【正文】 南岸、廣匯花園、皇都首座/4老城金域香江、金城南岸、廣匯花園、皇都首座/4東壩鳳琴嵐灣、金橄欖、御錦灣、皇尊公寓、升泰苑、東環(huán)明珠雙豪玲瓏郡、佰利城8雪峰澳門灣、港灣國(guó)際、皓鵬景園、麗都水岸、嘉利濱河香溪，三信東方豪泰，巴黎時(shí)光長(zhǎng)虹東城時(shí)代、卓新歐錦城9萬(wàn)源萬(wàn)達(dá)、碧水云天、天悅府、南岸陽(yáng)光、英倫優(yōu)山郡、東方曼哈頓、南郡、托斯卡納永隆濱利陽(yáng)光9大石碧桂園、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)永隆濱利陽(yáng)光3合計(jì)32941項(xiàng)目春節(jié)期間銷量?jī)?yōu)惠幅度營(yíng)銷策略成交均價(jià)戶型區(qū)間交房時(shí)間御錦灣3排號(hào)優(yōu)惠交500抵1萬(wàn)，一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%以“交1萬(wàn)送10萬(wàn)精裝修”為噱頭吸引客戶關(guān)注5300元/㎡110145㎡鳳琴嵐灣3一次性3%按揭1%以商帶住，通過(guò)推廣“商業(yè)、車位同步發(fā)售”的項(xiàng)目信息，吸引市場(chǎng)關(guān)注5300元/㎡83130㎡東方豪泰10一次性3%按揭2%特價(jià)房最高優(yōu)惠8%以“第三代城市運(yùn)動(dòng)休閑地產(chǎn)”的營(yíng)銷概念，吸引市場(chǎng)關(guān)注4700元/㎡69—120㎡2014澳門灣11一次性8%按揭6%輸出商業(yè)信息，吸引市場(chǎng)關(guān)注5100元/㎡86121㎡港灣國(guó)際7一次性3%按揭1%通過(guò)調(diào)高房源優(yōu)惠的方式，促進(jìn)銷售。5100元/㎡85114㎡2013．12東方曼哈頓18 按揭2%，一次性4%；購(gòu)買三室優(yōu)惠2萬(wàn)，萬(wàn)，一室優(yōu)惠1萬(wàn)；額外優(yōu)惠1000元以實(shí)得單價(jià)4180元/㎡吸引市場(chǎng)關(guān)注4800元/㎡51125㎡2015天悅府26 排號(hào)優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%老客戶挖掘，通過(guò)老帶新獲得成交5000元/㎡88129㎡2015萬(wàn)達(dá)19排號(hào)優(yōu)惠一萬(wàn)抵兩萬(wàn)，一次性優(yōu)惠2%，按揭無(wú)優(yōu)惠豐富的SP活動(dòng)促進(jìn)銷售5300元/㎡781212015托斯卡納17一次性4%按揭2%排號(hào)優(yōu)惠2000抵2萬(wàn)SP活動(dòng)促進(jìn)銷售6500元/㎡75124㎡2015碧桂園40總房款優(yōu)惠611萬(wàn)元通過(guò)特價(jià)房的形式帶動(dòng)房源銷售4600—5400元/㎡78148㎡（高層）2015維多利亞20一次性3%按揭1%排號(hào)優(yōu)惠以“歲末感恩鉅惠，還鄉(xiāng)置業(yè)享8重優(yōu)惠”為噱頭，吸引關(guān)注5700（躍層）4600（平層）3376㎡（躍層）78121㎡（平層）2015金域香江12一次性9%按揭7%返鄉(xiāng)置業(yè)計(jì)劃3:47035:470278113㎡20152014年廣元房地產(chǎn)在售及預(yù)售樓盤數(shù)據(jù)及市場(chǎng)預(yù)判：廣元土地市場(chǎng)的成交面積與成交總價(jià)2012年、2013年呈下降趨勢(shì)，未來(lái)12年內(nèi)，廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較大存在較大去化壓力加之城市人口聚集力與發(fā)展?jié)摿呄颉捌款i”，多重因素制約下，預(yù)計(jì)2014年廣元土地市場(chǎng)的成交面積與成交總價(jià)將繼續(xù)下滑筑底，等待反彈。預(yù)計(jì)2014年廣元土地市場(chǎng)成交熱帶將是城東大榮新區(qū)一線和城西三江一線，城市中央或有零星商業(yè)用地出讓，較大面積住宅用地出讓稀缺。2014年，在售項(xiàng)目共計(jì)32個(gè)，共計(jì)剩余存量為15248套，按照廣元城區(qū)去化量5000套/年進(jìn)行測(cè)算，在售項(xiàng)目剩余存量將在2016年年底去化完畢。剩余存量巨大，市場(chǎng)份額的搶奪現(xiàn)象將急劇惡化。2014年預(yù)計(jì)將在本年推售的項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)，現(xiàn)已公布信息的項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)，總套數(shù)為5360套，加上兩個(gè)未公布信息的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)本年推售項(xiàng)目總套數(shù)將達(dá)到7000套，預(yù)計(jì)推售面積約60萬(wàn)方，未推量巨大，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，后期市場(chǎng)將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)，具體統(tǒng)計(jì)如左表。綜上所述：后期廣元市住宅城區(qū)供應(yīng)量約200萬(wàn)方，其中2014年預(yù)計(jì)將推售160萬(wàn)方；按照40萬(wàn)方/年的去化速度測(cè)算，后期推售項(xiàng)目全部清盤將在2018年年底，供應(yīng)巨大，需求較小，項(xiàng)目去化面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)。供應(yīng)預(yù)判：隨著萬(wàn)源、雪峰新項(xiàng)目入市，供應(yīng)將維持較高水平；多層、小高層、電梯高層、別墅、躍層等不同風(fēng)格產(chǎn)品或?qū)⒔舆B入市，促進(jìn)廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)分化發(fā)展。成交預(yù)判：萬(wàn)源、雪峰與大榮將是明年競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，城東各項(xiàng)目與碧桂園間的短兵廝殺或?qū)⑼苿?dòng)廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，趨近集中度提高，成交高位將趨向碧桂園、天悅府、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等營(yíng)銷水平較高的項(xiàng)目；整體成交均價(jià)或?qū)⑿》蠞q5%10%。庫(kù)存壓力：，庫(kù)存量較大，預(yù)計(jì)2014年供銷比或?qū)②吔?，廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀。利州區(qū)元壩區(qū)劍閣縣蒼溪縣旺蒼縣朝天區(qū)郝鵬景園5300東環(huán)明珠4363山水盛景2950伯爵江山公園3300泰福嘉苑3400鳳凰城4280東升國(guó)府3350麗都水岸4700山水盛景2950/明珠尚城2700龍江國(guó)際3500領(lǐng)秀江南3650明月水岸3400翠江半島5500港灣國(guó)際5200/陽(yáng)光新城2800江南半島3600/陵江峰閣3000托斯卡納歐陸鎮(zhèn)6500南苑春天6197/明漢棗園2528///興和名都4560圣世道品6500/////開(kāi)云世家4500御景灣5900////廣元商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入“大商業(yè)時(shí)代”，看好優(yōu)質(zhì)地段的大型商業(yè)體銷售2014年廣元房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入“大商業(yè)時(shí)代”，2015年隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金橄欖廣場(chǎng)以及國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)后續(xù)開(kāi)發(fā)銷售，廣元商業(yè)地產(chǎn)將更具“大商業(yè)”特征，看好大型商業(yè)體銷售；由于廣元城市發(fā)展的聚合力有限，商業(yè)潛力有待積累，相較于大型商業(yè)體的銷售，住宅底商或社區(qū)型商業(yè)的銷售或?qū)⒋嬖谝欢ㄈセy度，投資客戶容易被分流。廣元城市東西南北擴(kuò)張，中心城區(qū)緩慢改造，都呈現(xiàn)較為旺盛的生活配套需求，預(yù)計(jì)2014年廣元商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)、銷售與成交均價(jià)都將小幅上漲，未來(lái)仍然謹(jǐn)慎樂(lè)觀。從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，廣元房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2013年，一次是2014年。2003年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2014年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2015年廣元樓市分析① 廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，廣元2015年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2015年廣元樓市走勢(shì)對(duì)廣元房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以2015年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)是廣元市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)還沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處廣元市嘉陵江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在廣元珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造廣元高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為廣元人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的政府機(jī)構(gòu)較多，商鋪工業(yè)區(qū)等等。② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨廣元朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，未來(lái)將會(huì)分布在火車站商貿(mào)、廣場(chǎng)、商城等幾大廣元主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師羊木鎮(zhèn)學(xué)校眾多，從幼兒園到中學(xué)皆而有之，如羊木鎮(zhèn)幼兒園小學(xué)、羊木鎮(zhèn)小學(xué)、羊木鎮(zhèn)中學(xué)等等，從業(yè)教師近千人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。④ 四類客戶：羊木鎮(zhèn)公務(wù)員、事業(yè)單位人員羊木鎮(zhèn)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近千人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于羊木鎮(zhèn)缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而羊木水鄉(xiāng)的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面。⑤ 五類客戶：羊木鎮(zhèn)在外地成功人士目前羊木鎮(zhèn)邊乃至整個(gè)朝天區(qū)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是商業(yè)社區(qū)，對(duì)于在外工作的羊木鎮(zhèn)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為朝天區(qū)邊唯一的商業(yè)區(qū)，羊木水鄉(xiāng)無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為羊木水鄉(xiāng)的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。羊木鎮(zhèn)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑥七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士廣元房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2014年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格10000元/㎡,廣元現(xiàn)在的水平還不到5000元/㎡，羊木水鄉(xiāng)定義為3000元/㎡起步，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕羊木水鄉(xiāng)風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到羊木水鄉(xiāng)的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。 銷售計(jì)劃鑒于目前羊木水鄉(xiāng)工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。① 銷售量一期工程1至4號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，㎡，；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年10月初開(kāi)盤：l 開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2015年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬(wàn)；l 開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，；l 開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，；l 開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，；l 開(kāi)盤后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。 銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣元目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2014年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行廣元中心支計(jì)行，四川銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局四川調(diào)查總隊(duì)等部門在廣元召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省大城市商品房住宅均價(jià)為10000元/平方米左右，廣元的均價(jià)為5000元/平方米左右。廣元樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣元房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓廣元房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2014年6月份時(shí)，廣元商品房均價(jià)為5000元/平方米左右,但到年底已經(jīng)突破4500元/平方米左右,上漲勢(shì)頭迅猛。2） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于3500元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)3000元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)3100元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)3100元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3100元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)8000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)7000元/平方米。. 營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括廣元日?qǐng)?bào)、廣元晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活