【正文】 平方米商業(yè)用房，涉及土地規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)都不做變更，仍為甲公司的名字。 2022年 3月甲公司取得預(yù)售許可后開(kāi)始預(yù)售。 5月甲公司又以未售的在建工程向銀行抵押貸款 3000萬(wàn)元。 8月，李某以抵押貸款方式在該樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)住房一套。2022年該商住樓通過(guò)驗(yàn)收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題： 從預(yù)售到竣工，甲公司可能申請(qǐng)的房屋登記為（ ） A、商品房合同登記備案 B、預(yù)告登記 C、在建工程抵押登記 D、轉(zhuǎn)移登記 乙公司可能申請(qǐng)的登記為（ ） A、初始登記 B、轉(zhuǎn)移登記 C、變更登記 D、預(yù)告登記 李某可能申請(qǐng)的登記為（ ） A、所有權(quán)預(yù)告登記 B、抵押權(quán)預(yù)告登記 C、商品房合同登記備案 D、轉(zhuǎn)移登記 銀行可能申請(qǐng)的登記為（ ） A、所有權(quán)預(yù)告登記 B、抵押權(quán)預(yù)告登記 C、在建工程抵押登記 D、商品房合同登記備案 該小區(qū)共用部位，物業(yè)服務(wù)用房等由甲公司申請(qǐng)登記。所有權(quán)人登記為（ ） A、甲公司 B、全體業(yè)主 C、業(yè)主大會(huì) D、業(yè)主委員會(huì) 甲公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，將之抵押給銀行貸款，在地面建筑物達(dá)到一定形象進(jìn)度后，向房管部門(mén)申請(qǐng)房屋的預(yù)售許可，房管部門(mén)經(jīng)審核公司提交的要件符合法律、法規(guī)規(guī)定的預(yù)售許可條件，同時(shí)還要求土地抵押銀行出具了同意甲公司辦理預(yù)售許可證的書(shū)面材料，房管部門(mén)遂為其辦理商品房預(yù)售許可證，后房屋銷(xiāo)售完畢，并進(jìn)行了合同備案?，F(xiàn)甲公司未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)償還銀行的借款，銀行起訴至省高院，法院判決甲公司應(yīng)于判決生效之日起 15日內(nèi)償還銀行借款，銀行依法享有該宗抵押土地的優(yōu)先受償權(quán)。甲公司不服，上訴到最高院，最高院維持原判。 本例是全國(guó)常見(jiàn)的一種商品房開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商將土地抵押給銀行進(jìn)行貸款，在進(jìn)行商品房預(yù)售或是辦理商品房的預(yù)告登記時(shí)，并不會(huì)解除土地抵押，而且房管部門(mén)也不會(huì)要求開(kāi)發(fā)商解除土地上的權(quán)屬負(fù)擔(dān)，通常情況下，開(kāi)發(fā)商都會(huì)按期償還開(kāi)發(fā)貸款，解除土地上的抵押權(quán)。但是，本例卻是開(kāi)發(fā)商不能償還銀行貸款，以致訴訟。在土地抵押權(quán)存有糾紛情形下，房管部門(mén)直接面臨以下問(wèn)題： ，房管部門(mén)能否為其辦理房屋的初始登記？ ，在當(dāng)事人提交的要件齊備情況下，房管部門(mén)能否為已購(gòu)商品房的業(yè)主辦理登記？ ，是否需要收取土地抵押權(quán)人銀行出具的同意公司房屋預(yù)售的證明材料？ 在公司申請(qǐng)房屋的初始登記時(shí)，房管部門(mén)是否需要收取土地抵押權(quán)人銀行出具的同意辦理初始登記的證明材料？ 土地抵押權(quán)人銀行出具的同意預(yù)售的證明材料，是否表明其放棄了抵押土地的優(yōu)先受償權(quán)？ 在房地同時(shí)轉(zhuǎn)讓的背景下，房管部門(mén)在辦理商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，是否需要公司先行解除土地上的抵押權(quán)？ 在房地分離背景下，如何規(guī)范抵押物的轉(zhuǎn)讓行為？ 2預(yù)告登記 預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，它是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。 【 案例 】 2022年 2月 1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同。雙方約定，甲公司將某小區(qū)的一套房屋賣(mài)給李某。在預(yù)售合同中，明確說(shuō)明了房屋的坐落位置、建筑面積、每平方米價(jià)格、總價(jià)款以及房屋交易日期、付款方式、付款時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。合同簽訂后，李某依照協(xié)議約定，交付了首付款等費(fèi)用后，于 2022年 6月入住該房至今。 因該房未到約定辦理登記過(guò)戶(hù)時(shí)間，李某為保護(hù)自己合法權(quán)益，于 2022年 12月 1日向房屋登記機(jī)構(gòu)提交了身份證明、商品房預(yù)售合同、 《 預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū) 》 等材料，申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。 該申請(qǐng)?zhí)峤缓?，房屋登記機(jī)構(gòu)于 2022年 12月 6日向李某做出 《 復(fù)函 》 ，明確告知其預(yù)告登記申請(qǐng)不予受理，理由是：“ 遵照 《 市房屋權(quán)屬登記條例 》 受理各類(lèi)房屋權(quán)屬登記，雖然 《 物權(quán)法 》 中有對(duì)房屋預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定，但現(xiàn)行政策沒(méi)有針對(duì)存量房屋權(quán)屬買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記和預(yù)售商品房預(yù)告登記的具體規(guī)定，故我局暫不能受理您的申請(qǐng)。 ” 李某認(rèn)為，依據(jù) 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理申請(qǐng)的理由明顯不能成立，損害了自己的合法權(quán)益，于2022年 12月 20日提起訴訟，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)房屋登記機(jī)構(gòu)的《 復(fù)函 》 ，判令其依法受理預(yù)告登記申請(qǐng)，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用 。 2更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記 。 利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。 2異議登記 利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。 異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。 查封登記 （ 1）查封的概念 預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)登記完成時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。 查封是指法院執(zhí)行員將作為對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施。 輪候查封就是對(duì)其他人民法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院依次按時(shí)間先后在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，或者在該其他人民法院進(jìn)行記載，排隊(duì)等候，查封依法解除后，在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)化為正式查封的制度。 （ 2） 查封的期限 人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過(guò)二年。期限屆滿(mǎn)可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。 預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿(mǎn)可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。 謝 謝！