【正文】 （危改工程，政府特批）；詳見《附表8》。，根據(jù)項目資金籌措計劃和項目實(shí)施進(jìn)度的安排，％的年利率，借貸期限2年為依據(jù)，項目財務(wù)費(fèi)用總計為3,186,000元,單位平米平均成本為 49元。五、經(jīng)濟(jì)財務(wù)指標(biāo)測算分析　　以項目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計劃表《附表2》及銷售進(jìn)度估算表《附表5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表9》。項目投資回收期本項目預(yù)算總投入為149，737，768，主要在兩年（2002～2004年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項目實(shí)際狀況，本次分析測算將根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動態(tài)的角度計算項目投資回收期。從《現(xiàn)金流量表》中可知，到2004年第三季度末，累計凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到2004年第四季度為止，累計凈現(xiàn)金流量為2881萬元，這說明項目總的投資回收期介于2004年第三季度和2004年第四季度之間，即項目開工后（2002年1季度末）的第10～11季度之間，經(jīng)計算:項目投資回收期（動態(tài)）＝10＋［－（－33）］／3457 ≈（季度）　　　　　　　　　　　≈30（月）也即是說從2002年3月份工程項目開工后，項目投資大概在2004年9月份前就能夠全部收回來，從2004年9月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項目投資收益。項目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投入項目財務(wù)費(fèi)用＝ 197，776，500－149，737，7683,186,000＝ 44，852，732（元）注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計算總收入時，已預(yù)留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計入投資收益。② 　投資利潤率?。健⊥顿Y收益／總投入＝44，852，732／149，737，768＝％　　　凈現(xiàn)值（NPV）Atnｔ＝１Ko（1＋i）t NPV = ∑At = 第t期的現(xiàn)金流入量Ko ＝ 原始投資額I = 貼現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）根據(jù)銀行現(xiàn)行借貸利率水平，綜合考慮資金使用的機(jī)會成本和行業(yè)一般利潤水平，將本項目基準(zhǔn)收益率I定量為12％。經(jīng)計算，在本項目中：NPV = 73，820，545 NPV0，表明該項目投資的投資報酬率遠(yuǎn)大于預(yù)定貼現(xiàn)率和基準(zhǔn)收益率，本項目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。財務(wù)內(nèi)部報酬率（IRR）財務(wù)內(nèi)部報酬率是指各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使：Ko（1＋i）t＝0nｔ＝１At ∑的折現(xiàn)率，用IRR來表示。經(jīng)計算, IRR = %，本項目財務(wù)內(nèi)部報酬率較高，表明該項目具有較好的獲利能力及較強(qiáng)的抗風(fēng)險力。附：本項目各項經(jīng)濟(jì)財務(wù)指標(biāo)項目總投資：149，737，768單位成本：2，282元/ m預(yù)期銷售收入：197，776，500投資收益：44，852，732投資回收期：30月投資收益率：%第九章 敏感性分析保證凈現(xiàn)值（NPV）不出現(xiàn)負(fù)值的年凈現(xiàn)金流量的最低界限，稱之為凈現(xiàn)金流量下限臨界值，在本項目中，設(shè)定為X，則X ? 年金現(xiàn)值系數(shù) = 項目總投入即:X ? ［ A→P ］12%10 = 149，737，768查《年金現(xiàn)值表》，［ A→P ］12%10 ＝ X = 149，737，768 / ≈ 26,501,320根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中所列數(shù)據(jù)，項目規(guī)劃期末累計凈現(xiàn)金流量為58，180，000元。58，180，000－ X＝ 58，180，000－ 26,501,320＝ 31，678，68031，678，680／58，180，000 ≈ %敏感性分析結(jié)果表明，在項目規(guī)劃周期和基準(zhǔn)收益率不變的情況下，項目累計凈現(xiàn)金流量在26,501,320～58，180，000元這個范圍內(nèi)變動，其凈現(xiàn)值（NPV）還不會出現(xiàn)負(fù)值，在這個變動范圍內(nèi)，該項目投資方案是可以接受的。同時，該項目累計凈現(xiàn)金流量的容許變動范圍在0～％之間，遠(yuǎn)大于25％的安全標(biāo)準(zhǔn)，說明項目財務(wù)敏感性較弱，項目投產(chǎn)后，盈利的可能性較大，虧損的風(fēng)險較小。附表5 項目銷售進(jìn)度估算分析表 時間物業(yè)銷售2002年2003年2004年2005年合計4季度123412341季度住宅車位商場銷售比例11％5％ 10％4％8％5％18％9％18％7％95％銷售金額（萬元）22901041208283316651041374718743747145719778附表6 開發(fā)成本估算表序號工程項目名稱預(yù)算金額備注1平基工程2，651，5002基礎(chǔ)工程2，781，0123建安工程66，559，842其中： 結(jié)構(gòu)工程45，874，034 建筑工程16，201，472 內(nèi)外裝修4，484，3364給排水工程2，300，0315電氣工程3，621，4636通風(fēng)排煙工程2，743，4017消防工程1，784，3328電梯設(shè)備1，859，5539室外管網(wǎng)工程2，669，62610綠化工程1，142，78211其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)4，445，858合　　　　　　　計92，559，400附表7 銷售推廣費(fèi)用預(yù)算表序號費(fèi)用項目名稱預(yù)算金額備注1模型制作費(fèi)45，000建筑單體及各立面模型2樣板間建安及裝修費(fèi)352，5003售樓處建安和裝修費(fèi)228，0004廣告費(fèi)用5其中：　　銷售海報36，0004　K，20000張　　　　　路牌場地廣告455，000　　　　　直郵廣告及名錄收集7，500售樓處用廣告宣傳片50，0007分鐘，可剪裁廣告　　　　　地盤ＰＯＰ廣告82，000布幅、LOGO墻、掛旗　　　　　媒體廣告（報紙、電視）3，125，800當(dāng)?shù)孛襟w平均每月4次的曝光率，發(fā)布26個月　　　　　售樓書300，00015000本6房交會參展費(fèi)用375，000共計參加5次房展會7營銷人員工資及福利650，370售樓人員、‰計算8其它140，260合　　　計5，847，430附表8 開發(fā)規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)估算表序號規(guī)稅項目名稱稅費(fèi)文號稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算金額備注1城市建設(shè)配套費(fèi)渝價（2000）352號／m2　繳納1,452,893危改項目政府特批2工程監(jiān)理費(fèi)渝價（2000）352號134,0003工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)渝價（2000）393號建安工程造價的千分之二133,1204人防建設(shè)費(fèi)渝價（2001）493號230,0585供水設(shè)施建設(shè)費(fèi)按設(shè)計供水量300元/天/噸繳納213,6006規(guī)劃許可執(zhí)照年審費(fèi)‰收取163,2157電貼費(fèi)渝價（2000）47號按330元／千伏安計算3,3008電梯安檢費(fèi)渝價（2000）47號％收取25,2009營業(yè)稅及附加％征收10,035,00710 其它274,846合 計12,665,239附表9 項目現(xiàn)金流表 單位：萬元　　　時間　　　項目2002年（1～4季度）2003年（1～4季度）2004年（1～4季度）2005年1234123412341季度一．現(xiàn)金流入（1）物業(yè)銷售收入229010412082833166510413747187437471457（2）閑置物業(yè)作價回收1040合　計229010412082833166510413747187437472497二．現(xiàn)金流出（1）勘測、規(guī)化設(shè)計292（2）拆遷安置3200（3）開發(fā)成本326175112799777359991974740475（4）開發(fā)間接費(fèi)用27232621791921（5）開發(fā)管理費(fèi)用25191729253537387（6）開發(fā)規(guī)稅140873582327048956021510821580（7）銷售推廣2895357535753575357523合　計363246518561499108491211262200894765143290103三．凈現(xiàn)金流量363246518567914311702935351472982173134572394四、累計凈現(xiàn)金流量36324097595351625205460843284863471617643334245818第十章 綜合評價及結(jié)論 綜合以上分析和論證，該項目在技術(shù)、市場和經(jīng)濟(jì)財務(wù)指標(biāo)等方面都具有較強(qiáng)的可操作性和安全性，該項目規(guī)化設(shè)計優(yōu)秀，有較大的市場空間，經(jīng)濟(jì)財務(wù)方面具備高收益性和穩(wěn)健性的特征，其實(shí)施的主客觀條件是成熟的，項目實(shí)施具有很好的可行性。