【正文】 心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。17 / 46第四章 選址與建設(shè)條件4．1 場址項目選址于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)白云大道與北二環(huán)高速路交匯處，屬于舊白云機(jī)場和新白云機(jī)場的中間地帶，毗鄰新廣從公路、機(jī)場高速公路等多條交通干線，到廣州火車站有直達(dá)線路。陸路和航空交通十分方便。4．2 自然條件4．2．1 氣候廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。項目基地一面近山，具有某些山地小氣候特點，但由于山體矮小，加之項目面積較大，小氣候的影響可忽略不計。4．2．2 日照廣州的光熱資源充足，年平均日照時數(shù)為 小時~ 小時，年太陽總輻射量 千卡/平方厘米~ 千卡/平方厘米。4．2．3 氣溫廣州常年常夏無冬，年平均氣溫為 ℃~℃，一月平均氣溫 ℃，7 月平均氣溫℃。項目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在 0℃以上。4．2．4 風(fēng)冬夏季風(fēng)交替是廣州季風(fēng)氣候的突出特征。冬季的偏北風(fēng)因極地大陸氣團(tuán)向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南風(fēng)因熱帶海洋氣團(tuán)向北擴(kuò)展而形成，溫暖濕潤。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9 月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)一般在 4 月份。此外，每年 410 月份是臺風(fēng)的多發(fā)期，廣州地處東南沿海，受臺風(fēng)的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺風(fēng)數(shù)量不多。4．2．5 降水廣州雨量充沛，年均降水量為 1694㎜，雨季（4~9 月）降水量占全年的 85%左右，因受地形影響，北部山區(qū)多于平原。同時，雨季與強(qiáng)光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達(dá)77865 千克/公頃。4．2．6 水資源廣州本地水資源較少，人均占有量不高。全市水域面積 萬公頃，占全市土地面積的10%。主要河流有增江、流溪河，東江流經(jīng)廣州市匯合珠江入海。本地水資源總量 億立方米，其中地表水 億立方米，淺層地下水 億立方米，深層地下水 億立方米。廣州市地處南方豐水區(qū)，屬珠江水系河口區(qū)范圍，過境水資源相對豐富，總量達(dá) 1245 億立方米，為本地水資源的 15 倍。4．2．8 地質(zhì)廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。本項目基地位于廣州市中心區(qū)北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡單。18 / 464．2．9 植被廣州市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物 種值提供良好的生態(tài)環(huán)境，生物種類繁多，生長快速。地帶性植被為南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。目前項目基地為大片農(nóng)田、果林所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。 4．3 交通運輸條件由于珠江口島嶼眾多，水道密布，有虎門、橫門、磨刀門等水道出海，使廣州成為中國遠(yuǎn)洋航運的優(yōu)良海港和珠江流域的進(jìn)出口岸。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點和華南民用航空交通中心，素有“南大門”之稱，海陸空交通十分發(fā)達(dá)。項目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項目基地西側(cè)，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。距新機(jī)場約十五分鐘車程，到市中心區(qū)也不過 20 分鐘。4．4 社會經(jīng)濟(jì)狀況4．4．1 中國社會經(jīng)濟(jì)狀況雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，但是中國大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)卻一枝獨秀。根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評估，中國在 2022 年的經(jīng)濟(jì)增長率為 %，其增長主要是因為強(qiáng)而有力的內(nèi)需拉動，大幅度地抵消了全球經(jīng)濟(jì)不景氣對外銷的影響。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍會保持強(qiáng)勁。2022 年發(fā)生的兩件大事對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，一是申奧成功，二是加入 WTO。前者對中國經(jīng)濟(jì)影響公認(rèn)為以積極因素居多。而對于后者影響的爭議卻頗多，一般認(rèn)為：在短期，加入WTO 會使中國付出一些社會成本，如對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠(yuǎn)期來看，入世可以清除中國在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對中國的發(fā)展是有利的。4．4．2 珠江三角洲地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)狀況在改革開放的二十多年來，珠江三角洲地區(qū)一直是廣東省乃至全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業(yè)生產(chǎn)地，其生產(chǎn)額占廣東省 2022 年生產(chǎn)總額的 70%以上，發(fā)展速度也超過中國其他地區(qū)。近年來，珠三角各市的政府都積極和有計劃地培植策略性的高新科技產(chǎn)業(yè)，使之成為主導(dǎo)工業(yè)，從而帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，珠三角的發(fā)展前景一片光明。4．4．3 廣州市的社會經(jīng)濟(jì)狀況作為珠三角的核心城市，廣州市的經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)增長始終位于全國前列。2022 年廣州市人均 GDP 達(dá) 萬元，比上年增長 %；人均可支配收入 14694 元，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。廣州始終走在改革開放的前沿，在利用外資，引進(jìn)技術(shù)，對外合作等方面卓有成效，2022 年實際利用外資 億元，位居全國十大城市之首，這說明廣州在發(fā)展外貿(mào)方面有很大優(yōu)勢。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下，廣州市民的消費呈現(xiàn)高層次化的趨勢。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，居民消費從千元級向萬元級、十萬元級消費發(fā)展，需要 710 年的資金積累期。廣州市居民從 20 世紀(jì) 90年代中期起就已進(jìn)入消費升級的資金積累期，相信不久的將來萬元級、十萬元級的高檔耐用消費品逐步進(jìn)入家庭，特別是后幾年內(nèi)小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會迅速進(jìn)入先富起來的家庭。在社會狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形19 / 46象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。20 / 46第五章 工程建設(shè)方案5．1 項目組成及場地規(guī)則5．1．1 項目組成本項目規(guī)劃控制用地 公頃，其中：工程占地 公頃，預(yù)留后續(xù)項目用地 10 公頃。整個工程將分為二期進(jìn)行建設(shè)。表 51 廣州中田汽車城構(gòu)筑物一覽表序號 工程名稱 結(jié)構(gòu)形式、規(guī)格 占地面積 建筑面積 備注1 展示中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 16000M2 32022M22 綜合辦證廳 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 5000 M23 品牌汽車 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 82022 M2 82022 M24 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 35500 M2 35500 M25 試車場 100000 M2 100000 M26 配件及用品市場 磚混結(jié)構(gòu) 40000 M2 40000 M27 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一期工程8 公建配套設(shè)施建設(shè)9 酒店及商務(wù)會議中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 6000 M2 30000 M210 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M211 配件及用品銷售 磚混結(jié)構(gòu) 50000 M2 50000 M212 二手車銷售 磚混結(jié)構(gòu) 30000 M2 30000 M213 培訓(xùn)中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 10000 M214 檢測中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M215 維修中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M216 物流中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 32022 M2 32022 M217 保稅倉 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M2第二期工程18 主題公園 50000 M2 50000 M2合 計 556500M2 606500M2第一期工程占地 公頃，位于場地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、試車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。第二期工程占地 70 公頃，圍繞第一期場地，建設(shè)內(nèi)容主要有酒店及商務(wù)會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、汽車主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。詳見表 51。21 / 465．1．2 工程場地規(guī)劃工程用地位于 105 國道太和鎮(zhèn)石湖村路段，規(guī)劃控制用地面積約 公頃，整個地塊被105 國道分割為東西兩部分，東側(cè)用地 公頃，西側(cè)用地約 20 公頃。其中，西側(cè)用地布置為汽車配件及用品市場。東側(cè)用地以場內(nèi)環(huán)路為界，形成內(nèi)圈和外圈。內(nèi)圈中布置集中式汽車展廳，各自功能獨立又有機(jī)相連的汽車 3S 品牌店，汽車銷售店、綜合營業(yè)廳、培訓(xùn)中心等，形成一個較為完整的展覽、銷售、服務(wù)功能區(qū)。外圈則將酒店及商務(wù)會議中心、生活區(qū)、檢測中心、維修中心、保稅倉、物流中心、試車場以及卡丁車賽場、汽車文化主題公園、特種車市場、二手車市場等配套設(shè)施依次布置，形成一個配套內(nèi)圈中心區(qū)的外圈服務(wù)區(qū)域。 （詳見規(guī)劃平面圖） 。在此次規(guī)劃設(shè)計中，各個功能分區(qū)之間及建筑物周邊及主要區(qū)內(nèi)道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設(shè)計，既有效地劃分、又有機(jī)地串聯(lián)起主要的功能區(qū)，同時，也美化環(huán)境，充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益并重的生態(tài)化設(shè)計原則，力圖成為廣州市集汽車商貿(mào)、游憩、休閑為一體的新景點，提高該汽車城的綜合競爭力。交通方面，區(qū)域內(nèi)部采用完全人、車分流的設(shè)計。車流系統(tǒng)主入口設(shè)在 105 國道側(cè)，南北設(shè)兩個入口，形成“U”型環(huán)路，由主環(huán)路延伸出的支路將各組建筑相聯(lián)接。停車場分為三類：一是地面集中停車，分布大型公建附近，二是半地下集中停車，分布酒店下，滿足員工的需要，三是地面臨時停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來客。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105國道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場部分相銜接，方便到達(dá)各中心區(qū)域。其他的有貨流，主要考慮借助主環(huán)路出入保稅倉庫及物流中心。信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)。同時，形成一個顧客、銷售、服務(wù)人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場等。5．2 場地概述5．2．1 地理位置本項目位于廣東省廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村，總用地面積約 2022 畝，105 國道貫穿場地，距廣州新機(jī)場僅 15 分鐘的車程，距華南最主要的鐵路樞紐站——廣州站，亦不超過 25 公里，航空、公路、鐵路運輸均較為方便。5．2．2 地形地貌場地的地形基本平整，少有起伏，最高點與最低點海拔高程相差在 5M 以內(nèi)，東北部有 105國道及一條灌溉明渠貫穿其中?，F(xiàn)狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構(gòu)成。現(xiàn)場有少量臨時建筑物、構(gòu)筑物。5．2．3 地質(zhì)情況詳見第四章。5．3 總圖布置5．3．1 總圖概況廣州中田國際汽車城的規(guī)劃設(shè)計由廣東海外建設(shè)勘察設(shè)計院負(fù)責(zé)設(shè)計，項目規(guī)劃控制用地 公頃，總建筑面積 606500M2；綠化面積 650000M2，建筑占地面積 556500M2，設(shè)計的原則包括：（1）定位為華南地區(qū)領(lǐng)先的，大規(guī)模、高檔次、可以提供汽車商貿(mào)、修配、游戲、娛樂等多種功能的綜合汽車城。（2）充分體現(xiàn)以人為本的精神，強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)，人文建筑環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人與自然22 / 46的和諧共處，及可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計概念。（3）努力體現(xiàn)廣州地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時代性、地方性的結(jié)合，近期效益與遠(yuǎn)期效益的結(jié)合，社會價值、環(huán)境等方面效益的結(jié)合。5．3．2 擬建主要建筑概述（1）展示中心展示中心位于場地入口廣場處，建筑面積為 32022M2，層數(shù)為二層，占地面積 16000M2。主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項功能。（2）綜合合辦證大廳綜合辦證大廳位于場地中圈的南部，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理服務(wù)，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收服務(wù)、金融服務(wù)、保險服務(wù)等功能。占地 5000M2，總建筑面積 11000M2，層數(shù)為二層，建筑風(fēng)格亦為簡潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。（3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82022M2，及 35500M2，位于場地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開，方便顧客前往洽談生意。正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。（4）試車場試車場，位于場地南角，占地 10 萬 M2，采用國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及建造，在試車場內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗汽車的功能，又可以全面體驗在各種路段行駛的感受。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動的服務(wù)更為全面，是汽車城的一大特色。（5）配件及用品市場汽車配件及用品市場，位于 105 國道分割的西側(cè)場地內(nèi)，交通便捷，方便顧客光臨，建筑總面積有 80000M2，主要采用連排式商業(yè)鋪面，層數(shù)為兩層，擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的廣州最大的汽車配件及用品市場之一。（6）酒店及商務(wù)會議中心酒店及商務(wù)會議中心位于東側(cè)場地的東北角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M2，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該酒店顯得活潑而有生機(jī)，與公園區(qū)中整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。（7）二手車銷售市場二手車銷售市場、擬作為二期開發(fā)的內(nèi)容，處于場地東西側(cè)，沿區(qū)內(nèi)主環(huán)路，建筑面積3000M2，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購。（8）培訓(xùn)中心、維修中心、檢測中心培訓(xùn)中心、維修中心、檢測中心三個中心，均沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路布局，建筑面積培訓(xùn)中心為10000M2，檢測中心 5000M2，維修中心 5000M2，主要用房為一層，方便顧客，建筑風(fēng)格均利用現(xiàn)代簡潔的建筑設(shè)計風(fēng)格，分別為顧客提供各種汽車檢測、知識培訓(xùn)、以及汽