【正文】 發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。10. 發(fā)電機(jī)設(shè)備：（1） 內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。（2） 發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（3） 用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。（4） 配備符合要地的兩套電池，按2個(gè)月周期輪換使用。備有符合要求的切換開關(guān)配置。（5） 蓄電池電壓24V。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設(shè)備本身充電功能。（6） 柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧傾滅火系統(tǒng)。（7） 正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周設(shè)備啟動(dòng)運(yùn)行一次。（8） 發(fā)電機(jī)可靠接地，發(fā)電機(jī)房應(yīng)有降噪音措施。 給排水設(shè)備設(shè)施1. 生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達(dá)到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門的合格報(bào)告。2. 水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。3. 設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，泵不反轉(zhuǎn)。4. 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。5. 高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。壓力傳感器每年定期檢驗(yàn)。6. 排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。7. 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。 消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)1. 消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。2. 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘、不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。3. 溫感噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度70度，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)（香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報(bào)警）。4. 消防防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。5. 卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確。6. 消防監(jiān)控中心：（1） 錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。（2） 音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清楚。（3） 監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。（4） 監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。 電梯系統(tǒng)1. 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。2. 電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。3. 電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響。4. 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)4MM以內(nèi)。5. 曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相摩擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。接觸面積不少于70%。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。6. 曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。每工作3000小時(shí)更換新的潤滑脂。7. 曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/35分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動(dòng)，無銹蝕。8. 曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1MM。9. 限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。10. 安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300牛頓范圍內(nèi)。11. 轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對(duì)廳門地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對(duì)門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應(yīng)為58毫米。12. 門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。13. 轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。14. 轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。（1） 導(dǎo)軌自動(dòng)潤滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（2） 檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。（3） 導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動(dòng)，無銹蝕。15. 緩沖器（1） 油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（2） 緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。（3） 緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于90秒。16. 安全鉗（1） 傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。（2） 安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。17. 鋼絲繩（1） 轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（2） 鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。（3） 斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲不允許超過16根。（4） 不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲直徑不得小于原直徑90%。18. 補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。19. 電梯電氣部分：（1） 繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無誤。（2） 接地電阻小于4歐。20. 盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。21. 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。22. 如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。23. 電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮。無手印、污跡、各類標(biāo)識(shí)齊全。運(yùn)行無聲響。24. 電梯機(jī)房：溫度保持在040度，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵。 采暖系統(tǒng) 采暖系統(tǒng)：鍋爐和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。 燃油鍋爐要求（1） 流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全保護(hù)功能）（2） 鍋爐排煙道要暢通，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持020毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。（3） 正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率80%。火焰?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出 、高壓點(diǎn)火變壓器電壓500010000V，點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距35MM。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值1030巴（BAR）（4） 鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。（5） 溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠。（6） 第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。3. 熱力換熱站供暖（1） 對(duì)市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器。精度高于0級(jí)。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識(shí)。儀表應(yīng)每年定期請(qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可。（2） 換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，定期的檢查和清洗。（13年）設(shè)備若長期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。（3） 熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機(jī)避免超過額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每年大修期間進(jìn)行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。（4） 分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識(shí)清楚，無泄漏無銹蝕。4. 循環(huán)水系統(tǒng)：（1） 采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。（2） 風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。5. 電加熱采暖：（1） 電熱膜裝置、。（2） 電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。（3） 空氣開關(guān)過負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠。6. 電機(jī)：（1） 水泵電機(jī)繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度50度。電機(jī)軸承溫度小于80度。（2） 電機(jī)運(yùn)行無導(dǎo)常雜音，無碰撞沖擊聲。（3） 電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果明顯。（4） 電機(jī)運(yùn)行時(shí)不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。（5） 電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零。運(yùn)行電流不超過額定電流的110%。7. 水泵潤滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運(yùn)行無噪音、無震動(dòng)。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無刮碰。 檢測(cè)儀器儀表及安全設(shè)施，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；每年至少一次由公司專門的部門進(jìn)行檢驗(yàn)或送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)。：壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表、收費(fèi)用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測(cè)試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設(shè)施，電梯安全檢驗(yàn)。高壓配電設(shè)備。變壓器。消防設(shè)施等。 弱電設(shè)備設(shè)施1. 視對(duì)講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。2. 禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動(dòng)良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。3. 電話系統(tǒng)。有線電視：主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。1 附屬、配套設(shè)施1. 防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。2. 外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。3. 屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)；每年春季開凍后，應(yīng)對(duì)屋面進(jìn)行一次清掃。前期物業(yè)管理服務(wù)合同委托方（以下簡稱甲方）：湖南中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受委托方（以下簡稱乙方）：寧鄉(xiāng)縣中源物業(yè)管理有限公司根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部第33呈令）、《長沙市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì) （物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條 物業(yè)基本情況座落位置： 市 縣 路（街道） 號(hào)；占地面積： 平方米；建筑面積： 平方米；其中住宅 平方米；物業(yè)類型： （住宅區(qū)或組團(tuán)，寫字樓，商住樓，工業(yè)區(qū)，其他/低層，高層，超高層或混合）。第2條 委托管理事項(xiàng)（1） 房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（2） 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、開線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；（3） 本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（4） 本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（5） 公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；（6） 車輛行駛及停泊；（7） 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；（8） 社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；（9） 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；（10） 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。第3條 合同期限本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。第4條 甲方的權(quán)利和義務(wù)（1） 與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；（2） 對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；（3） 委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)