【正文】 標(biāo)客戶（即汽車廠商及投資者），所以我們的廣告創(chuàng)意應(yīng)較多集中在：市場(chǎng)人氣、市場(chǎng)投資回報(bào)、市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)增值潛力等方面，把握投資方的心態(tài)。3）第四階段為以消費(fèi)者為中心，也即購(gòu)車消費(fèi)人群等。其廣告創(chuàng)意將更多圍繞市場(chǎng)的環(huán)境、市場(chǎng)的功能、市場(chǎng)內(nèi)的規(guī)模，完善、便利的配套服務(wù)等方面展開(kāi)，旨在提升我市場(chǎng)的認(rèn)知度，提供消費(fèi)者需求的全方位服務(wù)是此階段的重點(diǎn)。4）第五階段為社會(huì)大營(yíng)銷觀念的階段，其創(chuàng)意思想主要反應(yīng)我市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及社會(huì)大環(huán)境帶來(lái)的積極推動(dòng)作用，提高市場(chǎng)的美譽(yù)度，直至形成*汽車城品牌。此階段宜實(shí)施公益性公關(guān)活動(dòng)，配合新聞報(bào)道，作深度宣傳。D、廣告效果監(jiān)測(cè)廣告效果的監(jiān)測(cè)有助于我汽車城“三度”（知名度、認(rèn)知度、美譽(yù)度）的建立，是整體形象提升的前提，也是我公司“三度”建立的基礎(chǔ)，對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。E、人員的系統(tǒng)培訓(xùn)社會(huì)和企業(yè)都在不停地發(fā)展，企業(yè)培訓(xùn)是現(xiàn)代企業(yè)適應(yīng)社會(huì)，提升競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要手段。而銷售也會(huì)不斷面臨新的問(wèn)題，新的挑戰(zhàn)，所以，銷售部須會(huì)同人力資源部、策劃部制定人員培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施培訓(xùn)內(nèi)容。F、市場(chǎng)調(diào)查跟進(jìn) 市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，市場(chǎng)調(diào)查也必須隨時(shí)跟進(jìn)，誰(shuí)掌握了最新、最全面的市場(chǎng)信息，也同時(shí)掌握了決勝市場(chǎng)的先機(jī)。第七部分 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃此部分包括公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和*汽車城長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃兩大內(nèi)容，因國(guó)家政策、市場(chǎng)形式、加入WTO后無(wú)法預(yù)計(jì)的變數(shù)等原因，下面將只就這兩大內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述，實(shí)際操作中須根據(jù)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)實(shí)情況而定。一、公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃公司新成立，通過(guò)開(kāi)發(fā)*汽車城項(xiàng)目，積累商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)、資金、人才、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)形象、商業(yè)信譽(yù)等。在開(kāi)發(fā)*汽車城項(xiàng)目的同時(shí)，借用*汽車城的勢(shì)進(jìn)行延伸性業(yè)務(wù)的發(fā)展：A、獲得更多的土地，進(jìn)行拓展性發(fā)展。B、開(kāi)發(fā)與汽車城項(xiàng)目相配套的項(xiàng)目，如娛樂(lè)休閑業(yè)、酒店餐飲業(yè)、與汽車相關(guān)的活動(dòng)、與汽車相關(guān)的配套服務(wù)業(yè)。成立集團(tuán)公司并爭(zhēng)取上市。A、通過(guò)發(fā)展過(guò)程中有目的的設(shè)置多個(gè)項(xiàng)目，為公司上市做準(zhǔn)備。B、通過(guò)成立集團(tuán)公司上市，從市場(chǎng)融到資金。做大做強(qiáng)汽車城項(xiàng)目，使之成為湖南汽車流通業(yè)的主力板塊，爭(zhēng)取政府的更大的政策支持，開(kāi)拓更具前景意義的項(xiàng)目。A、開(kāi)拓與汽車業(yè)相關(guān)的制造業(yè)和流通業(yè)。B、開(kāi)拓基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，如路橋建設(shè)、環(huán)保、大型基礎(chǔ)工程等項(xiàng)目雖然投資大并回收期長(zhǎng)，但收入比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，利于股市的長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定。二、*汽車城長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃中主要體現(xiàn)兩個(gè)部分，即汽車城項(xiàng)目成功操作的發(fā)展方向和汽車城項(xiàng)目失敗操作的方向，兩者之間的共通性需要操作本項(xiàng)目中堅(jiān)持相互兼顧的原則；而不同處則需根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行不斷調(diào)整。本項(xiàng)目成功操作后的發(fā)展規(guī)劃A、通過(guò)開(kāi)發(fā)與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目（如休閑項(xiàng)目、娛樂(lè)餐飲酒店項(xiàng)目、與汽車相關(guān)的活動(dòng)、俱樂(lè)部、汽車文化延伸項(xiàng)目等）引入新的資金，利用外來(lái)資金獲取更多的利潤(rùn)。B、利用本項(xiàng)目獲得后續(xù)發(fā)展的土地，繼續(xù)拓展汽車城項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)與汽車業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目。C、成立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司、物流公司、物業(yè)公司、廣告公司、信息中心等，更好的服務(wù)汽車城項(xiàng)目的同時(shí)獲取更多的利潤(rùn)。D、大規(guī)模的汽車城已形成，提高汽車城的形象和品牌度是未來(lái)汽車城經(jīng)營(yíng)中的重點(diǎn)；另一方面為汽車城提供更優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)是未來(lái)汽車城操作中的重點(diǎn)。E、不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路、操作及服務(wù)手段，不斷迎合和適用瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)情況，始終與國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接軌，提供不斷改變需求的市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)手段和服務(wù)。本項(xiàng)目操作失利的發(fā)展規(guī)劃A、本項(xiàng)目操作失利的原因a、對(duì)市場(chǎng)情況了解不及時(shí)或不透徹，致使決策出現(xiàn)重大失誤。b、突發(fā)情況造成項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。c、使用資金嚴(yán)重估計(jì)不足，而后續(xù)資金不能及時(shí)跟進(jìn)。d、銷售情況極差，致使資金回籠出現(xiàn)斷層，項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)。B、本項(xiàng)目轉(zhuǎn)向：a、籌劃新的項(xiàng)目，開(kāi)辟新的行業(yè)。b、把土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，換回前期投資。c、對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)線投資，確立本項(xiàng)目的土地的升值潛力，等土地升值后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。C、項(xiàng)目失利后的發(fā)展方向或規(guī)劃，將根據(jù)公司當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況和市場(chǎng)情況決定。三、說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中采取的營(yíng)銷手段及經(jīng)營(yíng)手段有密切的關(guān)系，資金回籠的時(shí)間長(zhǎng)短、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)短、管理時(shí)間長(zhǎng)短等與開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力是分不開(kāi)的。本項(xiàng)目根據(jù)公司的情況，宜采用長(zhǎng)短結(jié)合，一期銷售中，一部分應(yīng)該盡早的使資金回籠，減輕財(cái)務(wù)壓力。另一部分應(yīng)從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，采取長(zhǎng)遠(yuǎn)控制的策略，從銀行融資，對(duì)客戶實(shí)行租約形式，使公司獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)。第八部分 項(xiàng)目管理本項(xiàng)目管理須堅(jiān)持責(zé)任制并責(zé)任到人，人力資源的合理利用及操作機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置對(duì)降低運(yùn)營(yíng)成本、提高工作效率等方面都具有非常重要的意義。 一、管理機(jī)構(gòu)圖 董事會(huì)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層行政辦公室物資采購(gòu)政府聯(lián)絡(luò)及手續(xù)保安部合同部人力資源企劃部財(cái)務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)指揮部及拆遷營(yíng)銷推廣二、職能設(shè)置圖董 事 長(zhǎng)總 經(jīng) 理檔案文員保安隊(duì)員保安隊(duì)員招聘培訓(xùn)主管司機(jī)若干后勤管理員檔案管理員人事勞資主管小車班長(zhǎng)后勤主管行政主管班長(zhǎng)班長(zhǎng)董事長(zhǎng)秘書(shū)銷售財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)出納銷售代表文員廣告策劃房地產(chǎn)策劃資料管理員采購(gòu)員信息管理員∩文員∪現(xiàn)場(chǎng)施工員安裝工程師造價(jià)工程師測(cè)量工程師土建工程師副 部 長(zhǎng)副 部 長(zhǎng)副 部 長(zhǎng)廣告宣傳對(duì)外開(kāi)發(fā)辦證拆遷副 部 長(zhǎng)工 程 部外聯(lián)主管外 聯(lián) 部合同采購(gòu)部副 總 工企 劃 部總 辦人力資源部總經(jīng)理助理項(xiàng) 目 副 總工 程 副 總常 務(wù) 副 總保安部財(cái) 務(wù) 部營(yíng) 銷 部 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及規(guī)避操作大型汽車流通市場(chǎng)，前期資金投入比較大，回收期可能比較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此在前期策劃過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和規(guī)避對(duì)本項(xiàng)目具有非常重要的意義。本項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的地方有：政府、資金、市場(chǎng)、運(yùn)作、管理等，下面將就以上幾方面進(jìn)行闡述。一、政府及政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的成功與否，很大程度上取決于政府態(tài)度和支持的力度，也決定本項(xiàng)目是否能順利進(jìn)行，政府和政策等方面的支持在本案的第三部分有詳細(xì)的闡述，在此就不再表述。政府態(tài)度和支持力度對(duì)本項(xiàng)目的操作存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因?yàn)樵谂c政府領(lǐng)導(dǎo)和工作人員接觸時(shí)，人的心態(tài)是非常難把握的：充分了解政策的阻力發(fā)生在哪些環(huán)節(jié)？攻關(guān)工作是否到位？他們是否對(duì)本項(xiàng)目及公司進(jìn)行認(rèn)同？因此這部分的工作非常的重要，這在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中得到了印證，需要非常精干的人員和較大的投入進(jìn)行這方面的工作。二、資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目資金投入很大，資金所存在的風(fēng)險(xiǎn)具有以下幾個(gè)方面：第一次融資的數(shù)量、到帳情況及融資所需的成本都與本項(xiàng)目的順利開(kāi)展和成本控制有很大的關(guān)系。融資數(shù)量影響本項(xiàng)目前期啟動(dòng)，融資過(guò)多也不利于公司的運(yùn)作和發(fā)展；到帳情況影響本項(xiàng)目順利啟動(dòng)；融資成本過(guò)高影響公司的成本和增加公司運(yùn)作的負(fù)擔(dān)。因此適當(dāng)?shù)娜谫Y將是本項(xiàng)目啟動(dòng)重要的前提條件。本項(xiàng)目啟動(dòng)后的第二次融資雖沒(méi)有第一次那么重要，但在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中也同樣具有非常重要的作用，如果資金回籠達(dá)不到本項(xiàng)目所須的要求，后續(xù)資金如不能按時(shí)到位，嚴(yán)重的可能使本項(xiàng)目流產(chǎn)，比較嚴(yán)重將可能前面做的工作大量被浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)等，造成不可挽回的損失。資金回籠是減少本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，采取符合市場(chǎng)的銷售策略，使公司大筆投入過(guò)程中有新的資金不斷加入，既保證了本項(xiàng)目順利的實(shí)施，也不斷的收回投資，風(fēng)險(xiǎn)隨著資金回籠的情況而改變。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確、是否符合市場(chǎng)需求、銷售策略是否正確、廣告宣傳是否達(dá)到效果、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否合理、地理位置和發(fā)展前景如何都左右市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同和熱情。減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)手段有：對(duì)市場(chǎng)要進(jìn)行深入的了解和研究，獲得非常透徹的市場(chǎng)信息，減少?zèng)Q策的失誤，制訂符合市場(chǎng)的操作方案。制訂合理的銷售方案和組建強(qiáng)有力的市場(chǎng)銷售隊(duì)伍，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)有力的推廣。制訂合理的廣告宣傳方案，在根據(jù)市場(chǎng)情況不斷調(diào)整方案的同時(shí)堅(jiān)持主題，在不斷宣傳和完善過(guò)程中樹(shù)立良好的公司和項(xiàng)目的形象并有效的傳達(dá)自身的信息，讓客戶和潛在客戶對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)同和樹(shù)立較高的熱情。具體的營(yíng)銷操作方案及廣告宣傳方案請(qǐng)見(jiàn)本案第六部分，在此不再多說(shuō)。四、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)組建的優(yōu)劣、運(yùn)作項(xiàng)目的前瞻性、科學(xué)性和系統(tǒng)性等方面。團(tuán)隊(duì)組建主要表現(xiàn)在人才的優(yōu)劣和組織架構(gòu)合理性上： A、人才優(yōu)劣直接影響本項(xiàng)目完成的質(zhì)量和進(jìn)度，沒(méi)有精兵強(qiáng)將組成的團(tuán)隊(duì)齊心合力操作本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目成功操作將大打折扣，因此建立合理的人力資源制度，通過(guò)強(qiáng)有力的獵人手段，組建高素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)豐富的操作團(tuán)隊(duì)是規(guī)避運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。B、有了人才，怎樣發(fā)揮人才的優(yōu)勢(shì)，使每個(gè)人才都物盡其才，發(fā)揮所能，公司領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)在識(shí)人、用人、管理人等方面應(yīng)非常重視，人才發(fā)揮最大能動(dòng)力和繼續(xù)與企業(yè)合作有三個(gè)基本要素，即學(xué)習(xí)、施展才能、賺錢(qián)。公司如能在此三方面對(duì)每個(gè)人才制訂不同使用標(biāo)準(zhǔn)和制度，將能達(dá)到理想的效果，每個(gè)員工也將能發(fā)揮其最大的能力，反之則非人心所向，不但事情完成不好，員工也將遲早辭職，這對(duì)企業(yè)是人力資源嚴(yán)重的損失。C、合理的組織架構(gòu)能發(fā)揮團(tuán)隊(duì)最大的效能，對(duì)順利完成操作任務(wù)和節(jié)約操作成本等方面具有非常重要的意義?？茖W(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃及操作本項(xiàng)目是降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約項(xiàng)目成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力等方面重要的前提。本項(xiàng)目的所有操作應(yīng)該建立在以事實(shí)為依據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大量的分析和研究后再進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃并確立具有前瞻性的操作。五、管理風(fēng)險(xiǎn)合理的項(xiàng)目管理是控制運(yùn)作成本的重要手段，它又具體表現(xiàn)在公司文化理念及創(chuàng)新等方面。公司文化理念主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)型文化、管理型文化和體制型文化三個(gè)方面（注：此部分內(nèi)容載自魏杰教授論點(diǎn)）：經(jīng)營(yíng)型文化是指企業(yè)在對(duì)外經(jīng)營(yíng)中所表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值觀和方法論，經(jīng)營(yíng)型文化主要包括以下幾個(gè)方面：A、企業(yè)自身利益與社會(huì)利益的有效結(jié)合。B、市場(chǎng)有效需求和市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的有效結(jié)合。C、企業(yè)當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的有效結(jié)合。D、企業(yè)發(fā)展與消費(fèi)者主體地位的有效結(jié)合。E、有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的有效結(jié)合。（品牌，就是企業(yè)的生命。）管理型文化是企業(yè)在處理對(duì)內(nèi)管理過(guò)程的各種關(guān)系中所形成的價(jià)值觀和方法論。管理型文化主要包括以下幾個(gè)方面：A、責(zé)任、權(quán)利和利益的有效結(jié)合。B、企業(yè)功能最大化發(fā)揮和企業(yè)功能最小化消耗的有效結(jié)合。C、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)員工個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的有效結(jié)合。D、管理制度與人性化的有效結(jié)合。E、員工自我約束和外在制度約束的有效結(jié)合。體制型文化是為了維系企業(yè)體制而產(chǎn)生的企業(yè)文化。A、自我主體性與忠誠(chéng)觀念的有效結(jié)合。愛(ài)本職是愛(ài)企業(yè)的前提，熱愛(ài)本職，職工才能達(dá)到對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)，實(shí)現(xiàn)自我主體性與忠誠(chéng)觀念的統(tǒng)一。B、自我獨(dú)創(chuàng)能力與協(xié)作性團(tuán)隊(duì)精神的有效結(jié)合。C、利益最大化目標(biāo)與艱苦創(chuàng)業(yè)精神的有效結(jié)合。D、機(jī)會(huì)均等與企業(yè)等級(jí)觀念的有效結(jié)合。E、提高效率與追求公平的有效結(jié)合。因此，企業(yè)文化強(qiáng)調(diào)：A、協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。B、個(gè)人之間的能力差異。C、員工收益方式的不同。D、員工個(gè)人之間收益差距。E、講求效率，不講求公平。第十部分 說(shuō)明本案由企劃部負(fù)責(zé)編纂完成，其中得到了公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)們的指導(dǎo)與支持，也得到了各部同仁大力幫助，在此，我謹(jǐn)代表企劃部向各位致以忠心的感謝！在撰寫(xiě)本案時(shí)，始終有誠(chéng)惶誠(chéng)恐之感，因?yàn)閺拈_(kāi)始到完成，都缺乏詳盡的市場(chǎng)情況和精準(zhǔn)的分析結(jié)果作為本案的依據(jù)，雖然在前期收集資料或從各方了解情況，但還不足以為本案的完成帶來(lái)更多的信息和幫助，這就需要我們不斷收集信息，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，集思廣益。我們只有不斷認(rèn)清事情的本質(zhì)和結(jié)合前輩們的寶貴經(jīng)驗(yàn)，才能對(duì)本項(xiàng)目操作過(guò)程中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行界定并找出合理的解決辦法。同時(shí)，我們一致認(rèn)為本案若能在公司里起到拋磚引玉的作用，將是我們?cè)凇捌v”之后，最好的慰寄。方案中涉及到實(shí)質(zhì)性操作方面的問(wèn)題，可能有偏頗、不足，甚至是錯(cuò)誤之處，請(qǐng)閱者及時(shí)提出批評(píng)指正，我們定將虛心接受，同時(shí)將在未來(lái)操作中隨時(shí)修正。附件一：土地成本費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)/畝）備注*路建設(shè)費(fèi)15土地成本征地補(bǔ)償費(fèi)土地成本征地稅費(fèi)10—15土地成本紅線內(nèi)道路修建費(fèi)10土地成本契稅（各占4%）土地成本與契稅成本評(píng)估費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、管理費(fèi)1土地成本（包括發(fā)證費(fèi)）六通一平11建設(shè)成本綠化、亮化建設(shè)成本財(cái)務(wù)成本土地成本管理費(fèi)用土地成本營(yíng)銷費(fèi)用5土地成本土地成本總計(jì)建設(shè)成本總計(jì)建筑成本另計(jì)契稅成本總計(jì)總計(jì)紅線面積—681畝可用地面積—53