【正文】 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)國家規(guī)定，高層建筑完成主體1／3層數(shù)即可預(yù)售，即本項(xiàng)目在建至第10層時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售可在建設(shè)計(jì)算期的第二年第一季度下旬（2002年10月）開始。由目前對購房者心態(tài)的分析可作出如下預(yù)測：銷售期為2年：銷售第一年40%，其中第一季度5%，第二季度10%，第三季度10%，第四季度15%；銷售第二年60%，其中第一季度（工程主體竣工階段，準(zhǔn)現(xiàn)房）25%，第二季度20%，第三季度10%，第四季度5%。具體分布見下圖：第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍“利得爾”是以居住為主，配以商場、門面、地下車庫等公用建筑用房，功能完善的居住小區(qū)。本報(bào)告投資估算范圍包括征地拆遷費(fèi)、全部房屋的建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)以及與房屋配套的環(huán)境、綠化、給排水、電氣和天然氣、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的費(fèi)用。（二）投資估算編制依據(jù)◆1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》◆1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》 ◆1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆2000年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》◆2000年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》◆2001年l－12期及2002年1——3期《重慶市建筑工程造價(jià)信息》◆重慶市建設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件◆建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件◆建設(shè)單位提供的有關(guān)費(fèi)用的實(shí)際資料◆建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門批復(fù)資料◆重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院提供的基礎(chǔ)資料◆重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建函（2002）68號《重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于利得爾大廈等兩個(gè)項(xiàng)目列入主城區(qū)危舊房改造工程的批復(fù)》◆其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容本估算是在重慶市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目定額、費(fèi)用、規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場實(shí)際造價(jià)水平編制的。項(xiàng)目總投資由以下內(nèi)容組成：工程費(fèi)用：包括所建房屋的建筑工程費(fèi)、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場、變壓器等變配電設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)工程、給排水工程、弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要包括土地出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。建設(shè)期利息。（四）投資估算結(jié)果項(xiàng)目擬建建筑面積 ，，，總投資估算金額及各部分比例詳見附表2。（五）關(guān)于投資估算的說明 本投資估算中有關(guān)工程量的內(nèi)容，來自于利得爾大廈相關(guān)的設(shè)計(jì)文件。建筑安裝工程費(fèi)用是根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目的建筑安裝費(fèi)用，結(jié)合現(xiàn)行的定額及有關(guān)的市場信息，按比例綜合估算得出。 設(shè)備購置 設(shè)備購置費(fèi)用（包括運(yùn)雜費(fèi)）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價(jià)，計(jì)列費(fèi)用中未包括設(shè)備安裝費(fèi)用。 土地費(fèi)用土地費(fèi)用，主要根據(jù)土地價(jià)格的相關(guān)因素：（1）土地類別：本開發(fā)項(xiàng)目為商業(yè)兼有住宅，因此土地用地類別為綜合用地。（2）土地級別：就沙坪壩而言，地處中心繁華地帶，屬最高級別。（3）容積率：本地段規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率較高。綜合考慮這三項(xiàng)因素，并結(jié)合重慶市主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施的通知中的有關(guān)土地出讓金的規(guī)定及目前重慶市土地綜合市場價(jià)格，本項(xiàng)目土地費(fèi)用估算為250萬元/畝。城市建設(shè)配套費(fèi)按重慶市人民政府令（2001）規(guī)定的110元／m2進(jìn)行計(jì)算。又根據(jù)渝府發(fā)（2001）41號《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見的通知》中的收費(fèi)政策，拆除面積沖抵新建面積部分免收，按照相關(guān)資料。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及其他稅費(fèi)，分項(xiàng)目說明如下： （1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按重財(cái)城（1992）081號文規(guī)定計(jì)算，按工程費(fèi)用的1．5%計(jì)。 （2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國家物價(jià)局和建設(shè)部的價(jià)費(fèi)字（1992）375號文的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況。 （3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)價(jià)費(fèi)字（1992）479號文的有關(guān)規(guī)定，%計(jì)取。 （4）標(biāo)底編制費(fèi)：按渝建發(fā)（2000）352號文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。 （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按重價(jià)費(fèi)（1996）100號文規(guī)定計(jì)列，%計(jì)。由于本工程為危舊房改造項(xiàng)目，按照渝府發(fā)（2001）41號文的有關(guān)規(guī)定減半征收。 （6）其他收費(fèi)：按渝府發(fā)（2001）41號文的有關(guān)政策減半或免征估算。 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（1995）1041號文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為6%。由于這兩年經(jīng)濟(jì)形勢良好，物價(jià)趨于穩(wěn)定，所以本項(xiàng)目暫不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 建設(shè)期利息 項(xiàng)目建設(shè)期的銀行借款利息，%進(jìn)行估算。二、資金籌措 房屋開發(fā)項(xiàng)目一般都是邊投入邊售房的滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，從《投資計(jì)劃與資金籌措表》（附表2）可知，項(xiàng)目第1年主要靠業(yè)主資本金和銀行貸款投入，第2年開始就可以主要靠銷售收益和銀行貸款投入建設(shè)，第3年開始便可償還貸款。，需向銀行借款3000萬元，其余資金由公司注冊資金和項(xiàng)目開發(fā)收益投入。因此總的籌資方案如下： 業(yè)主資本金投入3000萬元 銀行貸款 3000萬元詳細(xì)的資金籌措方案見附表3。根據(jù)以上籌資方式，%，%，符合國家有關(guān)資本金的要求。第十章經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評價(jià)依據(jù)、原則及方法（一）評價(jià)依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo)［20001205號］。 本項(xiàng)目各項(xiàng)成本及效益核算以財(cái)政部頒發(fā)的《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)。中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)（2000）205號關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》的通知。 本項(xiàng)目稅金測算，按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字1994第001號）和《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（材稅字1999第210號）的有關(guān)精神執(zhí)行。（二）評價(jià)原則 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循以靜態(tài)分析為主，動(dòng)態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)銷售價(jià)格及成本均不考慮通貨膨脹因素。 為規(guī)避市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則。（三）評價(jià)方法 假設(shè)條件假設(shè)項(xiàng)目在2年建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，房屋市場銷售與預(yù)測基本一致，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 評價(jià)方法 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是在市場研究和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，做出評價(jià)結(jié)論。本項(xiàng)目是按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目計(jì)算期限為3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。 l、開發(fā)成本費(fèi)用 開發(fā)成本主要有建安工程、公用配套設(shè)施和項(xiàng)目前期費(fèi)用等靜態(tài)投入組成。 銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用 在銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售部門人員工資、辦公費(fèi)等費(fèi)用，本項(xiàng)目其費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)列。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指企業(yè)為項(xiàng)目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的利息支出，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)等費(fèi)用，考慮工程建設(shè)和經(jīng)營時(shí)間可交替進(jìn)行，當(dāng)年借款在次年可以還清的特殊性，所以在預(yù)計(jì)支付借款利息時(shí)，均按一年期歸還考慮各年的成本費(fèi)用。（二）銷售收入及稅金估算 銷售收入估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)根據(jù)對目前重慶房地產(chǎn)以及沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場的分析（詳見本報(bào)告第二章）以及對本項(xiàng)目單方成本的估算（見附表3《總成本費(fèi)用估算表》），參考臨近項(xiàng)目銷售價(jià)格及各特殊因素分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售單價(jià)及總銷售收入如下表：序號樓層用途建筑面積（m2）單位價(jià)格（萬元/ m2）小計(jì)（萬元）備注1負(fù)二、三層車庫82個(gè)車位8萬元/個(gè)6562負(fù)一層商場34923一層商場4二層商場5三層商場6四層商場7六層及以上住宅8合計(jì) 經(jīng)營稅金及附加 本項(xiàng)目的經(jīng)營稅金及附加包括銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)。 土地增值稅本項(xiàng)目暫不考慮土地增值稅。所得稅：按33%計(jì)。 三、財(cái)務(wù)評價(jià)（一）評價(jià)基準(zhǔn)參數(shù) 本項(xiàng)目計(jì)算期為三年，投資期為2年。本項(xiàng)目為房地產(chǎn)行業(yè)，基準(zhǔn)收益率取為8%。（二）財(cái)務(wù)評價(jià)分析現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表附表6（1），、%。自有資金現(xiàn)金流量表見附表6（2），，內(nèi)部收益率為185%。項(xiàng)目內(nèi)部收益率大于8%，凈現(xiàn)值大于零。且投資利潤率：%（詳見附表5）；%；資本金利潤率：%（詳見附表5）；稅后資本金利潤率：%（詳見附表5）。資金平衡分析表銀行借款償還表見附表8。經(jīng)測算，本項(xiàng)目貸款3000萬元投入該項(xiàng)目。其他財(cái)務(wù)評價(jià)中的具體數(shù)據(jù)及計(jì)算詳見下列附表：附表2投資估算表附表3投資計(jì)劃與資金籌措表附表4總成本費(fèi)用估算表附表5損益表附表6（1）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表6（2）自有資金現(xiàn)金流量表附表7資金來源與運(yùn)用表附表8借款還本付息估算表財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論通過以上財(cái)務(wù)分析表明：該項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，貸款款償款能力較強(qiáng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升的大好形勢下，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。第十一章 不確定性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定因素對項(xiàng)目可能造成的應(yīng)響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。它房地產(chǎn)項(xiàng)目決策成敗的關(guān)鍵因素，主要包括敏感性分析、臨界分析等。一、 平衡分析%=平均物業(yè)單位造價(jià)（1銷售稅金及附加費(fèi)率）平均售房價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，盈虧平衡分析通常是計(jì)算商品房銷售價(jià)格保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)），它給出了物業(yè)銷售在任何時(shí)候都不能再下調(diào)的價(jià)格，供警戒用。對本項(xiàng)目，在本報(bào)告的假設(shè)條件下，盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算如下： =由以上計(jì)算可得，項(xiàng)目平均售房價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)與預(yù)測的銷售均價(jià)相差較多，這說明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。二、敏感性分析不確定性因素 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多，尤其是單方工程費(fèi)用、銷售收入、經(jīng)營周期對項(xiàng)目的效益影響更為敏感，故本分析著重就上述三因素進(jìn)行分析。敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)本項(xiàng)目所選取敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與前面的基準(zhǔn)方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)相同，為全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，投資利潤率等，詳見附表1。不確定性因素的變動(dòng)范圍根據(jù)項(xiàng)目所處的環(huán)境及地理位置，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，不確定性因素的最大變動(dòng)范圍為10%，不同因素的變動(dòng)范圍不同。為遵循穩(wěn)健性原則，本項(xiàng)目的不確定性分析還考慮了銷售面積為75%的情況，從分析情況來看，在這種情況下，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，這說明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。詳細(xì)的敏感性分析見附表1。從表中可看出，銷售收入、銷售狀況、經(jīng)營周期對本項(xiàng)目的影響相對較大，但均在可行范圍內(nèi)，這表明項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目癸L(fēng)險(xiǎn)能力。第十二章 結(jié)論與建議從以上預(yù)測分析結(jié)果可以得出，該項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。從項(xiàng)目的選址、功能布局以及相應(yīng)的市場要求狀況來看，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高，投資償還能力較強(qiáng)，相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。只要操作得當(dāng)，就能用較少的資金投入來完成本項(xiàng)目的建設(shè)。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)務(wù)實(shí)，設(shè)施配備完善，再加上交通等位置優(yōu)勢，勢必得到廣大購房者的青睞。綜上所述，該項(xiàng)目有著可觀的社會(huì)效益和環(huán)境效益，不僅改善了城市面貌，也對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展有著不可抵估的作用，因此，該工程是可行的。為使本項(xiàng)目的開發(fā)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)提出有關(guān)對策建議如下：l、本項(xiàng)目市場預(yù)測主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢，而市場總是變化莫測的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實(shí)施該項(xiàng)目的建設(shè)施工，將該決策落于實(shí)處。充分考慮本項(xiàng)目的分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在以下方面：（l） 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，需根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)程落實(shí)資金來源，切勿搞成：“胡子”工程，否則，即使工程最終完工也會(huì)給項(xiàng)目的后期銷售帶來不利影響，同時(shí)也可能會(huì)失去潛在的市場份額；（2） 能否如期將樓盤銷售出去鑒于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，以及重慶市民購買力的不足，能否如期將樓盤銷售出去也是本項(xiàng)目的一大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但如若運(yùn)作得當(dāng)，化不利為有利，利用本項(xiàng)目旁邊的“華宇廣場”所造成的聲勢，利用人們愛屋及烏的心理，一定可以銷售順暢。因此建議業(yè)主加強(qiáng)經(jīng)營銷售力量，成立專門的營銷決策機(jī)構(gòu)，全力進(jìn)行銷售；（3）建材及設(shè)備市場價(jià)格變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)建材設(shè)備價(jià)格變動(dòng)將直接影響到項(xiàng)目的造價(jià)，從而影響收益，因此建議業(yè)主在與施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位簽定合同時(shí)充分考慮這一因素，同時(shí)一定要早爭取早日進(jìn)行銷售。 業(yè)主應(yīng)處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問題。諸如水電氣、郵電通訊、交通、電視等，使“利得爾”真正成為居家休想的場所。