【正文】 融、稅收政策；中觀指標(biāo)：住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度；科技型住宅的大眾化程度；各地區(qū)對開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定；支持老年人購房的金融工具的運(yùn)用；微觀指標(biāo)：老年人的收入與消費(fèi)水平；老年人的消費(fèi)偏好和精神追求；老年人的生活?yuàn)蕵贩绞胶蜁r(shí)間分配；老年人的文化教育水平；老年住宅市場的準(zhǔn)入條件我國的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會(huì)工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實(shí)施社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的修建。所以，當(dāng)我國進(jìn)入到真正的老齡社會(huì)的時(shí)候，社會(huì)將會(huì)尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。當(dāng)資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時(shí)，為了保證社會(huì)的穩(wěn)定，政府將會(huì)大力支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。目前，老年住宅的建設(shè)是業(yè)界研究的一個(gè)課題，雖然國家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺(tái)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個(gè)具體的措施來限制開發(fā)商的進(jìn)入。６、國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會(huì)風(fēng)尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會(huì)生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。 亞洲國家的老年住宅（1）日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調(diào)設(shè)備。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家庭的獨(dú)立性也逐步增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為：A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅；B、押金式老年人住宅；國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。日本在老人福利與居住問題之對策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。一方面是因?yàn)槿丝诶匣^嚴(yán)重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。（2）新加坡的老年住宅新加坡的住宅數(shù)量以建屋發(fā)展局所建的組屋最多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，%，%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵(lì)子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下：A、多代家庭組屋辦法（MultiTier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達(dá)售價(jià)的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價(jià)之90%。自1978年開始實(shí)施，反應(yīng)甚佳。C、與父母鄰居補(bǔ)助辦法（Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或2公里距離內(nèi)購置二手組屋時(shí)，便可申請此項(xiàng)補(bǔ)助款。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強(qiáng)，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105㎡、120㎡、145㎡、165㎡，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因?yàn)榻M屋價(jià)格比一般房屋市場的價(jià)格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會(huì)福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動(dòng)中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項(xiàng)老人服務(wù)項(xiàng)目：a、交友服務(wù)b、輔導(dǎo)與顧問服務(wù)c、日間中心d、餐食服務(wù)e、老人俱樂部f、健康教育╱健康檢查g、家庭護(hù)理h、老人優(yōu)待i、居住照顧以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學(xué)者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來發(fā)展亦有預(yù)測，并訂定相關(guān)計(jì)劃。（3）香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會(huì)福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)僅次于日本。二次大戰(zhàn)后香港社會(huì)急遽變遷，隨著現(xiàn)代化、工業(yè)化、西方文化觀念的輸入，中國傳統(tǒng)的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因?yàn)檎淞朔课菔袌龅讓拥慕Y(jié)果，存在著50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個(gè)單元的居住面積僅16至33平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。香港政府在鼓勵(lì)年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：A、提供長者更多的公屋香港近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時(shí)進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計(jì)可容納多類社會(huì)服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機(jī)構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計(jì)劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設(shè)計(jì)與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。B、高齡人士優(yōu)先配屋計(jì)畫申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。若日后發(fā)覺違反此條款，則所獲的單位會(huì)被終止租約。①“家有長者” 優(yōu)先配屋計(jì)劃申請書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。②“新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計(jì)劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個(gè)獨(dú)立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計(jì)劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。C、提供特別服務(wù)為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個(gè)屋主聯(lián)絡(luò)主任計(jì)劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會(huì)與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵(lì)他們參與社會(huì)活動(dòng)?，F(xiàn)在這計(jì)劃已在25個(gè)長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司?？傊?，香港政府與民間團(tuán)體在老人服務(wù)上，前者負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)支持，或以經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助后者之各項(xiàng)服務(wù)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項(xiàng)措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。今后如何強(qiáng)化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。 歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。（1）美國的老年住宅美國人意識到銀發(fā)美國給產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)會(huì)，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護(hù)理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個(gè)行業(yè)的70%是以媽媽—爸爸式的運(yùn)營方式運(yùn)營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排在前30名的輔助生活機(jī)構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約24%的床位數(shù)。1999年時(shí)排在前5位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個(gè)州150家Marriott品牌的養(yǎng)老院里。美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系，一是相對獨(dú)立的監(jiān)察員體制。政府給老人的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們在護(hù)理院入住的部分開銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。護(hù)理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項(xiàng)規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評估中達(dá)標(biāo)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實(shí)際用的是納稅人的錢，因此每一個(gè)納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取鼓勵(lì)和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。對輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。大部分輔助機(jī)構(gòu)，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。一方面是政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項(xiàng)目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護(hù)老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營利機(jī)構(gòu)這一事實(shí)，值得我們仔細(xì)研究和探討。（2）丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則?！倍湹摹独夏耆俗≌ā穼ψ魳?biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計(jì)，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時(shí)緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。（3）德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。（4）法國的老人住宅人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國，當(dāng)1850年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。小結(jié)：在國內(nèi)，老年住宅這個(gè)特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢。當(dāng)然，目前國內(nèi)的政策環(huán)境、金融環(huán)境和社會(huì)保障制度還未達(dá)到支持老年住宅全速發(fā)展的程度。如果根據(jù)國外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要10年左右的時(shí)間。第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個(gè)，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段：第一階段：過渡階段 1982年 ─ 2000年，％％。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，％的速度遞增，％的速度。第二階段：