【導(dǎo)讀】蚄蠆肁薄薀蚈膃莇蒆螇芅膀螅螆羅蒞蟻螅肇膈蚇螄芀蒄薃螃罿芆葿螃肂蒂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿袀羆芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁螀袇羀薇蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇膁蚃羃聿莆蕿?zāi)d腿蒄羈袁莄蒀羈肅膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羇蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肅芄節(jié)薈肅羄蒈薄蟻膆芀蒀蝕艿薆螈蠆羈荿蚄蠆肁薄薀蚈膃莇蒆螇芅膀螅螆羅蒞蟻螅肇膈蚇螄芀蒄薃螃罿芆葿螃肂蒂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿袀羆芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁螀袇羀薇蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇膁蚃羃聿莆蕿?zāi)d腿蒄羈袁莄蒀羈肅膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羇蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肅芄節(jié)薈肅羄蒈薄蟻膆芀蒀蝕艿薆螈蠆羈荿蚄蠆肁薄薀蚈膃莇蒆螇芅膀螅螆羅蒞蟻螅肇膈蚇螄芀蒄薃螃罿芆葿螃肂蒂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿袀羆芃蒅衿肈蒈莁袈膀芁螀袇羀薇蚆袇肂莀薂袆膅薅蒈裊芇莈螇襖羇膁蚃羃聿莆蕿?zāi)d腿蒄羈袁莄蒀羈肅膇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羇蒁蕆羇肀芄螆肆膂葿螞肅芄節(jié)薈肅羄蒈薄蟻膆芀蒀蝕艿薆螈蠆羈荿蚄蠆肁薄薀蚈膃莇蒆螇芅膀螅螆羅蒞蟻螅肇

　　

【正文】 抵押和項(xiàng)目融資向銀行貸款 9000 萬(wàn)，以校 方提供的暫借的 400 畝土地作抵押向銀行貸款 8000 萬(wàn)，取得校方提供的無(wú)償轉(zhuǎn)讓 200 畝項(xiàng)目開發(fā)地塊，加上自 有資金 3000 萬(wàn)，總計(jì)可獲開發(fā)資金 2 億元，還有當(dāng)投資額達(dá)總投資額的 25%以上時(shí)即可以 進(jìn)行住宅預(yù)售，這樣又可籌集一大筆資金，至少 7500 萬(wàn)元，就可滿足項(xiàng)目開發(fā)的 。 從原材料及主要外部協(xié)作條件，如政府主管部門、施工單位等來(lái)看，開發(fā) 200多畝土地的住 宅是可以滿足的。 再考慮容積率對(duì)建筑規(guī)模的影響，容積率過(guò)低，盡管建成的項(xiàng)目小區(qū)環(huán)境優(yōu)越舒適，綠 化率較高；但是單位樓面地價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致 了單位建筑面積造價(jià)過(guò)高和建筑規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)，另 外城市土地具有稀缺性，容積率過(guò)低也是一種變相的土地浪費(fèi)現(xiàn)象。容積率過(guò)高，一方面建 成小區(qū)的居住環(huán)境條件差，社會(huì)對(duì)小區(qū)的評(píng)價(jià)很差并引起購(gòu)買者減少，另一方面容積率過(guò)高 也會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)過(guò)高，經(jīng)濟(jì)效益減少。所以我們選擇合適的容積率就顯得比較重要，就理 想的容積率而言一般為 ~。因此我們的建設(shè)規(guī)模為：開發(fā)地塊 200畝，容積率選擇為 ~。 四．開發(fā)設(shè)想 我們進(jìn)行本次項(xiàng)目開發(fā)，由于從資金和經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，只能先期開發(fā) 200畝土地，開發(fā) 完先期以后再根據(jù)實(shí)際情況再開發(fā)剩余地塊；當(dāng)然一期開發(fā)完以后就應(yīng)對(duì)本開發(fā)的信息進(jìn)行 反饋，如該期開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益反饋、產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計(jì)反饋、顧客滿意度反饋、市場(chǎng)銷售反 饋等等，這些反饋都應(yīng)反映在剩余地塊開發(fā)的方案中進(jìn)行完善和補(bǔ)充，即使由于某種原因我 們不再開發(fā)剩余地塊，我們也可將這些反饋編入公司的管理信息系統(tǒng)，以備以后參考或完善。 如果開發(fā)完 200畝土地后，我們要繼續(xù)開發(fā)剩余地塊，我們應(yīng)考慮到開發(fā)完一期后利潤(rùn)和效 益的獲得，故下期項(xiàng)目可進(jìn)行規(guī)模遞增開發(fā)。當(dāng)然如遇到突發(fā)事件和未預(yù)測(cè)事件，上一期工 程完工后，也可以取消下期項(xiàng)目的進(jìn)行。 14 進(jìn)行先期工程項(xiàng)目的 200 畝地塊的勘測(cè)和確定，進(jìn)行土地報(bào)批和土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)等。 對(duì)項(xiàng)目制定各種詳細(xì)方案，反復(fù)論證。 就已制定的產(chǎn)品方案委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)該地塊進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)。 進(jìn)行融資等籌資活動(dòng)，進(jìn)行產(chǎn)品和小區(qū)的廣告宣傳。 報(bào)批報(bào)建并進(jìn)行招投標(biāo)，尋找最佳的施工承包單位，并委托良好信譽(yù)的監(jiān)理公司作為工程質(zhì)量、 進(jìn)度、安全的監(jiān)理方。 組織開工，并按合同工期的進(jìn)行及時(shí)付款給建造方。 投資大于 25%時(shí)，即可進(jìn)行期房預(yù)售，及時(shí)籌集大量資金用于后期建造。 竣工驗(yàn)收后進(jìn)行現(xiàn)房銷售，并及時(shí)還回貸款等。 產(chǎn)權(quán)登記及交付使用后的各種信息反饋。 進(jìn)行下一期工程項(xiàng)目的工程準(zhǔn)備階段。 一、概述 小區(qū)結(jié)合武漢的實(shí)際情況，以滿足廣大武漢市民的需要為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，開發(fā)項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主，高檔次別墅為輔。小區(qū)占地面積200畝，其中建筑面積 ，住宅建筑面積 平方米，公用建筑面積 萬(wàn) 平方米，容積率： 建筑密度： %、綠化率： %，入住1172戶，小區(qū)人口約 4120人。 小區(qū)結(jié)合周邊的環(huán)境，創(chuàng)造良好的文化氛圍，以 6層建筑為主，為廣大居住者營(yíng)造一個(gè)干凈、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便的環(huán)境。 小區(qū)配套設(shè)施包括：中心廣場(chǎng)、綜合會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、健身房、臺(tái)球室、慢跑小徑 ?? 二、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思 堅(jiān)持以 “人 “為中心，為人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出居住條件好，各類設(shè)施全的小區(qū)。 功能布局合理 便 捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然的濱水生態(tài)保護(hù)相結(jié)合； 文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與只能生活的理念。 簡(jiǎn)潔、清新的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、穩(wěn)重大氣的墨藍(lán)色中式坡屋頂，同中國(guó)傳統(tǒng)的邊、線裝飾建筑符號(hào)完美結(jié)合，引領(lǐng)現(xiàn)代建筑潮流，使其從周邊眾多同質(zhì)樓盤脫穎而出，彰顯主人雅致的文化品位和尊貴身份。 住宅戶型方正實(shí)用、動(dòng)靜干濕分區(qū)合理、高度私密的空間內(nèi)涵、戶戶看得見(jiàn)風(fēng)景的房間、超低窗臺(tái)、主臥 270度轉(zhuǎn)角玻璃窗、大幅采光借景的客廳，充分展現(xiàn)了現(xiàn)代的氣質(zhì)與完美的建筑藝術(shù)，營(yíng)造出回歸家園的感 覺(jué)。 三、總體布局 首先富有時(shí)代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，主干道簡(jiǎn)捷但不呆板，流暢地串起東、南、西、北四塊大小不等的地塊。然后 介紹各個(gè)分塊的功能，考慮良好的景觀 ?? 其次，公建的設(shè)置強(qiáng)調(diào)區(qū)域性與標(biāo)志性，充分發(fā)揮不同地段的各自優(yōu)勢(shì)，結(jié)合小區(qū)居 15 民合理布置配套公建，沿主要出入口道路入口布置日常使用快節(jié)奏的購(gòu)物、銀行、證券等，在小區(qū)中綠化布置會(huì)所（內(nèi)設(shè)老年活動(dòng)中心，青少年活動(dòng)中心、健身中心、酒吧茶室、網(wǎng)吧等慢節(jié)奏的設(shè)施）， ??布置較松慢的咖啡、休 閑等小品建筑。 四、空間與環(huán)境設(shè)計(jì) 各空間的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采用自由式布局以增強(qiáng)空間的多樣性，可識(shí)別性、塑造具有個(gè)性化的小區(qū)空間形象。 建筑與環(huán)境結(jié)合，通過(guò)建筑界面的多種限充方式，如圍合、向心等，將住宅建筑與空間有機(jī)地容為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向與景觀，豐富室內(nèi)臨窗受視效果。 五、房行配比 因優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，以之社會(huì)屬性， 對(duì)住宅的功能存在較高要 六、設(shè)計(jì)目的和解決辦法 目的 1：使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán)，使您四季都能享受到明媚的陽(yáng)光和開闊通透的 感覺(jué)。 解決方案： 園區(qū)整體采用板式樓設(shè)計(jì)，呈北高南低的階梯狀布局。 梯兩戶、一梯四戶的戶型，戶戶朝南。精品戶型更是所有房間都朝陽(yáng)。 目的 2：創(chuàng)造人與人之間可輕松交流的健康空間，使您在風(fēng)林綠洲與鄰居進(jìn)行和諧的交往。 解決方案： 1. 引入水、樹等具有生命力的元素 ,采用硬地綠化方式，使人可隨意到達(dá)園區(qū)的每一個(gè) 角落，營(yíng)造開 放的可交 流的環(huán)境空間。 2. 營(yíng)造風(fēng)格各異的樓間花園，別具匠心的小品點(diǎn)綴其中，園中有園，景中有景，使您盡 享不斷發(fā)現(xiàn)的驚喜。 3. 營(yíng)造園區(qū)的主題空間 泛會(huì)所及其功能設(shè)施，提供休閑、娛樂(lè)兼觀景于一身的公共空 間。 目的 3：提供方便的生活環(huán)境和設(shè)施 解決方案：沿小區(qū)內(nèi)清新路 250米長(zhǎng)的商業(yè)街，引入各種特色品牌的便民店，極大地方 16 便和豐富您的生活。 七、住宅設(shè)計(jì)圖紙 以下為本小區(qū)的基本建筑圖紙 圖一為三戶聯(lián)體，其中 2戶是比較小的房間，一間比較大，適合經(jīng)濟(jì)能力， 比較弱的首 次購(gòu)房住戶。 圖二為兩戶聯(lián)體，相對(duì)面積比較大，適合經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)強(qiáng)一點(diǎn)的購(gòu)房住戶。 圖三為三戶聯(lián)體，都是比較小的房間。 圖四和圖二基本是一樣的。 八、建筑裝飾材料和設(shè)備說(shuō)明 （一）室外 外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 （二）室內(nèi) 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 17 地面：廳、房為水泥沙漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 窗 ：戶外窗用彩鋁窗。 門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。 廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接闊口。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給排水管道。地、墻面水泥沙漿拉毛。 梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地磚。 （三）配套設(shè)備 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶快速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即 使用。 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表一個(gè)。 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝排水管。 （四）智能化系統(tǒng) 1系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 “一卡通 ”智能系