【正文】 發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用?！　。?4） 辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)?！　☆A(yù)售的商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 案情介紹 2l 2022年 7月 28日，楊某與天地房地產(chǎn)公司（以下簡稱 “天地公司 ”）簽訂了商品房預(yù)售合同：楊某購買天地公司位于某路 210號地塊上建筑開發(fā)的綠苑 B座402室，建筑面積 178平方米，單位每平方米 2800元，合同簽訂后 20日內(nèi)楊某須支付房價款的 20%即99680元，其余房款 398720元于天地公司交房后分四次付清；而天地公司應(yīng)于 2022年 12月 31日前向楊某交付房屋，如遇特殊原因最遲不晚于 2022年 2月28日，否則視為違約。l 此外，雙方還達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議：合同自簽訂之日起生效，且雙方簽訂之后 30日內(nèi)由天地公司到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。 2022年8月 5日，楊某向天地公司支付了 99680元，而天地公司則因未取得商品房預(yù)售許可證，沒有按照約定進(jìn)行預(yù)售合同登記。l 2022年 7月 16日，為籌集資金，天地公司將綠苑 B座整棟抵押給交通銀行本市分行，取得 800萬元貸款，并辦理了不動產(chǎn)抵押登記。 2022年 1月 11日，天地公司向楊某交付了綠苑 B座 402室。楊某得知房屋已被抵押，表示不能接受。l 2022年 3月 25日，天地公司再次通知楊某入住，楊某拒絕。l 稱地公司將出賣的房屋抵押，其行為已構(gòu)成違約，欲解除與天地公司之間的商品房買賣合同，而天地公司堅持履行合同。l 2022年 5月，天地公司與交通銀行分行注銷了他們之間的對綠苑 B座的抵押登記，并第三次通知楊某入住，楊某拒絕并提出解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付房款99680元及利息。雙方就此發(fā)生糾紛，楊某于 2022年 10月 12日訴至人民法院。經(jīng)調(diào)查得知，天地公司 2022年 3月取得商品房預(yù)售許可證。l 法院認(rèn)為，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同有效，但天地公司擅自抵押預(yù)售房屋，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購房款及利息。 法律分析：l 本案仍是因商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的糾紛，涉及天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售法律關(guān)系以及天地公司與交通銀行分行之間的抵押法律關(guān)系商品房預(yù)售合同是否有效l 天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售合同中，存在兩個問題：（ 1）天地公司未按照與楊某之間的協(xié)議辦理預(yù)售登記手續(xù)；（ 2）在簽訂預(yù)售合同時，天地公司尚未取得商品房預(yù)售許可證。但這兩個問題的存在是否會影響預(yù)售合同的生效呢？下面逐一進(jìn)行說明。l 商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)是否影響合同效力？l 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第六條明確規(guī)定 “當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持 ”，因此，只要簽訂合同的主體適格，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂的商品房預(yù)售合同就是合法有效的合同，未辦理登記備案手續(xù)不影響合同效力。不過該解釋同時規(guī)定 “當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外 ”。 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是否有效l 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 ”因此，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證時簽訂的 《 商品房買賣合同 》 是無效的，但是在起訴前如果能夠取得商品房預(yù)售許可證，那么該合同就可以認(rèn)定有效。l 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證。天地公司在訂預(yù)售合同時，尚不具備商品房預(yù)售資格。但是天地公司于 2022年 3月取得商品房預(yù)售許可證，因此在 2022年 10月雙方發(fā)生訴訟時，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同是有效的。l l 由上述可知，本案中天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售合同是合法有效的。l 此案中，天地公司未按照約定辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，而將預(yù)售房屋抵押給交通銀行分行并辦理了抵押登記，買受人楊某對預(yù)售房屋仍然只享有合同上的債權(quán)。依照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)行使的法律規(guī)則，楊某對預(yù)售房屋的權(quán)利不能對抗交通銀行分行的抵押權(quán)。即使楊某取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，一旦天地公司無力償還貸款，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，已為楊某所有房屋也將作為抵押物，由交通銀行分行行使優(yōu)先受償權(quán)。l 為避免這種局面的出現(xiàn)，在預(yù)售人未告知買受人將預(yù)售房屋抵押給他人時， 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 賦予了買受人可以解除合同的權(quán)利，第八條規(guī)定l “具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第在人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 ”l 本案中，天地公司于 2022年 5月注銷了抵押登記，但此時已超過雙方約定的最后交房日期，這一交付本身是不符合合同約定的。因天地公司私自抵押預(yù)售房，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購房款 99680元及利息，同時楊某還可以請求天地公司承擔(dān)賠償責(zé)任，最高金額為已付購房款的一倍。 相關(guān)法律l 三、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)抵押登記制度l 教材 270：l 教材 173l 未辦理登記手續(xù)抵押成立嗎？案情 ]3l [2022年 9月底，謝某因想購買新車急需一筆資金，欲向銀行貸款 20萬元，銀行提出貸款必須要提供擔(dān)保。謝某便要求京九汽運(yùn)公司為其提供擔(dān)保，經(jīng)協(xié)商，京九汽運(yùn)公司同意提供擔(dān)保，但要求謝某必須提供反擔(dān)保。l 謝某遂找到其親戚趙某。趙某自愿以自己的一套房屋為謝某的貸款提供反擔(dān)保抵押；趙某與汽運(yùn)公司在合同中約定：趙某以上述房產(chǎn)為謝某的 20萬元貸款向京九汽運(yùn)公司提供反擔(dān)保， 后趙某把房屋產(chǎn)權(quán)證交付給了汽運(yùn)公司，但未按約定辦理房屋抵押登記。l 2022年 10月 21日，謝某向農(nóng)業(yè)銀行貸款 20萬元，借款期限從 2022年 10月 21日至 2022年 2月 21日止。同日，汽運(yùn)公司為謝某的上述借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。借款到期后，謝某未能按約還本付息，銀行便要求保證人汽運(yùn)公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，代謝某償還借款本金和利息。汽運(yùn)公司在償還了上述款項后，起訴至法院。要求謝某償付貸款本息 21萬余元，并要求趙某以其抵押物承擔(dān)抵押責(zé)任。l 對本案中汽運(yùn)公司與趙某簽定的抵押合同是否有效即趙某是否需要承擔(dān)抵押責(zé)任？ l 我國 《 擔(dān)保法 》 第 41條明確規(guī)定： “當(dāng)事人以本法第 42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。 ”由上述規(guī)定可見，以房產(chǎn)作抵押的，必須要到縣級以上的相關(guān)部門去辦理抵押物登記手續(xù)，否則抵押便不能生效，這屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。僅僅交付房屋產(chǎn)權(quán)證不能說明抵押合同生效，還應(yīng)當(dāng)及時到房產(chǎn)管理部門去辦理抵押登記，只有這樣，抵押權(quán)才能有效成立，否則便不能行使抵押權(quán)。而抵押人既然同意提供抵押擔(dān)保，就應(yīng)當(dāng)積極配合抵押權(quán)人去相關(guān)部門辦理抵押登記，否則即使抵押合同未生效，抵押人也有可能因此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。l （ 2）據(jù)我國 《 擔(dān)保法 》 規(guī)定，以房產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自抵押物登記之日起生效。本案中雙方所涉的抵押標(biāo)的物是房產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。趙某雖然與汽運(yùn)公司簽訂了第三人抵押合同，而且將房產(chǎn)權(quán)證交付給了汽運(yùn)公司，說明抵押合同已經(jīng)成立，但并未到相關(guān)部門辦理抵押物登記手續(xù)，故抵押合同尚未生效。汽運(yùn)公司以趙某已交付房產(chǎn)權(quán)證為理由來主張抵押權(quán)不能成立，汽運(yùn)公司不能就趙某的房產(chǎn)行使抵押權(quán)，而趙某簽訂抵押合同后未按約到房管部門辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押合同未能生效，顯然違背了誠實信用原則，致使汽運(yùn)公司的利益受到損失，代謝某償付了擔(dān)保債務(wù) 21萬元，因此趙某應(yīng)在抵押物價值范圍內(nèi)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 l 房屋轉(zhuǎn)讓l 概念、條件 267l 共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓妻子未經(jīng)丈夫同意，擅自將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。這種情況應(yīng)如何處理？l 丈夫周某和妻子丁某于 2022年 3月，雙方共同出資人民幣 60萬元，購入羅湖區(qū)某花園一套房產(chǎn)。房地產(chǎn)證寫妻子丁某名字。后因夫妻感情不和，丈夫周某便揚(yáng)言要離婚。妻子丁某因此懷有戒備之心。 2022年 1月，丁某私下委托房產(chǎn)中介，以 45萬元將上述房屋賣給第三人黃某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。丈夫周某得知后，認(rèn)為房屋是夫妻共有財產(chǎn)，妻子丁某未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，屬無權(quán)處分，應(yīng)為無效。遂向法院起訴，要求確認(rèn)被告丁某和第三人黃某之間的房屋買賣合同無效。 l 案經(jīng)審理，法院認(rèn)為， 《 婚姻法 》 雖然規(guī)定了夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購買的房屋為共有財產(chǎn)，但原、被告當(dāng)初未將爭議房屋的產(chǎn)權(quán)登記在兩人名下，而只登記在被告一人名下。因此，原告對爭議房屋享有的共有權(quán)沒有依法登記，對第三人沒有過有對抗力。原告也沒有證據(jù)證明第三人黃某在購買爭議房屋時有惡意，第三人基于對房屋產(chǎn)權(quán)登記的信賴和被告簽訂房屋買賣合同進(jìn)而取得房屋產(chǎn)權(quán)的行為，屬善意取得，應(yīng)受法律保護(hù)。原告因被告私下轉(zhuǎn)讓共有房屋所受到的損失可另循法律途徑解決。因此，法院判決駁回原告周某的訴訟請求。 l 涉案房屋明明是夫妻共有財產(chǎn)，為什么法院不支持丈夫周某的訴訟請求呢？這要從共有權(quán)對內(nèi)、對外的效力不同談起。 l 我國的房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)、變更，實行登記生效制度。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、取得和變更等，均以登記生效要件。房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過登記的，不具有對抗力及公信力。房屋的每個共有人均應(yīng)登記為房屋的產(chǎn)權(quán)人，否則其對房屋的共有權(quán)不產(chǎn)生對抗第三人的效力，這是共有權(quán)的對外效力。 l 根據(jù) 《 婚姻法 》 的規(guī)定，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置的房屋，如無特別約定，屬于夫妻共有房屋。夫妻對房屋的共有權(quán)，是法定的，無需以登記的方式設(shè)定，但這效力僅在夫妻之間，這是共有權(quán)的對內(nèi)效力。夫妻一方的共有權(quán)不經(jīng)登記，就不具有對抗第三人的效力。鑒此，即使是夫妻，最好也將雙方的名字登記在房地產(chǎn)證上。 l 根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行） 》 第８９條： “在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償 ”。在司法實踐中，法院承認(rèn)夫妻的房屋共有權(quán)（盡管一方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)登記）。但視不同情況作不同的處理，原則是 l 1）已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的：產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的夫妻共有房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)另一方同意，私自轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，另一方如無證據(jù)證明取得產(chǎn)權(quán)的第三人有惡意串通行為，則應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效。另一方不得主張合同無效、撤銷合同或解除合同。 l 2）尚未辦理房屋過戶登記的：此時，產(chǎn)權(quán)人與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力待定。另一方主張合同無效或撤銷合同的，法院可確認(rèn)合同無效或撤銷合同。如未取得登記的共有人對該合同予以追認(rèn)的，確認(rèn)為有效合同。l 　　對于這種情況，另一方還可以及時向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提出異議，阻止第三人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。