【正文】 形、遞延資產(chǎn)攤銷年限 5年（5）基準(zhǔn)收益率 6% （6）所得稅率 25 %（7）營(yíng)業(yè)稅 5 %三、總成本估算1. 總成本估算說(shuō)明（1）項(xiàng)目建成后，主要的費(fèi)用為管理費(fèi)用，管理費(fèi)用按每年35萬(wàn)元估算，每5年增長(zhǎng)8%。（2）根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，固定資產(chǎn)折舊采用直線法，分類計(jì)算折舊，無(wú)形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按規(guī)定年限攤銷。本項(xiàng)目各類固定資產(chǎn)折舊年限、凈殘值率以及無(wú)形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)的攤銷年限如下表所示：表 折舊攤銷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號(hào)資產(chǎn)類別折舊、攤銷年限（年）凈殘值率（%）一固定資產(chǎn)1房屋及建筑物50二無(wú)形資產(chǎn)5—三其它資產(chǎn)5—2. 總成本費(fèi)用估算結(jié)果根據(jù)上述原則和依據(jù)并結(jié)合市場(chǎng)具體情況進(jìn)行估算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均總成本為565萬(wàn)元。詳見總成本費(fèi)用估算表。四、銷售收入估算1. 公租房租賃收入（1）公租房市場(chǎng)分析根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局A市調(diào)查隊(duì)2010年作A市房屋租金情況調(diào)查情況，2010年A市城區(qū)住房市場(chǎng)租金如下表所示：地區(qū)類別市場(chǎng)平均租金范圍一類新建街、陵園路周邊二類將軍路、建設(shè)路、杜鵑大道三類金橋大道、北環(huán)路、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四類5火車站、河?xùn)|開發(fā)區(qū)麻市城區(qū)住房平均市場(chǎng)租金為（+++5）/4=根據(jù)A市房屋租金情況調(diào)查報(bào)告。因而：公租房平均租金=市場(chǎng)平均租金差價(jià)率公租房平均租金==5元/m2/月（2）項(xiàng)目公租房租賃收入根據(jù)市場(chǎng)分析，2010年A市公租房平均價(jià)格5元/m2/月，本項(xiàng)目公租房全面建成投入使用后為2012年6月，平均每套公租房按5元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上漲5%的趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)進(jìn)度安排，第二年有1636套房屋竣工，公租房可以全部進(jìn)入公租房市場(chǎng)，出租率按100%估算，則第二年公租房租賃收入為81800512/10000=491萬(wàn)元。2. 配套商業(yè)用房租金（1）商業(yè)用房出租價(jià)格分析根據(jù)A市城區(qū)商業(yè)用房租金（2010年數(shù)據(jù)），抽樣如下表：地區(qū)細(xì)分情況月租金元／㎡A市城區(qū)步行街110融輝路100工業(yè)路80將軍路50金橋大道40開發(fā)區(qū)30樣本容量：6，樣本均值：㎡。㎡，考慮公租房項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為基數(shù)計(jì)算商業(yè)用房出租收入。（2）項(xiàng)目商業(yè)用房租賃收入根據(jù)進(jìn)度安排，配套商業(yè)用房20245㎡，配套商業(yè)用房租金按每5年上漲5%考慮，2012年租金為202453012/10000=729萬(wàn)元，則當(dāng)年租金收入為729萬(wàn)元。其余年份租金收入計(jì)算方法同第2年，考慮每5年租金上漲5%。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要報(bào)表有：項(xiàng)目建設(shè)總投資估算表（附表1）項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（附表2）銷售收入及銷售稅金估算表（附表3）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表（附表4）固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形與遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表（附表5）項(xiàng)目損益分析表（附表6）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表（附表7）項(xiàng)目還本付息表（附表8）六、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果與分析1. 盈利能力分析通過(guò)計(jì)算，％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2471萬(wàn)元（Ic=6%），（含建設(shè)期），能夠在較短時(shí)間收回投資，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均稅后利潤(rùn)743萬(wàn)元，%，以上數(shù)據(jù)說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的盈利能力。詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)見下表。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序 號(hào) 項(xiàng)　 　　目單 位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備 注 1總投資萬(wàn)元11920?。?）建設(shè)投資萬(wàn)元11614　（2）建設(shè)期利息萬(wàn)元306?。?）流動(dòng)資金萬(wàn)元　2總成本萬(wàn)元/年565運(yùn)營(yíng)期平均（1）固定成本萬(wàn)元/年523運(yùn)營(yíng)期平均（2）變動(dòng)成本萬(wàn)元/年42運(yùn)營(yíng)期平均3銷售收入萬(wàn)元/年1385運(yùn)營(yíng)期平均4利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年553運(yùn)營(yíng)期平均5所得稅萬(wàn)元/年186運(yùn)營(yíng)期平均6凈利潤(rùn)萬(wàn)元/年743運(yùn)營(yíng)期平均二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　7總投資收益率　%運(yùn)營(yíng)期平均8項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=6%）萬(wàn)元2471所得稅后9財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率　　%　10項(xiàng)目投資回收期年 　11借款償還期年20　12盈虧平衡點(diǎn)　%2. 償債能力分析本項(xiàng)目長(zhǎng)期借款資金為9000萬(wàn)元，從借款還本付息表可以看出，本項(xiàng)目還款資金來(lái)源相對(duì)充足，本項(xiàng)目安排從第2年開始還款，按照先少后多還款，分19年還清，從利息備付率和償債備付率來(lái)看，兩者均大于1，說(shuō)明償債能力良好，詳見附表8項(xiàng)目還本付息表。七、不確定性分析盈虧平衡分析是在一定的市場(chǎng)前提下，研究項(xiàng)目費(fèi)用與收益的平衡關(guān)系的方法。項(xiàng)目盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即為盈虧平衡點(diǎn)。依據(jù)本項(xiàng)目銷售收入、成本費(fèi)用等計(jì)算參數(shù)，測(cè)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，結(jié)果如下：BEP(生產(chǎn)能力利用率）=[年總固定成本/（年銷售收入年總可變成本年銷售稅金與附加）]100%＝%（運(yùn)營(yíng)期平均）即在其它條件不變的情況下，%％，企業(yè)才不會(huì)發(fā)生虧損。產(chǎn)量安全盈余較小，但該項(xiàng)目為公租房項(xiàng)目，收益相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)測(cè)收入也相對(duì)保守，因此該指標(biāo)不能說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一定很大，僅可作為盈利能力參考指標(biāo)。八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上基本可行。第十三章 經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析一、社會(huì)影響分析（一）該項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響不斷提高廣大人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，也是擴(kuò)大內(nèi)需、保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力?！禔市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（2011—2015年）規(guī)劃綱要》提出：“十一五”時(shí)期要把不斷提高人民生活水平，作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，力爭(zhēng)在提高人民生活質(zhì)量、改善居住環(huán)境、創(chuàng)造發(fā)展機(jī)會(huì)等方面邁出更大步伐，使社會(huì)發(fā)展綜合水平邁向新的臺(tái)階，讓人民生活得更加方便、健康和幸福。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于解決項(xiàng)目所在區(qū)低收入者買不起房，住不起房的社會(huì)現(xiàn)狀，進(jìn)而提高該地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量。（二）該項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)將對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癞a(chǎn)生正面和負(fù)面的影響。正面影響主要來(lái)源于項(xiàng)目的實(shí)施后將會(huì)增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)，將加快當(dāng)?shù)氐墓I(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此會(huì)增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)人數(shù)。負(fù)面影響主要在于施工期間對(duì)環(huán)境有暫時(shí)的不利影響，以及部分搬遷居民暫時(shí)的生活困難和居住不便，但負(fù)面影響期短。綜合來(lái)看，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的積極因素要遠(yuǎn)大于負(fù)面影響。（三）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響項(xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施會(huì)使項(xiàng)目影響區(qū)大部分企業(yè)和老百姓直接或間接受益，這些群體普遍對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施持希望和歡迎的態(tài)度。二、資源環(huán)境影響分析（一）施工廢水對(duì)水質(zhì)的影響施工期產(chǎn)生廢水主要源于砂石料沖洗、混凝土拌和、養(yǎng)護(hù)?；炷料到y(tǒng)產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水量較大且相對(duì)集中，水中懸浮物含量和PH值較高，因此預(yù)計(jì)施工期生產(chǎn)廢水對(duì)水質(zhì)有一定不利影響。施工期，施工人員排放的生活污水對(duì)地面水帶來(lái)一定影響，但排放量少且分散，污染負(fù)荷低，對(duì)沿線水質(zhì)造成的影響不明顯。（二）施工對(duì)空氣質(zhì)量的影響工程區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量較差，與交通和市民居住集中有關(guān)。在工程建設(shè)期將增加施工機(jī)械、車輛尾氣、粉塵的污染，影響局部地區(qū)的空氣質(zhì)量。但由于工程分段施工，施工增加的污染負(fù)荷物有限和不集中，因此，對(duì)空氣質(zhì)量不會(huì)產(chǎn)生顯著影響。（三）對(duì)聲環(huán)境的影響施工過(guò)程中，大量現(xiàn)代化工程機(jī)械的使用，會(huì)帶來(lái)噪聲污染問(wèn)題。從本工程采用的機(jī)械設(shè)備分析，攪拌站、攪拌車、混凝土泵車、推土機(jī)、挖掘機(jī)等，最大聲源強(qiáng)度可達(dá)90dB（A）左右。從施工沿線情況看，居民距離施工現(xiàn)場(chǎng)距離較遠(yuǎn)，受施工噪聲影響不大。（四）對(duì)水土流失的影響工程實(shí)施方案設(shè)計(jì)充分考慮了區(qū)域水土保持問(wèn)題，避免因洪水直接淘蝕而造成的危巖滑坡崩塌，并起到阻擋土地資源流失的作用。同時(shí)，結(jié)合工程建設(shè)清除區(qū)域固體廢棄物，使項(xiàng)目區(qū)原有水土流失現(xiàn)象得以有效治理。工程對(duì)水土流失的不利影響表現(xiàn)在施工期，尤以施工中的基礎(chǔ)開挖、填方取土影響最大；其次，在工程施工期的土地占用、臨時(shí)運(yùn)輸?shù)缆?、施工材料的堆存等將占用或破壞部分人工植被和天然植被，造成輕微的水土流失；第三，施工棄土土質(zhì)疏散，易被降雨和地表徑流沖刷流失，若管理不善，易引起水土流失，淤塞溝渠和河道，因此，在施工期間必須做好水土保持工作。三、互適性分析本工程是完善A市社會(huì)保障制度，保障城鎮(zhèn)困難群眾基本生活的重大項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施社會(huì)意義重大。就當(dāng)?shù)氐木用穸?，?duì)國(guó)家大政方針十分支持，普遍持歡迎態(tài)度。本工程的實(shí)施中會(huì)涉及多個(gè)部門、單位，需要各部門和單位的積極配合與參與，這些部門也是項(xiàng)目的直接或間接受益者，它們普遍對(duì)本工程的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)持支持和配合態(tài)度。四、社會(huì)效益公共租賃住房建設(shè)有利于促進(jìn)我國(guó)住房保障體系的完善，其是有效解決我國(guó)城鎮(zhèn)“夾心層”住房問(wèn)題的重要途徑。在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的大背景下，公租房項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于保障我國(guó)逐步龐大的弱勢(shì)群體，尤其是“夾心層”群眾的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目作為社會(huì)公益性建設(shè)項(xiàng)目，社會(huì)效益較大。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展前期，市場(chǎng)的資源配置作用尚不能充分體現(xiàn)，在這個(gè)階段，政府是住房保障的主導(dǎo)力量。公共租賃住房建設(shè)的目的就是為了盡快增加住房的供給，政府發(fā)揮土地、資本等資源優(yōu)勢(shì)，直接建造公共租賃住房提供給低收入居民，用較短的時(shí)間使住房供應(yīng)總量上升，解決社會(huì)低收入家庭的居住需求問(wèn)題，并可以在一定程度上緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)關(guān)系民生、構(gòu)建和諧的惠民工程，項(xiàng)目的實(shí)施有利于解決困難群眾、弱勢(shì)群體、低收入階層的“住房難”問(wèn)題，有利于落實(shí)“以人為本”和“執(zhí)政為民”的執(zhí)政理念，將帶來(lái)良好的社會(huì)效益。五、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目實(shí)施后將會(huì)增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)，有力的加快當(dāng)?shù)毓I(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此會(huì)增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)人數(shù)，社會(huì)效益明顯。A市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十四章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家加快實(shí)施公共租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策舉措，符合國(guó)家發(fā)布的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保[2010]87號(hào)）相關(guān)指導(dǎo)精神，也符合A市住房建設(shè)規(guī)劃，其建設(shè)對(duì)于緩解A市城區(qū)低收入人群的住房需求問(wèn)題以及在一定程度上緩解因房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶給低收入家庭的影響具有較大的推動(dòng)作用，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于A市金龍大道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)集中區(qū)等四個(gè)地點(diǎn)，建設(shè)地址的確定是在相關(guān)專家實(shí)地調(diào)研和系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上得出的，充分考慮了人口布局及數(shù)量、地理交通等因素，結(jié)合了A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的要求，并適當(dāng)考慮了未來(lái)發(fā)展的需要，較為科學(xué)合理。且項(xiàng)目資金來(lái)源有保障，可充分保證本項(xiàng)目建設(shè)。二、建議（一）鑒于本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，建議相關(guān)部門給予資金支持，使其早日建成，發(fā)揮效益。（二）在工程建設(shè)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，同時(shí)符合環(huán)境保護(hù)要求。（三）在工程建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量降低投資，促使工程保質(zhì)保量的完成。