【正文】 二、項目銷售計劃根據(jù)國家規(guī)定，高層建筑完成主體1／3層數(shù)即可預(yù)售，即本項目在建至第10層時，根據(jù)項目建設(shè)進度計劃，預(yù)計項目的銷售可在建設(shè)計算期的第二年第一季度下旬（2002年10月）開始。由目前對購房者心態(tài)的分析可作出如下預(yù)測：銷售期為2年：銷售第一年40%，其中第一季度5%，第二季度10%，第三季度10%，第四季度15%；銷售第二年60%，其中第一季度（工程主體竣工階段，準(zhǔn)現(xiàn)房）25%，第二季度20%，第三季度10%，第四季度5%。具體分布見下圖：第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍“利得爾”是以居住為主，配以商場、門面、地下車庫等公用建筑用房，功能完善的居住小區(qū)。本報告投資估算范圍包括征地拆遷費、全部房屋的建安工程費、設(shè)備購置費以及與房屋配套的環(huán)境、綠化、給排水、電氣和天然氣、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的費用。（二）投資估算編制依據(jù)◆1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》◆1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》 ◆1999年《重慶市建設(shè)工程費用定額》◆2000年《重慶市安裝工程單位基價表》◆2000年《重慶市安裝工程費用定額》◆2001年l－12期及2002年1——3期《重慶市建筑工程造價信息》◆重慶市建設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件◆建設(shè)工程配套使用的取費標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件◆建設(shè)單位提供的有關(guān)費用的實際資料◆建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計及政府部門批復(fù)資料◆重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費文件◆機械工業(yè)第三設(shè)計研究院提供的基礎(chǔ)資料◆重慶市建設(shè)委員會渝建函（2002）68號《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于利得爾大廈等兩個項目列入主城區(qū)危舊房改造工程的批復(fù)》◆其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容本估算是在重慶市有關(guān)建設(shè)項目定額、費用、規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場實際造價水平編制的。項目總投資由以下內(nèi)容組成：工程費用：包括所建房屋的建筑工程費、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場、變壓器等變配電設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)工程、給排水工程、弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等。其他費用：其他費用主要包括土地出讓金、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、標(biāo)底編制費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、市建設(shè)配套費及其他稅費等。預(yù)備費：包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。建設(shè)期利息。（四）投資估算結(jié)果項目擬建建筑面積 ，，，總投資估算金額及各部分比例詳見附表2。（五）關(guān)于投資估算的說明 本投資估算中有關(guān)工程量的內(nèi)容，來自于利得爾大廈相關(guān)的設(shè)計文件。建筑安裝工程費用是根據(jù)已建成的同類項目的建筑安裝費用，結(jié)合現(xiàn)行的定額及有關(guān)的市場信息，按比例綜合估算得出。 設(shè)備購置 設(shè)備購置費用（包括運雜費）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價，計列費用中未包括設(shè)備安裝費用。 土地費用土地費用，主要根據(jù)土地價格的相關(guān)因素：（1）土地類別：本開發(fā)項目為商業(yè)兼有住宅，因此土地用地類別為綜合用地。（2）土地級別：就沙坪壩而言，地處中心繁華地帶，屬最高級別。（3）容積率：本地段規(guī)劃設(shè)計容積率較高。綜合考慮這三項因素，并結(jié)合重慶市主城區(qū)危舊房改造工程實施的通知中的有關(guān)土地出讓金的規(guī)定及目前重慶市土地綜合市場價格，本項目土地費用估算為250萬元/畝。城市建設(shè)配套費按重慶市人民政府令（2001）規(guī)定的110元／m2進行計算。又根據(jù)渝府發(fā)（2001）41號《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實施意見的通知》中的收費政策，拆除面積沖抵新建面積部分免收，按照相關(guān)資料。 其他費用 其他費用主要包括建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、標(biāo)底編制費、工程質(zhì)量監(jiān)督費及其他稅費，分項目說明如下： （1）建設(shè)單位管理費：按重財城（1992）081號文規(guī)定計算，按工程費用的1．5%計。 （2）勘察設(shè)計費：參照國家物價局和建設(shè)部的價費字（1992）375號文的有關(guān)規(guī)定進行估算，結(jié)合本項目實際情況。 （3）工程監(jiān)理費：根據(jù)價費字（1992）479號文的有關(guān)規(guī)定，%計取。 （4）標(biāo)底編制費：按渝建發(fā)（2000）352號文的有關(guān)規(guī)定計列。 （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費：按重價費（1996）100號文規(guī)定計列，%計。由于本工程為危舊房改造項目，按照渝府發(fā)（2001）41號文的有關(guān)規(guī)定減半征收。 （6）其他收費：按渝府發(fā)（2001）41號文的有關(guān)政策減半或免征估算。 預(yù)備費 基本預(yù)備費根據(jù)機械計（1995）1041號文中《工程建設(shè)其它費用概算指標(biāo)》的規(guī)定進行估算，即按工程費用與其他費用之和乘以預(yù)備費率，本項目預(yù)備費率為6%。由于這兩年經(jīng)濟形勢良好，物價趨于穩(wěn)定，所以本項目暫不考慮漲價預(yù)備費。 建設(shè)期利息 項目建設(shè)期的銀行借款利息，%進行估算。二、資金籌措 房屋開發(fā)項目一般都是邊投入邊售房的滾動開發(fā)性項目，從《投資計劃與資金籌措表》（附表2）可知，項目第1年主要靠業(yè)主資本金和銀行貸款投入，第2年開始就可以主要靠銷售收益和銀行貸款投入建設(shè)，第3年開始便可償還貸款。，需向銀行借款3000萬元，其余資金由公司注冊資金和項目開發(fā)收益投入。因此總的籌資方案如下： 業(yè)主資本金投入3000萬元 銀行貸款 3000萬元詳細(xì)的資金籌措方案見附表3。根據(jù)以上籌資方式，%，%，符合國家有關(guān)資本金的要求。第十章經(jīng)濟效益評價一、經(jīng)濟評價依據(jù)、原則及方法（一）評價依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標(biāo)［20001205號］。 本項目各項成本及效益核算以財政部頒發(fā)的《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)。中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)（2000）205號關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的通知。 本項目稅金測算，按財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅字1994第001號）和《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（材稅字1999第210號）的有關(guān)精神執(zhí)行。（二）評價原則 本項目經(jīng)濟評價遵循以靜態(tài)分析為主，動態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。 本項目經(jīng)濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原則，在計算期內(nèi)銷售價格及成本均不考慮通貨膨脹因素。 為規(guī)避市場和經(jīng)營風(fēng)險，本項目經(jīng)濟評價遵循謹(jǐn)慎原則。（三）評價方法 假設(shè)條件假設(shè)項目在2年建設(shè)期內(nèi)能順利實施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進度按計劃進行，房屋市場銷售與預(yù)測基本一致，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 評價方法 本項目經(jīng)濟評價是在市場研究和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)及各項財務(wù)比率，進行財務(wù)分析，做出評價結(jié)論。本項目是按房地產(chǎn)開發(fā)項目進行經(jīng)濟評價。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）成本費用估算 本項目計算期限為3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。 l、開發(fā)成本費用 開發(fā)成本主要有建安工程、公用配套設(shè)施和項目前期費用等靜態(tài)投入組成。 銷售費用及管理費用 在銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、銷售部門人員工資、辦公費等費用，本項目其費用按銷售收入的5%計列。 財務(wù)費用 指企業(yè)為項目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的利息支出，金融機構(gòu)手續(xù)等費用，考慮工程建設(shè)和經(jīng)營時間可交替進行，當(dāng)年借款在次年可以還清的特殊性，所以在預(yù)計支付借款利息時，均按一年期歸還考慮各年的成本費用。（二）銷售收入及稅金估算 銷售收入估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)根據(jù)對目前重慶房地產(chǎn)以及沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場的分析（詳見本報告第二章）以及對本項目單方成本的估算（見附表3《總成本費用估算表》），參考臨近項目銷售價格及各特殊因素分析，預(yù)計本項目的銷售單價及總銷售收入如下表：序號樓層用途建筑面積（m2）單位價格（萬元/ m2）小計（萬元）備注1負(fù)二、三層車庫82個車位8萬元/個6562負(fù)一層商場34923一層商場4二層商場5三層商場6四層商場7六層及以上住宅8合計 經(jīng)營稅金及附加 本項目的經(jīng)營稅金及附加包括銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、交通重點建設(shè)附加費。 土地增值稅本項目暫不考慮土地增值稅。所得稅：按33%計。 三、財務(wù)評價（一）評價基準(zhǔn)參數(shù) 本項目計算期為三年，投資期為2年。本項目為房地產(chǎn)行業(yè)，基準(zhǔn)收益率取為8%。（二）財務(wù)評價分析現(xiàn)金流量分析本項目全部投資現(xiàn)金流量表附表6（1），、%。自有資金現(xiàn)金流量表見附表6（2），，內(nèi)部收益率為185%。項目內(nèi)部收益率大于8%，凈現(xiàn)值大于零。且投資利潤率：%（詳見附表5）；%；資本金利潤率：%（詳見附表5）；稅后資本金利潤率：%（詳見附表5）。資金平衡分析表銀行借款償還表見附表8。經(jīng)測算，本項目貸款3000萬元投入該項目。其他財務(wù)評價中的具體數(shù)據(jù)及計算詳見下列附表：附表2投資估算表附表3投資計劃與資金籌措表附表4總成本費用估算表附表5損益表附表6（1）全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表附表6（2）自有資金現(xiàn)金流量表附表7資金來源與運用表附表8借款還本付息估算表財務(wù)評價結(jié)論通過以上財務(wù)分析表明：該項目投資效果明顯，經(jīng)濟效益較好，貸款款償款能力較強。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升的大好形勢下，本項目在財務(wù)上可行。第十一章 不確定性分析房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定因素對項目可能造成的應(yīng)響，并進而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。它房地產(chǎn)項目決策成敗的關(guān)鍵因素，主要包括敏感性分析、臨界分析等。一、 平衡分析%=平均物業(yè)單位造價（1銷售稅金及附加費率）平均售房價格盈虧平衡點=對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，盈虧平衡分析通常是計算商品房銷售價格保本點（即盈虧平衡點），它給出了物業(yè)銷售在任何時候都不能再下調(diào)的價格，供警戒用。對本項目，在本報告的假設(shè)條件下，盈虧平衡點計算如下： =由以上計算可得，項目平均售房價格盈虧平衡點與預(yù)測的銷售均價相差較多，這說明該房地產(chǎn)項目的抗市場風(fēng)險的能力較強。二、敏感性分析不確定性因素 由于房地產(chǎn)項目不確定因素較多，尤其是單方工程費用、銷售收入、經(jīng)營周期對項目的效益影響更為敏感，故本分析著重就上述三因素進行分析。敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)本項目所選取敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)與前面的基準(zhǔn)方案的經(jīng)濟評價指標(biāo)相同，為全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期，財務(wù)凈現(xiàn)值，投資利潤率等，詳見附表1。不確定性因素的變動范圍根據(jù)項目所處的環(huán)境及地理位置，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展形勢，不確定性因素的最大變動范圍為10%，不同因素的變動范圍不同。為遵循穩(wěn)健性原則，本項目的不確定性分析還考慮了銷售面積為75%的情況，從分析情況來看，在這種情況下，其財務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，這說明本項目具有很強的抗風(fēng)險能力。詳細(xì)的敏感性分析見附表1。從表中可看出，銷售收入、銷售狀況、經(jīng)營周期對本項目的影響相對較大，但均在可行范圍內(nèi)，這表明項目具有相當(dāng)?shù)目癸L(fēng)險能力。第十二章 結(jié)論與建議從以上預(yù)測分析結(jié)果可以得出，該項目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。從項目的選址、功能布局以及相應(yīng)的市場要求狀況來看，該項目經(jīng)濟效益好，財務(wù)內(nèi)部收益率高，投資償還能力較強，相應(yīng)財務(wù)指標(biāo)較好。只要操作得當(dāng)，就能用較少的資金投入來完成本項目的建設(shè)。該項目的設(shè)計務(wù)實，設(shè)施配備完善，再加上交通等位置優(yōu)勢，勢必得到廣大購房者的青睞。綜上所述，該項目有著可觀的社會效益和環(huán)境效益，不僅改善了城市面貌，也對促進經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展有著不可抵估的作用，因此，該工程是可行的。為使本項目的開發(fā)能獲得更好的經(jīng)濟效益，現(xiàn)提出有關(guān)對策建議如下：l、本項目市場預(yù)測主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢，而市場總是變化莫測的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實施該項目的建設(shè)施工，將該決策落于實處。充分考慮本項目的分析本項目的風(fēng)險點主要在以下方面：（l） 資金運作風(fēng)險，需根據(jù)工程項目的進程落實資金來源，切勿搞成：“胡子”工程，否則，即使工程最終完工也會給項目的后期銷售帶來不利影響，同時也可能會失去潛在的市場份額；（2） 能否如期將樓盤銷售出去鑒于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，以及重慶市民購買力的不足，能否如期將樓盤銷售出去也是本項目的一大風(fēng)險點，但如若運作得當(dāng)，化不利為有利，利用本項目旁邊的“華宇廣場”所造成的聲勢，利用人們愛屋及烏的心理，一定可以銷售順暢。因此建議業(yè)主加強經(jīng)營銷售力量，成立專門的營銷決策機構(gòu)，全力進行銷售；（3）建材及設(shè)備市場價格變動帶來的風(fēng)險建材設(shè)備價格變動將直接影響到項目的造價，從而影響收益，因此建議業(yè)主在與施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位簽定合同時充分考慮這一因素，同時一定要早爭取早日進行銷售。 業(yè)主應(yīng)處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問題。諸如水電氣、郵電通訊、交通、電視等，使“利得爾”真正成為居家休想的場所。