【正文】 第三部分：預備費一基本預備費10% 工程總投資根據(jù)建設部建標[1996]628號文件、并結合本市具體情況文件確定。(1)征地、拆遷數(shù)量，根據(jù)建筑紅線范圍確定。征地單價(包括青苗等各類補償)為6萬元／畝，房屋拆遷綜合價按實際成本單價按2600元／平米計。本項目需征地336260平方米，拆遷12142平方米。(2)建設單位管理費：%計。(3)工程監(jiān)理費：按工程建安費的2%計。(4)工程勘察、設計費：包括工程的道路測繪、地質(zhì)勘探、工程設計、預算編制等費用，%計。(5)綠化計200元／平方米，／盞。 工程預備費只計基本預備費，費率按10%計，不計漲價預備費。 本項目所涉及的所有內(nèi)容擬2年完成， ，全部由地方自籌資金投入(占總投資50%)。其中建設期只還息不還本，貸款還本付息期4年，%，采用等額還本，按年付息方式。具體項目投資使用計劃表詳見下表“**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基礎設施建設工程項目分年投資計劃表”。建設工程項目分年投資計劃表序號名 稱2007年2008年合計年計劃（%）50501001靜態(tài)投資2銀行借款（其中）300030003利 息 2302304建設投資 **高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新馬投資有限公司經(jīng)多年運作，資本金 來源為公司土地出讓收益的自有資金及財政補貼。信貸資金的來源擬申請銀行貸款，目前已有多家商業(yè)銀行對項目前景看好，正在與**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新馬投資有限公司就貸款事項進行商洽，如簽定貸款合同，能保證根據(jù)工程進度及時、足額發(fā)放貸款。資金的可靠性是有可靠保障的。，其中：，信貸資金 3000萬元，％，％。 債務資金融資成本由資金籌集費和資金占用費組成，％，利率計算方式為固定利率，償還期4年。%，借貸償還期為4年(含建設期)；借貸償還比為1：，詳見下表“**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基礎設施建設工程項目借款償還平衡表”。 第十章 財務評價本項目經(jīng)濟評價按照國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第二版)的評價原則和要求，結合本項目建設性質(zhì)進行編制。本項目計算期為5年，從2007年至2011年。(其中建設期為2年，從2007年至2008年。)本項目還款資金主要渠道為項目區(qū)內(nèi)土地出讓收入市級留成完全返還、區(qū)內(nèi)新辦企業(yè)的稅收地方留成完全返還和各項規(guī)費市級留成完全返還。根據(jù)項目區(qū)各塊的控制性詳細規(guī)劃，**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)控制范圍內(nèi)可出讓居住用地面積共計1000畝。本次項目建成后可出讓居住用地面積約計350畝(具體出讓居住用地計劃詳見，**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)出讓地塊計劃示意附圖)。根據(jù)規(guī)劃設計的土地用途結合**市土地市場行情、項目區(qū)內(nèi)自身特點和實際情況進行預測計算；同時參照目前**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)已成熟商業(yè)地塊拍賣價格為140萬元／畝。考慮到拍賣商業(yè)用地價格隨市場波動較大，有一定的隨機性，故保守預測計算期內(nèi)土地出讓金單價采用：商業(yè)用地100萬元／畝。預測土地成本(征地拆遷費用)為10萬元／畝。則拍賣土地所得凈收入如下：居住用地：350 (100—10)＝45000萬元且隨著基礎設施工程的完善，將對其周邊區(qū)域內(nèi)的地塊起到增值作用，根據(jù)初步估算在遠期5—15年內(nèi)，土地的增值的空間為10—20萬元／畝。根據(jù)新城區(qū)功能定位和目前招商情況，預測本項目2007—2012年土地出讓金收入如下表：　土地出讓金收入情況估算表　　　　 單位：萬元項目單位200720082009201020112012居住用地萬元/畝 90909090數(shù)量畝10010010050收入萬元9000900090004500出讓金收入9000900090004500根據(jù)弋江區(qū)財政部門對**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的承諾，在未來本項目計算期間，弋江區(qū)財政部門就財政收入地方可用財力部分，在扣除正常機關經(jīng)費和教育經(jīng)費及兌現(xiàn)財政扶持及稅收優(yōu)惠政策后，可支配財政收入部分以財政撥款的形式撥付到建設發(fā)展公司，專項用于新城區(qū)基礎設施建設資金的來源。見附件詳見下表：財務現(xiàn)金流量表(全部投資) 主要財務評價指標 (1)工程總投資： (2)投資回收期：5年(動態(tài))借款償還期：4年， (3)財務內(nèi)部收益率：%財務現(xiàn)金流量表(全部投資)(單位：萬元)項目/年份200720082009201020112012現(xiàn)金流入9000900090004500項目經(jīng)營及銷售收入9000900090004500回收固定資產(chǎn)余值回收無形資產(chǎn)余值回收流動資金現(xiàn)金流出69111121038538建設投資其中：銀華借款300050010001000500其中：經(jīng)營成本23023019111238銷售稅金及附加所得稅職工獎勵和福利基金凈現(xiàn)金流量83097888131943962累計現(xiàn)金流量 由于本項目為城市基礎設施項目，不是單純的工業(yè)項目，對產(chǎn)量沒有準確定位，故本項目不進行盈虧平衡計算。：本項目銀行貸款還款來源主要為新區(qū)內(nèi)土地出讓金收益和財政收入專項扶持資金。建設項目借貸償還平衡表（萬元）序號 年份項目200820092010201120121年初借款本息累計 3000800040002本年借款30003本年應計利息230230191112384本年償還本金500100010005005本年支付利息 230191112386本年支付本金利息合計3200730119111125387償還本金后余額3000250015005000償還借款來源 9000900090004500土地出讓金9000900090004500財政資金 9償債備付率 第十一章 社會效益評價**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)通過建設該項目，對開拓城市用地，改善投資環(huán)境具有極其重要的作用，其效益不僅表現(xiàn)在顯著的經(jīng)濟效益，同時還表現(xiàn)出一定的社會效益。該項目建成后，可增強**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交通區(qū)位優(yōu)勢，極大地提高**的知名度，有效地拓展開發(fā)區(qū)的發(fā)展用地，可起到帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。同時可改善開發(fā)區(qū)投資環(huán)境，吸引更多的投資。因此，本工程是把**市建設成一座風景優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、社會穩(wěn)定，生活、生產(chǎn)方便的文明的現(xiàn)代化物流中心城市的至關重要的基礎設施，其社會效益和經(jīng)濟效益是十分顯著的。 第十二章 結論和建議，因地制宜進行開發(fā)建設的。開發(fā)區(qū)道路建設項目，是**高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進一步持續(xù)發(fā)展的重要舉措。項目的建設將成為園區(qū)招商引資的重要載體，有利于引進國內(nèi)外先進的技術和設備，促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和升級。目前本項目中最緊迫的工作是基礎設施建設，基礎設施建設建成后可大大優(yōu)化開發(fā)區(qū)的整體功能和投資環(huán)境。更好地塑造**沿江開放城市新形象，增創(chuàng)**對外開放的新優(yōu)勢。綜上所述，該項目的實施在經(jīng)濟上是可行的，在時間上是緊迫的，在社會效益方面是顯著的。 本項目的建設符合**市城市總體發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)區(qū)建設工程是按照現(xiàn)代化城市的格局充分體現(xiàn)區(qū)域優(yōu)勢，高起點、高標準規(guī)劃建設，該項目建設將改善**市的城市面貌和投資環(huán)境，增加吸引外資的力度。對于全面推進**市經(jīng)濟、社會發(fā)展及開發(fā)區(qū)域旅游資源，大力發(fā)展科技園林具有示范和帶頭作用。 **高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，水、電配套能力強，堅持滾動發(fā)展，逐步推進的方式有利園區(qū)整體發(fā)展，同時通過本項目建設可以提高土地集約化水平，對于改善城市環(huán)境，提高城市品位，帶動和輻射城郊經(jīng)濟快速發(fā)展都具有一定的現(xiàn)實意義。，并將創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，對**市的經(jīng)濟發(fā)展將起到巨大的推動作用。有利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。，必須對道路用地以紅線寬度進行控制；道路兩側(cè)建筑應按照建筑紅線的要求后退，以保證紅線范圍內(nèi)的用地，近期做綠化帶控制，遠期可作為道路拓寬用地。通過制定相應的政策，采取相應的措施和辦法，確保工程建設的經(jīng)濟效益，形成良性循環(huán)。**市是我省一座快速發(fā)展的城市，新城區(qū)的城市基礎設施建設可謂日新月異。在逐步完善城市基礎設施建設的過程中，對車輛的增長速度有關部門必須高度重視。車輛擁有量的無限制增長，會使包括停車場在內(nèi)的城市道路用地達到極限，而且增加能源消耗，加劇環(huán)境污染，使城市進入惡性循環(huán)。另外，應加強道路的交通管理，完善各種設施，以提高城市道路和交叉口的通行能力。、土地管理部門協(xié)商，落實征地、拆遷安置問題，加強對拆遷工作的認識，做好農(nóng)村居民工作，及時支付拆遷補償款，使拆遷工作順利進行并進行地質(zhì)詳勘，并盡快根據(jù)建設進度的要求編制工程施工圖設計，以確保工程科學有序地推進。，諸如供電、通訊、煤氣、有線、供水等運營單位在項目啟動、道路建設的同時同步設計、同步實施，避免損失、影響道路質(zhì)量，同時盡早發(fā)揮整體效益。，并力爭通過評審，按計劃到位，盡早發(fā)揮效益。強化項目法人責任制，牢固樹立百年大計質(zhì)量第一的方針，認真執(zhí)行《中華人民共和國招標投標法》，對新區(qū)內(nèi)所有項目都實行公開招標，透明操作，擇優(yōu)選擇承包單位。加強技術指導和監(jiān)督，保證工程質(zhì)量。 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基礎設施建設工程項目可行性研究報告