峽谷生態(tài)游覽區(qū)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-10 03:58本頁(yè)面
【正文】 極大鼓舞。節(jié)約有效用地，讓更多土地進(jìn)入交易市場(chǎng)吸納[大峽谷]后，[梨坪白銀湖]地塊不需要建設(shè)大體量的休閑游樂(lè)和康體運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，有效地節(jié)約了土地資源，使[梨坪白銀湖]更多土地成為有效的建設(shè)用地；避免重復(fù)建設(shè)造成的不必要的浪費(fèi)；優(yōu)化區(qū)域功能，突現(xiàn)各自特色，互相支撐形成合力?？睖y(cè)數(shù)據(jù)顯示，[大峽谷]現(xiàn)有可利用的存量土地約350畝，其中用于游樂(lè)設(shè)施及園林、配套設(shè)施用地約200畝，包括已掛牌獲得商業(yè)用地7838平方米和批準(zhǔn)建設(shè)各類別墅10棟，其它土地均以廉租方式獲得（租期40年）。吸納[大峽谷]后，我公司[梨坪白銀湖]地塊可節(jié)約游賞用地約100畝，創(chuàng)造的土地增價(jià)預(yù)計(jì)在5000萬(wàn)元以上，此外，還可力爭(zhēng)將大峽谷100畝左右的可用土地轉(zhuǎn)化為優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)性土地范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大土地增量。低現(xiàn)金流整合，自身較高經(jīng)濟(jì)收益[大峽谷]項(xiàng)目一期開發(fā)預(yù)算為8889萬(wàn)元。一期建設(shè)期約1年半，建成后即納入井岡山風(fēng)景區(qū)一票制管理，一年進(jìn)園人數(shù)預(yù)計(jì)在50萬(wàn)人左右，可成為項(xiàng)目有效客戶群體。，34年左右的時(shí)間可收回全部投資，凈賺一個(gè)價(jià)值億元的景區(qū)。提前進(jìn)入效益產(chǎn)出期，實(shí)現(xiàn)自養(yǎng)[梨坪]地塊已在2007年8月完成摘牌； [白銀湖]地塊2007年底完成報(bào)批。[梨坪]項(xiàng)目一期建設(shè)自2009年年初啟動(dòng)，已完成開發(fā)建設(shè)。目前正在籌建項(xiàng)目二期；[大峽谷]項(xiàng)目用近5年的時(shí)間完成了審批工作，如今被列為井岡山市7號(hào)重點(diǎn)工程正在進(jìn)行、配套建筑和景區(qū)工程即將展開，是整合的最佳時(shí)機(jī)。提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，培育客源群體[梨坪白銀湖]定位高星級(jí)酒店、酒店式公寓等項(xiàng)目與茨坪已建項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，由于偏離核心景區(qū)，且初期設(shè)施也難一步健全，存在一定階段的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。[大峽谷]景區(qū)的定位決定其開發(fā)將使[梨坪白銀湖大峽谷]大幅提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。調(diào)查顯示，茨坪酒店式公寓投資者中非本地常駐戶占九成以上，這是造成茨坪房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上升的主力軍。整合[大峽谷]后，首先強(qiáng)化其白銀湖主入口的接待功能，并將二期與龍?zhí)秾?duì)接的項(xiàng)目提前實(shí)施，讓購(gòu)買大門票下榻[梨坪白銀湖]的游客在游線組織上不輸于下榻茨坪。如采用索道（以森林防火通道報(bào)批手續(xù)較簡(jiǎn)便）約3公里投資約4500萬(wàn)元（預(yù)計(jì)2年收回投資）。同時(shí)，針對(duì)[大峽谷]每年5萬(wàn)人次自駕游和拓展訓(xùn)練的團(tuán)隊(duì)接待能力設(shè)計(jì)專業(yè)的酒店，完全吸納這部分人群成為可能；并針對(duì)50萬(wàn)以上的景區(qū)游客量做好配套服務(wù)的宣傳促銷，為[梨坪白銀湖]培育客源群體。有利于與井岡山干部學(xué)院的聯(lián)動(dòng)毋庸置疑，[大峽谷]建成后必將成為干部學(xué)院師生參加拓展訓(xùn)練的首選地，整合后將有利于更多合作的展開，而擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。擴(kuò)張資本經(jīng)營(yíng)渠道，推動(dòng)整體上市，向更高更強(qiáng)的目標(biāo)邁進(jìn)大量擠占資金必然會(huì)影響集團(tuán)公司的整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。井岡山市旅游發(fā)展股份公司已獲得江西省證券辦的上市許可，并得到國(guó)家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的支持，卻因盤子小、基礎(chǔ)薄而未果。其股份由井岡山市政府國(guó)有資產(chǎn)持股60%，桂林旅游股份持股40%。整合[大峽谷]后，井岡山項(xiàng)目順利進(jìn)入景區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，并借勢(shì)展開對(duì)井岡山旅游資源和相關(guān)良性資產(chǎn)的低成本整合，與現(xiàn)有項(xiàng)目整體打包蓄勢(shì)上市，從而將我公司在井岡山戰(zhàn)略投資推向高潮，并為資本整體撤出和實(shí)現(xiàn)利益最大化提供一條捷徑。二 效益評(píng)估1） 經(jīng)濟(jì)效益◇ 直接經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目投資建設(shè)期為一年，進(jìn)入營(yíng)業(yè)3—5年將收回所有投資，剩余35年經(jīng)營(yíng)權(quán)的數(shù)億元價(jià)值景區(qū)。預(yù)計(jì)后期每年可創(chuàng)造3000萬(wàn)元以上的現(xiàn)金流、1000萬(wàn)元以上的利潤(rùn)。同時(shí)，為[梨坪白銀湖]節(jié)約游賞用地約100畝?！?簡(jiǎn)介經(jīng)濟(jì)效益：直接拉動(dòng)白銀湖及梨坪地塊的土地出讓價(jià)值，創(chuàng)造億元以上的土地升值。一旦大峽谷與龍?zhí)秾?duì)接成為井岡山龍頭景區(qū)，[梨坪白銀湖]地價(jià)短期翻番成為必然，為各級(jí)土地開發(fā)商樹立信心。2） 社會(huì)效益◇ 形成的“大井岡山”開發(fā)格局，將以其巨大的規(guī)模和影響力促進(jìn)井岡山產(chǎn)業(yè)升級(jí)，真正意義上成就中信“反哺老區(qū)”的政治需求?！?依托中信介入將成為井岡山規(guī)模巨大的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商、景區(qū)開發(fā)商，這對(duì)其全面整合井岡山各類資源，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模提供優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，并為在江西的全面拓展提供社會(huì)資源和信譽(yù)平臺(tái)。◇ 整合后的“鑫湖公司”規(guī)模達(dá)到15平方公里，涉及產(chǎn)業(yè)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、景區(qū)開發(fā)等，將形成一個(gè)規(guī)模巨大、產(chǎn)業(yè)全面、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、自身循環(huán)的一個(gè)區(qū)域開發(fā)實(shí)體。經(jīng)營(yíng)與開發(fā)相結(jié)合的戰(zhàn)略路線，無(wú)論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益將實(shí)現(xiàn)雙豐收?！?由于投資井岡山建設(shè)所帶來(lái)的上述變化，必將成就鑫湖公司在井岡山、在江西，乃至全國(guó)巨大的品牌沉淀。三 風(fēng)險(xiǎn)策略通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的考察及對(duì)未來(lái)旅游效益的預(yù)估，整合所帶來(lái)的收益將可以預(yù)期。但為進(jìn)一步降低整合風(fēng)險(xiǎn)，需做好幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)控制：合理控制整合成本首先合理調(diào)整規(guī)劃，最大限度避免項(xiàng)目建設(shè)的重復(fù)與不配套；其次，可以保持開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的一致性，避免由于項(xiàng)目間的不協(xié)調(diào)帶來(lái)的不必要浪費(fèi)。核算已投入資金及成果該項(xiàng)目前期運(yùn)作5年時(shí)間，投資金約700萬(wàn)（乙方提供數(shù)據(jù)），我方將對(duì)其已投資金進(jìn)行核算，并了解其已取得成果的真實(shí)性及未來(lái)將發(fā)生費(fèi)用，避免不浪費(fèi)資產(chǎn)、違規(guī)操作等情況的發(fā)生。準(zhǔn)確測(cè)算未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益項(xiàng)目獲利能力將影響投資回收及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需對(duì)大峽谷項(xiàng)目的各贏利項(xiàng)目做詳細(xì)測(cè)算和科學(xué)預(yù)測(cè)、全面評(píng)估，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。綜上分析，大峽谷景區(qū)項(xiàng)目不僅可行，而且必將是公司戰(zhàn)略發(fā)展重要開端。20
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