【正文】 、廣告、貿(mào)易等)的人群占了65％，制造業(yè)(電子、生物、IT等)的占了23％，政府行政事業(yè)單位的占了5％。在受訪人群中，擔(dān)任高層管理職位的占了29％，擔(dān)任中層管理職位的占了26％，專業(yè)人士(律師、醫(yī)生、教師等)占了13％。 在受訪人群中，年收入在1020萬的最多，達(dá)到30％，2030萬的占20％，3040萬的占13％，介于對個人隱私的回避，只有108位受訪者回答年收入具體數(shù)字，并且有可能低報，因此，年收入的水平應(yīng)該比統(tǒng)計結(jié)果要高。高檔樓盤的客戶群已經(jīng)由從前的達(dá)官貴人享用的“奢侈品”走下神壇，成為白領(lǐng)也能享用的“小資品”。 （2）、客群購房背景分析在受訪人群中，有34％長期居住在朝陽區(qū)，22％長期居住在海淀區(qū)，這兩個區(qū)被訪者共占56％，其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。由于本次調(diào)研項目分布在東西南北4個區(qū)域，但是被訪者分布卻有著很高的集中度，這說明朝陽區(qū)和海淀區(qū)的居民對高檔樓盤有較強(qiáng)的購買力。在受訪人群中，有67％長期居住在普通住宅，27％長期居住在高檔公寓，5％居住在別墅，此次調(diào)研的高檔物業(yè)都是他們想要更換的居所或者進(jìn)行的投資，這和他們的年齡集中在中青年階段，事業(yè)步入正軌，想要提升生活品質(zhì)是吻合的。 在受訪人群中，有31％擁有的物業(yè)價值在100200萬之間，50100萬的有23％，50萬以下的有15％，200400刀的有18％，400萬以上的有10％。鑒于有一部分被訪者沒有實(shí)際購買，其新的物價價值沒有記錄，造成50萬以下的比例稍多。而我們在對“此次購房的物業(yè)付值”的統(tǒng)計中顯示，50萬以下的比例只有2％。在受訪人群中，對于行車時間有29％被訪者表示對時間多少無所謂，25％可以接受兩個小時，22％可以接受在一個小時左右，6％可以接受在一個小時以內(nèi)。 65 / 65核心競爭區(qū)域市場總體銷售情況分析（1）區(qū)域整體情況銷售見以下圖表：216。 京石沿線項目名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑面積(萬平米)2005年推盤面積容積率均 價(元/平米)已銷售面積（萬平）銷售比例開盤時間中體奧林匹克花園聯(lián)排/板樓2256002．8萬別墅，90%20051126提香草堂獨(dú)棟/聯(lián)排/公寓18580020%2005年海逸半島板式小高層9．548002．6729%二期2005年4月16日開盤大寧山莊聯(lián)排/獨(dú)棟366200%2005年4月加州水郡聯(lián)排55．2558800．61%2005101靠 山 居聯(lián)排/疊拼854801．8836%20049珠江御景公寓2748001．48%20051028總 計175．75萬12．81%2005年度，%，主要為別墅產(chǎn)品。216。 京開沿線項目名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑面積(萬平米)2005年推盤面積(萬平米)容積率均價(元/平米)已銷售面積（萬/平）銷售比例開盤時間北京花園三期獨(dú)棟51250020%200595大溪地二期聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟78002．09%2005818原生墅二期聯(lián)排/公寓34聯(lián)排：6800公寓：48001．7015%%2005115翡翠城五期Townhouse，花廳洋房7．03聯(lián)排：7200元板樓：5800元5．97%20055布 洛 城公寓12012．9338009．29%2005年8月20日風(fēng)格與林板樓,聯(lián)排別墅,疊拼別墅疊拼：，6500元2．48%20060330二期第二批20060530果嶺假日獨(dú)棟別墅76500002005年12月開盤順弛領(lǐng)海板樓2．8358331．14%2005年6月總 計%從整體來看，京開高速的整體銷售情況好于京石沿線，%，%，這主要原因在于：京開市場相對成熟，樓盤比較集中，市民接受度高，周邊有豐臺科學(xué)城、總部基地為依托；在產(chǎn)品類型上，京開高速區(qū)域產(chǎn)品分野明顯，公寓和別墅都是主打產(chǎn)品，開發(fā)項目中存在純公寓和純別墅，而京石高速因交通位置屬于西南板塊，居住對交通的依賴性更強(qiáng)，在建筑形態(tài)上主要以經(jīng)濟(jì)性別墅為主，公寓只是輔助產(chǎn)品，同時京開區(qū)域集中了幾個大盤，順馳領(lǐng)海、 翡翠城、以及以低價而熱銷的大盤布洛城。在別墅領(lǐng)域大溪地的銷售業(yè)績最好（2005年開盤），去化率達(dá)到76%，公寓方面，布洛城銷售最好，%。（2）主要競爭項目產(chǎn)品形態(tài)銷售情況 別 墅雙 拼聯(lián) 排疊 拼獨(dú) 棟供應(yīng)面積307166270消化面積660去 化 率%%%%主力戶型260280㎡220240平188380320330價 格5600580054446270代表性樓盤靠山居提香草堂大溪地,大寧山莊,其次是本項目,銷售了2萬多平米,最后是提香草堂靠山居提香草堂推出了19套獨(dú)棟, 價格在200280萬/套,只銷售了2套,大寧有幾套獨(dú)棟,但未售出 整體來說,該區(qū)域內(nèi)還是以經(jīng)濟(jì)性別墅為主,面積小,總價低,%%，高于雙拼、%，%。聯(lián)排別墅的主力戶型在220平米左右,整體來說銷售比較低迷,提香草堂在今年8月份推出了獨(dú)棟別墅,但只銷售了兩套.在后續(xù)推盤中,加州水郡的4聯(lián)排及6聯(lián)排將是一個亮點(diǎn).從圖表中我們也可以看出,疊拼的銷售率是最高的,%,競爭相對較小,主要是靠山居的供應(yīng)和風(fēng)格與林少量的供應(yīng)量。 三、核心區(qū)域重點(diǎn)競爭項目深度分析總體規(guī)劃對比分析占地/建筑面積 （萬平）容積率規(guī)劃功能類型配套加州水郡85/15住宅，商務(wù)，總規(guī)劃6000戶聯(lián)排，小高層，全景洋房區(qū)內(nèi)配套設(shè)施:酒店、會所、健身中心、青春動館、生活超市、自助銀行、洗衣店、美食中心、美容美發(fā)等提香草堂42/18純住宅獨(dú)棟別墅,雙拼別墅,聯(lián)排別墅餐飲、游泳、健身、醫(yī)療、休閑吧、風(fēng)情商業(yè)街，更有老年、兒童活動場所靠山居純住宅聯(lián)排別墅,疊拼別墅社區(qū)內(nèi)：會所、綜合樓、幼兒園，內(nèi)部建有健身、餐飲、醫(yī)療、儲蓄、洗衣、超市等大寧山莊44/36純住宅聯(lián)排別墅、花園洋房5800平方米的運(yùn)動會所、學(xué)校、高爾夫球場珠江御景23/27住宅、商業(yè)、教育板樓歐陸風(fēng)情商業(yè)街，2萬平米商業(yè)教育齊全配套，五星級酒店大溪地30/18住宅獨(dú)棟\雙拼聯(lián)排會所，商業(yè)街1萬平米原生墅28/住宅多層公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅原生會所，健身，酒吧，咖啡等翡翠城新市鎮(zhèn)主義，住宅、商業(yè)聯(lián)排別墅(期房)、花園洋房TOWNCENTER商業(yè)街中體奧園25/22健康別墅社區(qū)聯(lián)排花園洋房會所，商業(yè)街在總體規(guī)劃上，翡翠城、加州水郡、珠江御景三個項目為了發(fā)揮的開發(fā)模式偏向于泛住宅化，翡翠城的新市鎮(zhèn)計劃，以城市運(yùn)營的角度造城，加州水郡也是發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢，立足房山，以居住、商務(wù)為一體樹立其優(yōu)勢，珠江御景為了淡化其區(qū)域劣勢，而采取住宅、商業(yè)、教育為一體的開發(fā)模式，樹立大盤優(yōu)勢，其他樓盤基本上都以建造舒適居所為目的，商業(yè)配套只是作為一種輔助的作用。產(chǎn)品對比分析（2005年度推盤量）屬性加州水郡靠山居大寧山莊提香草堂原生墅珠江御景大溪地中體奧園類型聯(lián)排，小高層，全景洋房聯(lián)排別墅,疊拼別墅聯(lián)排別墅、花園洋房19套獨(dú)棟，172套雙拼，136套公寓，83套聯(lián)排聯(lián)排板樓別墅 花園洋房 獨(dú)棟,雙拼,聯(lián)排聯(lián)排花園洋房聯(lián)排028000疊拼307163071600000雙拼14725147250000獨(dú)棟00000公寓050559（售完）005000 在產(chǎn)品設(shè)計上，各項目定位于經(jīng)濟(jì)型別墅，或者板樓，雖然提香草堂的定位在于中國環(huán)境別墅代表作，但主體總價上依然是經(jīng)濟(jì)別墅的價格，在產(chǎn)品設(shè)計上，只有大溪地和提香草堂設(shè)計了雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，其余項目主要以聯(lián)排為主。 值得一提的是靠山居的產(chǎn)品設(shè)計，設(shè)計了疊拼戶型，取得了不錯的銷售效果。價格對比分析樓 盤實(shí)際成交價格（元/平）最高價（元/平）主力總價備注加州水郡54807500170200萬240平米左右的花園洋房，價格4980靠 山 居5435630089萬元/套 最高總價: 135萬主力戶型在210平米，最小戶型是188平米大寧山莊59258000180萬左右6200價格的已經(jīng)賣完，上漲到了6400翡 翠 城63219500（一期）120200萬大 溪 地81229000158336萬，主力總價在160萬原 生 墅61116800150萬中體奧園57097200130萬左右基本售完 因是經(jīng)濟(jì)類別墅，區(qū)域內(nèi)項目均價維持在5500—6000之間，總價在200萬以內(nèi)，其中靠山居的價格最低，實(shí)際成交價是5435元/平，總體均價也在130萬以內(nèi)。 在價格上漲速度上，大溪地自今年下半年開盤以來，是價格上升最快的項目。銷售情況對比分析2005年度，整個西南區(qū)域的別墅項目的銷售呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象，一方面?zhèn)€別樓盤銷售火爆，另一些樓盤銷售不溫不火。銷售情況比較良好的樓盤有：大溪地，8月份開盤以來，總體去化率達(dá)79%；中體奧林匹克花園11月26日開盤以來，去化率為90%，前者因?yàn)闃潜P的鮮明的產(chǎn)品特色而受到客戶青睞，后者因?yàn)槠放菩蜗?，市場表現(xiàn)良好。 （1）整體銷售排行（2）主要競爭項目銷售情況及原因分析：178。 靠山居藝墅靠山居雙 拼疊 拼聯(lián) 排總 計戶型面積200380188380 176215　 推 出 量1472530716 銷 售 量0總 套 數(shù)6914928246　已銷售套數(shù)08220102　銷 售 率0　52．7%64．8%38．9%價 格5850　5444　5435　總 價總價在85135萬之間，主力總價在100萬左右備 注　大面積的疊拼銷售不好，小戶型銷售90%　點(diǎn) 評靠山居的定位在于做西部純精品社區(qū)，中高檔TOWNHOUSE社區(qū),疊拼占了60%,用低價策略以及后現(xiàn)代風(fēng)格吸引客戶,尤其是年輕客戶178。 加州水郡加州水郡第一次推盤聯(lián)排第二次推盤聯(lián)排總計戶型面積280400280400主力戶型295305295305推 出 量銷 售 量總 套 數(shù)20030230已銷售套數(shù)33134銷 售 率16．8%3．8%價 格54805780主力總價主力總價在150萬左右點(diǎn) 評加州水郡定位于美式別墅，戶型上展現(xiàn)大盤氣質(zhì)，用挑空，大面寬追求戶型的陽光，整體戶型面積在280400平米之間大寧山莊公寓獨(dú)棟聯(lián)排總計戶型面積100160600平180300推 出 量50559未統(tǒng)計銷 售 量50559總 套 數(shù)未登記216216已銷售套數(shù)未登記106106銷 售 率100%價 格40005935備 注240左右面積銷售最好評 點(diǎn)大寧山莊公寓全部售罄，200平以下的聯(lián)排全部售后，現(xiàn)最小面積在240平左右，但大寧山莊入市較早，所以戶型陳舊，無地下室，容積率高，聯(lián)排總有11連聯(lián)、9聯(lián)、7聯(lián)，影響了戶型的采光178。 大寧山莊178。 大溪地大 溪 地商業(yè)二期聯(lián)排一期聯(lián)排總計戶型面積160210200280200260主力戶型168210220220推 出 量9227銷 售 量0總 套 數(shù)498079159已銷售套數(shù)05873131銷 售 率0%價 格未定81227106備 注銷售非常好，一個月銷售70%，8套280平米的售了5套，最高價達(dá)9500元/平點(diǎn) 評大溪地以強(qiáng)烈的樓