【正文】 給量，以調(diào)整供求關(guān)系，影響地價(jià)升降 ?增加土地市場的透明度，保證交易雙方的信息對(duì)稱 四、完善土地登記， 建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度 不得虛報(bào)瞞報(bào)土地成交價(jià)格 五、政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán) （一）優(yōu)先購買權(quán)的作用 ?可以限制低價(jià)買賣土地、擾亂土地市場的行為； ?可以防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，逃避國家稅費(fèi)； ?國家特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時(shí)，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設(shè)的需要。 在我國，當(dāng)前實(shí)施土地優(yōu)先購買權(quán)的目的主要是防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，以及擾亂土地市場的行為發(fā)生，以維護(hù)一個(gè)良好的土地市場環(huán)境。 (二 )實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)的程序 ?公布優(yōu)先購買權(quán)實(shí)施的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和政策規(guī)定 ?交易雙方申報(bào)成交地價(jià) ?政府實(shí)行優(yōu)先購買 （三）實(shí)施優(yōu)先購買核對(duì)交易雙方的影晌 政府實(shí)施土地優(yōu)先購買權(quán)，其直接影響的將是 土地轉(zhuǎn)讓者的經(jīng)濟(jì)利益。 六、完善土地稅制，強(qiáng)化稅收監(jiān)管 征收土地增值稅 1．征收土地增值稅的作用 ①保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的土地增值收益歸政府，促進(jìn)企業(yè)單位的平等競爭； ②防止土地交易雙方故意壓低交易價(jià)，使受讓方在今后面臨承受交更多土地增值稅的情況下，真實(shí)申報(bào)成交價(jià)，促進(jìn)土地市場的正常發(fā)育； ③防止單位和個(gè)人囤積土地進(jìn)行土地投機(jī)，減少土地資源浪費(fèi)和資產(chǎn)流失，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的正常需求。 2．土地增值稅征收的方式 國外的一些國家和地區(qū)的土地增值稅有兩種征收辦法： 一是土地所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，以兩次轉(zhuǎn)移成交的差價(jià)作為土地增值標(biāo)準(zhǔn)。 二是土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的情況下，在一定年限內(nèi)，通過對(duì)土地重新估價(jià)，確定土地增值幅度，一般情況下，以上次土地轉(zhuǎn)移成交價(jià)和現(xiàn)時(shí)土地評(píng)估價(jià)格之差作為土地增值。 3．征收上地增值稅的計(jì)算 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的相 關(guān)稅率計(jì)算征收。 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入 (包括：貨幣收人、實(shí)物收入和其他收入 )— 規(guī)定扣除項(xiàng)目金額 (包括：①取得土地使用 權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本；③新建房及配套設(shè)施 的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；④與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)相關(guān)的稅金；⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 )。增值額算出來后，再根據(jù)相應(yīng)的累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算。 4．征收土地增值稅的程序 ① 確定征稅始點(diǎn)期的土地價(jià)格； ②確定征稅終點(diǎn)期的土地價(jià)格； ③計(jì)算增值額； ④計(jì)算增值稅； ⑥征收土地增值稅。 5．征收土地增值稅對(duì)交易雙方的影響 ?通過征收土地增值稅，可防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)交易地價(jià)，促進(jìn)地價(jià)市場良性發(fā)展。 七、政府可依法提前收回單位和個(gè)人的土地使用權(quán) 提前收回土地位用權(quán)主要有兩點(diǎn)作用： 一是使土地利用方式更為合理。 二是對(duì)地價(jià)實(shí)施有效的管理。 八、建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度 第四節(jié) 土地價(jià)格評(píng)估行政 土地價(jià)格評(píng)估行政，就是政府土地行政主管部門對(duì)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)、地價(jià)評(píng)估人員、地價(jià)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)果的行政管理過程。 一、對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的行政管理 （一）估價(jià)機(jī)構(gòu)的登記管理 首先，設(shè)立從事土地價(jià)格評(píng)估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)依照 《 中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例 》 和 《 中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)； 其次，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊(cè)資金和專業(yè)人員。 有 2名 以上土地估價(jià)師和 10萬元 以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在 地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作； 有 4名 以上土地估價(jià)師和 20萬元 以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地 省級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi) 從事土地估價(jià)工作； 有 7名 以上土地估價(jià)師和 50萬元 以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在 全國范圍內(nèi) 從事土地估價(jià)工作。 （二）估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格認(rèn)證制度 (1)具有獨(dú)立法人資格的企事業(yè)單位。 (2)具有土地估價(jià)專業(yè)人員．其中取得土地估價(jià)師資格的人數(shù)不得少于 2人，并且不少于總?cè)藬?shù)的 25％。有土地估價(jià)師資格和具有自己主持的土地估價(jià)實(shí)例的高、中專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于 50％。 (3)具音一定比例的建筑、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)管理等專業(yè)的技術(shù)人員。 (4)具有 — 定的土地估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)。 A級(jí)土地 4A價(jià)機(jī)構(gòu)還需具備以下補(bǔ)充條件： (5)有 5人以 L— 獲得土地估價(jià)師資格。 (6)從事土地估價(jià)工作 3年以上。 (三 )估價(jià)機(jī)構(gòu)的備案和年檢制度 二、對(duì)土地估價(jià)人員的行政管理 目前土地估價(jià)師資格考試的內(nèi)容主要包括： 土地管理知識(shí)和土地管理的法律、法規(guī)； 土地估價(jià)理論與方法； 土地估價(jià)實(shí)務(wù)； 土地經(jīng)濟(jì)、金融、會(huì)計(jì)等基本知識(shí)； 土地利用、建筑經(jīng)濟(jì)及城市規(guī)劃等知識(shí)。 ?還必須具備下列條件之一 : ① 獲得中級(jí)以上技術(shù)職稱后或獲得土地管理、土地估價(jià)博士學(xué)位后，從事土地估價(jià)工作 1年以上的； ②獲得土地管理、土地估價(jià)碩士學(xué)位后，從事土地估價(jià)工作兩年以上的； ②獲得初級(jí)技術(shù)職稱后或獲得學(xué)士學(xué)位證書后，從事土地估價(jià)工作 3年以上的； ④具有大專以上學(xué)歷，從事土地估價(jià)工作 5年以上的； ⑤具有中專學(xué)歷，從事土地估價(jià)或土地管理工作 10年以上的。 三、估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行政管理 四、對(duì)土地估價(jià)過程的行政管理 對(duì)土地估價(jià)過程的行政管理，主要是規(guī)范土地估價(jià) 行為、統(tǒng)一土地估價(jià)方法和規(guī)范土地怕價(jià)報(bào)告等。 五、對(duì)土地估價(jià)結(jié)果的審查和確認(rèn)管理 對(duì)下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行申報(bào)確認(rèn)： ①利用劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營、合營等； ②改建或新設(shè)股份有限公司或有限責(zé)任公司涉及的土地； ③企業(yè)兼并、破產(chǎn)；、資產(chǎn)核算涉及的土地使用權(quán)； ④國家建設(shè)需要提前收回的出讓土地使用權(quán)； ⑤其他依照法律、法規(guī)需要進(jìn)行土地估價(jià)的。 思考題： ?什么是土地產(chǎn)權(quán)？土地產(chǎn)權(quán)具有哪些基本特性？ ?土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及其權(quán)能構(gòu)成是怎樣的？ ?土地產(chǎn)權(quán)政策具有哪些作用？ ?一些具體的土地分配政策及其特點(diǎn)。如土地的流轉(zhuǎn)政策等。