【正文】 分階段實(shí)施的方式進(jìn)行。為使本項(xiàng)目盡快建成并投入使用，項(xiàng)目批復(fù)后，應(yīng)盡快委托有關(guān)部門進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和資金落實(shí)，同時(shí)做好設(shè)備考察和訂貨工作，并對(duì)工程建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)。同時(shí)，為確保工程進(jìn)度和建成運(yùn)營(yíng)后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期，做好市場(chǎng)開發(fā)和管理人員的培訓(xùn)工作。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，預(yù)計(jì)批復(fù)可行性研究報(bào)告后，項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備工作到竣工驗(yàn)收投入使用共需2年時(shí)間，即2012年2月至2014年2月。整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安裝見下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)項(xiàng) 目2012年2013年2014年2468101224681012246810121前期準(zhǔn)備2可研編制及審批3場(chǎng)地勘測(cè)及平整4施工圖設(shè)計(jì)5土建施工6裝修工程7設(shè)備安裝8竣工驗(yàn)收第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù)估算范圍本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：商貿(mào)物流集散中心項(xiàng)目建設(shè)所需建筑工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期利息等。估算依據(jù)中國(guó)輕工總會(huì)頒發(fā)的《輕工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》；陜西省建筑工程消耗定額；陜西省安裝工程消耗定額；有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； 建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。編制說明1）建筑工程費(fèi)用：建（構(gòu)）筑物估算價(jià)值主要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)類似工程造價(jià)及陜西省建筑工程消耗定額估算。2）設(shè)備及儀器購(gòu)置費(fèi)：主要依據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠商提供的設(shè)備報(bào)價(jià)資料，參照國(guó)內(nèi)外近期市場(chǎng)詢價(jià)確定。本項(xiàng)目設(shè)備價(jià)格中包含安裝調(diào)試費(fèi)。3）土地征用費(fèi)：項(xiàng)目擬征地43畝（），預(yù)估費(fèi)用430萬元。4）其他費(fèi)用：按照國(guó)家行業(yè)現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)取。5）預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)取工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的3%，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)根據(jù)有關(guān)規(guī)定免列。總投資估算本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)估算采用單位建筑工程投資估算法，經(jīng)測(cè)算，、設(shè)備工程1685萬元、土地費(fèi)用430萬、。經(jīng)估算，其投資構(gòu)成見下表：項(xiàng)目總投資估算匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱投資額（萬元）占項(xiàng)目總投資的比例（%）1建安工程費(fèi) 2設(shè)備工程費(fèi)用1685 3土地費(fèi)用430 4其他費(fèi)用 5基本預(yù)備費(fèi) 6項(xiàng)目總投資　 資金籌措與資金使用計(jì)劃銀行貸款，%，貸款期限為5年。主要用于設(shè)備的購(gòu)買，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。資金使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期2年，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，第1年擬投入資金2500萬元， 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金和附加估算根據(jù)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)預(yù)測(cè)及生產(chǎn)綱要，本項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入分別為：氣調(diào)庫(kù)：2000 平方米1800元/ m2年90%=324萬元普通倉(cāng)庫(kù)：6000 m2250元/ m2年90%=135萬元物流配送15萬噸180元/噸=2700萬元根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收法律規(guī)定，本項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅5%。城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%征收，%征收。總之，項(xiàng)目建成后，年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3159萬元，實(shí)現(xiàn)增值稅158萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅為約11萬元，教育費(fèi)附加為約7萬元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過對(duì)項(xiàng)目從籌建到投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算，項(xiàng)目雖然投資較大，但投產(chǎn)后效益較好，項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，%，高于設(shè)定的12%基準(zhǔn)收益，（含建設(shè)期），銀行借款償還為5年（含建設(shè)期），能滿足銀行要求。從敏感性分析看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債情況看，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)負(fù)債正常，不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)研究，本項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。本項(xiàng)目技術(shù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)可能主要是交易市場(chǎng)在設(shè)計(jì)、施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項(xiàng)目不能如期交工，影響項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)。經(jīng)研究，該物流集散中心雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計(jì)、施工技術(shù)難度不高；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方面，僅某縣內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位；項(xiàng)目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計(jì)單位按國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目業(yè)主、施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目市場(chǎng)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為項(xiàng)目建成后招商工作進(jìn)展不順利，經(jīng)營(yíng)面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析，本項(xiàng)目是根據(jù)某縣總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析某縣及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以該縣目前形成的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個(gè)旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項(xiàng)目。從該物流集散中心的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位等方面來看，項(xiàng)目建成后的招商工作是可以順利開展的。項(xiàng)目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計(jì)劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項(xiàng)目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取強(qiáng)化宣傳、規(guī)范服務(wù)、加強(qiáng)管理等措施，項(xiàng)目招商是可以順利進(jìn)行的。 管理和人員風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目前期工作中，由于項(xiàng)目管理單位缺乏管理經(jīng)驗(yàn)而給項(xiàng)目建設(shè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，并對(duì)招聘職業(yè)的物流園管理人員進(jìn)行專業(yè)化管理，政府為市場(chǎng)管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實(shí)際的包括具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長(zhǎng)期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊(duì)伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其人生價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要以下兩個(gè)方面，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無法按期實(shí)施；二是項(xiàng)目建成后，運(yùn)營(yíng)效益差，不能如期收回投資。經(jīng)研究分析，建設(shè)資金不能及時(shí)落實(shí)和到位是本項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)。一旦項(xiàng)目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時(shí)投進(jìn)，影響工期延長(zhǎng)，目前測(cè)算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)將會(huì)發(fā)生變化。綜上所述，本項(xiàng)目在建設(shè)資金方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于較大性風(fēng)險(xiǎn)，需要給予足夠的重視，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目建設(shè)資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法，并制定周密細(xì)致、具有可操作性的建設(shè)資金籌集方案，以保證項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)存在的效益風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范和補(bǔ)救措施，是可以避免和得到及時(shí)挽救的。第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論一是經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目建成后可為某縣及周邊地區(qū)提供一個(gè)正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資集散中心，使得該地區(qū)的商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。二是本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和某縣的有關(guān)政策及總體發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，建設(shè)內(nèi)容合理，外部建設(shè)條件良好。項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，經(jīng)濟(jì)效益明顯，并對(duì)某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。三是投資方為民營(yíng)企業(yè)主，具有較強(qiáng)的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，有能力做好這一項(xiàng)目。四是項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合國(guó)家發(fā)展政策，投產(chǎn)后，能夠充分發(fā)揮輻射區(qū)的人力資源優(yōu)勢(shì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過以上分析，本報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)目具備了技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、實(shí)施上的可行性，因此是切實(shí)可行的 存在問題及建議商貿(mào)物流集散中心項(xiàng)目系基礎(chǔ)施投資項(xiàng)目，投資較大，回收周期較長(zhǎng)，且社會(huì)效益較經(jīng)濟(jì)效益突出，因此需要得到政府在相應(yīng)政策上的大力支持，并獲取適當(dāng)?shù)恼邇A斜。由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長(zhǎng)，故投資風(fēng)險(xiǎn)較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實(shí)際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進(jìn)度，在最大程度滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，合理安排建設(shè)與資金進(jìn)度，確保項(xiàng)目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實(shí)出經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。合適的情況下，應(yīng)爭(zhēng)取政府給予投資收益保障或采取適當(dāng)形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。第十五章 項(xiàng)目招標(biāo)為了確保工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量，提高投資的使用效果，規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)督管理，根據(jù)2001年6月18日國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事宜暫行規(guī)定》（第9號(hào)令）的要求，特編制本章節(jié)。 招標(biāo)的依據(jù)(1)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法；(2)國(guó)家計(jì)委第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》；(3)國(guó)家計(jì)委第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》；(4)陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法；(5)《渭南市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市招標(biāo)投標(biāo)工作的若干意見》。 招標(biāo)的類別為了實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，陜西省人大制定了《陜西省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》、《辦法》就工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)做了明確的規(guī)定。本項(xiàng)目屬于《辦法》中第十一條規(guī)定的招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，就工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)做出了明確的規(guī)定。本項(xiàng)目屬于必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目類別。 招標(biāo)范圍、形式及情況說明(1)招標(biāo)范圍項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、監(jiān)理進(jìn)行全部招標(biāo)；安裝工程、設(shè)備及重要材料采購(gòu)進(jìn)行部分招標(biāo)。(2)招標(biāo)的組織形式委托招標(biāo)(3) 招標(biāo)方式公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)情況說明本項(xiàng)目的部分設(shè)備，重要材料單項(xiàng)的價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場(chǎng)上可以自由采購(gòu)；部分設(shè)備、建設(shè)單位可以自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。如若建設(shè)單位變更招標(biāo)組織形式，擬自行招標(biāo)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》(國(guó)家計(jì)委第5號(hào)令)的規(guī)定，向項(xiàng)目審批部門報(bào)送材料，由審批部門核準(zhǔn)。如若改變招標(biāo)方式，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)“陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的辦法”的第十六條，對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明，報(bào)審批部門核準(zhǔn)。如若不采用招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)《辦法》第二章第五條做出說明，由審批部門核準(zhǔn)。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表111：招 標(biāo) 基 本 情 況 表表111 招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備 注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑程√√√安裝程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要料√√√其他情況說明： 項(xiàng)目的部分設(shè)備，重要材料單項(xiàng)的價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場(chǎng)上可以自由采購(gòu)，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日商貿(mào)物流集散中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告