【正文】 價 在 百 萬 左 右 ， 其 中 定 位 高 端 戶 型 面 積 較大 的 泰 禾 紅 樹 林 、 領(lǐng) 江 十 棟 兩 個 項(xiàng) 目 總 價 較 其 他 項(xiàng) 目 明 顯 偏 高 。 詳 見 表 22。表 22項(xiàng) 目 名 稱 成 交 均 價 （ 元 /平 方 米 ） 套 均 總 價 （ 萬 元 ）泰 禾 紅 樹 林 9544 130領(lǐng) 江 十 棟 9423 130泰 禾 紅 峪 9246 102融 信 大 衛(wèi) 城 8698 124中 庚 城 7940 107福 晟 錢 隆 金 山 7752 70融 晟 紅 郡 7467 85金 輝 天 鵝 灣 6817 71華 潤 橡 樹 灣 / /福 州 萬 達(dá) 廣 場 項(xiàng) 目 將 立 足 于 福 州 市 區(qū) 本 地 客 群 ， 并 直 接 面 向 福 清 、 長 樂 、平 潭 、 閩 侯 、 連 江 等 周 邊 區(qū) 縣 ， 主 要 購 買 人 群 以 剛 性 置 業(yè) 人 群 為 主 。首 先 為 福 州 市 區(qū) 以 及 福 清 、 平 潭 、 閩 侯 等 周 邊 區(qū) 縣 的 公 務(wù) 員 、 政 府 企 事 業(yè)單 位 工 作 人 員 、 個 體 工 商 戶 和 市 區(qū) 擠 壓 人 群 ， 提 供 面 積 為 70~90 平 方 米 ， 總價 在 50~80 萬 元 /套 的 住 宅 ， 滿 足 他 們 首 次 置 業(yè) 或 二 次 置 業(yè) 、 希 望 有 獨(dú) 立 居 住環(huán) 境 的 愿 望 。 其 次 是 為 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 相 對 較 好 的 企 事 業(yè) 單 位 中 層 管 理 人 員 、 支 柱 型企 業(yè) 的 中 層 管 理 人 員 、 僑 胞 、 部 分 小 私 營 企 業(yè) 主 等 投 資 者 ， 提 供 居 住 舒 適 、 交通 便 利 、 生 活 配 套 設(shè) 施 齊 全 的 投 資 性 住 宅 。 福 州 市 商 業(yè) 用 房 市 場福 州 商 業(yè) 格 局 是 以 八 一 七 路 黃 金 商 業(yè) 中 軸 線 向 外 ， 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 為 由 點(diǎn) 到線 向 面 擴(kuò) 散 。福 州 商 業(yè) 原 點(diǎn) ： 三 坊 七 巷 ， 具 有 悠 久 的 歷 史 ， 目 前 處 于 整 體 改 造 狀 態(tài) ；福 州 黃 金 商 業(yè) 走 廊 ： 以 八 一 七 路 和 東 街 口 為 核 心 ， 津 泰 路 、 元 帥 路 、 省 府路 為 擴(kuò) 展 區(qū) ， 在 福 州 人 心 里 占 據(jù) 不 可 動 搖 的 地 位 ；福 州 商 業(yè) 擴(kuò) 散 面 ： 90 年 代 初 向 五 一 廣 場 商 圈 擴(kuò) 散 ， 90 年 代 末 向 臺 江 商 圈擴(kuò) 散 ， 到 2022 年 向 萬 寶 商 圈 、 城 東 商 圈 擴(kuò) 散 。福 州 城 市 級 商 圈 以 東 街 口 、 臺 江 、 萬 寶 三 大 商 圈 為 主 ， 其 地 位 在 未 來 相 當(dāng)長 時 間 內(nèi) 不 會 受 到 撼 動 。東 街 口 商 圈 商 業(yè) 規(guī) 模 為 60 萬 平 方 米 左 右 ， 人 流 量 為 6~8 萬 人 /日 ， 主 營百 貨 店 和 專 賣 店 。 商 圈 內(nèi) 有 代 表 福 州 歷 史 文 化 印 記 的 三 坊 七 巷 ， 因 此 具 有 著 其他 商 圈 無 法 比 擬 的 天 時 、 地 利 、 人 和 等 優(yōu) 勢 。 東 街 口 在 歷 史 上 一 直 是 福 州 的 商業(yè) 中 心 ， 這 使 東 街 口 商 圈 聚 集 了 足 夠 的 人 氣 ， 形 成 了 良 好 的 商 業(yè) 氛 圍 。 聚 集 了眾 多 中 高 端 百 貨 商 場 和 品 牌 旗 艦 店 、 形 象 店 。臺 江 商 圈 商 業(yè) 規(guī) 模 為 100 萬 平 方 米 左 右 ， 人 流 量 為 5 萬 人 /日 ， 主 要 以 批發(fā) 零 售 業(yè) 為 主 。 該 商 圈 主 要 為 步 行 商 業(yè) 帶 ， 是 福 州 商 品 批 發(fā) 的 主 要 集 散 地 ， 其中 以 中 亭 街 最 為 代 表 性 ， 主 要 業(yè) 態(tài) 為 服 裝 批 發(fā) 、 家 居 飾 品 類 、 家 電 類 。 服 裝 以批 發(fā) 為 主 ， 零 售 為 輔 ， 主 要 是 經(jīng) 營 中 低 檔 服 飾 。萬 寶 商 圈 商 業(yè) 規(guī) 模 為 40 萬 平 方 米 左 右 ， 人 流 量 為 6 萬 人 /日 ， 主 要 業(yè) 態(tài)為 Shoppingmall， 以 店 中 店 為 主 。 福 州 唯 一 一 個 雙 Shoppingmall 模 式 ， 其 商業(yè) 綜 合 體 的 優(yōu) 勢 日 益 凸 顯 ， 豐 富 的 業(yè) 態(tài) 滿 足 了 市 民 購 物 、 休 閑 、 娛 樂 、 飲 食 等多 方 面 的 消 費(fèi) 需 求 ， 成 為 一 個 日 均 人 流 量 達(dá) 5 萬 人 的 繁 榮 商 圈 。核 心 商 圈 租 金 水 平 整 體 較 高 ， 東 街 口 商 圈 臨 街 商 鋪 租 金 平 均 600 元/㎡ 月 ； 而 臺 江 商 圈 臨 主 街 商 鋪 租 金 平 均 300~400 元 /㎡ 月 ； 萬 寶 商 圈 臨 主 街首 層 商 鋪 租 金 300~500 元 /㎡ 月 ； 臨 主 街 首 層 商 鋪 售 價 在 50000~80000 元 /㎡ ，臨 次 街 首 層 商 鋪 售 價 30000~40000 元 /㎡ ， 整 體 投 資 回 報(bào) 率 在 6%左 右 。 詳 見表 23。表 23類 別 劃 分 位 置商 圈 內(nèi) 店 鋪 租 金 價 格（ 元 /㎡ 月 ）商 圈 內(nèi) 店 鋪 銷 售 價 格（ 元 /㎡ ）產(chǎn) 品 形 式 業(yè) 態(tài) 組 成八 一 七 路 沿 線 臨 街 300~400 臨 街 60000~75000 50~100㎡ 專 賣 店東 街 —楊 橋 東 路 臨 街 600~800 臨 街 50000~90000 4612 百 貨 +專 賣 店冠 亞 廣 場 地 下 內(nèi) 鋪 60~150臨 街 350~500 臨 街 60000~70000 49 米 專 賣 店津 泰 路 臨 街 600~800 — 57412 米 服 裝 服 飾 、 鞋 類 專 賣 店省 府 路 臨 街 200~300 — 412 米 服 裝 服 飾 專 賣 店東 街 口 商 圈元 帥 路 臨 街 300~400 — 412 米 服 裝 服 飾 專 賣 店中 亭 街 內(nèi) 鋪 60~130臨 街 300~500 臨 街 50000~75000 468 米 服 裝 服 飾 、 鞋 類 、 皮 具 專 賣 店臺 江 步 行 街 臨 街 200~450 臨 街 35000~60000 461012 米 服 裝 服 飾 、 鞋 類 專 賣 店瀛 洲 路 臨 街 200~300 — 4050㎡ 特 色 美 食 、 服 裝 服 飾 批 發(fā)臺 江 商 圈達(dá) 江 路 臨 街 180~300 — 461214 米 五 金 、 建 材 、 家 具 家 居 用 品寶 龍 城 市 廣 場 首 層 臨 街 300~500二 層 100~200 首 層 臨 街 50000~80000二 層 20220~30000 691020 米 服 裝 服 飾 、 兒 童 用 品 、 餐 飲萬 象 城 首 層 臨 街 320~500 — 681020 米 化 妝 品 、 服 裝 服 飾萬 寶 商 圈工 業(yè) 路 沿 線 臨 街 100~200 臨 街 25000~42022 4641214 米 便 利 店次 級 商 圈 租 金 水 平 受 商 業(yè) 氛 圍 成 熟 度 、 是 否 臨 主 街 、 周 邊 居 民 人 口 數(shù) 量 等 因 素 影 響租 售 價 格 差 異 較 大 ， 火 車 站 商 圈 臨 街 商 鋪 租 金 平 均 200 元 /㎡ 月 ； 城 東 商 圈 臨 街 商 鋪 租金 平 均 160 元 /㎡ 月 ； 倉 山 區(qū) 學(xué) 生 街 商 圈 臨 街 商 鋪 租 金 200~400 元 /㎡ 月 ； 而 金 山 榕 城廣 場 臨 街 商 鋪 租 金 只 有 50~80 元 /㎡ 月 之 間 ， 整 體 投 資 回 報(bào) 率 4%左 右 。 詳 見 表 24。表 24類 別 劃 分 位 置 商 圈 內(nèi) 店 鋪 租 金 價 格（ 元 /㎡ 月 ） 商 圈 內(nèi) 店 鋪 銷 售 價 格（ 元 /㎡ ） 產(chǎn) 品 形 式 業(yè) 態(tài) 組 成火 車 站 臨 街 200 — 10~20㎡ 小 型 快 餐 、 低 檔 次 服 裝 服 飾火 車 站 商 圈汽 車 站 臨 街 200 — 10~20㎡ 小 型 快 餐 、 低 檔 次 服 裝 服 飾福 新 路 沿 線 臨 街 130~250 — 40~50 茶 葉 、 服 裝 服 飾 、 家 居 用 品城 東 商 圈福 馬 路 沿 線 臨 街 100~200 臨 主 街 底 商 26000~40000 412~14 便 利 店 、 美 容 美 發(fā) 、 家 居 用 品學(xué) 生 街 底 商外 街 200~400內(nèi) 街 80~160臨 主 街 首 層 40000~50000內(nèi) 街 首 層 20220~30000 20~50㎡ 服 裝 服 飾 、 餐 飲金 山 社 區(qū) 底 商 臨 街 35~70臨 主 街 20220 左 右不 臨 主 街 8000~15000 30~50㎡ 各 種 生 活 配 套 商 業(yè) 設(shè) 施倉 山 商 圈榕 城 廣 場 臨 街 50~80 臨 主 街 10000~15000 左 右 7410~15 米 兒 童 用 品 、 餐 飲 、 服 裝 服 飾近 17 個 月 ， 福 州 市 銷 售 型 商 業(yè) 整 體 呈 現(xiàn) 供 給 略 大 于 成 交 的 情 況 ， 供 求 比 維持 在 1： 。 從 2022 年 1 月 ~2022 年 5 月 ， 17 個 月 以 來 ， 供 給 為 萬 平方 米 ， 成 交 為 萬 平 方 米 。 成 交 均 價 震 蕩 走 低 ， 2022 年 5 月 均 價 為 17564元 /平 方 米 ， 月 度 均 價 最 高 出 現(xiàn) 在 2 月 ， 最 高 突 破 了 32022 元 /平 方 米 。 總 體 來看 ， 銷 售 型 商 業(yè) 成 交 均 價 月 度 波 動 較 大 。 銷 售 型 商 業(yè) 月 度 價 格 受 大 單 成 交 影 響較 大 。目 前 市 場 主 流 商 鋪 面 積 區(qū) 間 為 40~60 平 方 米 、 60~80 平 方 米 、 40 平 方 米以 下 三 個 面 積 段 ， 其 銷 售 率 在 30%左 右 ； 從 市 場 供 應(yīng) 和 成 交 情 況 來 看 ，40~60 平 方 米 面 積 段 供 應(yīng) 量 和 成 交 量 最 大 ， 供 應(yīng) 面 積 約 為 萬 平 方 米 ， 成交 量 萬 平 方 米 ， 面 積 銷 售 率 在 28%； 市 場 銷 售 率 最 高 的 商 鋪 面 積 段 為150~180 平 方 米 之 間 ， 銷 售 率 59%， 但 由 于 供 應(yīng) 和 成 交 量 較 少 ， 因 此 不 代 表 市場 主 流 現(xiàn) 狀 。近 年 福 州 商 業(yè) 市 場 呈 現(xiàn) 供 大 于 求 走 勢 ， 在 售 商 業(yè) 項(xiàng) 目 較 多 ， 成 交 均 價 走 勢震 蕩 起 伏 ； 各 商 圈 租 金 水 平 受 商 圈 成 熟 度 影 響 ， 差 異 明 顯 ； 產(chǎn) 品 同 質(zhì) 化 嚴(yán) 重 ，多 以 小 面 積 商 鋪 形 式 為 主 ， 缺 乏 整 體 商 業(yè) 規(guī) 劃 ， 購 買 客 戶 以 投 資 為 主 要 目 的 ，客 戶 來 源 主 要 是 福 州 本 地 人 群 。金 山 板 塊 內(nèi) 在 售 商 鋪 物 業(yè) 較 少 ， 銷 售 的 商 業(yè) 物 業(yè) 多 為 簡 單 的 裙 樓 商 鋪 或 是住 宅 底 商 ， 形 式 單 一 ， 缺 乏 活 力 ， 主 題 型 、 復(fù) 合 化 大 型 集 中 商 業(yè) 項(xiàng) 目 較 少 ， 難以 讓 消 費(fèi) 者 長 時 間 停 留 ， 不 利 于 增 強(qiáng) 商 業(yè) 氛 圍 。 2022 年 6 月 金 山 板 塊 新 掛 牌居 住 、 商 服 類 土 地 占 地 面 積 約 為 7 萬 平 方 米 ， 規(guī) 劃 建 設(shè) 面 積 萬 平 方 米 。該 項(xiàng) 目 所 處 區(qū) 域 內(nèi) ， 由 于 入 住 人 氣 不 足 ， 商 業(yè) 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 檔 次 較 低 ， 商 業(yè) 氛圍 短 時 間 內(nèi) 很 難 形 成 ， 難 以 支 撐 商 鋪 租 賃 價 格 的 提 升 ； 在 售 商 鋪 產(chǎn) 品 同 質(zhì) 化 嚴(yán)重 ， 都 以 小 面 積 底 商 為 主 ， 成 交 均 價 集 中 在 20220 元 /平 方 米 左 右 。雖 然 處 于 金 山 板 塊 “門 戶 位 置 ”， 但 由 于 商 鋪 產(chǎn) 品 不 直 接 臨 主 街 ， 商 業(yè) 缺乏 展 示 面 ， 影 響 商 鋪 價 格 提 升 。 結(jié) 合 板 塊 內(nèi) 商 鋪 市 場 銷 售 價 格 、 租 金 水 平 、 業(yè)態(tài) 經(jīng) 營 情 況 等 多 方 位 因 素 ， 該 項(xiàng) 目 的 商 鋪 產(chǎn) 品 將 以 相 對 低 的 單 價 出 售 ， 以 控 制總 價 ， 提 高 回 款 速 度 。 福 州 市 寫 字 樓 市 場福 州 市 目 前 處 于 快 速 發(fā) 展 階 段 ， 寫 字 樓 發(fā) 展 水 平 趨 于 高 端 市 場 。 五 四 路—五 一 路 沿 線 及 周 邊 的 大 量 寫 字 樓 等 配 套 為 福 州 的 真 正 形 成 商 務(wù) 配 套 奠 定 了 良好 的 基 礎(chǔ) ， 總 部 經(jīng) 濟(jì) 中 心 的 建 設(shè) 日 漸 雛 形 。 福 州 中 高 端 寫 字