土地開發(fā)政策與業(yè)務(wù)流程-閱讀頁
2025-05-20 22:18本頁面
【正文】 計(jì) 招投 標(biāo)勘 察 招投 標(biāo)出 竣工 圖審 計(jì)21 一 內(nèi) 部 決 策五 施 工 許 可 審 批二 土 地 落 實(shí)0 1編 制 立 項(xiàng) 報(bào) 告0 2可 行 性 分 析0 3董 事 會 /股 東 大 會 決 議七 竣 工 驗(yàn) 收四 工 程 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)六 施 工 建 設(shè)0 1初 步 規(guī) 劃 （ 工 廠 /產(chǎn) 品 / 收 益 / 投 資 ）0 2政 府 溝 通0 3簽 訂 協(xié) 議0 4協(xié) 調(diào) 土 地 一級 開 發(fā)0 5協(xié) 調(diào) 土 地掛 牌 公 示0 7土 地 競 買0 8辦 理 土 地 證0 9檔 案 整 理及 移 交0 1項(xiàng) 目 提 出0 1選 址 調(diào) 研三 立 項(xiàng) 審 批0 2水 土 保 持0 2規(guī) 劃 總 圖定 稿0 3設(shè) 計(jì) 招 投 標(biāo)0 4能 評0 6安 評0 4施 工 圖 設(shè) 計(jì)0 5規(guī) 劃 復(fù) 函0 6人 防 、 園 林 等單 位 意 見0 1勘 察 招 投 標(biāo)0 1竣 工 圖0 1委 托 招 標(biāo) 代 理單 位0 2編 制 標(biāo) 底 和招 標(biāo) 文 件0 2地 勘0 2消 防 驗(yàn) 收0 3招 標(biāo) 公 示0 3人 防 驗(yàn) 收0 4開 標(biāo)0 4放 線 、 驗(yàn) 線0 4園 林 驗(yàn) 收0 5質(zhì) 檢 備 案 / 繳 納費(fèi) 用0 5地 基 、 基 礎(chǔ)0 5室 內(nèi) 空 氣 、水 檢 測0 7立 項(xiàng) 批 復(fù)0 7建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃許 可 證0 6主 體 施 工0 6測 繪 、規(guī) 劃 驗(yàn) 收0 7檔 案 預(yù)驗(yàn) 收0 8四 方 驗(yàn) 收0 9圖 審0 9竣 工 備 案0 8列 入 年 度 施 工計(jì) 劃0 6消 防 備 案0 7辦 理 開 工 證0 3進(jìn) 場0 7水 電 安 裝 / 裝 修0 6成 立 開 發(fā) 公 司 或?qū)?找 合 作 單 位0 3環(huán) 評0 5交 評八 銷 售 和 售 后 階 段0 1預(yù) 售 許 可 證 （ 工 程 投 資 達(dá) 到 總 投 資 的 2 5 % 以 上 ）或 銷 售 許 可 證 （ 工 程 竣 工 時(shí) 申 辦 ）0 2房 屋 銷 售 并 協(xié)助 辦 理 貸 款0 3辦 理 房 產(chǎn) 證0 4物 業(yè) 管 理新建工程程序圖（配套住宅用地） 土地二級開發(fā)（工程建設(shè)） 22 新建工程流程圖（配套住宅用地） 選 址調(diào) 研可 研報(bào) 告董 事 會 /股 東 大 會 決 議項(xiàng) 目提 出政 府溝 通簽 訂協(xié) 議協(xié) 調(diào) 土 地一 級 開 發(fā)和 掛 牌土 地競 買辦 土地 證檔 案 整 理保 存編 制 立項(xiàng) 報(bào) 告立 項(xiàng)批 復(fù)初 步設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 總 圖定 稿地 勘施 工 圖設(shè) 計(jì)規(guī) 劃復(fù) 函人 防 / 園 林 等單 位 意 見工 程規(guī) 證列 入 年 度計(jì) 劃施 工 圖審 核委 托 招 標(biāo)代 理 單 位編 制 標(biāo) 底和 招 標(biāo)文 件招 標(biāo)公 示開 標(biāo)質(zhì) 檢 備 案繳 納 費(fèi) 用消 防 備 案辦 開工 證預(yù) 售 許 可 證（ 工 程 投 資 達(dá) 到 總 投 資 2 5 % 時(shí) 申 辦 ）專 項(xiàng)驗(yàn) 收檔 案預(yù) 驗(yàn)收四 方驗(yàn) 收竣 工備 案銷 售 許 可 證（ 工 程 竣 工 時(shí) 申 辦 ）銷 售 并 協(xié) 助辦 理 貸 款一 內(nèi) 部 決 策二 土 地 落 實(shí)三 立 項(xiàng) 審 批四 工 程 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)五 施 工 許 可 審 批六 施 工 建 設(shè)七 竣 工 驗(yàn) 收八 銷 售 及 售 后階 段環(huán) 評 / 交 評 / 能 評 / 安評 / 水 土 保 持 方 案設(shè) 計(jì) 招投 標(biāo)勘 察 招投 標(biāo)出 竣工 圖設(shè) 立 開 發(fā) 公 司 或?qū)?找 合 作 伙 伴施 工建 設(shè)物 業(yè) 管 理房 產(chǎn) 證土地二級開發(fā)（工程建設(shè)） 23 七、工業(yè)房地產(chǎn)再處置 產(chǎn)權(quán)變更出的方式不同，流程也不同 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的使用 （ 1）房地產(chǎn)投資流程 （ 2）房地產(chǎn)買賣的流程 項(xiàng)目提出 評估 董事會 /股東大會決議 簽訂協(xié)議 新公司注冊 完稅 過戶登記 工商變更登記 驗(yàn)資 增資時(shí) 項(xiàng)目提出 評估 董事會 /股東大會決議 簽訂協(xié)議 完稅 過戶登記 自 用 對外出租 對外出售 對外投資 不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更 發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更 24 兩種處置方式的運(yùn)作成本分析 用房屋土地投資時(shí) 項(xiàng)目 序號 稅費(fèi)名稱 備注 受讓方 繳納 1 契稅 成交價(jià)的百分之三 2 印花稅 合同價(jià)的萬分之五 投資方 繳納 1 企業(yè)所得稅 2 印花稅 合同價(jià)的萬分之五 專業(yè) 費(fèi)用 1 測繪費(fèi) 2 評估費(fèi) 房屋土地買賣時(shí) 序號 稅費(fèi)名稱 備注 買方 繳納 1 契稅 成交價(jià)的百分之三 2 印花稅 合同價(jià)的萬分之五 賣方 繳納 1 企業(yè)所得稅 2 土地增值稅 3 印花稅 合同價(jià)的萬分之五 4 營業(yè)稅 成交價(jià)的百分之五 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅的百分之三 6 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的百分之七 專業(yè) 費(fèi)用 1 測繪費(fèi) 2 評估費(fèi) 工業(yè)房地產(chǎn)再處置 對于用土地投資這種處置方式，財(cái)稅 [2022]191號文規(guī)劃定免征營業(yè)稅，財(cái)稅字[1995]048號文規(guī)定免征土地增值稅。 而對于用土地買賣交易這種處置方式，營業(yè)稅和土地增值稅均不能免交，同時(shí)需要隨營業(yè)稅繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
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