貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目營(yíng)銷方案-資料下載頁(yè)
2025-05-28 01:17本頁(yè)面
【正文】 況：位于金陽(yáng)新區(qū)、總建面 600萬(wàn)平米 營(yíng)銷：靠團(tuán)購(gòu)和優(yōu)惠價(jià)格（ 零售價(jià) 3400元 /平，團(tuán)購(gòu) 2800元 /平 ）使人氣和信息迅速傳播。在貴陽(yáng)和地州，用類似潘石屹在山西的做法，和各大企事業(yè)單位去談 產(chǎn)品：沒(méi)有大的硬傷。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡(jiǎn)裝等超預(yù)期的配置，使這張“實(shí)惠牌”更具說(shuō)服力 寫字樓：也團(tuán)購(gòu)， 1棟以 2億元價(jià)格優(yōu)惠賣給了金陽(yáng)區(qū)管委會(huì)，換來(lái)了金陽(yáng)區(qū)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策和項(xiàng)目容積率的調(diào)整（從 4）； 1棟正和南方電網(wǎng)在談； 1棟零售（單價(jià) 4500元 /平），基本售完 成本： 樓面地價(jià) 400元 /平，含稅費(fèi)的綜合成本 2500元 /平 ，這和自建工程隊(duì)、裝修隊(duì)、產(chǎn)品簡(jiǎn)單復(fù)制密切相關(guān) 觀光電梯 全板樓規(guī)劃 大樓間距 非周末、非開(kāi)盤的銷售現(xiàn)場(chǎng) 超高層寫字樓和酒店已近竣工，增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)未來(lái)配套的信心 資料來(lái)源：世紀(jì)城銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、合富輝煌貴陽(yáng)公司 傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式 世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)模式 抵押貸款實(shí)現(xiàn)住宅 街鋪銷售 住宅售罄 Mall、酒店開(kāi)業(yè)抵押貸款 前期 10個(gè)月 住宅項(xiàng)目結(jié)束 13個(gè)月 住宅售罄 住宅項(xiàng)目結(jié)束 3年 案例模式分析：合肥世紀(jì)城 10天出方案， 1個(gè)月出戶型圖， 10個(gè)月封頂并銷售， 1個(gè)月后街鋪銷售， 13個(gè)月回籠資金，整體項(xiàng)目 3年內(nèi)售罄 首批現(xiàn)樓銷售 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù) CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)評(píng)估測(cè)算所得 案例：合肥 世紀(jì)城項(xiàng)目在土地獲取 10個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤， 30個(gè)月內(nèi)銷售完畢，據(jù)估算項(xiàng)目銷售凈利率為 % ；由于開(kāi)發(fā)周期短，項(xiàng)目整體IRR高達(dá) % 項(xiàng)目現(xiàn)金流示意圖 2 0 1 76134凈內(nèi)部回報(bào)率 % 項(xiàng)目利潤(rùn)示意圖 凈利率 % 土地成本開(kāi)發(fā)成本 ,期間費(fèi)用所得稅凈利潤(rùn)銷售收入 214億 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù) CRIC數(shù)據(jù)估算；成本數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)新聞稿 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 通過(guò)規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式，樹(shù)立品牌獲得政府信任，專門針對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)獲取大面積低價(jià)土地 ?獲取大規(guī)模土地快速開(kāi)發(fā)、快速大批量銷售，取得大型配套存在的基礎(chǔ)，以此為中心再分批次開(kāi)發(fā)周邊土地獲取溢價(jià) 通過(guò)大規(guī)模配套的規(guī)劃獲取與政府更多的交換利益，并提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；另外通過(guò)配套的運(yùn)營(yíng)，獲取大量的流動(dòng)資金 ?首先需要為商業(yè)配套建立客群基礎(chǔ)，進(jìn)而利用商業(yè)配套改變土地屬性，拉升土地價(jià)值 大規(guī)模低價(jià)傾銷促使自身項(xiàng)目能快速銷售，但對(duì)同片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格造成很大影響 建議采取跟隨策略，在其低價(jià)項(xiàng)目旁購(gòu)地，利用現(xiàn)成的區(qū)域配套基礎(chǔ)，定位更為高端的首改、再改產(chǎn)品，吸引大量潛在換房客戶 量販?zhǔn)介_(kāi)發(fā)模式獲取低價(jià)大面積土地 大規(guī)模商業(yè)配套的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng) 低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)者的影響和對(duì)策 啟示
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