【正文】 √√5安裝工程√√√6設(shè)備√√√7重要材料√√√8其他情況說(shuō)明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日第九章 投資估算及資金籌措一、 投資估算1）依據(jù)土建工程：依據(jù)某市近期竣工的類(lèi)似工程竣工結(jié)算指標(biāo)或初步設(shè)計(jì)概算指標(biāo)進(jìn)行估算，并參照某省建筑工程概算定額。設(shè)備安裝：基本上采用設(shè)備廠家現(xiàn)行設(shè)備價(jià)格，少量型號(hào)不明的參照類(lèi)似設(shè)備廠價(jià)進(jìn)行估算，并相應(yīng)計(jì)取了設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。安裝工程利用設(shè)計(jì)單位的擴(kuò)大估算指標(biāo)或類(lèi)似工程實(shí)際進(jìn)行估算。其他費(fèi)用：包括土建費(fèi)用、水電增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，按實(shí)際發(fā)生額和國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。2）估算結(jié)果，其中：土地費(fèi)用360萬(wàn)元（原來(lái)為聯(lián)盟村自有的集體土地，因安置需要轉(zhuǎn)換成國(guó)有土地，只按12萬(wàn)元/畝計(jì)算報(bào)地費(fèi)用，不計(jì)算征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)）；工程費(fèi)用3336萬(wàn)元；；；建設(shè)期利息162萬(wàn)元。詳見(jiàn)工程投資估算表。工程投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量單位單位估價(jià)單位金額一土地費(fèi)用 畝12萬(wàn)元/畝 二工程費(fèi)用　　 1土建工程 萬(wàn)㎡700元/㎡ 2土方及基礎(chǔ)配套工程 　 水、電、路等配套工程　　115% 平整場(chǎng)地 萬(wàn)方18元／方 綠化、環(huán)衛(wèi)　　15% 三其他費(fèi)用　　　　 1項(xiàng)目單位管理費(fèi)　　二1% 2規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)　　二% 3招標(biāo)代理費(fèi)　　二% 4工程監(jiān)理費(fèi)　　二1% 5開(kāi)辦費(fèi)　　二2% 6報(bào)建及審查費(fèi)　　二10% 四項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)　　(一＋二＋三)10% 五貸款利息 萬(wàn)元%2年 六總投資一＋二＋三＋四＋五 二、 資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：村委第一年自籌資金2000萬(wàn)元。項(xiàng)目啟動(dòng)后申請(qǐng)銀行貸款1500萬(wàn)元。表82 資金來(lái)源及使用計(jì)劃表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目第1年第2年第3年1資金來(lái)源 一樓商業(yè)中心收入 二樓會(huì)展大廳收入 三樓商務(wù)辦公收入 46商務(wù)旅館收入 專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)收入 自有資金 　 長(zhǎng)期借款 流動(dòng)資金借款 短期借款 固定資產(chǎn)折舊 無(wú)形資產(chǎn)及攤銷(xiāo) 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2資金運(yùn)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金當(dāng)年增加額 銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)資金 貸款利息 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 3盈余資金 4累計(jì)盈余資金 第十章 效益評(píng)價(jià)本次分析計(jì)算的項(xiàng)目總建筑面積為39200平方米，計(jì)劃在18個(gè)月內(nèi)全部竣工。一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。二、 銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算 銷(xiāo)售方式該項(xiàng)目有整體出租和直接出售兩種方式進(jìn)行選擇。由于整體出租方式對(duì)投資回收周期過(guò)長(zhǎng)，作為投資主體的聯(lián)盟村委會(huì)不方便管理和經(jīng)營(yíng)，故采取直接出售的方式。 銷(xiāo)售價(jià)格通過(guò)對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格情況，本次效益分析按一樓商業(yè)中心平均銷(xiāo)售價(jià)4200～4800元/、二樓會(huì)展大廳平均銷(xiāo)售價(jià)1800～2500元/、三樓商務(wù)中心平均銷(xiāo)售價(jià)1500元/、商務(wù)公寓平均銷(xiāo)售價(jià)1000元/、按車(chē)庫(kù)平均銷(xiāo)售價(jià)1500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合某市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際銷(xiāo)售情況，本次財(cái)務(wù)分析將可以對(duì)外銷(xiāo)售的一樓商貿(mào)中心面積5000㎡、二樓會(huì)展大廳5000㎡、三樓商務(wù)中心3000㎡、商務(wù)公寓面積15000㎡、地下車(chē)庫(kù)5000㎡，按100%銷(xiāo)售計(jì)算。 銷(xiāo)售收入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期為3年（其中施工期為18個(gè)月），項(xiàng)目的計(jì)算周期按年考慮。項(xiàng)目所有商業(yè)建筑按第二年銷(xiāo)售40%，剩下的在第三年銷(xiāo)售完畢。根據(jù)項(xiàng)目可出售建筑面積及車(chē)庫(kù)，按上述價(jià)格和出售比例計(jì)算的銷(xiāo)售收入總計(jì)6685萬(wàn)元。表91 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容可售面積單位單位估價(jià)單位金額(萬(wàn)元)備注1一樓商業(yè)中心收入 萬(wàn)㎡4500元/年/㎡ 按均價(jià)2二樓會(huì)展大廳收入 萬(wàn)㎡2100元/年/㎡ 按均價(jià)3三樓商務(wù)辦公收入 萬(wàn)㎡1500元/年/㎡ 按均價(jià)446商務(wù)旅館收入 萬(wàn)㎡1000元/年/㎡ 按均價(jià)5專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)收入 萬(wàn)㎡1500元/年/㎡ 按均價(jià)　總收入 　　　 　 銷(xiāo)售稅金及附加根據(jù)國(guó)家及某市的有關(guān)稅收政策，項(xiàng)目應(yīng)按銷(xiāo)售收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納教育費(fèi)附加，以及其它稅費(fèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后。項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加詳見(jiàn)附表92。三、 總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用等。1. 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安工程費(fèi)及其它費(fèi)用等，詳細(xì)內(nèi)容構(gòu)成見(jiàn)投資估算一章。2. 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各種費(fèi)用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，綜合按銷(xiāo)售收入的2%估算。3. 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)、工資及其它費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，綜合按銷(xiāo)售收入的3%估算。4. 項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述一、二、三項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。四、 財(cái)務(wù)效益分析利潤(rùn)估算項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）以及建設(shè)部2000年9月頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目所得稅根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定按利潤(rùn)總額的25%全額計(jì)征。項(xiàng)目逐年的銷(xiāo)售收入扣除總成本費(fèi)用及銷(xiāo)售稅金與附加、土地增值稅即得利潤(rùn)總額，詳見(jiàn)附表92。；。據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總成本費(fèi)用 =貸款償還能力分析項(xiàng)目貸款1500萬(wàn)元，%。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度與銷(xiāo)售計(jì)劃安排，銀行借款本金擬安排在銷(xiāo)售完成當(dāng)年償還，貸款期為2年。財(cái)務(wù)盈利能力分析通過(guò)項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，（Ic=8%），按此計(jì)算其他各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見(jiàn)附表95。以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目建成后，其經(jīng)濟(jì)效益是較好的，%，（含建設(shè)期）。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表情況詳見(jiàn)附表96。根據(jù)附表96可知，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余均大于或等于零，故從償債能力分析，項(xiàng)目是可行的。五、 風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析該項(xiàng)目分別就銷(xiāo)售收入、投資單因素變化對(duì)所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。對(duì)于本項(xiàng)目，影響經(jīng)濟(jì)效益最敏感的因素是房屋的銷(xiāo)售情況，當(dāng)銷(xiāo)售收入下降5%時(shí)，%，說(shuō)明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而其它因素只要加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)于該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響很小。項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果詳見(jiàn)表92。表92 項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）1正常情況 % 2投資變化　　　5% % 5% % 3售價(jià)變化　　　5% % 5% % 投資風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下四個(gè)方面：⑴、市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目商業(yè)建筑面向全社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，由于市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)將給銷(xiāo)售帶來(lái)不確定影響，此外，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售組織也可能給項(xiàng)目帶來(lái)一定的不確定性，從而給住宅銷(xiāo)售帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。⑵、成本控制風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升溫，近段時(shí)間以來(lái)建材價(jià)格有所上漲，這就必將直接增加建安成本，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了增加投資成本的風(fēng)險(xiǎn)。⑶、建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目建設(shè)資金需要較大，如果資金落實(shí)不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè)工期過(guò)長(zhǎng)，必將增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，從而加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。⑷、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)如果工程質(zhì)量存在的問(wèn)題，將從多方面引發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中抓好質(zhì)量管理，確保項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合有關(guān)要求。六、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上分析，項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）： %全部投資回收期（靜態(tài)）： 全部投資回收期（動(dòng)態(tài)）： 所得稅后利潤(rùn)總額： 成本利潤(rùn)率： %該項(xiàng)目在商品住宅、商業(yè)建筑按預(yù)定的銷(xiāo)售率對(duì)外出售時(shí)全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿(mǎn)足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。七、 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 國(guó)家增稅效益分析表明。 增加了就業(yè)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目建成后，㎡，按每12平方米商業(yè)建筑可安置1個(gè)就業(yè)人員計(jì)算，可安置就業(yè)人數(shù)2750人以上。能有效安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。 構(gòu)建了某對(duì)外宣傳、推介平臺(tái)本項(xiàng)目的建設(shè)成功能為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。所以說(shuō)，建設(shè)聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益多方面分析都是意義重大的。在此建設(shè)商貿(mào)會(huì)展中心是必要的、可行的。.附表92 項(xiàng)目稅費(fèi)計(jì)算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱(chēng)合計(jì)第1年第2年第3年一收入 1一樓商業(yè)門(mén)面收入 2二樓會(huì)展大廳收入 3三樓商務(wù)辦公收入 446商務(wù)旅館收入 5其它收入 　　　　　　二扣除項(xiàng)目 1征地拆遷費(fèi) 2項(xiàng)目前期費(fèi) 3項(xiàng)目工程費(fèi) 4項(xiàng)目預(yù)備費(fèi) 5貸款利息 6銷(xiāo)售管理費(fèi)用(2%) 7銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(3%) 8稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅(5%) 城市維護(hù)建設(shè)稅(%) 教育費(fèi)附加(%) 防洪工程維護(hù)費(fèi)(%) 交易管理費(fèi)(%) 印花稅(%) 9財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目 三土地增值額 四應(yīng)納稅額(30%) 附表93 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)第1年第2年第3年1經(jīng)營(yíng)收入 一樓商業(yè)中心收入 二樓會(huì)展大廳收入 三樓商務(wù)辦公收入 46商務(wù)旅館收入 專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)收入 　　　　　　　　　　　2經(jīng)營(yíng)成本 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 經(jīng)營(yíng)成本 3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用　　　　4修理費(fèi)用 　　　5貸款利息 6經(jīng)營(yíng)稅金及附加 7土地增值稅 　　 8本年利潤(rùn) 9