【正文】 成 3類： ? (1)全幢共有共用的建筑面積：指為整幢服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面移由全幢進行分攤。 ? (2)功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。 2022年 5月 26日星期四 47 ? (3)層共有建筑面積：由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。 ? 如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進行分類?？梢源睘閱挝唬创边M行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。 ? 對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。 2022年 5月 26日星期四 48 ? 5． 1． 2共有面積分攤原則 ? 共有面積分攤的基本原則是： ? (1)產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分攤。 ? (2)無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。 ? (3)參加分攤后產(chǎn)權各方建筑面積之和應等于相應的棟、區(qū)域、層的權屬建筑面積。 2022年 5月 26日星期四 49 ? 5． 2． 1住宅樓共有建筑面積的分攤計算 ? 住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進行分攤，根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅樓的分攤系數(shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋的分攤面積。 ? 住宅樓房屋的共有建筑面積計算：整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備用房，以及人防工程等不應計入共有建筑面積的面積，即為整幢住宅樓的共有建筑面積。 2022年 5月 26日星期四 50 ? 5． 2． 2多功能綜合樓共有建筑面積的分攤 ? 多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，這幢建筑物內(nèi)有住宅，有商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務對象也并不相同。因此，對多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)一次進行分攤，而是應按照誰受益 (占有、使用 )誰分攤的原則，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務對象分別進行分攤，即進行多級分攤。 2022年 5月 26日星期四 51 ? 按照國家標準 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 》 的規(guī)定，采取由上而下的分攤模式，即首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區(qū)；功能區(qū)再把分攤面積和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區(qū)內(nèi)各個層；然后再把功能區(qū)分別的分攤面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。套內(nèi)建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的房屋建筑面積。如果各功能區(qū)內(nèi)，各層的結構相同，共有建筑面積也相同，則可免去層這一級分攤，由功能區(qū)直接分攤至套或戶。 ? 共有建筑面積的分攤，執(zhí)行按比例分攤的原則，由上而下依次進行，即先分攤幢，然后分攤功能區(qū)，再分攤層，最后把共有建筑面積分攤至套或戶。 2022年 5月 26日星期四 52 ? 5． 2． 3房屋面積及分攤面積統(tǒng)計 ? 對于多功能的綜合樓，其要經(jīng)過多次分攤計算才能得到各自的套內(nèi)建筑面積 (產(chǎn)權面積 )。因此面積的統(tǒng)計也是一層一層的遞進。 ? 一般說來，面積的統(tǒng)計是隨著計算的展開逐步進行的，可以通過計算說明 (或測繪摘要 )以文本的形式先進行明確，然后再在計算的過程中分步進行，最后形成表格化的面積數(shù)據(jù)。 2022年 5月 26日星期四 53 ? 第 6章房產(chǎn)測繪成果管理 ? 167。 6． 1 房產(chǎn)測繪成果及其整理 ? 6． 1． 1房產(chǎn)測繪成果的內(nèi)容 ? 在房產(chǎn)測繪中使用過的地形圖 (草圖 )、控制點成果以及測量完成的控制點、界址點、房屋建筑面積、房產(chǎn)平面圖等和相應的技術設計書、技術總結、協(xié)議書等都應歸人房產(chǎn)測繪成果。包括紙質(zhì)資料和電子文檔。 2022年 5月 26日星期四 54 ? 6． 1． 2房產(chǎn)測繪成果的整理 ? 目前的房產(chǎn)測繪成果整理，主要以測繪成果書的形式出現(xiàn)。在測繪成果書中包括了該項目的所有與測繪有關及測繪的信息。房產(chǎn)測繪整理，就是將零散的和需要進一步系統(tǒng)化的房產(chǎn)測繪成果進行基本的分類、組合和編目，使之系統(tǒng)起來。通過房產(chǎn)測繪成果中的說明和要求以使房產(chǎn)測繪成果在進行法律認定時有據(jù)可查。 2022年 5月 26日星期四 55 ? 167。 6． 2房產(chǎn)測繪成果的審核 ? 6． 2． 1審核依據(jù) ? 以國家標準 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 ))(GB／ T l79862022)為總綱，住房和城鄉(xiāng)建設部有關規(guī)定為依據(jù)，各地房產(chǎn)行政主管部門的文件為操作依據(jù)。 ? 6． 2． 2 審核內(nèi)容 ? 包括：控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、面積測算以及變更與修測成果韻檢查。 ? 6． 2． 3審核要求 ? 房產(chǎn)測繪成果審核工作應在二級檢查合格后由房產(chǎn)測繪單位的主管機關實施。 2022年 5月 26日星期四 56 ? 167。 6． 3房屋變更測量 ? 房屋變更測量是指在完成了房產(chǎn)測繪工作之后，為了適應日常工作的需要，使房產(chǎn)數(shù)據(jù)能保持現(xiàn)勢性而進行的房屋及其附屬建筑物的權屬、位置、界線、數(shù)量、質(zhì)量的變更調(diào)查和測量。通過房屋變更測量，可不斷完善房產(chǎn)測繪成果的內(nèi)容，使其具有良好的現(xiàn)勢性。 2022年 5月 26日星期四 57 房產(chǎn)分幅圖示例 2022年 5月 26日星期四 58 房產(chǎn)分丘圖 2022年 5月 26日星期四 59 房產(chǎn)分層分戶圖