【正文】 ，投入資源少，行政色彩淡薄。其次，作為最早接受現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營理念和方式的珠三角地區(qū)，由于有著豐富的商品資源、購買力資源和商業(yè)資源，其商業(yè)企業(yè)的組織、規(guī)模和經(jīng)營方式的變革等，曾在全國商業(yè)行業(yè)居前列。目前全省各類商業(yè)批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)網(wǎng)點124萬個，；1萬平方米以上的大市場350個；各種綜合、專業(yè)市場4900個。但從近三至四年的情況來看，傳統(tǒng)國合大型商貿(mào)企業(yè)發(fā)展開始放緩，數(shù)量減少，經(jīng)營萎縮，效益滑坡，組織化、規(guī)模化、現(xiàn)代化程度越來越低。第三個方面，現(xiàn)在珠三角地區(qū)傳統(tǒng)國合商業(yè)、民營企業(yè)和外資企業(yè)已形成三鼎分立。由于珠三角的購買力、消費潛力以及連鎖商業(yè)這一具有良好發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，吸引了不少社會資源投入。因此，在珠三角的現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)中，傳統(tǒng)國合商業(yè)雖然占有一席之地，但除大百貨公司外，在連鎖超級市場、倉儲商店、便利店、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)上，已起不到主導和決定作用。相比之下，社會其他部門、行業(yè)、其他經(jīng)濟成份包括工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、建筑、房地產(chǎn)部門辦的商業(yè)零售業(yè)不少。尤其是外資投資商業(yè)零售業(yè)，他們利用政府的商業(yè)政策，主要和國合商業(yè)以外的非商業(yè)機構(gòu)和企業(yè)合作，取得經(jīng)營管理上更大的自主權(quán)和主動權(quán)。珠江三角洲的外資商業(yè)，象WAL—MART（沃爾瑪）、TRUST—MART（好又多）、CARREFORE（家樂福）等倉儲商店，以及PARKN（百佳）、華潤萬佳超級市場、7—ELEVEN、AM/PM便利店等，已發(fā)展成為規(guī)模較大、較有影響力的連鎖經(jīng)營企業(yè)。第四個特點是注重短期回報，技術構(gòu)成不高。市場機制主導下的珠江三角洲現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)，由于發(fā)展資源來源多元化，加上政府的商業(yè)政策，使投資者首要考慮的是投入回報的風險問題。如連鎖超級市場，為減少投資，加快回報，本地商業(yè)企業(yè)在應用先進的技術設施設備時顯得十分謹慎，冷凍設備、電子計算機管理的POS系統(tǒng)等投入少。欠缺長遠投資，技術有機構(gòu)成不高，欠缺主力商品，商品結(jié)構(gòu)不合理。因此，和大資本、高投入、高科技的外資商業(yè)在市場競爭，時間一長，明顯處于劣勢。以上我們分析了珠三角商貿(mào)發(fā)展的整體狀況，下面我們繼續(xù)從商業(yè)業(yè)態(tài)的角度來了解珠三角商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展演變。當珠三角乃至整個中國大陸的商業(yè)發(fā)展到一定階段之后，商業(yè)業(yè)態(tài)的社會優(yōu)化組合也就成為必然。隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，珠三角傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈輻射能力已明顯不能滿足需要。這樣，在相繼經(jīng)歷了百貨店、便利店、超級市場、倉儲式商場、購物中心連鎖超市和倉儲式貨場五代商業(yè)形式之后，第六代商業(yè)業(yè)態(tài)——ShoppingMall（以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的聚合體）又開始在珠三角的幾個重要城市相繼出現(xiàn)。這是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，在“商業(yè)＋地產(chǎn)”模式的推動下，正開始成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。雖然第六代商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)并開始逐漸成為主流，但應該講在今后相當一段時間內(nèi)，這六種商業(yè)業(yè)態(tài)仍將共存。目前珠三角的情況也很好地說明了這一點，除了MALL的興起，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)也正積極爭奪珠三角市場，2002年，各種大型零售企業(yè)包括超市、百貨店、便利店、專賣店和折扣店等在珠三角快速擴張，僅廣州市去年新進入的零售商就有20多家，開設了近百家賣場。其他珠三角城市，以東莞為例，據(jù)東莞經(jīng)貿(mào)局統(tǒng)計，全市的連鎖企業(yè)已經(jīng)超過2000家，連鎖店、專賣店、倉儲式超市等商業(yè)業(yè)態(tài)已取代以前單一傳統(tǒng)百貨、副食店的零售格局。下面我們進一步分析廣州、東莞等珠三角主要城市的商業(yè)發(fā)展有關情況。廣州分析一下可以發(fā)現(xiàn)，廣州的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了四個時期：第一時期：自發(fā)式攤鋪時期，代表：高第街、西湖夜市。主要為一些居民密集地內(nèi)街臨時搭建的攤鋪，主要經(jīng)營商品是服裝與小百貨。相對于當時的國營商店而言，這些自發(fā)式攤鋪銷售方式靈活，服務更顯人性，商品也新穎實惠，吸引了不少廣州市民、四鄉(xiāng)人士甚至外省市客商。這一時期大約經(jīng)過了20年，后來，隨著城市改造與商業(yè)發(fā)展，終被新的商業(yè)時代取代。第二時期：專業(yè)市場時期，海印電器城、白馬服裝商場是專業(yè)市場時期的主要代表。通過“聚集”統(tǒng)一管理，市場變得集中有序，營商環(huán)境更趨優(yōu)化。但這些專業(yè)市場主要是外省商客的市場，面對的客戶（尤其是在早期）主要是內(nèi)地各省市的個體商戶，因此，隨著內(nèi)地省市商業(yè)的崛起、商品的充盈，這些專業(yè)市場的影響與地位逐漸喪失。雖然目前其還將在相當長時期內(nèi)與新出現(xiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)共存，但已不是主流。第三時期，步行街時期，代表：北京路、上下九路。出于城市形象改造的需要，政府開始介入老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)改造。“步行街”開始出現(xiàn)。在這一商業(yè)形態(tài)下，商鋪的功能已不再局限于購物層面，還同時兼具旅游的功能。成為城市商業(yè)的“名片”。局限方面，步行街不可能大范圍發(fā)展，作用更多體現(xiàn)在城市形象上，凸顯旅游功能，難以成為商業(yè)主流，因此，更新型的商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)又成為必然。第四時期，購物中心時期，代表：天河城、正佳廣場。購物走向集約化規(guī)?；嘣巧虡I(yè)發(fā)展的必然。集購物、旅游、飲食、娛樂于一體的大型購物中心的正好迎合了廣州商業(yè)發(fā)展的需要。目前，廣州的商業(yè)發(fā)展正處于購物中心時期，在購物中心的步步進逼之下，廣州各傳統(tǒng)百貨面臨生存挑戰(zhàn)，不得不開始轉(zhuǎn)型和改造，向購物中心發(fā)展，轉(zhuǎn)型為購物中心或準購物中心，如廣州百貨大廈去年5月1日借新翼廣百廣場的開張搖身一變?yōu)榇笮唾徫镏行?。由于越來越多的購物中心引進主力店時不再選擇百貨店，而轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)店，因此，百貨店的發(fā)展范圍已越來越窄。在對其進行改造時，主要運用了三種方式：增加休閑元素、加入主題概念和引入大型專業(yè)店。除了重點發(fā)展大型購物中心，廣州還計劃在10年內(nèi)建設45條商業(yè)街。其中20條為重點商業(yè)街，使廣州12區(qū)（市）均有一條以上的重點商業(yè)街。市場競爭方面，廣州目前各種業(yè)態(tài)并存，且各業(yè)態(tài)仍在不斷圈地設點廣開分店，擴大規(guī)模，這就使得廣州的商業(yè)競爭的激烈程度空前白熱，各種價格戰(zhàn)、促銷手段層出不窮，也使得商家的利潤下降，可以說實際上很多店無錢可掙，盲目的圈地布點使得這一領域的泡沫增多，風險增大?？梢哉f，當許多新店過了開店階段的紅火期之后，無以為繼的客源將帶來倒閉的浪潮。除了競爭激烈之外，廣州商業(yè)的格局一直處于快速變化之中，一些新的商業(yè)中心興起使得一些老商業(yè)中心從此衰落。這是因為，新的商業(yè)中心如大型SHOPPING MALL是一種綜合性的商業(yè)場所，容易積聚人氣而且不容易受到?jīng)_擊，相比之下，以往的老商業(yè)中心在功能上比較單一，沒有多種聚集人氣的辦法，當購物受到影響之后，人氣便失去了，因此，從這方面來說，SHOPPING MALL具有更強的生命力，輻射能力更強，也更能滿足都市商業(yè)發(fā)展的需要了?，F(xiàn)在，廣州的號稱或在建的SHOPPING MALL越來越多，由于設在不同的位置，因此，勢必會分散人流，對彼此都不利，比較理想的如天河城和正佳廣場，都處于天河繁華商業(yè)地段，二者可以共享人流，互相補充，使人氣更旺。東莞東莞近年來日益成為商家必爭之地，吉之島、沃爾瑪、家樂福、華潤、百佳等多家外資知名零售企業(yè)紛紛搶入。除此之外，去年以來，東莞的商業(yè)步行街越來越成為一種新時尚。目前已完成和正在推出的就有現(xiàn)代歐陸商業(yè)步行街、東城風情步行街、南城富民步行街（號稱“華南之香榭里）、愉景新時代廣場步行街、常平鎮(zhèn)商業(yè)步行街、虎門鎮(zhèn)商業(yè)步行街等。眾多的步行街散落在東莞各地，對華南MALL來說是個不利的因素。從特點來看，目前東莞的商業(yè)發(fā)展和廣州不同，東莞作為制造業(yè)基地，商業(yè)發(fā)展遠沒有達到理想的規(guī)模，雖然各種業(yè)態(tài)齊全，但零星分散，還沒有形成真正意義上的類似廣州天河商業(yè)繁華地段的綜合性的購物、休閑、旅游、娛樂區(qū)域，這對于華南MALL來說，應該是個機會，華南MALL要想成功，必須經(jīng)歷天河城的發(fā)展歷程，慢慢積聚人氣，帶動萬江成為東莞的‘天河’，成為東莞真正意義上的CBD。二、商圈范圍內(nèi)的其他在建MALL項目情況據(jù)調(diào)查，越來越多的資本正角逐或準備進入廣東珠三角的MALL領域。這些資本主要包括三類：第一類是以“華潤”為代表的上市公司的雄厚資本；第二類是以“銅鑼灣”、“華南MALL”為代表的，以靈活獨到的營銷方式突圍而出的民營資本；第三類是以“中信”為代表的具有綜合資源優(yōu)勢的國資。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來三年，珠三角將誕生15個左右面積10—60萬平方米的MALL。與此同時，在全國范圍內(nèi)，也將有200個左右，面積在10萬平方米以上、資金數(shù)億元的MALL項目陸續(xù)上馬?？梢娢磥鞰ALL的競爭將會非常激烈。近年內(nèi)廣東珠三角地區(qū)主要的MALL項目所在地名稱面積(萬平方米)項目進度1東莞華南MALL602廣州天河正佳商業(yè)廣場302003年3月30封頂，預計明年落成并投入使用3廣州奧林匹克超級購物中心31預計今年上半年動工4深圳深圳新城市購物中心185廣州香港太古集團——廣州報業(yè)文化廣場182002年4月29日正式簽約，預計將于2006～2007年落成。6深圳歲寶購物中心187深圳華潤新城MALL15預計于2004年前后開業(yè)8深圳西鄉(xiāng)鎮(zhèn)寶安鳳凰城購物中心139中山中山大信新都匯M ETROMALL2002年10月28日落成10深圳中信新城市廣場11深圳金光華商業(yè)廣場12廣州天河城廣場開業(yè)13廣州中華廣場開業(yè)14廣州白云新城大型購物中心715廣州光明廣場616深圳銅鑼灣廣場CMALL8開業(yè)17深圳華僑城銅鑼灣廣場（OCT－CMALL）102002年6月28日正式開業(yè)。下面介紹一下各地主要的在建MALL項目：（一）廣州目前，廣州在建和規(guī)劃中的 SHOPPING MALL已有5個之多，如位于奧林匹克體育場旁由高盛集團投資號稱亞洲最大（據(jù)悉總面積高達40萬平方米）的MALL，位于宏城廣場旁的正佳廣場，在北京路與西湖路交界處的光明廣場，此外，在白云機場搬遷后的地塊——白云新城內(nèi)也要興建一座大型MALL。216。 廣州奧林匹克超級購物中心地點：廣州天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村；規(guī)模：占地31萬平方米，配套車位5,000個； 投資總金額：6億元人民幣；年限：40年；性質(zhì)：中外合資，由黃村經(jīng)濟開發(fā)總公司、香港高盛控股、美居集團、廣州明和實業(yè)有限公司合作開發(fā)；經(jīng)營范圍：百貨、針織品、紡織品、五金、交電、化工、副食品、卷煙、酒類、音響及制品、黃金飾品、建筑材料、裝飾材料、工藝美術品、餐飲、娛樂、旅業(yè)、書刊、美容、美發(fā)、康體產(chǎn)品、音響制品、動植物；經(jīng)營方式：銷售、租賃、代銷代購、自營進出口、加工服務、連鎖經(jīng)營；定位和經(jīng)營規(guī)劃理念：一站購足（ONESTEP SHOPPING）的中高檔超大型度假式購物商業(yè)群落，廣州市最大規(guī)模的購物中心，將參照歐美最流行的 SHOPPING MALL模式規(guī)劃建設。整個MALL將集全方位業(yè)種，滿足消費者一次消費的購物新趨勢，集酒店、汽車、大型百貨、大型家居各類商品主題店、市內(nèi)主題樂園、夜間娛樂設施、超市、流行服飾、電子、家電等產(chǎn)業(yè)于一體，并引進國際品牌。配套包括餐飲（獨創(chuàng)的歐亞特色步行美食餐飲休閑內(nèi)街）、美食廣場、網(wǎng)絡服務和商業(yè)互動SHOW等。現(xiàn)在，該物業(yè)整體規(guī)劃和建筑設計已經(jīng)完成，正根據(jù)入場商家的要求進行細部調(diào)整，去年11月已開始地塊上建筑的拆遷，預計今年上半年動工。招商方面，德國最大的建筑材料經(jīng)營集團OBI（歐倍德）以及世界第二大零售商法國家樂福，已初步?jīng)Q定進駐這個即將動工的購物中心。216。 太古匯——廣州報業(yè)文化廣場中國大陸首個報業(yè)文化廣場，廣州“十五”期間標志性文化設施之一。位于廣州市天河區(qū)天河路與天河東路交匯處，毗鄰廣州地鐵一號線天河體育中心站，其地下設施與新建的廣州地鐵三號線相連。將由香港太古地產(chǎn)與《廣州日報》報業(yè)集團全資子公司——廣州市大洋房地產(chǎn)開發(fā)公司合資建設和經(jīng)營。項目總投資額約40億元人民幣（其中《廣州日報》報業(yè)集團投資18億元，太古地產(chǎn)投資22億元），占地約5萬平方米，總建筑面積為45萬平方米。這個大型現(xiàn)代化設施將包括2座寫字樓、1座五星級酒店（50層）、1座文化中心及1座購物中心。建成后將是中國內(nèi)地首個集藝術及文化設施、零售、寫字樓及國際酒店于一體的單項綜合開發(fā)項目。該文化廣場項目已于2002年4月29日正式簽約，預計將于2006～2007年落成。216。 正佳廣場正佳廣場位于天河宏城廣場旁，占地56,762平方米，總建筑面積達42萬平方米，工程分為二期建設，首期工程為商業(yè)廣場部分，建筑面積30萬平方米，已于2003年3月30順利封頂，預計明年落成并投入使用，現(xiàn)已正式發(fā)售；二期工程為東、西塔樓，建筑面積共12萬平方米，分別為48層甲級寫字樓和30層豪華星級酒店，同時還配備有會展中心、商務會議中心和1,500個車位。正佳商業(yè)廣場的目標是力爭成為廣州市中心功能最全的超級購物商場和亞洲首座體驗式購物樂園，其內(nèi)部規(guī)劃按不同的觀光主題分為7層，7個主題購物公園，可同時容納24家大型主力店零售店以及眾多品牌專賣店，還將配套建設八大菜系名店、世界美食廣場、廣交會展廳、廣州風情博物館、大型婚禮教堂、國內(nèi)最高音樂噴泉、大型國際電影城（由13間小型電影院組成）、7,000多平方米室內(nèi)生態(tài)園林、1萬平方米市內(nèi)主題樂園（小型迪斯尼樂園）、威尼斯水城餐廳、室內(nèi)過山車、超大型真冰溜冰場、攀巖及水族館等等設施，經(jīng)營商品達150萬種。另外還有電梯111臺（其中包括90臺手扶梯、14臺垂直梯和7臺觀光電梯）。正佳商業(yè)廣場現(xiàn)在已經(jīng)開始發(fā)售夾層單位，多為面積10~30平方米的小鋪位，業(yè)主可自行經(jīng)營，日后的經(jīng)營方向以時尚精品、服飾、百貨等為主。經(jīng)營特色是采取開放式經(jīng)營模式，在規(guī)劃建筑時就以招租為標準，以降低門檻和保證開業(yè)后風格的統(tǒng)一。正佳建成之后，預計將有利于帶動“天河第一商圈”的內(nèi)部聚合效應，包括周邊的天河城廣場、天河購書中心、天河電腦城、時代廣場、摩登百貨以及規(guī)劃中的太古購物廣場和報業(yè)廣場等。216。 白云新城大型購物中心白云新城商業(yè)中心將以白云機場現(xiàn)在的候機樓一帶為核心區(qū)改造成為綜合性廣場，在核心區(qū)內(nèi)劃分出商貿(mào)辦公區(qū)、文化娛樂休閑、商業(yè)金融區(qū)和體育運動區(qū)四個區(qū)域。利用