【正文】 13年第14年第15年1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入　　回收固定資產(chǎn)余值0　　　　　　　　　　　　　回收流動(dòng)資產(chǎn)0　　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出建設(shè)投資 　　　　　　　　　　　　　流動(dòng)資金200　　　　　　　　　　　　　稅金及附加經(jīng)營(yíng)成本3稅前凈現(xiàn)金流量4稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅　稅后凈現(xiàn)金流量　稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量4 折現(xiàn)系數(shù) i=8％5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6稅前折現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%)　　　　　　　　　　　　　　8投資回收期（靜態(tài)）　　　　　　　　　　　　　　9項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　　　　　　　　　　　　　　由以上現(xiàn)金流量分析可知當(dāng)折現(xiàn)系數(shù)為社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%時(shí)，；投資回收期（靜態(tài)）（含兩年建設(shè)期），%，大于社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%，從財(cái)務(wù)角度分析項(xiàng)目可行。9．7盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第4年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：BEP(經(jīng)營(yíng)能力利用率)＝年總固定成本/(年運(yùn)營(yíng)收入年總可變成本年?duì)I業(yè)稅金及附加)100%=（）＝%；盈虧平衡分析以項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)TR總收益TC總成本年總運(yùn)營(yíng)收入年總固定費(fèi)用年可變成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 BEP%%計(jì)算表明，%，可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。9．8風(fēng)險(xiǎn)性分析（1）可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)客源市場(chǎng)受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷(xiāo)力度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長(zhǎng)，并不斷研究市場(chǎng)變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（1）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成區(qū)域內(nèi)局部地表變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問(wèn)題，都應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（2）建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計(jì)涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個(gè)行業(yè)、部門(mén)和單位。因此，要成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施針對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目建設(shè)單位嚴(yán)格按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求進(jìn)行，同時(shí)按本報(bào)告中所提出的各種環(huán)保措施來(lái)操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過(guò)程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制風(fēng)險(xiǎn)只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織體制和各項(xiàng)規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。 政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀政策以及地方政府有關(guān)規(guī)定對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來(lái)源從目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來(lái)看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢(shì)在必行的產(chǎn)業(yè)，無(wú)論從消費(fèi)需求，還是國(guó)家旅游開(kāi)發(fā)政策與消費(fèi)導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來(lái)一定階段內(nèi)，國(guó)家政策對(duì)旅游、酒店開(kāi)發(fā)投資的影響主要是積極層面的。（2）影響居民收入與消費(fèi)方式從目前國(guó)家政策來(lái)看，進(jìn)一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費(fèi)，是國(guó)家的既定方針。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對(duì)酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生積極的影響。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施后要時(shí)刻注意分析客源市場(chǎng)的需求變化趨勢(shì)，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時(shí)改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。只有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理水平不斷提高，項(xiàng)目的社會(huì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。經(jīng)過(guò)對(duì)酒店業(yè)的綜合調(diào)查及對(duì)國(guó)家政策的研究和社會(huì)發(fā)展的預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目屬高級(jí)餐飲娛樂(lè)住宿，由于位置位于劉楠縣，在星級(jí)綜合酒店方面幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的。根據(jù)現(xiàn)金流量表分析，本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但仍建議建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格控制造價(jià)，如果將造價(jià)降低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。并且在本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，控制成本，保證該項(xiàng)目具有更好的收益。第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)10．1就業(yè)效果分析 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于提高社會(huì)就業(yè)率。本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，將會(huì)動(dòng)用大量的人力、物力。有利于提高就業(yè)率，提高人民的生活水平。 項(xiàng)目建成后，可解決一部分人員的就業(yè)問(wèn)題。整體上說(shuō)，本項(xiàng)目的建成將有效地提高社會(huì)就業(yè)率。10．2對(duì)區(qū)域資源配置的影響 “假日酒店”項(xiàng)目地處劉楠縣城的重要地段，土地資源非常寶貴。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為高級(jí)酒店，臨城市道路三層以下設(shè)置商業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，在允許的范圍內(nèi)，盡量提高容積率，對(duì)土地資源作到了最大限度地利用。本項(xiàng)目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價(jià)值。在有效的土地資源上建設(shè)更多更有價(jià)值的項(xiàng)目，對(duì)土地資源進(jìn)行了更合理地配置。10．3對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù) 本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)環(huán)境保護(hù)具有重要意義。項(xiàng)目建成后，將使用統(tǒng)一的市政設(shè)施，對(duì)廢水、垃圾進(jìn)行管理，對(duì)廢氣進(jìn)行控制。所有污染物須經(jīng)處理達(dá)標(biāo)才能排入市政管網(wǎng)，有效地控制了各種污染物對(duì)于周邊環(huán)境的污染?！凹偃站频辍表?xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到環(huán)境的綠化與美化，樓宇之間空地鋪設(shè)草皮、種植四季花木、設(shè)置連廊坐凳，并設(shè)置適當(dāng)?shù)膹V場(chǎng)綠地，規(guī)劃建筑小品、草地、花木，提高項(xiàng)目的環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣的含氧量，調(diào)節(jié)項(xiàng)目的氣候，充分發(fā)揮項(xiàng)目綠地的環(huán)境效益，提高項(xiàng)目品位。項(xiàng)目?jī)?nèi)重新規(guī)劃的景觀系統(tǒng)，提高了區(qū)域綠化率。不僅美化了環(huán)境，同時(shí)也對(duì)于本區(qū)生態(tài)平衡起到保護(hù)作用。10．4對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 本項(xiàng)目建成后，對(duì)繁榮區(qū)域商業(yè)服務(wù)具有更大的帶動(dòng)作用。項(xiàng)目周?chē)纳虡I(yè)設(shè)施為商業(yè)服務(wù)提供了環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)地空間?！凹偃站频辍表?xiàng)目的建成將吸引大量顧客的入住，有利于資金的引入，同時(shí)為周邊提供專(zhuān)業(yè)性的服務(wù)。同時(shí)將提高劉楠縣整體城市形象，為建設(shè)劉楠縣“旅游城市”做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。它將整體拉動(dòng)劉楠縣旅游業(yè)，同時(shí)也帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為劉楠縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。10．5對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響 本項(xiàng)目的建成，首先提高了項(xiàng)目區(qū)域人們的商住環(huán)境。優(yōu)雅人性化的商住項(xiàng)目，完善的項(xiàng)目物業(yè)管理，從各方面提高了人民物質(zhì)文化生活水平，為入住項(xiàng)目的顧客創(chuàng)造一個(gè)高水平的商住環(huán)境。10．6 對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 本項(xiàng)目建成后，將為劉楠縣的發(fā)展繁榮做出重要的貢獻(xiàn)，提升劉楠縣的城市建設(shè)品位，繁榮商業(yè)，同時(shí)對(duì)城市整體形象的提高產(chǎn)生了巨大影響。城市形象的提高，將有效地帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大招商引資，從根本上促進(jìn)入民生活水平的提高，繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為全面建設(shè)小康社會(huì)做出貢獻(xiàn)。第十一章 結(jié)論及建議 結(jié)論（1）項(xiàng)目的建設(shè)是必要的項(xiàng)目的建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)劉楠縣委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造城市名片的目標(biāo)，更好地促進(jìn)劉楠縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升劉楠縣旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造劉楠縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。（2）項(xiàng)目規(guī)模是適宜的本項(xiàng)目為市大酒店建設(shè)項(xiàng)目。，為高檔綠色商務(wù)大酒店。 萬(wàn)元，資金由企業(yè)自籌和銀行資金解決。經(jīng)測(cè)算， 萬(wàn)元， 萬(wàn)元，%，（含建設(shè)期2年），%，有較好的經(jīng)濟(jì)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 建議（1）建議在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項(xiàng)目的實(shí)施前期作進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。（2）建議采取切實(shí)可行的環(huán)保措施，減少污染，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的保護(hù)。（3）在建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，爭(zhēng)取早日建成受益。