【正文】 空間面積按房屋的內(nèi)墻線(xiàn)水平投影計(jì)算。建筑容量：包括建筑容積率和建筑密度。建筑容積率﹙建筑面積密度﹚＝總建筑面積247?？傉嫉孛娣e﹙好的 居住區(qū)高層不應(yīng)超過(guò)5，多層不 超過(guò)3﹚建筑密度﹙覆蓋率﹚＝建筑底層面積之和247。總占地面積綠化率＝總綠化占地面積247。總占地面積﹙好的居住區(qū)不低于30%）九、建筑識(shí)圖： 多層：指九層（含九層）以下的房屋，普通住宅無(wú)電梯。高層：指樓層超過(guò)九層的樓宇，安裝有電梯。超高層：一般指40層以上或超過(guò)100米 上的樓宇。躍層：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。﹙一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間。﹚復(fù)式：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下。﹙夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線(xiàn)上的交流和空間上的流通。﹚錯(cuò)層：縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯(cuò)開(kāi)。 套型：按不同面積、居住空間組成的成套住宅類(lèi)型。 標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。 過(guò)道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 走廊：住宅套外使用的水平交通空間。 層高：兩相鄰層樓面之間的垂直距離。 凈高：樓面或地面至上部樓板底面若吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。造型：建筑物外觀.室內(nèi)配置：指房間／客廳／浴廁／廚房／陽(yáng)臺(tái)之位置排列，使之動(dòng)線(xiàn)簡(jiǎn)捷便利，私密性，通風(fēng)采光等。格局：指一戶(hù)房屋之屋型方正或?qū)匍L(zhǎng)形、不方正、異形。私密性：指私生活之隱私性（動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬）。采光：指光線(xiàn)日照之明亮度。通風(fēng)：風(fēng)（空氣）之來(lái)源、去路。座向：指房屋之方向（朝南、東佳，朝北次之，朝西最差）。景觀：指觀看景色之視野。臨街：建筑物前后左右臨之道路或巷子（臨街巷道要寬暢銷(xiāo)）。棟距：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離（寬／應(yīng)最少8米）。陽(yáng)臺(tái)：直上方設(shè)有遮蓋物者（封閉陽(yáng)臺(tái)算全面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)算半面積）。露臺(tái)：直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。承重墻：直接承受外力作用和自重的墻體。非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱(chēng)剪力墻、抗震墻等。框架結(jié)構(gòu)：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結(jié)構(gòu)。單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。小區(qū)布局形式：行列式、圍合式、組團(tuán)式。建筑形式：塔式、板式、墻式。窗：落地窗、陽(yáng)光窗、轉(zhuǎn)角飄窗、弧形窗、天窗 實(shí)例講解：小區(qū)規(guī)劃圖、戶(hù)型圖、示意圖第十課計(jì)價(jià)及銀行按揭銷(xiāo)售計(jì)算：實(shí)例（詳見(jiàn)置業(yè)計(jì)劃表） 重點(diǎn)：按揭計(jì)算方法（貸款額、月供、投資分析）各種付款方式客戶(hù)置業(yè)計(jì)劃表姓 名：所購(gòu)房屋： 幢 樓 號(hào) 面 積： Ｍ２原 單 價(jià)： 元／Ｍ２ 原 總 價(jià)： 元l 一次性付款 折扣：折后單價(jià)： 總價(jià)： 元首次支付 ％房款合計(jì)： 元余款 ％合計(jì)： 元于交房之日付清l 按揭 成 年按揭折 扣： 折扣單價(jià)：折后總價(jià)： 元貸 款 額： 元首付房款 ％共計(jì)： 元1. 五通配套 ： 元 工本費(fèi)： 元﹙個(gè)人﹚ 元﹙單位﹚ 2. 交易稅費(fèi) ：交易手續(xù)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)＜房款 ％＞： 元 契 稅＜房款 ％＞： 元 合同印花稅＜房款 ‰＞： 元3. 按揭費(fèi)用 ：按揭保險(xiǎn)費(fèi)＜房款 ‰年限＞： 元 抵押登記費(fèi)＜貸款額 ‰＞： 元 抵押合同印花稅＜貸款額 ‰＞： 元以上1，2，3，項(xiàng)為代收費(fèi)，共計(jì)人民幣： 元合計(jì)首付人民幣： 元＜大寫(xiě)＞ 佰 拾 萬(wàn) 千 佰 拾 元等額本息還款： 元／月等額本金還款： 銷(xiāo)售顧問(wèn)：第十一課合同及法律常識(shí) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)條文的細(xì)則 補(bǔ)充條文細(xì)則 經(jīng)常出現(xiàn)糾紛的問(wèn)題 有關(guān)承諾應(yīng)注意的方面以上內(nèi)容由發(fā)展商協(xié)助培訓(xùn)。第十二課銷(xiāo)售技巧銷(xiāo) 售 工 作－營(yíng)業(yè)前準(zhǔn)備及售樓部日常運(yùn)作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)避免售樓部店內(nèi)外保持光線(xiàn)充足，玻璃干凈空調(diào)操作正常，空氣流通保護(hù)銷(xiāo)售資料齊全釘妥，陳列干潔整齊寫(xiě)字臺(tái)和柜臺(tái)保持整潔寫(xiě)字臺(tái)上需整齊地放置應(yīng)用文具：筆記紙、筆、客戶(hù)登記表、銷(xiāo)售資料樣板間清潔非接待客戶(hù)不得在樣板間逗留報(bào)到準(zhǔn)時(shí)上班，返工放工必須致電公司公司報(bào)到工作秩序售樓部任何時(shí)間一律禁止閱讀報(bào)章刊物售樓部于任何時(shí)間一律嚴(yán)禁吸煙售樓部任何時(shí)間一律禁止于店面進(jìn)食售樓部任何時(shí)間禁止在店面化妝售樓部任何時(shí)間禁止大聲喧嘩、嬉戲售樓部?jī)?nèi)禁止奔跑言談售樓部于任何時(shí)間禁止議論同事、公司、開(kāi)發(fā)商的任何事售樓部于任何時(shí)間禁止與客戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、工作人員發(fā)生爭(zhēng)吵舒適完善的服務(wù)環(huán)境整潔干凈環(huán)境便于工作的空間設(shè)施示范單位整潔有序作好營(yíng)業(yè)前準(zhǔn)備，迎接新的一天整潔、專(zhuān)業(yè)的工作氛圍團(tuán)隊(duì)精神、良好關(guān)系報(bào)章文具凌亂放置、擺放古怪?jǐn)[設(shè)、污積的桌面四周張羅也找不到書(shū)寫(xiě)工具或銷(xiāo)售資料銷(xiāo)售資料不足、不齊全或散落未穿鞋套進(jìn)入隨意坐臥沙發(fā)、床，移動(dòng)樣板間物品遲到或仍在吃早餐將個(gè)人情緒擴(kuò)大化銷(xiāo) 售 工 作 － 對(duì)來(lái)電咨詢(xún)顧客進(jìn)行銷(xiāo)售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言非語(yǔ)言避免稱(chēng)呼來(lái)電者以姓氏稱(chēng)呼來(lái)電者、及簡(jiǎn)單了解來(lái)電者需要簡(jiǎn)單介紹重點(diǎn)介紹項(xiàng)目基本資料，給客戶(hù)予初部輪廓（如位置、規(guī)劃等）明白顧客需要，予留點(diǎn)子辨別顧客購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)及關(guān)心點(diǎn)，利用有關(guān)賣(mài)點(diǎn)，邀請(qǐng)顧客親身前來(lái)理解介紹交通路線(xiàn)介紹交通路線(xiàn)，讓顧問(wèn)容易找到位置，免交通迂回減低購(gòu)買(mǎi)意欲尊重客戶(hù)，確保清楚明白客戶(hù)要求，令客戶(hù)安心、加快解決問(wèn)題時(shí)間予人誠(chéng)信的服務(wù)予人專(zhuān)業(yè)的態(tài)度予顧客體貼的服務(wù)，令顧客親臨現(xiàn)場(chǎng)予顧客體貼的服務(wù)李先生、您想知道XXXX的資料嗎？我們位于，即前面，看見(jiàn)整個(gè)……李生想買(mǎi)個(gè)100M2單元自住，我項(xiàng)目因?yàn)闄n次比較高，對(duì)住全個(gè)，所以百多方的格間都有幾種，有2房至5房的，還有8年免息分期，月供只是￥起，不如您來(lái)現(xiàn)場(chǎng)參觀，我?guī)タ纯礃影宸俊奋?chē)，在站下車(chē)……您坐出租車(chē)，在賓館前向西轉(zhuǎn)入，路口會(huì)見(jiàn)到一個(gè)很大的廣告牌……確定的口吻專(zhuān)業(yè)態(tài)度留意客人反應(yīng)重要介紹，不忘推銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)長(zhǎng)話(huà)短說(shuō)，以引起對(duì)方興趣為大前題發(fā)問(wèn)清晰為對(duì)方著想關(guān)心的口吻禮貌的語(yǔ)言有條不紊蔑視的口吻粗聲粗氣一問(wèn)一答，不加闡述被動(dòng)式回答只作資料提供，不作促銷(xiāo)無(wú)精打采地回答收線(xiàn)算了即時(shí)收線(xiàn)，不加解釋銷(xiāo) 售 工 作－到訪(fǎng)顧客進(jìn)行銷(xiāo)售 (接見(jiàn)客戶(hù)) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言非語(yǔ)言避免到訪(fǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)時(shí)，主動(dòng)與他們打招呼（按不同情況，作不同招呼）如遇熟客（視乎情況而定）招呼顧客以問(wèn)題詢(xún)問(wèn)顧客的要求主動(dòng)邀請(qǐng)顧客坐下自我介紹及詢(xún)問(wèn)顧客姓名、送上咭片要求客戶(hù)做登記關(guān)注及留意顧客有否有親友或小朋友陪同，作恰當(dāng)?shù)恼泻糁鲃?dòng)提供飲品尊重客戶(hù)及令客戶(hù)感到受重視與顧客建立長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系讓顧客有受到重視的感覺(jué)及安心方便跟進(jìn)細(xì)心關(guān)注的服務(wù)為顧客提供細(xì)心的服務(wù)早上好/您好！請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫到你呀？咦？陳先生，選好了哪個(gè)單元沒(méi)有？你想看一下還有什么單元可選擇，您先座座，我?guī)湍橐徊?。?qǐng)坐！ 我姓“X”，這張是我的名片，請(qǐng)問(wèn)先生怎么稱(chēng)呼呀？陳先生，不介意替我們做個(gè)資料登記嘛，方便統(tǒng)計(jì)。您好，請(qǐng)坐！請(qǐng)先喝杯水！眼神接觸溫和語(yǔ)氣點(diǎn)頭微笑立即放下手頭工作，有禮貌地站立關(guān)心口吻微笑溫和語(yǔ)氣語(yǔ)調(diào)清晰肯定溫和語(yǔ)氣點(diǎn)頭示意明白顧客的需要有禮貌的邀請(qǐng)雙手有禮地以名片的正面送上有禮地送上登記表和筆友善態(tài)度眼神接觸坦頭工作不理客戶(hù)擇客機(jī)械式笑容過(guò)份熱情詐作看不見(jiàn)態(tài)度輕浮讓顧客一直站著命令式的語(yǔ)氣倒轉(zhuǎn)咭片單手送上放在臺(tái)上讓顧客自行拿起讓顧客自行拿取只集中招呼主要的一位顧客，對(duì)其身旁的親友不予理會(huì)銷(xiāo) 售 工 作－對(duì)到訪(fǎng)顧客進(jìn)行銷(xiāo)售 (招呼客戶(hù)入店) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言非語(yǔ)言避免入店顧客入店時(shí),主動(dòng)與他們打招呼(按不同情況,用不同招呼)若顧客站在門(mén)外觀看或觀望地盤(pán),便出外招呼主動(dòng)邀請(qǐng)顧客入店 如遇熟客(視乎情況而定)尊重顧客及令顧客感到受重視提供超越期望的服務(wù)印象與顧客建立長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系早上好/您好!請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫到你呀!你好!請(qǐng)問(wèn)是看樓嗎?等我介紹一下資料呀!不如進(jìn)來(lái)坐坐,等我介紹一下資料給你聽(tīng)!陳先生,今日休息呀/考慮如何呀?有什么可以幫到你呢?眼神接觸溫和語(yǔ)氣點(diǎn)頭微笑立即放下手頭工作,有禮貌地站立穩(wěn)步行出門(mén)口詢(xún)問(wèn)式語(yǔ)氣誠(chéng)意態(tài)度留意顧客的反應(yīng)友善目光微笑以邀請(qǐng)式手勢(shì)邀請(qǐng)顧客入店主動(dòng)替顧客推門(mén)關(guān)心口吻微笑溫和語(yǔ)氣埋頭工作不理顧客揀客爭(zhēng)客視而不見(jiàn)忽略顧客默不作聲若顧客說(shuō)”不”時(shí),馬上流露出不悅的臉色自行行去了機(jī)械式笑容過(guò)份熱情詐作看不見(jiàn)銷(xiāo) 售 工 作－對(duì)到訪(fǎng)顧客進(jìn)行銷(xiāo)售 (招呼客戶(hù)入店續(xù)) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言非語(yǔ)言避免招呼顧客以問(wèn)題詢(xún)問(wèn)顧客的要求主動(dòng)邀請(qǐng)顧客坐下自我介紹及詢(xún)問(wèn)顧客姓名、送上咭片關(guān)注及留意顧客有否有親友或小朋友陪同，作恰當(dāng)?shù)恼泻?。讓顧客有受到重視的感覺(jué)及安心細(xì)心關(guān)注的服務(wù)你會(huì)考慮多大面積的單位？先生，請(qǐng)坐！ 我姓X，這是我咭片，請(qǐng)問(wèn)先生怎么稱(chēng)呼？請(qǐng)問(wèn)要不要喝杯水呢？語(yǔ)調(diào)清晰肯定溫和語(yǔ)氣點(diǎn)頭示意明白顧客的需要有禮貌的邀請(qǐng)?zhí)骖櫩屠巫诱玖㈦p手有禮地以名片的正面送上詢(xún)問(wèn)式語(yǔ)氣態(tài)度輕浮讓顧客一直站著拉椅子時(shí)動(dòng)作粗魯?shù)罐D(zhuǎn)咭片單手送上放在臺(tái)上讓顧客自行拿起不予理會(huì) 銷(xiāo) 售 工 作－對(duì)到訪(fǎng)顧客進(jìn)行銷(xiāo)售 (介紹重點(diǎn)) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言非語(yǔ)言避免主動(dòng)介紹資料主動(dòng)提供銷(xiāo)售資料，介紹項(xiàng)目基本資料，以確認(rèn)客人意欲為顧客做分析分析不同項(xiàng)目的資料明白顧客的需要為別顧客購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，投資或自住主動(dòng)詢(xún)問(wèn)更多的資料，了解顧客的需要，介紹適合的單元，包括： 財(cái)政預(yù)算 面積間格要求 方向景觀要求 層數(shù)偏向利用素材，作生動(dòng)介紹多利用銷(xiāo)售資料，模型等輔助介紹，讓客人更易掌握細(xì)心聆聽(tīng)，在適當(dāng)時(shí)作出回應(yīng)予人誠(chéng)信的服務(wù)提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)細(xì)心關(guān)注服務(wù)視乎客人動(dòng)機(jī)決定銷(xiāo)售點(diǎn)取向輕重提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)及關(guān)懷親切的服務(wù)掌握顧客心態(tài)，縮窄介紹范圍，作進(jìn)一步有針對(duì)性的推介讓顧客容易理解有關(guān)資料讓顧客感到重視及尊重我們的項(xiàng)目位于，是未來(lái)的，整個(gè)項(xiàng)目共分期，首期……現(xiàn)在樓價(jià)大概￥，一些多層項(xiàng)目售￥，是未來(lái)市中心，現(xiàn)只售價(jià)約￥，但輕軔通車(chē)后，交通會(huì)越顯方便，樓價(jià)應(yīng)只貴不便考慮自已用或是投資保值呢？