【正文】 。如未取得登記的共有人對(duì)該合同予以追認(rèn)的，確認(rèn)為有效合同。l 2）尚未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的：此時(shí)，產(chǎn)權(quán)人與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力待定。另一方不得主張合同無(wú)效、撤銷(xiāo)合同或解除合同。但視不同情況作不同的處理，原則是 但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償 ”。 夫妻一方的共有權(quán)不經(jīng)登記，就不具有對(duì)抗第三人的效力。l 根據(jù) 《 婚姻法 》 的規(guī)定，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置的房屋，如無(wú)特別約定，屬于夫妻共有房屋。房屋的每個(gè)共有人均應(yīng)登記為房屋的產(chǎn)權(quán)人，否則其對(duì)房屋的共有權(quán)不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，這是共有權(quán)的對(duì)外效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、取得和變更等，均以登記生效要件。 原告因被告私下轉(zhuǎn)讓共有房屋所受到的損失可另循法律途徑解決。因此，原告對(duì)爭(zhēng)議房屋享有的共有權(quán)沒(méi)有依法登記，對(duì)第三人沒(méi)有過(guò)有對(duì)抗力。 丈夫周某得知后，認(rèn)為房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，妻子丁某未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，屬無(wú)權(quán)處分，應(yīng)為無(wú)效。妻子丁某因此懷有戒備之心。房地產(chǎn)證寫(xiě)妻子丁某名字。l 房屋轉(zhuǎn)讓l 概念、條件 267l 共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓妻子未經(jīng)丈夫同意，擅自將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。汽運(yùn)公司以趙某已交付房產(chǎn)權(quán)證為理由來(lái)主張抵押權(quán)不能成立，汽運(yùn)公司不能就趙某的房產(chǎn)行使抵押權(quán)，而趙某簽訂抵押合同后未按約到房管部門(mén)辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押合同未能生效，顯然違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，致使汽運(yùn)公司的利益受到損失，代謝某償付了擔(dān)保債務(wù) 21萬(wàn)元，因此趙某應(yīng)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中雙方所涉的抵押標(biāo)的物是房產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。而抵押人既然同意提供抵押擔(dān)保，就應(yīng)當(dāng)積極配合抵押權(quán)人去相關(guān)部門(mén)辦理抵押登記，否則即使抵押合同未生效，抵押人也有可能因此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 ”由上述規(guī)定可見(jiàn)，以房產(chǎn)作抵押的，必須要到縣級(jí)以上的相關(guān)部門(mén)去辦理抵押物登記手續(xù)，否則抵押便不能生效，這屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。l 對(duì)本案中汽運(yùn)公司與趙某簽定的抵押合同是否有效即趙某是否需要承擔(dān)抵押責(zé)任？ 汽運(yùn)公司在償還了上述款項(xiàng)后，起訴至法院。同日，汽運(yùn)公司為謝某的上述借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。趙某自愿以自己的一套房屋為謝某的貸款提供反擔(dān)保抵押；趙某與汽運(yùn)公司在合同中約定：趙某以上述房產(chǎn)為謝某的 20萬(wàn)元貸款向京九汽運(yùn)公司提供反擔(dān)保， 后趙某把房屋產(chǎn)權(quán)證交付給了汽運(yùn)公司，但未按約定辦理房屋抵押登記。謝某便要求京九汽運(yùn)公司為其提供擔(dān)保，經(jīng)協(xié)商，京九汽運(yùn)公司同意提供擔(dān)保，但要求謝某必須提供反擔(dān)保。 ”l 本案中，天地公司于 2022年 5月注銷(xiāo)了抵押登記，但此時(shí)已超過(guò)雙方約定的最后交房日期，這一交付本身是不符合合同約定的。即使楊某取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，一旦天地公司無(wú)力償還貸款，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，已為楊某所有房屋也將作為抵押物，由交通銀行分行行使優(yōu)先受償權(quán)。l 此案中，天地公司未按照約定辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，而將預(yù)售房屋抵押給交通銀行分行并辦理了抵押登記，買(mǎi)受人楊某對(duì)預(yù)售房屋仍然只享有合同上的債權(quán)。l 天地公司在訂預(yù)售合同時(shí)，尚不具備商品房預(yù)售資格。 ”因此，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證時(shí)簽訂的 《 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》 是無(wú)效的，但是在起訴前如果能夠取得商品房預(yù)售許可證，那么該合同就可以認(rèn)定有效。 商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)是否影響合同效力？l 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》 第六條明確規(guī)定 “當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持 ”，因此，只要簽訂合同的主體適格，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂的商品房預(yù)售合同就是合法有效的合同，未辦理登記備案手續(xù)不影響合同效力。但這兩個(gè)問(wèn)題的存在是否會(huì)影響預(yù)售合同的生效呢？下面逐一進(jìn)行說(shuō)明。 經(jīng)調(diào)查得知，天地公司 2022年 3月取得商品房預(yù)售許可證。l 2022年 5月，天地公司與交通銀行分行注銷(xiāo)了他們之間的對(duì)綠苑 B座的抵押登記，并第三次通知楊某入住，楊某拒絕并提出解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付房款99680元及利息。l 2022年 3月 25日，天地公司再次通知楊某入住，楊某拒絕。 2022年 1月 11日，天地公司向楊某交付了綠苑 B座 402室。2022年8月 5日，楊某向天地公司支付了 99680元，而天地公司則因未取得商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有按照約定進(jìn)行預(yù)售合同登記。l 此外，雙方還達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議：合同自簽訂之日起生效，且雙方簽訂之后 30日內(nèi)由天地公司到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記。 辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。收取預(yù)付款。登記備案?！　￠_(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。l 商品房預(yù)售一般按下列程序進(jìn)行：l （ 1） l 此外，還應(yīng)注意 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 上有無(wú)抵押記錄，如購(gòu)買(mǎi)有抵押記錄的商品房，購(gòu)房者要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大； 《 商品房預(yù)售許可證 》 每個(gè)欄目和內(nèi)容都要確實(shí)無(wú)誤，與所售房屋相一致。l 決定購(gòu)房前，建議你先考察一下開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，內(nèi)容包括：開(kāi)發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；該商品房是否屬于共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開(kāi)發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意；開(kāi)發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房的主體資格l 要仔細(xì)驗(yàn)證 “五證 ”，即開(kāi)發(fā)商出具的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案與施工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。l 相關(guān)法律規(guī)定l 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)； 設(shè)工程規(guī)劃許可證； 金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的 25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期； 經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。由于購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。l 關(guān)于商品房預(yù)售及預(yù)售合同：l 什么是商品預(yù)售？l 教材： 270裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。上次課的內(nèi)容l 關(guān)于在城市房屋拆遷中，被拆遷人與拆遷人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的情況下法律的規(guī)定l 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》l 合法的拆遷人（拆遷許可證）l 被拆遷人（房子的所有人）l 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。l 根據(jù)按照 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等原因達(dá)不成 《 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 ，當(dāng)事人可以申請(qǐng)城市房屋拆遷行政裁決。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。該批復(fù)內(nèi)容為： “拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決。l l 2022年 3月 19日下午，九龍坡區(qū)人民法院裁定，要求被拆遷人限期搬遷，如不履行，法院將強(qiáng)制執(zhí)行，然而，該案最終是在法院協(xié)調(diào)下達(dá)成協(xié)議。房管局受理并依法下達(dá)行政裁決。楊某和吳某夫婦的房子臨街而建，自己經(jīng)營(yíng)餐飲項(xiàng)目，自稱(chēng) “1993年前生意好過(guò)日進(jìn)萬(wàn)金 ”，得知此處要改造拆遷，之后生意便一落千丈。項(xiàng)目業(yè)主在取得國(guó)土、規(guī)劃等部門(mén)的批準(zhǔn)文件，落實(shí)了拆遷補(bǔ)償安置資金和制定了拆遷補(bǔ)償安置方案，向拆遷行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)并于 2022年 8月 31日領(lǐng)取拆遷許可證的基礎(chǔ)上，于 2022年 9月 5日啟動(dòng)了拆遷。對(duì)臨時(shí)建設(shè)用地有以下限制：臨時(shí)用地者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門(mén)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽定臨時(shí)使用土地合同，并按照臨時(shí)使用土地合同能夠約定的用途使用土地并支付費(fèi)用，不得修建永久性建筑，臨時(shí)使用土地的限制一般不得超過(guò) 2年。l 建設(shè)公用設(shè)施、公益事業(yè)用地的，先經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，再按興辦企業(yè)的程序?qū)徟Ｕ加棉r(nóng)用地的，用依法辦理農(nóng)用地專(zhuān)用審批手續(xù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村建設(shè)用地l 是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。在這種情況下，農(nóng)民也就只有采用上訪、圍攻等一些不正常的途徑來(lái)解決問(wèn)題。　　在我國(guó)，土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ň葷?jì)程序基本上處于缺位狀態(tài)，能夠進(jìn)入司法救濟(jì)程序并能夠得到救濟(jì)的情況實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)這類(lèi)案件由于種種原因而不能立案。 最后，由于對(duì)裁決的前置程序協(xié)調(diào)的時(shí)限、爭(zhēng)議裁決提起的時(shí)限以及做出裁決決定的時(shí)限沒(méi)有科學(xué)的規(guī)定，導(dǎo)致裁決機(jī)關(guān)工作中無(wú)章可循，而臨許多困難。l 另外，爭(zhēng)議裁決的法律程序沒(méi)有明確，導(dǎo)致行政效率的低下，一些裁決案件動(dòng)輒一年兩年，農(nóng)民的合法權(quán)益不能通過(guò)快速有效的渠道得到保護(hù)。征地爭(zhēng)議裁決制度之所以沒(méi)有得到有效貫徹，有許多復(fù)雜的原因。}沒(méi)有像其他法定制度一樣在各地迅速建立，l 相反，其實(shí)施卻非常緩慢和艱難。因此，這里所謂的行政救濟(jì)程序不完善一般是指我國(guó)土地征收行政裁決機(jī)制不健全，雖然有了法律的明文規(guī)定，但還是在實(shí)踐中很難實(shí)施?！　?《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二十五條規(guī)定 :“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào) :協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。方案已經(jīng)確定，然后讓已經(jīng)被剝奪了土地的農(nóng)民來(lái)發(fā)表意見(jiàn)，已經(jīng)不能真正的解決問(wèn)題了。l 三是征地后跟蹤監(jiān)查不夠，征地環(huán)節(jié)管理不完善。在許多地方已然超過(guò)了法定的審批權(quán)限，而我們的被征收土地的所有權(quán)人對(duì)這些是一無(wú)所知的。征收主體為國(guó)家，在實(shí)際工作中，各級(jí)人民政府為了木地區(qū)的利益，為了圈占更多的土地，紛紛打著國(guó)家的旗號(hào)濫用權(quán)力，村民和集體經(jīng)濟(jì)組織作為弱勢(shì)群體，沒(méi)有決策權(quán)和申訴權(quán)，不利于群眾監(jiān)督，所有者權(quán)益難以有效保障，使得征收土地的目的為 “公共利益 ”成為一句空話。看似體現(xiàn)了公平和透明，但仔細(xì)分析就不難看出問(wèn)題。 ”其中第二款規(guī)定 :“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?”。關(guān)于土地征收程序方面的法律條款完善，實(shí)施與保障相結(jié)合。　　在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，征收土地的程序是很公開(kāi)很透明的 :一般的征收程序是 “申請(qǐng)一批準(zhǔn)一公告一征收 ”。l 土地征收程序混亂，救濟(jì)程序不完善 這樣的事情頻頻發(fā)生，就必然產(chǎn)生大量的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定因素增加，也就為社會(huì)的前進(jìn)發(fā)展帶來(lái)阻礙。l 在涉及利益分配的時(shí)候，鄉(xiāng)政府、村委會(huì)、鄉(xiāng) (村 )經(jīng)濟(jì)組織都不關(guān)心所有權(quán)主體問(wèn)題，一旦補(bǔ)償費(fèi)發(fā)了下來(lái)，在利益的驅(qū)使下，都要行使主體的權(quán)利。 《 土地管理法 》 為這個(gè)有爭(zhēng)議的話題蓋棺定論 :“依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，屬于村內(nèi)的農(nóng)民集體分別所有 (實(shí)際上是以生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)延續(xù)存在的 )由村內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理 ”。 《 土地管理法 》 中的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)形成于 1986年，當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及實(shí)際情況都決定了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的局限性，特別是在區(qū)位和地域差的考慮上缺乏動(dòng)態(tài)。l 2．按土地產(chǎn)值補(bǔ)償導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)與實(shí)際安置生活費(fèi)距離拉大，征地后農(nóng)民無(wú)法保持原有的生活水平。如果人均有一兩畝耕地，農(nóng)作物是水稻，按畝產(chǎn) 1