【正文】 2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項(xiàng):)5,2851,9642,0342,105┅┅2,7252,8212,9213,027租賃運(yùn)營費(fèi)用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運(yùn)營費(fèi)用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷售成本2,828┅┅銷售稅金554┅┅折舊與攤銷806806806806┅┅806806806806大修費(fèi)用6063┅┅9498103109所得稅81088184289┅┅9419971,0561,118每平米租賃 運(yùn)營成本┅┅每間酒店 運(yùn)營成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,項(xiàng)目凈收益（1）考慮到本項(xiàng)目每年運(yùn)營成本費(fèi)用（主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用）、現(xiàn)金流回籠等因素，全部出售商務(wù)辦公房8,100 M178。（2）2013年按商務(wù)辦公房全部實(shí)施銷售，銷售收入的10%計(jì)提稅金，商鋪全部出租以及酒店自主經(jīng)營計(jì)算。預(yù)測(cè)商務(wù)辦公房銷售價(jià)格為 8,000元/ M178。；第1年租賃能產(chǎn)生60元/ M178。/M的凈收益，以后每年租金以5%遞增，%計(jì)提稅金。預(yù)測(cè)酒店房價(jià)收入單間以200元估算，每年以5%增長。地下室一半以上也用于商業(yè)出租。項(xiàng)目凈收益估算如下：年份2013201420152016┅┅2024202520262027凈收益 （銷售凈收益+租賃凈收益+酒店經(jīng)營管理收益 ）注①2,486288578891┅┅2,8302,9993,1763,362注②2,431264553867┅┅2,8232,9923,1693,355單位：萬元第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目測(cè)算期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，從2011年至2012年。項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2013年初正式營業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算年限：從開始營業(yè)起15年，即2013年至2027年。二、項(xiàng)目投入估算本項(xiàng)目投入成本分為兩部分，即項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目運(yùn)營成本。（1）項(xiàng)目開發(fā)成本估算項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。① 土地成本本項(xiàng)目地塊將于2010年8月公開掛牌出讓，經(jīng)與勝浦鎮(zhèn)政府協(xié)商未來該土地公開掛牌價(jià)擬定2,800萬元—3,200萬元之間。樓面價(jià)格在400元/ M178。左右，公司有能力參與本項(xiàng)目地塊競(jìng)拍。② 工程投資成本項(xiàng)目工程投資成本包括工程建設(shè)費(fèi)、裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，項(xiàng)目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計(jì)不含資本化部分24,。（2）項(xiàng)目經(jīng)營成本估算項(xiàng)目營業(yè)后運(yùn)營總成本根據(jù)現(xiàn)有公司項(xiàng)目，主要包括物業(yè)管理人員人件費(fèi)、保安保潔費(fèi)、消防維保費(fèi)以及大修等費(fèi)用。根據(jù)目前公司已運(yùn)營項(xiàng)目，商業(yè)每平米經(jīng)營成本100元/年左右，酒店每間經(jīng)營成本11,000元/年左右。以后租賃每年以5%遞增，酒店前5年每年以10%增長，以后每年遞增5%。具體收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算見附件。三、項(xiàng)目收入估算本項(xiàng)目未來主要收入來源為商務(wù)辦公房銷售收入、商鋪?zhàn)赓U收入、酒店經(jīng)營管理收入及其它收入。鑒于本項(xiàng)目投資資金來自商業(yè)貸款以及未來商鋪只租不售，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，經(jīng)營壓力明顯，因此商務(wù)辦公房建成后全部出售，減輕公司財(cái)務(wù)壓力。（1）商務(wù)辦公房銷售收入假定本項(xiàng)目地塊建成并取得預(yù)售證后，商務(wù)辦公房8,100 M178。實(shí)施全部銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為8,000元/ M178。，實(shí)現(xiàn)銷售收入6,480萬元。（2）商鋪?zhàn)赓U收入商鋪可租賃面積31,571 M178。以及部分地下室可用于租賃。2013年每平米商業(yè)租金收入為60元/M，實(shí)現(xiàn)租賃收入3,115萬元，以后每年遞增5%，商業(yè)出租率為90%（按照公司目前運(yùn)營模式此出租率沒有問題）。（3）酒店經(jīng)營管理收入本項(xiàng)目酒店面積6,750 M178。，客房數(shù)共計(jì)135間。酒店入住率第一年20%、第二年30%、第三年50%，以后每年保持在65%。酒店房價(jià)收入單間以200元估算，第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入197萬元，以后每年以5%增長。四、指標(biāo)分析本項(xiàng)目按照15年測(cè)算期投資指標(biāo)分析：序號(hào)指標(biāo)名稱注①注②1靜態(tài)回收期(年）2動(dòng)態(tài)回收期(年)3項(xiàng)目運(yùn)行15年凈現(xiàn)值(NPV I=6%)3, 3,4IRR(內(nèi)含報(bào)酬率\試插法)%%注：在整個(gè)項(xiàng)目測(cè)算期中NPV＞0，說明本項(xiàng)目在期內(nèi)有投資效益，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）%、%，大于目前同期中長期貸款利率（基準(zhǔn)利率），項(xiàng)目可行。另外，本項(xiàng)目前提只出售8,100 M178。的商務(wù)辦公房，剩余的31,571 M178。商業(yè)、6,750 M178。的酒店、33,014 M178。的地下一層商業(yè)和地下二層停車場(chǎng)，合計(jì)71,335 M178。如果出售剩余71,335 M178。中的部分商業(yè)，上述投資分析指標(biāo)可大大提高。第八部分 　結(jié)論和建議一、結(jié)論區(qū)域條件本項(xiàng)目處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。本項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道，項(xiàng)目離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；項(xiàng)目周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點(diǎn)。本項(xiàng)目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個(gè)小區(qū)環(huán)繞。是勝浦人氣商氣最旺盛的區(qū)域之一。市場(chǎng)需求2009年勝浦鎮(zhèn)有注冊(cè)企業(yè)1,233家，其中外資企業(yè)308家、內(nèi)資企業(yè)925家。勝浦已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密機(jī)械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保。勝浦商業(yè)能基本滿足當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦泶蚬ふ叩男枨螅髽I(yè)和企業(yè)主、商務(wù)人士的滿足率很低，勝浦商業(yè)在滿足企業(yè)需求方面有很大的潛力。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。，%，外來人口增長115%。到2020年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。人口增長為勝浦?jǐn)U大消費(fèi)繁榮市場(chǎng)提供了支撐。本項(xiàng)目功能定位集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對(duì)于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢(shì)。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)鎮(zhèn)中心商圈升級(jí)，提升商圈整體價(jià)值。項(xiàng)目投資可行性在整個(gè)15年測(cè)算期中，貼現(xiàn)率I=6%時(shí)，NPV為3,，NPV＞0；，內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）%，因此項(xiàng)目完全具備投資可行性。二、存在問題與建議本項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)越，經(jīng)與鎮(zhèn)政府協(xié)商，該土地未來公開掛牌競(jìng)拍擬定2,800萬元—3,200萬元之間，因公開掛牌出讓，競(jìng)拍價(jià)存在不確定性，保守估計(jì)土地價(jià)格在3,000萬元元左右成交，因此，項(xiàng)目投資金額較大，資金回籠較慢，公司財(cái)務(wù)壓力明顯。工程投資、運(yùn)營費(fèi)用的變化對(duì)本項(xiàng)目效益的影響較小。而營業(yè)收入是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。本項(xiàng)目未來商業(yè)部分只租不售，投資回報(bào)周期長，收益率偏低，公司經(jīng)營壓力較大。只有確定合理的租金水平，承租期不宜過長，對(duì)主力店項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)讓利。前期租金水平應(yīng)稍低一些，以后項(xiàng)目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考慮出售部分商業(yè)。考慮到項(xiàng)目所在地目前商業(yè)規(guī)模比較大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如能取得本項(xiàng)目地塊，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，抓好宣傳、策劃和營銷工作，其經(jīng)濟(jì)效益顯而易見，且市場(chǎng)前景十分廣闊。39