普洛斯運(yùn)營模式-資料下載頁
2025-05-27 22:52本頁面
【正文】 值收益，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)居中；機(jī)會(huì)型基金通過參與項(xiàng)目開發(fā)或持有新興市場物業(yè)來獲取高回報(bào)，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)定義的地產(chǎn)基金大多是機(jī)會(huì)型基金，而物流地產(chǎn)基金則屬于核心型基金，其持有物業(yè)的出租率通常能保持在90%以上，并能提供7%以上的租金回報(bào)率，相應(yīng)的，投資人要求的回報(bào)率也不是很高?！ 】傮w看，核心型基金與REITs持有的資產(chǎn)類似，不同之處在于REITs面向公眾投資人，而核心型基金只面向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資人，是保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置中的重要組成部分；此外，相比于 REITs，私募基金的運(yùn)作策略更加靈活，地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)發(fā)起多只基金，滿足不同投資人的要求，如可與特定金融投資人成立一對(duì)一的基金，根據(jù)金融投資人要求為其定制投資策略，此類基金的規(guī)模通常只有12億美元，也可以發(fā)起設(shè)立一對(duì)多的大型地產(chǎn)基金，此類基金規(guī)?？梢赃_(dá)到3050億美元；第三，私募基金對(duì)管理人的激勵(lì)更加優(yōu)厚，在達(dá)到門檻收益率后，一般合伙人可以就超額收益部分分享2025%的業(yè)績提成；最后，由于私募基金面對(duì)的投資人較少（即使是一對(duì)多基金，通常也只有十幾家機(jī)構(gòu)投資人），溝通成本低，更容易得到投資人的理解。當(dāng)然，在國外，REITs享有法定的稅收優(yōu)惠，為此，核心型基金的發(fā)起人通常會(huì)將以一對(duì)多基金中的投資主體設(shè)計(jì)成一個(gè)非上市的REITs，機(jī)構(gòu)投資人按投資比例成為這家非上市REITs的股東，從而享受稅收優(yōu)惠?！ 【唧w到內(nèi)地的地產(chǎn)基金，新近保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)基金管理辦法的出臺(tái)將為地產(chǎn)市場注入至少3000億元長期資金。從國外經(jīng)驗(yàn)看，保險(xiǎn)公司直接投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例較小，僅為總資產(chǎn)額的1%，因此，在保監(jiān)會(huì)規(guī)定的5%的不動(dòng)產(chǎn)投資份額中，大部分將來自于基金形式的投資。此外，由于保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)，對(duì)收益率的要求不是很高，但對(duì)安全性的要求較高，因此，它顯然更加青睞核心型基金，而非機(jī)會(huì)型基金?！ 〉?，鑒于當(dāng)前內(nèi)地出租型物業(yè)的回報(bào)率普遍較低，要達(dá)到機(jī)構(gòu)投資人要求的回報(bào)率，在將物業(yè)資產(chǎn)置入基金時(shí)必然要求適度的折價(jià)。但即使如此，基金的發(fā)起人（地產(chǎn)企業(yè)）也并不吃虧，因?yàn)檎蹆r(jià)的部分還可以通過長期的業(yè)績提成來彌補(bǔ)。此外，如果投資人要求的折價(jià)較多，開發(fā)企業(yè)也可通過對(duì)賭條款的設(shè)定為自己留出未來的收益空間，即，開發(fā)企業(yè)承諾在當(dāng)前以較低價(jià)格將出租型物業(yè)置入基金，但與基金投資人約定未來如果租金收益或物業(yè)市值提升到目標(biāo)水平，就自動(dòng)增加資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方在基金中的持股份額，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的公平定價(jià)?！ ≈劣谫Y金期限的問題，誠然，私募基金大多有一個(gè)固定的到期期限，但這并不意味著私募基金就不能夠支持長期資產(chǎn)的持有，在成熟市場，運(yùn)作成功的地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)在基金到期結(jié)束前發(fā)起更大規(guī)模的地產(chǎn)基金，用以吸收合并老基金，從而實(shí)現(xiàn)基金資產(chǎn)的滾動(dòng)延續(xù)；如果基金結(jié)束前市場恰巧處于低谷環(huán)境中，基金通常會(huì)設(shè)置24年的延期條款，以爭取更有利的退出環(huán)境?！ 】傮w而言，核心型地產(chǎn)基金為出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠提供了一個(gè)雙贏的通道，既滿足了保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資的龐大需求，又解決了城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。 不過值得注意的是，相對(duì)于機(jī)會(huì)型基金，核心型基金的結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，它涉及到出租型物業(yè)的開發(fā)、培育、基金募集、資產(chǎn)置入和持續(xù)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)的萎縮或過度膨脹都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)基金模式的崩潰，并給地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的現(xiàn)金流危機(jī)。因此，圍繞基金模式如何重構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)、搭建資產(chǎn)通道就顯得格外重要了，而普洛斯的基金模式給了我們有益的參考。親，覺得好的話就點(diǎn)擊右上角（…）分享到好友圈吧！摩根盛通陳毅為您帶來更多資訊官方微信號(hào)：CGY891110,個(gè)人微信號(hào)：1182527283摩根盛通集團(tuán)2月2123上海、深圳 武漢地區(qū)大型《中小型企業(yè)實(shí)戰(zhàn)投融資峰會(huì)》我們平臺(tái)匯聚100多家銀行、近500家風(fēng)投資源，全國頂尖人脈圈，教您企業(yè)融資、資本運(yùn)營、上市標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營、商業(yè)模式、營銷策劃。本次活動(dòng)全程圍繞中小企業(yè)資金而進(jìn)行，有銀行、風(fēng)投機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)行精彩分享。屆時(shí)金融界、證券界、風(fēng)投界及商界大腕將齊聚一堂。學(xué)習(xí)、結(jié)交高端人脈、拓展企業(yè)上下游客戶資源、幫您對(duì)接項(xiàng)目資金。我們的實(shí)力案例：上海房源銀行公司（投資500萬美金） 湖北“綠老大”投資400萬元 深圳車度網(wǎng)（平安授信1億資金） 山西洪洞縣陸合集團(tuán)對(duì)接15億資金 雄兵集團(tuán)...... 1：長期在華爾街、倫敦、國際金融中心學(xué)習(xí)，著名天使投資人、投融資專家，摩根盛通集團(tuán)董事長【李厚德】分享（企業(yè)融資30招與上市標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營、上市公司商業(yè)模式)對(duì)接資金和項(xiàng)目(500萬左右資金)2:合才集團(tuán)董事長【張棟】分享如何利用資本杠桿翹動(dòng)商業(yè)模式（帶來渣打銀行項(xiàng)目解決1000萬融資）價(jià)值10億商業(yè)模式裂變計(jì)劃書 3:20多家上市公司總顧問，22年商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)海歸領(lǐng)袖！原任德隆集團(tuán)（旗下?lián)碛?家上市公司12家準(zhǔn)上市公司）執(zhí)行總裁?，F(xiàn)任開投基金和果睿投資合伙人【虞滌新】分享《資本魔方》(解決1000萬30億融資資金)200萬運(yùn)用投融資、資本運(yùn)營?？斓归]的中小企業(yè)如何在重組后3年上市做到100億。如何將銀行的贏利模式植入到企業(yè)，讓企業(yè)擁有自己的儲(chǔ)備銀行！讓你企業(yè)插上資本的翅膀快速騰飛 !4:他是愛多VCD集團(tuán)董事長，愛多VCD商業(yè)神話的締造者，27歲創(chuàng)造27億的商業(yè)神話。愛多危機(jī)爆發(fā)，他鋃鐺入獄，幾年后，董明珠、黃光裕都已成為商界領(lǐng)袖，他毅然重新崛起，走上講臺(tái)，分享自己的成功和失敗，決心為中小企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而奮斗，他就是一代商業(yè)傳奇胡志標(biāo)5：世界成交率優(yōu)化SRO第一人，聯(lián)合國ITC特聘講師王紫杰老師。教你60分鐘建成交型網(wǎng)站，5秒鐘吸引顧客眼球，10分鐘成交客戶，裂變營銷快速引爆企業(yè)現(xiàn)金流！6:易經(jīng)智慧行天下他9歲開始學(xué)習(xí)易經(jīng)，是9家企業(yè)的掌門人，他27歲成為億萬富翁，他神秘莫測(cè)，是心靈的解碼大師，他就是中國易經(jīng)界最年輕的實(shí)戰(zhàn)專家—孔令偉到時(shí)我多給您現(xiàn)場對(duì)接有實(shí)力的風(fēng)投和個(gè)人投資商及銀行本次活動(dòng)500元/人含五星級(jí)用餐 全國報(bào)名熱線13088886355陳老師僅限公司總裁、董事長、總經(jīng)理、股東報(bào)名參加 憑名片、身份證簽到，報(bào)名優(yōu)先安排為，前排VIP貴賓席位。130 8888 6355：陳老師歡迎關(guān)注公眾平臺(tái)：CGY891110舉報(bào)
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