【正文】 全部以私募方式募集。 ? 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的REIT明顯不同。 ? 上述案例嚴格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 ? 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 ? 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù) 國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運作模式（案例） 總結(jié) 2022/5/26 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs） 與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 REITs的定義 房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是 1960年美國國會據(jù)《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 4. 1 REITs概述 REITs 實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機構(gòu)經(jīng)營管理。 REITs通過多元化（多個房地產(chǎn)項目、多種類型、多個地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險并獲取較高投資收益。 2022/5/26 REITs的基本特性 稅收優(yōu)惠 在很多國家和地區(qū)， REITs的最大特點就是具有避免雙重征稅的特征，這對于投資者來說具有很大的吸引力。 REITs 在投資信托公司（或機構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對要高。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動性小。盡管 REITs 的股票價格也受到市場力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價格波動較小。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動而調(diào)整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。 流動性強 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此， REIT股份的流動性相對較強。 專業(yè)化管理 REITs 對房地產(chǎn)進行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上， REITs 具有基金的特點。 2022/5/26 投資風(fēng)險分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個的房地產(chǎn)商或個人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險更為分散。 獨立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。這些監(jiān)督者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。在 REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對象主要是機構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。 REITs 則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場的流動性和效率。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。 2022/5/26 ? 股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場 主要收入：租金 ? 按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或為物業(yè)項目提供按揭 主要收入：利息 ? 混合房地產(chǎn)基金 (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物 ? 私人地產(chǎn)基金 (Private REITs) 非上市或場外交易的 REITs REITs的種類 據(jù)資料顯示， REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資 REITs的平均收益率約 %，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約 %；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為 4%。 REITs的 投資收益 2022/5/26 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。 ? 經(jīng)過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達到頂峰，其后由于經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在 80年代再次回升，資產(chǎn)價值不斷增長。 ? 截止到 2022年 11月，全球已有 18個國家和地區(qū)制定了 REITs的相關(guān)法規(guī)。美國和澳大利亞目前是世界上 REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個國家。以美國為例，美國REITs在證券市場中的比重日益上升，已有超過 3000億美元的市值。 ? REITs進入亞洲是本世紀的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。2022年第一個 REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當時僅 3億坡幣，僅 3年時間，已達到95億坡幣，三年增長了 30倍。 2022/5/26 4. 3 REITs與集合信托的區(qū)別 信托 房地產(chǎn)投資信托基金 品種 柜臺式交收 證券化信托產(chǎn)品 掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托 資產(chǎn) 開發(fā)性項目居多 已建成的收益性資產(chǎn)組合 借款 禁止 資產(chǎn)的 45% 估值 要求松散 強制性， 年檢及高度專業(yè)性 年收益 一般固定 可變的，但收益 90%必須用于分配 發(fā)起人 銀監(jiān)批準及監(jiān)管的信托公司 有牌照資格的資產(chǎn)管理人 公司管治 以信托公司為主體 在持牌制度下，由證監(jiān)會立法監(jiān)管、獨立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職 投資人控制 被動參與 經(jīng)獨立的信托持有者 ,投資者可以積極參與 監(jiān)管主體 人民銀行 證監(jiān)會或金管局 地理資產(chǎn)風(fēng)險 : ?資產(chǎn)價值風(fēng)險 ?現(xiàn)金流風(fēng)險 ?退出風(fēng)險 ?執(zhí)行風(fēng)險 項目單一 適度 中等 高 中等： 缺乏第三者監(jiān)管 無限制 適度 中等 低 低 ：多層監(jiān)管 交易成本 高 低 投資者 機構(gòu)主體 分散，零售和機構(gòu) 流動性 受限于柜臺交易 (OTC) 高度流動 市場規(guī)模 小（５０份） 無限制 2022/5/26 4. 4 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）基本情況 美國的 REITs 歷史和發(fā)展 REITs在上個世紀 60年代首次在美國出現(xiàn)，經(jīng)過 10余年的發(fā)展，在 70年代達到頂峰，其后由于經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的蕭條， REIT開始出現(xiàn)衰落。后來隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長。今天在美國約有 180個 REITs在證券交易市場掛牌上市，總資產(chǎn)達到 3750億美元。 法律核心規(guī)定 ? REITs須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，（比如：前五大 (或以內(nèi) )股東不可持股超過五成），以防止股份過于集中； ? 75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有 75％的總收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得； ? 不能擁有其它 REITs子公司 20%的股票； ? 每年 90％以上的收益要分配給股東； ? REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，免除公司稅項，避免了雙重納稅 2022/5/26 美國 REITs投資的資產(chǎn)類型 依據(jù) 2022年美國 REITs協(xié)會統(tǒng)計， REITs投資的 各類型比例為零售 ％、住宅 ％、工業(yè)區(qū)或辦公室 ％、特殊類型 ％、醫(yī)療中心 ％、倉庫 ％、多樣化 %、抵押 %、公寓 /游憩 ％。 在過去 30年間 ， REITs的表現(xiàn)大大超出了其他大部分主要的市場基準收益 ， 而且波動也很小 。 下表為 19722022年間 ， 各種指數(shù)的年綜合收益率比較 。 美國 REITs的盈利比較 指數(shù) 收益率％ 道瓊斯工業(yè) Nasdaq 綜合 Samp。p 500 權(quán)益型 REITs 2022/5/26 日本的 REITs 簡 介 日本的 REITs與美國的不同，它的信托財產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。 在日本， REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證 (beneficiary certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。 運作流程 ? 房地產(chǎn)公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司； ? 投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理； ? 信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費； ? 房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費； ? 信托公司向投資者發(fā)放紅利； ? 信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。 2022/5/26 日本上市的 JREITs 2022年 9月，日本第一家 REITs在東京證券交易所掛牌上市交易。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。 最先掛牌的兩支 REITs為 Japan Real Estate Investment Corp. (JREA)和 Japan Building Investment Corp. (NBF)，其發(fā)行者是日本的兩大不動產(chǎn)開發(fā)商，Mitsubishi Estate (JREA)三菱和 Mitsui Fudosan (NBF)三井。這兩支 REIT 的標的物是由這兩大商社擁有的優(yōu)良不動產(chǎn)。 REITs指數(shù) 東京股票交易所從 2022年 4月 1日起開始計算 REITs指數(shù)，下圖是 REIT指數(shù)的變化情形。下圖中顯示，REITs指數(shù)建立以來，指數(shù)一路攀高，曾在今年 5月 20日達到 1,點，目前也都超過當初設(shè)定的 1000點許多，顯示市場對 REITs的發(fā)展看好。 2022/5/26 新加坡的 REITs 簡 介 新加坡財政當局在 1999年 5月 14日公布了不動產(chǎn)基金設(shè)立準則，最初有三個 REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長江實業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。不動產(chǎn)投資信托可以公司法人或信托形式設(shè)立。如果以公司法人設(shè)立，不動產(chǎn)投資信托必須在新加坡證券交易所 (SGX)公開募集資金。如果以信托形式設(shè)立不動產(chǎn)投資信托，則可以公開或私下募集資金。 相關(guān)要求 ? 對不動產(chǎn)或者是與不動產(chǎn)相關(guān)標的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動產(chǎn)。不動產(chǎn)相關(guān)之標的包括：不動產(chǎn)公司的股份、不動產(chǎn)抵押證券、其它相關(guān)不動產(chǎn)基金。 ? 總資產(chǎn)的 30％，可投資于政府公債及上市公司債、非資產(chǎn)公司的公司債或股份、現(xiàn)金或其它近似現(xiàn)金的投資標的。 ? 不動產(chǎn)投資信托可以從事或參與不動產(chǎn)開發(fā)，但不能投資于空地。 ? 對未開發(fā)完成不動產(chǎn)的總投資 ≤ 總資產(chǎn) 20％，對單一發(fā)展商未完成開發(fā)案的投資 ≤總資產(chǎn) 10％。 ? 不動產(chǎn)投資信托可抵押其資產(chǎn)進行融資。 2022/5/26 香港的 REITs 2022年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)） 》 ，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項目的租金收入 ? 該計劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動 ? 不能用資產(chǎn)對他人進行擔保 ? 不可購入任何可能使其承擔無限責任的資產(chǎn) ? 該計劃必須持有該計劃之內(nèi)的每項房地產(chǎn)項目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計劃每年須將不少于其經(jīng)審計年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 2022/5/26 臺灣的 REITs 臺灣與香港的情況類似，到 2022年還沒有推出 REITs，但是于 2022年 7月 23日，臺灣發(fā)布了 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細則草案。 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 中對 REITs的有如下規(guī)定 ? 不動產(chǎn)信托分為不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動產(chǎn)，有點類似投資信托基金；不動產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 不動產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 ? 不動產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達 75%