土地開發(fā)政策與業(yè)務(wù)流程-資料下載頁
2025-05-05 22:18本頁面
【正文】 程 投 資 達(dá) 到 總 投 資 的 2 5 % 以 上 ）或 銷 售 許 可 證 （ 工 程 竣 工 時 申 辦 ）0 2房 屋 銷 售 并 協(xié)助 辦 理 貸 款0 3辦 理 房 產(chǎn) 證0 4物 業(yè) 管 理新建工程程序圖（配套住宅用地） 土地二級開發(fā)（工程建設(shè)） 22 新建工程流程圖（配套住宅用地） 選 址調(diào) 研可 研報 告董 事 會 /股 東 大 會 決 議項(xiàng) 目提 出政 府溝 通簽 訂協(xié) 議協(xié) 調(diào) 土 地一 級 開 發(fā)和 掛 牌土 地競 買辦 土地 證檔 案 整 理保 存編 制 立項(xiàng) 報 告立 項(xiàng)批 復(fù)初 步設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 總 圖定 稿地 勘施 工 圖設(shè) 計(jì)規(guī) 劃復(fù) 函人 防 / 園 林 等單 位 意 見工 程規(guī) 證列 入 年 度計(jì) 劃施 工 圖審 核委 托 招 標(biāo)代 理 單 位編 制 標(biāo) 底和 招 標(biāo)文 件招 標(biāo)公 示開 標(biāo)質(zhì) 檢 備 案繳 納 費(fèi) 用消 防 備 案辦 開工 證預(yù) 售 許 可 證（ 工 程 投 資 達(dá) 到 總 投 資 2 5 % 時 申 辦 ）專 項(xiàng)驗(yàn) 收檔 案預(yù) 驗(yàn)收四 方驗(yàn) 收竣 工備 案銷 售 許 可 證（ 工 程 竣 工 時 申 辦 ）銷 售 并 協(xié) 助辦 理 貸 款一 內(nèi) 部 決 策二 土 地 落 實(shí)三 立 項(xiàng) 審 批四 工 程 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)五 施 工 許 可 審 批六 施 工 建 設(shè)七 竣 工 驗(yàn) 收八 銷 售 及 售 后階 段環(huán) 評 / 交 評 / 能 評 / 安評 / 水 土 保 持 方 案設(shè) 計(jì) 招投 標(biāo)勘 察 招投 標(biāo)出 竣工 圖設(shè) 立 開 發(fā) 公 司 或?qū)?找 合 作 伙 伴施 工建 設(shè)物 業(yè) 管 理房 產(chǎn) 證土地二級開發(fā)（工程建設(shè)） 23 七、工業(yè)房地產(chǎn)再處置 產(chǎn)權(quán)變更出的方式不同，流程也不同 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的使用 （ 1）房地產(chǎn)投資流程 （ 2）房地產(chǎn)買賣的流程 項(xiàng)目提出 評估 董事會 /股東大會決議 簽訂協(xié)議 新公司注冊 完稅 過戶登記 工商變更登記 驗(yàn)資 增資時 項(xiàng)目提出 評估 董事會 /股東大會決議 簽訂協(xié)議 完稅 過戶登記 自 用 對外出租 對外出售 對外投資 不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更 發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更 24 兩種處置方式的運(yùn)作成本分析 用房屋土地投資時 項(xiàng)目 序號 稅費(fèi)名稱 備注 受讓方 繳納 1 契稅 成交價的百分之三 2 印花稅 合同價的萬分之五 投資方 繳納 1 企業(yè)所得稅 2 印花稅 合同價的萬分之五 專業(yè) 費(fèi)用 1 測繪費(fèi) 2 評估費(fèi) 房屋土地買賣時 序號 稅費(fèi)名稱 備注 買方 繳納 1 契稅 成交價的百分之三 2 印花稅 合同價的萬分之五 賣方 繳納 1 企業(yè)所得稅 2 土地增值稅 3 印花稅 合同價的萬分之五 4 營業(yè)稅 成交價的百分之五 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅的百分之三 6 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的百分之七 專業(yè) 費(fèi)用 1 測繪費(fèi) 2 評估費(fèi) 工業(yè)房地產(chǎn)再處置 對于用土地投資這種處置方式，財稅 [2022]191號文規(guī)劃定免征營業(yè)稅，財稅字[1995]048號文規(guī)定免征土地增值稅。同時由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是隨營業(yè)稅繳納，所以也免繳。 而對于用土地買賣交易這種處置方式，營業(yè)稅和土地增值稅均不能免交，同時需要隨營業(yè)稅繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 25 房地產(chǎn)交易稅費(fèi)地方財政留成情況 工業(yè)房地產(chǎn)再處置 稅種 稅率 分配關(guān)系 備注 中央財政 省市級財政 區(qū)縣級財政 土地增稅費(fèi) 增值額的 30%~60% 0 100% 0 0 50% 50% 營業(yè)稅 交易額的 5% 0 50% 50% 契稅 交易額的 3%~5% 0 100% 0 印花稅 交易額的 1‰ 0 0 100% 所得稅 利潤的 25% 60% 20% 20% 八、實(shí)際工作中應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn) 序號 工作流程 關(guān)注要點(diǎn) 1 項(xiàng)目選址 1）土地利用總體規(guī)劃是否為建設(shè)用地 2）城市規(guī)劃用途與項(xiàng)目是否一致 3）地塊周邊環(huán)境是否影響環(huán)評的順利通過 4）配套設(shè)施情況、土地一級開發(fā)難易情況、土地成熟度 2 項(xiàng)目入駐協(xié)議談判 1）優(yōu)惠政策：地價、建設(shè)資金、稅收、政府審批、配套設(shè)施用地、人員安置 2）供地方式和供地時間 3）優(yōu)惠政策（優(yōu)惠地價和補(bǔ)貼資金）的落實(shí)方案 3 土地一級開發(fā) 1）一級開發(fā)成本 —— 直接影響土地交易價 2）控規(guī)方案 —— 決定規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)和規(guī)劃條件（應(yīng)與項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行對接） 3）配套市政設(shè)施規(guī)劃方案和建設(shè)到位時間（要將項(xiàng)目的需求和要求事先與其進(jìn)行對接） 4 土地競買 1）掛牌方案：掛牌價格、競買條件、競買報名時間及開標(biāo)時間 2）是否有競爭對手報名參與競買 3）資金準(zhǔn)備 5 繳費(fèi)、簽出讓合同、 辦土地證 1）土地出讓金要足額流轉(zhuǎn)，繳費(fèi)和納稅憑證要齊全 2）出讓合同規(guī)定開發(fā)建設(shè)時限及相關(guān)處罰規(guī)定 6 項(xiàng)目建設(shè)審批 1）立項(xiàng)金額與規(guī)定的投資強(qiáng)度要一致 2）立項(xiàng)的建設(shè)規(guī)模與實(shí)際建設(shè)規(guī)模（即建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報的建設(shè)規(guī)模）要一致 7 建設(shè)施工 1）放線、驗(yàn)槽等要通知政府主管部門到場并形成檔案 2）建筑材料及時送檢，形成檢測報告并存檔 3）監(jiān)督監(jiān)理公司對整個施工過程形成記錄并存檔 4）及時通知質(zhì)檢部門進(jìn)行節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收 8 竣工驗(yàn)收 1）原則上應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)收，后使用 2）規(guī)劃驗(yàn)收測繪成果與辦理房產(chǎn)證需要的測繪成果要共享（選擇規(guī)委和建委都認(rèn)可的測繪公司），以節(jié)省工作量和費(fèi)用 3）做好檔案管理 27 Thanks 謝 謝
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