【正文】 00平方1完成建設(shè)上塘路西幼兒園3000平方1完成建設(shè)用地拆遷紫荊中學(xué)B011完成拆遷道路及公建建設(shè)拆遷長樂區(qū)塊C206安置公建占地27畝2完成拆遷50%建設(shè)長樂路全長1060米1完成拆遷大滸弄全長310米1完成建設(shè)六號路全長700米1完成建設(shè)七號路全長540米1完成建設(shè)霞灣路全長750米1完成建設(shè)長樂C19地塊配套公建1完成建設(shè)長樂區(qū)塊R2208（配套農(nóng)貿(mào)市場）1完成建設(shè)二○一一年安置房建設(shè)工程建設(shè)長樂地塊C352完成工程總量的50%教育設(shè)施建設(shè)工程建設(shè)長樂路小學(xué)8240平方1完成建設(shè)公建建設(shè)建設(shè)長樂區(qū)塊C206安置公建1完成建設(shè)10 投資效益分析 投資估算本項目為京杭運河兩岸（拱墅區(qū)段）舊城改造工程（不包括已建成部分）。主要內(nèi)容為規(guī)劃范圍的拆遷、補償和安置（經(jīng)濟適用房建設(shè)）以及配套公建、教育設(shè)施和規(guī)劃城市道路的建設(shè)等；實施期限為今后五年（2007～2011年）。本項目投資估算不是嚴(yán)格意義上的固定資產(chǎn)投資估算編制，而主要是測算項目實施中發(fā)生的費用及部分建安成本。其中：（1）土地整理中發(fā)生的拆遷及(或)安置補償費用，合計平均每畝按120萬元計。（2）回遷安置房建設(shè)、教育設(shè)施建設(shè)（中學(xué)只負責(zé)土地整理）及公建建設(shè)的建安成本費用按每平方米1500元計；（3）城市道路建設(shè)中，已經(jīng)與杭州市運河綜合保護開發(fā)建設(shè)集團有限公司落實委托建設(shè)的道路項目，只負責(zé)土地整理；其余道路建設(shè)則包括拆遷費用與建設(shè)費用。（4）綜合整治與保護開發(fā)重點項目的投資費用按照有關(guān)資料進行估算，其中“小河直街”、“運河公園”等重點工程由杭州市運河綜合保護開發(fā)建設(shè)集團有限公司承擔(dān)70％的投資費用。（1）土地整理費用估算按今后五年可供出讓的土地面積888畝計，（詳見表101）。表101 土地整理費用估算建設(shè)內(nèi)容項目名稱或地塊編號用地規(guī)模（畝）可建筑面積(萬平方米)投資額（萬元）備 注住宅用地娑婆橋區(qū)塊D03D04104406年后余下費用按總量20%計武林造紙廠西區(qū)塊278606年后余下費用按總量50%計長樂區(qū)塊R2102333906年后余下費用按總量70%計R21016012R21035562R21044302R21065778大滸弄區(qū)塊B031926B044068和睦南區(qū)塊A265814公建用地商務(wù)區(qū)公建用地0775206年后余下費用按總量20%計長樂區(qū)塊C101 648C2021746C2041404C2052502C2073060運河休閑中心A199468合 計67211（2）經(jīng)濟適用房建設(shè)投資估算，（詳見表102）。表102 經(jīng)濟適用房建設(shè)投資估算序號項目名稱建筑面積(萬平方米)用地規(guī)模（畝）投資額（萬元）備注1和睦南區(qū)A12地塊15000在建2娑婆橋D002地塊 39003熱水瓶廠F地塊（高層） 97504和睦南區(qū)A13地塊（高層） 105515大滸弄西片B116地塊（高層） 156606和睦南區(qū)A21地塊（高層）11073新建7和睦南區(qū)A27地塊（高層）241508長樂C35地塊（高層）227409熱水瓶廠D地塊（高層） 4560合 計117384（3）非住宅安置用房建設(shè)投資估算，建筑面積9萬多平方米，（詳見表103）。（4）教育設(shè)施工程投資估算配套建設(shè)的教育設(shè)施中，中學(xué)經(jīng)土地整理后交市教育局建設(shè)（即不含建安工程費用）；小學(xué)與幼兒園由中心負責(zé)土地整理并建設(shè)，建成后交教育部門管理。（詳見表104）。表103 非住宅安置用房建設(shè)投資估算序號項目名稱建筑面積(萬平方米)用地規(guī)模（畝）投資額（萬元）備注1A05地塊配套公建 1590在建2A25地塊 15903大滸弄B12地塊(配套市場) 14254長樂區(qū)塊R2208（配套市場） 14145大滸弄B10地塊3339新建6C19地塊配套公建 7327長樂區(qū)塊C206安置公建11385合 計21475表104 配套教育設(shè)施建設(shè)投資估算性質(zhì)名 稱控規(guī)編號占地面積（公頃）建筑面積（平方米）投資額（萬元）中學(xué)紫荊中學(xué)B01—長樂路中學(xué)C08—小學(xué)剪刀廠小學(xué)A298240紫荊小學(xué)B1512400長樂路小學(xué)C098240幼兒園橋西登云路南幼兒園A082250 和睦東幼兒園A233450麗水東幼兒園B073000長樂路地塊幼兒園C123000上塘路西幼兒園C363000小 計43580（5）城市道路建設(shè)投資估算，（詳見表105）。表105 城市道路建設(shè)投資估算序號道路名稱長度(米)寬度(米)用地面積(畝)投資額(萬元)1趙伍路*17003045902香積寺路1450304091203小河路部分*140030 7564長樂路10603057245麗水路10002239606紫荊路74026 2107金華路94026 2608桃園路44020 3009秉祥巷60020246010大滸弄31020 25011賈家弄49020196412德勝弄44016 15013上紹路66020 20014湖墅北路165020 85015六號路70020337016七號路54016241017霞灣路750203550合 計1487040124（注*：趙伍路、小河路部分分別按拆遷總量的50%和10%計算）（6）綜合整治與保護開發(fā)重點項目投資估算綜合整治與保護開發(fā)重點項目合計用地約180畝，（詳見表106）。表106 綜合整治與保護開發(fā)重點項目投資估算序號項目名稱建設(shè)內(nèi)容總用地（畝）建筑面積(㎡)投資額（萬元）1大兜路民俗風(fēng)情街① 香積寺恢復(fù)宗教建筑15不少于5500② 香積寺塔塔基礎(chǔ)加固③ 傳統(tǒng)建筑一條街傳統(tǒng)民居遷/復(fù)建，功能置換為旅游、休閑、商業(yè)2076807688④“河塍晾網(wǎng)”雕塑或其他造景小品05200⑤“西山晚翠”亭臺樓閣0⑥ 駁坎（二）以整治為主，局部恢復(fù)古時駁坎形式0⑦ 河埠頭復(fù)古親水碼頭，既具觀賞性又具實用性02小河直街有針對性地保護、利用、復(fù)建街區(qū)建筑，恢復(fù)原有的集居住、商貿(mào)、休閑為一體的功能，并開發(fā)其旅游資源70126003運河公園市民休閑公園。756000合 計18036988以上合計。投資組成如下：土地整理費用億元％；安置房建設(shè)費用億元％；城市道路建設(shè)費用億元 ％；教育設(shè)施建設(shè)費用億元％；非住宅安置房建設(shè)費用億元％；重點項目建設(shè)費用億元％；合 計億元 項目收益與資金平衡舊城改造是一個“分步實施”、“有序推進”的過程，各項拆遷改造和建設(shè)工程必須堅持合理安排，注重兩個平衡—安置房平衡與資金平衡。按工程方案，本項目的資金需求計劃測算如下（表107）。表107 資金需求預(yù)測表 （單位:萬元）資金需求20072008200920102011合 計土地整理149212509221204 5994 67211安置房建設(shè)294212636529686244427470117384教育設(shè)施建設(shè) 5382 612210951 55621236 29253道路、公建建設(shè)10870161151696795028145 61599綜保重點項目126001437510013 36988合 計7319488069888214550016851312435比 例（％），,公建用地約480畝。根據(jù)目前杭州市區(qū)土地出讓市場價格水平，本區(qū)塊平均每畝土地出讓價格暫按650萬元（前二年）、700萬元（后三年）計算，并按70％比例計入土地收益。根據(jù)總體改造目標(biāo)和工程方案對各年土地整理實施的安排，分年土地收益預(yù)測如表108。年 份20072008200920102011土地出讓收益(億元)由于本項目承辦單位是區(qū)政府直屬的全民事業(yè)單位，其組織實施舊城改造和土地整理項目，在效益上主要是體現(xiàn)社會效益和間接經(jīng)濟效益。為形成城市改造資金籌集和運用的良性循環(huán)，目前采用市場化運作模式，以土地出讓收益取得的資金，來充實舊城拆遷、安置及配套設(shè)施建設(shè)等所需的資金來源。在實際操作中，考慮到土地出讓收益存在滯后性，因而使城市改造工程面臨資金缺口，需要通過銀行融資等進行資金平衡，從而促進舊城改造和土地整理滾動發(fā)展。項目資金平衡測算詳見表109。其中，％計算，在五年期內(nèi)按最大償還能力還本付息。表108 項目土地收益預(yù)測表項目名稱土地面積（畝）土　地　收　益?。ㄈf元）20072008200920102011合計商務(wù)區(qū)公建用地440904408963308151487娑婆橋D0D0411876852620402長樂區(qū)塊R210210852779118643武林造紙廠西區(qū)塊12675910021775和睦南區(qū)塊A262374123741運河休閑中心A193866138661長樂區(qū)塊R21012454924549長樂區(qū)塊C10126462646長樂區(qū)塊C20271307130長樂區(qū)塊C20457335733長樂區(qū)塊R21032271222712長樂區(qū)塊R21041756617566長樂區(qū)塊R21062359423594長樂區(qū)塊C2051021610216長樂區(qū)塊C2071249512495大滸弄區(qū)塊B0378657865大滸弄區(qū)塊B041661116611合 計44090794921911858658324476425826表109 資金平衡表 (單位:萬元)2007年2008年2009年2010年2011年合 計土地出讓收入44090794921911858658324476425826建設(shè)資金支出7319488069888214550016851312435資金差額29104 85