峽谷生態(tài)游覽區(qū)可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-10 03:58本頁面
【正文】 極大鼓舞。節(jié)約有效用地，讓更多土地進入交易市場吸納[大峽谷]后，[梨坪白銀湖]地塊不需要建設(shè)大體量的休閑游樂和康體運動項目，有效地節(jié)約了土地資源，使[梨坪白銀湖]更多土地成為有效的建設(shè)用地；避免重復建設(shè)造成的不必要的浪費；優(yōu)化區(qū)域功能，突現(xiàn)各自特色，互相支撐形成合力?？睖y數(shù)據(jù)顯示，[大峽谷]現(xiàn)有可利用的存量土地約350畝，其中用于游樂設(shè)施及園林、配套設(shè)施用地約200畝，包括已掛牌獲得商業(yè)用地7838平方米和批準建設(shè)各類別墅10棟，其它土地均以廉租方式獲得（租期40年）。吸納[大峽谷]后，我公司[梨坪白銀湖]地塊可節(jié)約游賞用地約100畝，創(chuàng)造的土地增價預計在5000萬元以上，此外，還可力爭將大峽谷100畝左右的可用土地轉(zhuǎn)化為優(yōu)良的經(jīng)營性土地范圍，進一步擴大土地增量。低現(xiàn)金流整合，自身較高經(jīng)濟收益[大峽谷]項目一期開發(fā)預算為8889萬元。一期建設(shè)期約1年半，建成后即納入井岡山風景區(qū)一票制管理，一年進園人數(shù)預計在50萬人左右，可成為項目有效客戶群體。，34年左右的時間可收回全部投資，凈賺一個價值億元的景區(qū)。提前進入效益產(chǎn)出期，實現(xiàn)自養(yǎng)[梨坪]地塊已在2007年8月完成摘牌； [白銀湖]地塊2007年底完成報批。[梨坪]項目一期建設(shè)自2009年年初啟動，已完成開發(fā)建設(shè)。目前正在籌建項目二期；[大峽谷]項目用近5年的時間完成了審批工作，如今被列為井岡山市7號重點工程正在進行、配套建筑和景區(qū)工程即將展開，是整合的最佳時機。提高市場競爭能力，培育客源群體[梨坪白銀湖]定位高星級酒店、酒店式公寓等項目與茨坪已建項目存在競爭關(guān)系，由于偏離核心景區(qū)，且初期設(shè)施也難一步健全，存在一定階段的競爭劣勢。[大峽谷]景區(qū)的定位決定其開發(fā)將使[梨坪白銀湖大峽谷]大幅提高市場競爭力。調(diào)查顯示，茨坪酒店式公寓投資者中非本地常駐戶占九成以上，這是造成茨坪房地產(chǎn)價格迅猛上升的主力軍。整合[大峽谷]后，首先強化其白銀湖主入口的接待功能，并將二期與龍?zhí)秾拥捻椖刻崆皩嵤?，讓購買大門票下榻[梨坪白銀湖]的游客在游線組織上不輸于下榻茨坪。如采用索道（以森林防火通道報批手續(xù)較簡便）約3公里投資約4500萬元（預計2年收回投資）。同時，針對[大峽谷]每年5萬人次自駕游和拓展訓練的團隊接待能力設(shè)計專業(yè)的酒店，完全吸納這部分人群成為可能；并針對50萬以上的景區(qū)游客量做好配套服務(wù)的宣傳促銷，為[梨坪白銀湖]培育客源群體。有利于與井岡山干部學院的聯(lián)動毋庸置疑，[大峽谷]建成后必將成為干部學院師生參加拓展訓練的首選地，整合后將有利于更多合作的展開，而擴大項目影響力。擴張資本經(jīng)營渠道，推動整體上市，向更高更強的目標邁進大量擠占資金必然會影響集團公司的整體經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。井岡山市旅游發(fā)展股份公司已獲得江西省證券辦的上市許可，并得到國家相關(guān)領(lǐng)導人的支持，卻因盤子小、基礎(chǔ)薄而未果。其股份由井岡山市政府國有資產(chǎn)持股60%，桂林旅游股份持股40%。整合[大峽谷]后，井岡山項目順利進入景區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，并借勢展開對井岡山旅游資源和相關(guān)良性資產(chǎn)的低成本整合，與現(xiàn)有項目整體打包蓄勢上市，從而將我公司在井岡山戰(zhàn)略投資推向高潮，并為資本整體撤出和實現(xiàn)利益最大化提供一條捷徑。二 效益評估1） 經(jīng)濟效益◇ 直接經(jīng)濟效益：項目投資建設(shè)期為一年，進入營業(yè)3—5年將收回所有投資，剩余35年經(jīng)營權(quán)的數(shù)億元價值景區(qū)。預計后期每年可創(chuàng)造3000萬元以上的現(xiàn)金流、1000萬元以上的利潤。同時，為[梨坪白銀湖]節(jié)約游賞用地約100畝?！?簡介經(jīng)濟效益：直接拉動白銀湖及梨坪地塊的土地出讓價值，創(chuàng)造億元以上的土地升值。一旦大峽谷與龍?zhí)秾映蔀榫畬烬堫^景區(qū)，[梨坪白銀湖]地價短期翻番成為必然，為各級土地開發(fā)商樹立信心。2） 社會效益◇ 形成的“大井岡山”開發(fā)格局，將以其巨大的規(guī)模和影響力促進井岡山產(chǎn)業(yè)升級，真正意義上成就中信“反哺老區(qū)”的政治需求?！?依托中信介入將成為井岡山規(guī)模巨大的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商、景區(qū)開發(fā)商，這對其全面整合井岡山各類資源，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模提供優(yōu)質(zhì)平臺，并為在江西的全面拓展提供社會資源和信譽平臺?！?整合后的“鑫湖公司”規(guī)模達到15平方公里，涉及產(chǎn)業(yè)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、景區(qū)開發(fā)等，將形成一個規(guī)模巨大、產(chǎn)業(yè)全面、競爭力強、自身循環(huán)的一個區(qū)域開發(fā)實體。經(jīng)營與開發(fā)相結(jié)合的戰(zhàn)略路線，無論是社會效益還是經(jīng)濟效益將實現(xiàn)雙豐收?！?由于投資井岡山建設(shè)所帶來的上述變化，必將成就鑫湖公司在井岡山、在江西，乃至全國巨大的品牌沉淀。三 風險策略通過對項目的考察及對未來旅游效益的預估，整合所帶來的收益將可以預期。但為進一步降低整合風險，需做好幾個方面的風險控制：合理控制整合成本首先合理調(diào)整規(guī)劃，最大限度避免項目建設(shè)的重復與不配套；其次，可以保持開發(fā)標準的一致性，避免由于項目間的不協(xié)調(diào)帶來的不必要浪費。核算已投入資金及成果該項目前期運作5年時間，投資金約700萬（乙方提供數(shù)據(jù)），我方將對其已投資金進行核算，并了解其已取得成果的真實性及未來將發(fā)生費用，避免不浪費資產(chǎn)、違規(guī)操作等情況的發(fā)生。準確測算未來經(jīng)營收益項目獲利能力將影響投資回收及經(jīng)營風險，需對大峽谷項目的各贏利項目做詳細測算和科學預測、全面評估，降低投資風險。綜上分析，大峽谷景區(qū)項目不僅可行，而且必將是公司戰(zhàn)略發(fā)展重要開端。20
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