【正文】 門(mén)本案區(qū)位109665577周邊108578656交通1058755價(jià)格1063586749市場(chǎng)10633規(guī)劃107655535園林10655344175物業(yè)1077777638品牌5526665383項(xiàng)目151010101010107810合計(jì)10074（2）評(píng)估加權(quán)項(xiàng)目名稱(chēng)一次性評(píng)估得分評(píng)估加權(quán)加權(quán)評(píng)估得分香港花園74交通可達(dá)性1；品質(zhì)+1；73水墨江南交通可達(dá)性1，品質(zhì)+1河?xùn)|一品交通可達(dá)性1天兆馥園交通可達(dá)性1水云榭交通可達(dá)性1,67鳳鳴苑交通可達(dá)性1，55凱瑞花園交通可達(dá)性1，品質(zhì)140大宅門(mén)交通可達(dá)性1，品牌+，品質(zhì)+162本案交通可達(dá)性1，品質(zhì)+173備注：以上價(jià)格均為各項(xiàng)目目前建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)，修正因素根據(jù)各項(xiàng)目自身主觀條件以及客觀因素確定。評(píng)估與價(jià)格修正修正公式參考項(xiàng)目修正均價(jià)=本項(xiàng)目評(píng)估得分/參考項(xiàng)目評(píng)估得分參考項(xiàng)目均價(jià)修正過(guò)程：香港花園：74247。732738=2775元/㎡河?xùn)|一品：247。3550=3602元/㎡天兆馥園：247。1980=2011元/㎡水云榭：247。672300=2317元/㎡鳳鳴苑：247。552150=2208元/㎡凱瑞花園：247。402300=2443元/㎡修正結(jié)果：（2775+3602+2011+2317+2208+2443）/6=2559元/㎡（二）商業(yè)用房及車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)用房及車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入均采用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)項(xiàng)目周邊類(lèi)似項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售情況，通過(guò)綜合近期房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)用房均價(jià)價(jià)格將保持在4000元/㎡（三）本項(xiàng)目住宅價(jià)格預(yù)測(cè)該項(xiàng)目除了在地域、環(huán)境、服務(wù)功能具有較高的優(yōu)勢(shì)外，在售房?jī)r(jià)格上與其他區(qū)相比更具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。按市場(chǎng)分析：周邊樓盤(pán)均價(jià)在2292元，而該項(xiàng)目均價(jià)每平米2100元，主力戶型為建筑面積在70—120㎡之間的一室一廳至三室兩廳，適合于固定月收入在2500至3500元左右的家庭，符合購(gòu)買(mǎi)者意愿，也為購(gòu)買(mǎi)者提供了較大的增值潛力，該項(xiàng)目的前景十分看好。第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案一、工程概況金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于運(yùn)城市空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)港口區(qū)經(jīng)三路，地理位置十分優(yōu)越——處于經(jīng)三路旁，扼守空港南北區(qū)唯一通道之咽喉，地理位置極為重要及優(yōu)越。項(xiàng)目往關(guān)公機(jī)場(chǎng)僅2分鐘路程，距運(yùn)城客運(yùn)東站5分鐘路程，周邊云集山西最大的百貨批發(fā)市場(chǎng)——義烏小商品批發(fā)城、亞洲新世界購(gòu)物中心、空港醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、山西重卡制造基地——大運(yùn)汽車(chē)城，與空港農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)比鄰，具有良好的生活基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃用地地形平整，㎡。項(xiàng)目規(guī)劃布局遵循以人為本、追求自然，最大限度的提升環(huán)境品質(zhì)。項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的自然位置，優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。二、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模㎡，自東往西布置一棟11層高層與4棟6層低層，臨東北面布置4號(hào)樓，臨西北面布置1號(hào)樓。3號(hào)樓間，城市道路交匯處設(shè)600平米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹(shù)、水池、休閑處。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的動(dòng)錯(cuò)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開(kāi)闊的視線通廊。城市公共綠地、小區(qū)中間綠化和保留綠地得到充分的融會(huì)貫通。12；23；45號(hào)樓間一層平街設(shè)小商鋪，一層為商業(yè)用房，二層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)一層地下車(chē)庫(kù)。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于4號(hào)樓間，車(chē)行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門(mén)庭朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面，5號(hào)樓每層 戶，4號(hào)樓每層 戶，戶型以套內(nèi)建筑面積 ㎡左右 室 廳為主，輔以少量的 室 廳和 室 廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對(duì)視問(wèn)題和穿堂風(fēng)的形成，各戶均爭(zhēng)取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。建設(shè)規(guī)模及每層面積分布表部位樓號(hào)部位編號(hào)主要功能層高（米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（㎡）總建筑面積（㎡）塔樓52— 層住宅3三、建設(shè)方案 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于港口區(qū)經(jīng)三路金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西北方，扼守空港南北區(qū)唯一交通主干道經(jīng)三路咽喉，地理位置極為重要及優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)劃用地平整，㎡，開(kāi)發(fā)集商貿(mào)、住宅（封閉式）于一體的綜合小區(qū)，㎡，㎡，㎡，㎡，車(chē)位150個(gè)。具體見(jiàn)設(shè)計(jì)方案。第五章 場(chǎng)址選擇一、項(xiàng)目位置運(yùn)城空港新區(qū)，是運(yùn)城市政府[2002]83號(hào)文件批準(zhǔn)建立的市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于市區(qū)東端，距市區(qū)8公里。總規(guī)劃面積60平方公里，前期開(kāi)發(fā)22平方公里，已經(jīng)完成中區(qū)20平方公里的建設(shè)任務(wù)。山西省政府(晉政函【2012】2號(hào))批復(fù)同意設(shè)立運(yùn)城空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),納入省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)管理。運(yùn)城空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里,四周范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)、村統(tǒng)一歸開(kāi)發(fā)區(qū)管理。文件指出,運(yùn)城市人民政府要根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和要求,加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo),依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地規(guī)劃,結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)特色,科學(xué)規(guī)劃,合理布局,積極發(fā)展汽車(chē)制造、鋁鎂加工、輕工食品等產(chǎn)業(yè),把運(yùn)城空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為山西南部重要的制造業(yè)集中區(qū)域。設(shè)立運(yùn)城空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),有利于好項(xiàng)目、大項(xiàng)目入駐并進(jìn)一步形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)；有利于把運(yùn)城建成山西向東向西開(kāi)放的大通道和橋頭堡。運(yùn)城空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將借省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)這個(gè)大政策、大平臺(tái)、大機(jī)遇,立足新起點(diǎn),肩負(fù)新使命,實(shí)現(xiàn)新跨越,把招大項(xiàng)目、上大項(xiàng)目、干大項(xiàng)目作為重中之重,為運(yùn)城經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出新的更大的貢獻(xiàn)。二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)運(yùn)城位于華北、西北、中原三大區(qū)域交匯處，這里交通便利，南同蒲鐵路橫貫全境，北接京畿，南通秦豫。禹門(mén)口、風(fēng)陵渡、三門(mén)峽三座公路大橋，兩座鐵路大橋，使通往西北、西南、中原的天塹變?yōu)樘雇?，大運(yùn)（大同——運(yùn)城）、運(yùn)三（運(yùn)城——河南三門(mén)峽）、運(yùn)風(fēng)（運(yùn)城——風(fēng)陵渡）和即將建成通車(chē)的侯禹（侯馬——禹門(mén)口）、聞濟(jì)（聞喜——濟(jì)源）高速公路，更使秦晉豫三省緊密相連。運(yùn)城機(jī)場(chǎng)的建成運(yùn)營(yíng)，打開(kāi)了北京、上海、深圳、成都、廣州等地的空中通道。全市基本實(shí)現(xiàn)縣通一級(jí)路，村村通油路，大大改善了運(yùn)城的交通狀況，方便了運(yùn)城與全國(guó)各地的經(jīng)貿(mào)往來(lái)與信息傳遞。三、資源優(yōu)勢(shì)運(yùn)城是山西省重要農(nóng)產(chǎn)品基地，素有山西“烏克蘭”之稱(chēng)。麥、棉、果、畜、菜、魚(yú)、蘆筍等農(nóng)產(chǎn)品時(shí)均居全省十分之一。全市小麥種植面積達(dá)300余萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)160萬(wàn)噸。棉花種植面積180萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)7000萬(wàn)公斤。電解鋁年產(chǎn)量100萬(wàn)噸，占全國(guó)近三分之一；金屬鎂產(chǎn)量占全國(guó)的70%，世界40%；元明粉產(chǎn)量占全國(guó)60%以上；硫化鉀占全國(guó)50%以上。四、基礎(chǔ)設(shè)施空港新區(qū)從一開(kāi)始就以經(jīng)營(yíng)城市的理念開(kāi)發(fā)新區(qū)。確立了以城市建設(shè)帶動(dòng)園區(qū)開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)過(guò)程促進(jìn)城市建設(shè)的觀念，把空港新區(qū)定位為運(yùn)城的浦東，運(yùn)城的衛(wèi)星城，所以園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從設(shè)計(jì)到實(shí)施，都是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的。北區(qū)有60米寬、2000米長(zhǎng)的3條水泥大道，八條小街；南區(qū)有80米寬的三縱一橫四條主干街道，實(shí)現(xiàn)了“七通一平”（路、水、電、氣、暖、通迅、有線電視，地塊平整），道路筆直平整；三座貫通中區(qū)和南區(qū)的跨越鐵路立交橋已完成設(shè)計(jì)，06年底建成通車(chē)?，F(xiàn)代化城市的優(yōu)良設(shè)施一應(yīng)俱全，為客商入園建設(shè)提供了良好的條件，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。五、人文環(huán)境空港新區(qū)，同繁華喧囂的市區(qū)保持一定距離，沒(méi)有污染。道路旁的綠化地帶和園區(qū)公園、花壇品種齊全，花草相間，色彩繽紛，風(fēng)景宜人。這里風(fēng)清月白，一座座住宅樓、度假村、別墅園、設(shè)計(jì)新穎、建造精美。新的幼兒園、小學(xué)、初中、高中一應(yīng)俱全。為客戶提供了優(yōu)美、舒適、令人心曠神怡的居住環(huán)境。特別是南區(qū)東部占地3000畝的森林公園建設(shè)、大大提高了空港新區(qū)的人居環(huán)境和城市品位。六、人力資源運(yùn)城文化底蘊(yùn)深厚，教學(xué)事業(yè)發(fā)達(dá)。運(yùn)城學(xué)院、運(yùn)城職業(yè)技術(shù)學(xué)院、電大、師范專(zhuān)科學(xué)院等11所大專(zhuān)院校，年在校學(xué)生3萬(wàn)余人。擁有康杰中學(xué)等10所省級(jí)重點(diǎn)高中，全市年在校高中生達(dá)10萬(wàn)余人。科技創(chuàng)新體系日臻完善，全市現(xiàn)有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員1萬(wàn)人，省級(jí)以上企業(yè)研發(fā)中心11所，民營(yíng)科技企業(yè)141家，文化技術(shù)企業(yè)24家，技術(shù)力量頗為雄厚。大量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，為客商的入駐提供了充足的人力資源。第六章 工程方案一、建筑設(shè)計(jì)建筑戶型設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)住宅部分完全封閉獨(dú)立，住宅分為4號(hào)樓和5塔樓的2至11層。5號(hào)樓每層 戶，4號(hào)樓每層 戶，主要戶型為一室兩廳、兩室兩廳、三室兩廳。戶型設(shè)計(jì)時(shí)盡量做到動(dòng)靜分離，明廚明廁，面積分配合理。一室兩廳空間精巧細(xì)致，功能緊湊齊全，布局巧妙合理并帶雙陽(yáng)臺(tái)；兩室兩廳（單、雙）衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)+步入式臥室景觀陽(yáng)臺(tái)、空中院館的靈動(dòng)空間由購(gòu)房者自有發(fā)揮；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)+入戶花園+“第二起居廳”，戶型結(jié)構(gòu)方正，動(dòng)靜分區(qū)合理，空間尺度闊綽而無(wú)浪費(fèi)。建筑造型利用直線的變化和對(duì)比，反映出建筑的時(shí)代性和簡(jiǎn)潔性。同時(shí)注重以下幾點(diǎn)的建筑表達(dá)：（1）建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯(cuò)落有致。（2）建筑表面肌理感強(qiáng)，細(xì)膩統(tǒng)一，縱橫穿插，不同色的實(shí)墻、線條及玻璃充滿對(duì)比和呼應(yīng)，形成一種平靜淡雅的特質(zhì)。（3）在整體簡(jiǎn)介的基礎(chǔ)山，注意建筑屋頂?shù)奶幚?，使整個(gè)建筑在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有更明顯的視線興奮點(diǎn)。（4）建筑色彩上，整體使用穩(wěn)重的咖啡色，局部使用較醒目的色彩，提高建筑品位，但又不失活力。二、景觀設(shè)計(jì)本小區(qū)景觀設(shè)計(jì)著重強(qiáng)調(diào)生活味，旨在為小區(qū)居民提供一個(gè)可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)所，而不一味追求氣勢(shì)。小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)實(shí)用、自然園林風(fēng)格。結(jié)合城市公共空間的要求，小區(qū)景觀由外到內(nèi)，自然過(guò)渡。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)內(nèi)容分布表樓號(hào)層數(shù)戶型或坐落每套面積套數(shù)面積小計(jì)用途1號(hào)樓備注：本表按照“山西省規(guī)劃局建設(shè)工程項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算相關(guān)規(guī)定”制定。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50105—2001）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009—2001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2002）《鋼筋混凝土高層建筑設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》GJ3—2002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ—94）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003—2001）《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》03G101—1《山西省建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》DB50/5001—1997《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》JGJ3—2002《框架輕質(zhì)填充墻構(gòu)造圖集》工程概況本項(xiàng)目位于運(yùn)城市空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)港口區(qū)經(jīng)三路，地理位置十分優(yōu)越——處于經(jīng)三路旁，扼守空港南北區(qū)唯一通道之咽喉，地理位置極為重要及優(yōu)越。項(xiàng)目往關(guān)公機(jī)場(chǎng)僅2分鐘路程，距運(yùn)城客運(yùn)東站5分鐘路程，周邊云集山西最大的百貨批發(fā)市場(chǎng)——義烏小商品批發(fā)城、亞洲新世界購(gòu)物中心、空港醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、山西重卡制造基地——大運(yùn)汽車(chē)城，與空港農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)比鄰，具有良好的生活基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃用地地形平整，㎡。自然條件（1）基本風(fēng)壓：㎡； KN/㎡.（2）地震基本烈