【正文】 保護生態(tài)環(huán)境，加強和維護全島的生態(tài)功能。四、文化旅游發(fā)展思路。保護和挖掘現(xiàn)有的文化的同時進行文化的展示和更新，實現(xiàn)文化保護和旅游發(fā)展的同步發(fā)展。五、休閑旅游發(fā)展思路。在豐富旅游者體驗基礎(chǔ)上尊重個體發(fā)展和進步，體現(xiàn)社會交往與互動。根據(jù)旅游者在休閑活動中個體體驗與消費層次的差異，可設(shè)計不同的休閑旅游產(chǎn)品以滿足不同的游客需求。六、市場策略：走高端路線。面向大珠江三角洲富裕階層，發(fā)展高檔度假。 潛在客源市場分析 潛在客源市場定位本項目的潛在客源市場主要集中在休閑度假旅游市場、商務(wù)會議旅游市場與節(jié)事旅游市場，其中休閑度假旅游市場是度假區(qū)潛在客源市場的核心部分，而其它市場部分都是作為重要的輔助市場。從空間上，本項目的潛在客源市場主要定位在大珠江三角洲經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市和地區(qū)，以廣州為主，包括臨近的珠海、中山、江門、佛山、東莞和深圳等經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的中高收入居民以及香港、澳門的入境旅游者。 潛在客源市場細(xì)分根據(jù)旅游者占旅游總?cè)藬?shù)的比例可將潛在客源市場劃分為一級市場（核心市場）、二級市場（基本客源市場）、三級市場?；究驮词袌鲩_發(fā)得當(dāng)，也可以轉(zhuǎn)化為核心市場。下面按國內(nèi)市場和海外市場兩部分來確定本項目的潛在目標(biāo)市場。國內(nèi)市場一級市場主要是珠江三角洲地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，以廣州、珠海、中山、江門、佛山、東莞和深圳等城市高收入人群為主。這些城市的高收入居民的出游頻率都比較高，而且旅游消費也很高。二級市場主要是廣東省內(nèi)非一級市場的其它城市和地區(qū)，以陽江為主，包括肇慶、惠州、云浮、茂名、湛江等省內(nèi)城市。三級市場主要是省外地區(qū)。在保證一級市場和二級市場穩(wěn)定開拓的前提下，度假區(qū)應(yīng)該加大宣傳力度，擴大市場覆蓋率，大力開發(fā)省外中遠(yuǎn)程客源市場，重點開拓東部沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的客源市場，使國內(nèi)旅游持續(xù)快速穩(wěn)步增長。海外市場港澳是本項目的主要海外客源市場。這部分游客的消費能力強，是本項目發(fā)展應(yīng)該重視大力開拓的旅游市場。港澳的旅游者最感興趣的是海濱休閑和度假，以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)進行的觀光旅游也是主要興趣之所在。此外，港澳游客經(jīng)濟實力強，見識廣，消費比較理性，對設(shè)施和服務(wù)水平要求較高。度假區(qū)應(yīng)該不斷改善配套設(shè)施，提高服務(wù)水平的檔次，擴大影響力，吸引更多的港澳游客，并促使他們的重游率提高。國外市場包括亞洲、美洲、歐洲及大洋洲市場。日本、美國一直作為整個國內(nèi)入境旅游的主要客源地；另外東南亞國家由于距離相對較近，也是一大機會市場。 休閑度假潛在市場發(fā)展分析 休閑度假潛在市場空間范圍目前中國大陸地區(qū)的國際旅游形象主要還是一個觀光旅游目的地，從我國已形成的度假旅游產(chǎn)品來看，包括12個國家級度假區(qū)在內(nèi)，并不真正具備國際競爭優(yōu)勢。在度假旅游客源集中的地區(qū)如歐美和日本，度假市場基本成熟，市場細(xì)分明顯：美洲游客去加勒比、夏威夷，日本游客去南太平洋、東南亞、夏威夷，歐洲游客則集中到地中海沿岸。我國要吸引這些度假模式已基本定型的客源，除非自己擁有不可替代的度假產(chǎn)品，而這種度假產(chǎn)品的所能給予度假者的體驗滿足感還必須超過其它度假地。顯然，目前我國還不具有這樣號召力的度假旅游產(chǎn)品，而且僅有的一些產(chǎn)品與國外同類產(chǎn)品比較還在設(shè)施和服務(wù)上具有一定差距，所以吸引國際度假客源的難度比較大。因此，本項目的重點應(yīng)該放在國內(nèi)度假市場上。國內(nèi)度假市場方面，目前最值得重視和大力培育的是珠江三角洲內(nèi)和港澳的度假市場。作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展最迅速的地區(qū)之一，珠江三角洲地區(qū)和香港、澳門地區(qū)在社會消費行為上經(jīng)常領(lǐng)先于全國多數(shù)地方。度假旅游在珠江三角洲的發(fā)展，受到了港澳地區(qū)的影響，同時，也因鄰近海南省這樣一個全國目前發(fā)展勢態(tài)最為良好的度假地而得到推動，本區(qū)域內(nèi)的度假旅游發(fā)展比較迅速。雖然廣州南湖國家級度假區(qū)沒有實現(xiàn)建設(shè)之初的良好構(gòu)想，即形成一個能夠吸引海外客源的著名度假旅游勝地，但是一些省級度假旅游區(qū)近年來發(fā)展態(tài)勢卻非常喜人，如南海的南國桃園度假區(qū)、清遠(yuǎn)的清新溫泉度假區(qū)等。這從一個側(cè)面反映出，珠江三角洲的度假旅游市場孕育著不容忽視的潛力。 休閑度假潛在市場規(guī)模分析旅游市場需求特征中最重要的是整體市場規(guī)模。對休閑度假潛在市場規(guī)模的分析是一項極其復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，而且對相關(guān)數(shù)據(jù)信息的需求量很大。在這里，可以通過網(wǎng)絡(luò)信息量的比較來間接地反映出休閑度假潛在市場的規(guī)模。當(dāng)然所搜索出來的網(wǎng)頁信息是包羅萬象的，但是可以從一個側(cè)面簡單地反映出度假市場（包括潛在市場）的大小。：“_____+度假”，輸入香港、澳門和廣東省21個地級市，得出搜索到的網(wǎng)頁信息量，我們很明顯地可以看出：相對于廣東省內(nèi)非珠江三角洲地區(qū)的城市而言，香港、澳門、廣州、深圳、中山、珠海、佛山、東莞、惠州、肇慶更多地和度假聯(lián)系在一起；而陽江在這個排列中處于比較靠后的位置。這一組排名也可以看出度假旅游往往是和經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市和地區(qū)聯(lián)系在一起的，對于本項目而言休閑度假潛在市場的定位就應(yīng)該針對這些經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的高收入居民。雖然旅游市場需求特征中最重要的是整體市場規(guī)模，但是這種規(guī)模不僅僅是指度假潛在客源的人數(shù)，而且包含其它一些重要的信息。第一是潛在度假者的閑暇時間及其分配方式。目前國家實行普遍的雙休日休假制度，而有條件的企業(yè)和機構(gòu)也根據(jù)各自情況實行了年休假制度，珠江三角洲經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的一些三資企業(yè)甚至已經(jīng)根據(jù)國際慣例比照實施帶薪休假制度。這些假期的存在相對增加了潛在客源市場的閑暇時間，為培育出相當(dāng)規(guī)模的度假旅游市場創(chuàng)造了基本條件。第二是消費能力與消費欲望。從全國情況看，我國國內(nèi)旅游的主力軍主要是家庭月收入在400－2，400元的中等工薪階層，觀光游是他們的主要旅游主題（陳建勤，2001）；但是對2，400元以上的中高收入家庭，已經(jīng)能夠承受最基礎(chǔ)檔次的度假旅游。本度假區(qū)面對的珠江三角洲潛在度假市場的潛力相當(dāng)大，僅以廣州為例，1995年城市家庭人均年收入在20，%，而2000年這一數(shù)字變?yōu)?%（中國信息報， 2001）。當(dāng)然本項目的定位是以高檔旅游者為主，中檔旅游者為輔，相對而言對度假旅游者的消費能力有更高的要求，因而潛在客源的實際規(guī)?？赡芟鄬∫恍?。最后，還應(yīng)考慮到客源市場的已有旅游經(jīng)驗。因為度假旅游在我國處于初期發(fā)展階段，在我國度假旅游還只是少數(shù)人嘗試從事的旅游形式，而大部分人還都滿足于觀光旅游所帶來的滿足感，而且我國發(fā)展的度假旅游都在一定程度上和觀光旅游結(jié)合在一起?？梢哉J(rèn)為，沒有觀光旅游體驗的人群一般就不會直接選擇度假旅游。從珠江三角洲和港澳地區(qū)旅游發(fā)展的實際狀況來看，外出觀光旅游已經(jīng)非常普遍，正處于向其它旅游方式轉(zhuǎn)變的時期，這對廣東省內(nèi)的度假地來說都是一個機遇，同時也帶來市場競爭。已經(jīng)有過度假經(jīng)歷的人，會對不同的度假地進行比較，從而選擇一個最能使自己滿意的目的地，這樣就提高了度假市場競爭的難度。 旅游度假區(qū)的吸引物體系規(guī)劃 旅游度假區(qū)的環(huán)境營造 環(huán)境營造的原則度假旅游活動一般具有客源市場相對穩(wěn)定，游客逗留時間長，重游率高，以家庭為基本單元的比例大的特點。從以上對度假旅游的定義可以看出，傳統(tǒng)的度假旅游的目的主要是保健康療，現(xiàn)代度假旅游的目的則逐漸擴大，除傳統(tǒng)的健康消費外，親情回歸、社會交往、(旅游者)素質(zhì)提高、會議商務(wù)、消磨閑暇等也成為度假旅游的目的。因此，作為度假旅游的主要目的地——旅游度假區(qū)，具有良好的度假環(huán)境應(yīng)是旅游度假區(qū)的基礎(chǔ)條件，而對度假環(huán)境的消費及為度假目的而配備的各項設(shè)施、服務(wù)和其他旅游內(nèi)容是旅游度假區(qū)的吸引物體系。度假環(huán)境應(yīng)包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和心理環(huán)境3個方面，環(huán)境營造的原則主要有以下三個方面:216。 舒適性；216。 康益性；216。 安全性。 景觀營造旅游度假區(qū)景觀營造的原則主要有：216。 一、有序原則，旅游度假區(qū)內(nèi)部的各種人工斑塊和自然斑塊以及廊道要按照一定的邏輯和順序進行排列，在發(fā)揮各自基本功能的基礎(chǔ)上，有助于旅游者對其全面掌握理解；216。 二、相關(guān)性原則，在旅游度假區(qū)內(nèi)所有的自然斑塊、人工斑塊和廊道都是密切聯(lián)系著的，在進行景觀設(shè)計時要注意要素之間的相關(guān)性，使各種要素之間協(xié)調(diào)一致；216。 三、規(guī)模集聚原則，旅游度假區(qū)內(nèi)的景點或康體休閑活動、住宿接待設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施在空間上要表現(xiàn)出一定的集聚性，以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；216。 四、功能原則，旅游度假區(qū)內(nèi)部的設(shè)計最重要的注意功能，功能原則是所有原則中最重要的原則；216。 五、創(chuàng)新性原則，在旅游度假區(qū)內(nèi)部景觀一般的情況下，可以通過創(chuàng)造一些康體活動空間或美化活動空間來增加旅游吸引力。景觀營造要求達(dá)到的目標(biāo)任何設(shè)計都要達(dá)到一定的目標(biāo)的，旅游度假區(qū)內(nèi)的景觀營造要達(dá)到如下目標(biāo)：216。 創(chuàng)造理想的土地形態(tài)；216。 安全；216。 控制水土流失；216。 提高審美價值；216。 增強相同建筑物之間以及活動中的連續(xù)性；216。 縮小或掩飾不具魅力之處；216。 節(jié)約能量；216。 保護特定的環(huán)境區(qū)域；216。 使度假旅游者在戶外活動時感覺舒服；216。 使度假旅游者有幽靜獨處的地方。 氛圍營造度假區(qū)區(qū)別于其他旅游景點、景區(qū)就在于它強烈的休閑度假氛圍。休閑度假氛圍的營造直接關(guān)系到度假區(qū)環(huán)境營造的成功與否。氛圍營造不僅僅要從度假區(qū)的硬件方面進行營造，更重要的是從度假區(qū)的軟件方面進行營造。 形象吸引形象吸引是度假區(qū)吸引體系的第一要素。從旅游者的行為來分析，旅游者在做出出行決策時可能首先要考慮的是去哪里，可見旅游地的知名度以及美譽度在影響旅游者出行決策過程中起到至關(guān)重要的作用。度假區(qū)的旅游形象吸引是完善度假區(qū)旅游吸引體系的核心，此外度假區(qū)旅游形象的建設(shè)過程同時也是度假區(qū)旅游氛圍的形成過程。對于本項目而言，目前整個海陵島的形象在本項目的初期會對度假區(qū)存在一定的影響作用。在度假區(qū)建成之前以及度假區(qū)營業(yè)初期就應(yīng)該努力塑造強烈的旅游形象，區(qū)別于海陵島目前的形象。 旅游產(chǎn)品吸引 觀光產(chǎn)品吸引海上觀光 休閑度假產(chǎn)品吸引216。 游艇俱樂部我國陸地旅游資源的開發(fā)已經(jīng)飽和，景觀水系資源的發(fā)展必將成為一個新的旅游亮點，游艇業(yè)將會發(fā)展成為中國極具潛力的新興產(chǎn)業(yè)。玩游艇離不開俱樂部，就像汽車需要停車場一樣，游艇也需要一個專業(yè)碼頭與專業(yè)維護，這些都需要一個專業(yè)的游艇俱樂部來幫助打理。216。 馬術(shù)俱樂部發(fā)展定位：馬術(shù)俱樂部可與高樂夫俱樂部相輔相成，共同面對高端小市場。發(fā)展思路：在度假區(qū)內(nèi)建設(shè)各種馬術(shù)活動設(shè)施，包括國際馬術(shù)聯(lián)合會所承認(rèn)并舉行的世界性比賽項目有“盛裝舞步賽”、“超越障礙賽”、 “二日賽”和“四輪馬車賽”。其他國際比賽尚有各種規(guī)格的速度賽馬、障礙賽馬、狩獵賽、輕駕車賽，以及馬匹評比賽等。采取會員俱樂部形式，既接待會員也接待散客，通過向會員征收幾萬元（甚至更多）入會費，以及每年幾千元或上萬元的年會費等方式來賺取利潤。216。 中小型水上游樂園構(gòu)想：水上游樂園主要針對的細(xì)分市場是年齡較小的旅游者。到度假區(qū)來旅游的人中，以家庭形式一并出游的人比較多，可以針對這些兒童和青少年開發(fā)更有參與性和趣味性的水上游樂園。當(dāng)然，水上游樂園在度假區(qū)的整個產(chǎn)品體系中重要性并不大，但是可以為整個產(chǎn)品體系作一種輔助功能。所以水上游樂園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)該是中小型，做到投資不大，收回成本快。216。 海水浴場項目本度假區(qū)背山面水，在度假區(qū)的南面擁有品質(zhì)相當(dāng)高的沙灘，為開發(fā)高質(zhì)量的海水浴場項目提供了優(yōu)越的自然條件。當(dāng)然為了維護濱海區(qū)的環(huán)境安全和公眾健康，要及時掌握海水浴場的環(huán)境質(zhì)量，評價海水浴場的健康程度，在游泳高峰期對浴場海水的溫度、透明度、酸堿度、鹽度、糞大腸桿菌及潮時、潮位、海面漂浮物等海水浴場環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)實施監(jiān)測。216。 體育康體中心構(gòu)想：以健康為主題，建設(shè)集多種體育運動設(shè)施為一體的體育康體中心。設(shè)施可以包括乒乓球設(shè)施、羽毛球設(shè)施、網(wǎng)球設(shè)施、排球設(shè)施、臺球設(shè)施、游泳設(shè)施、籃球設(shè)施、健身器械鍛煉設(shè)施等。目前，隨著人們生活質(zhì)量的提高，特別是對于那些高收入人群而言，身體健康問題是他們最為關(guān)心的事。而體育運動是提高身體素質(zhì)、保持身體健康最為有效的途徑。調(diào)查顯示在城市中在商業(yè)經(jīng)營性場所進行體育活動的人數(shù)是越來越多，而且大多數(shù)是家庭集體或者與朋友結(jié)伴參與的形式。就珠江三角洲地區(qū)居民年人均體育消費支出約440元，若以三口之家為核心家庭計算，一年一個家庭體育消費約1320元。對于本度假區(qū)而言，我們針對的是那些高收入的家庭，他們對健康的需求更為強烈，而且他們的消費能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均消費水平，對于規(guī)劃建設(shè)的體育康體中心而言應(yīng)該有足夠的市場支撐。216。 近海水上運動構(gòu)想：通過建設(shè)水上活動中心（結(jié)合體育賽事）開發(fā)參與性和趣味性更強的近海水上活動。近海水上運動項目可以包括像滑水、摩托艇、帆船、摩托艇、潛水、海釣、劃船、獨木舟、沖浪、噴射船、釣魚、漂流牽引滑水（平臺）、水上滑翔、水上蹦極、纜繩索道、水蹦床、噴氣式快艇、水上自行車、獨木舟、釣魚船、空中滑翔、水上降落傘、水上飛機等。當(dāng)然項目的設(shè)置應(yīng)該是分期建設(shè)的，在規(guī)劃的近期可以發(fā)展一些投資小、收回成本周期短的項目，在規(guī)劃的中遠(yuǎn)期在對市場情況充分掌握的前提下，可以投資建設(shè)一些投資成本比較大的項目，提高水上活動中心的檔次。216。 環(huán)保學(xué)習(xí)中心構(gòu)想：主要針對的細(xì)分市場是以家庭形式出游的兒童和青少年旅游消費者。對于高收入家庭的兒童和青少年而言，他們的消費能力是比較高的，而且他們對未知事物有著更大的興趣，對新知識有著渴望。這個項目的設(shè)置不僅僅是為了營利，主要的目的是起到提升度假區(qū)形象的作用。本度假區(qū)的發(fā)展思路之一就是打生態(tài)牌，發(fā)展生態(tài)旅游。目前在全球很多區(qū)域環(huán)境問題表現(xiàn)得比較突出，生態(tài)環(huán)保問題很受人們的關(guān)注，人們也越來越偏愛于生態(tài)旅游。216。 SPA設(shè)施開發(fā)思路：目前流行的SPA有6種形式：度假式SPA、功能式SPA、俱樂部式SPA、酒店式SPA、日常式SPA、家居式SPA 。對于本項目而言，適合發(fā)展酒店SPA和度假式SPA，開發(fā)思路如下：一、在規(guī)劃的海景度假別墅區(qū)、游艇度假別墅區(qū)和湖畔度假別墅區(qū)內(nèi)的每一棟別墅都配置綜合的溫泉SPA設(shè)施；二、規(guī)劃海濱度假酒店結(jié)合溫泉，以溫泉文化為主建設(shè)一座中型主題酒店，達(dá)到國家４星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，在一部分客房配置SPA設(shè)施。當(dāng)然應(yīng)該在明確溫泉資源的出水量的前提下再設(shè)置項目，如果溫泉水量不能滿足要求的話，可以把溫泉SPA和海水SPA結(jié)合起來。 會議產(chǎn)品吸引對于本項