入，為市場競爭留下較大的調(diào)整空間。開發(fā)規(guī)模體量適中，其建設(shè)內(nèi)容、品質(zhì)與所處自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置以及周邊的人文環(huán)境相適應(yīng)，其目標(biāo)人群定位于周邊的高級白領(lǐng)、政府官員、銀行職員等，符合項目自身特點。本項目的經(jīng)濟(jì)評價表明，項目的投資利潤率、凈利潤率等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。通過敏感性分析，在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)應(yīng)適當(dāng)對銷售價格進(jìn)行調(diào)整，可以確保增加銷售收入。項目區(qū)域內(nèi)市場競爭壓力較大，與其競爭樓盤和潛在性競爭樓盤較多，應(yīng)密切關(guān)注市場風(fēng)險，適時采取科學(xué)的、合理的方法調(diào)整工程進(jìn)度、營銷手段和價格策略，以規(guī)避市場風(fēng)險。綜合以上分析可以得出：“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”進(jìn)行項目融資貸款，只要企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理管控，其市場風(fēng)險不大，項目是可行的。 畢業(yè)設(shè)計（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計（論文），是我個人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。對本研究提供過幫助和做出過貢獻(xiàn)的個人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。作 者 簽 名：　　 　 　　日　 期：　　 　 　　 指導(dǎo)教師簽名：　　 　 　　 日　　期：　　 　 　　 使用授權(quán)說明本人完全了解 大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交畢業(yè)設(shè)計（論文）的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)校可以采用影印、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學(xué)?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉績?nèi)容。作者簽名：　　 　 　　 日　 期：　　 　 　　 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)　　 　 　大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。作者簽名： 日期： 年 月 日導(dǎo)師簽名： 日期： 年 月 日注 意 事 項（論文）的內(nèi)容包括：1）封面（按教務(wù)處制定的標(biāo)準(zhǔn)封面格式制作）2）原創(chuàng)性聲明3）中文摘要（300字左右）、關(guān)鍵詞4）外文摘要、關(guān)鍵詞 5）目次頁（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結(jié)論7）參考文獻(xiàn)8）致謝9）附錄（對論文支持必要時）：理工類設(shè)計（論文）正文字?jǐn)?shù)不少于1萬字（不包括圖紙、程序清單等）。：任務(wù)書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。、圖表要求：1）文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯別字，不準(zhǔn)請他人代寫2）工程設(shè)計類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準(zhǔn)用徒手畫3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔1）設(shè)計（論文）2）附件：按照任務(wù)書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂