【正文】 2 年以后持續(xù)上升。2022 年入住率在 40%左右，2022 年在 45%左右，2022年在 55%60%左右，目前的入住率保持在 55%左右，在北京三星級酒店中，高于行業(yè)平均入住率。但目前的管理方在飯店的包裝、管理、促銷等方面仍存在有待改進(jìn)的地方。酒店目前的管理處于資產(chǎn)擁有者的管理規(guī)則控制之下，在管理人員的配置上，仍然沿用以前遺留下來的具有國企背景的管理者，其對飯店的經(jīng)營管理上，不求有功，但求無過，基本的管理思想是維持現(xiàn)狀，保本不虧損，對飯店的營銷和促銷不是很在意。這種思想導(dǎo)致了一些老客戶的流失。41 / 54第四部分第四部分 勞動大廈投資價值總體評價勞動大廈投資價值總體評價任何投資者或者經(jīng)營者都要對勞動大廈自身有一個清晰的認(rèn)識，對飯店未來價值提升潛力有明確的考慮。作為一經(jīng)營十多年的酒店，她的相對競爭優(yōu)勢在哪里，相對不足有哪些，有沒有價值提升的空間，這些都是投資者或者經(jīng)營者所關(guān)心的問題。勞動大廈的優(yōu)勢就在于其日漸升值的地理位置。隨著奧運建設(shè)緊鑼密鼓地進(jìn)行，新的奧運商圈投資正日益升溫。這給原本地理位置并不算出色的勞動大廈帶來了前所未有的商機(jī)。而中關(guān)村科技區(qū)健翔園區(qū)的開園也使得其地理上的優(yōu)越性更加突出。獨占兩大地利是勞動大廈獨特的優(yōu)勢，是其他競爭酒店所無法取代的。勞動大廈的劣勢在于其過時的裝修風(fēng)格、老化的設(shè)備和服務(wù)水平等可以追加投入并實施改造的。這些看似不足的地方正是勞動大廈未來提升空間所在。重新裝修，對酒店原有格局進(jìn)行手術(shù)式再造，并更新設(shè)備，只需追加投資即可。而服務(wù)水平則可通過委托專業(yè)化的酒店管理機(jī)構(gòu)來提升。總而言之，勞動大廈的優(yōu)勢是得天獨厚的，而劣勢則是可以通過種種手段來加以提升的。42 / 54一、勞動大廈的自身條件具有投資價值一、勞動大廈的自身條件具有投資價值 優(yōu)勢優(yōu)勢 的研究的研究眾所周知，房地產(chǎn)的投資最重要的因素第一是位置、第二是位置、第三還是位置。綜合上文所述，勞動大廈所處的地理位置已由冷轉(zhuǎn)熱。隨著奧運商圈投資升溫和中關(guān)村的東擴(kuò)，這一地段的升值潛力均為很多房地產(chǎn)投資專家所看好。勞動大廈位于北京中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)的東大門，坐落在北京 2022 年奧運村村口，所在區(qū)域是高科技發(fā)展和奧運經(jīng)濟(jì)的交匯之地。? 緊鄰?qiáng)W運匹克公園，近距離坐享國際標(biāo)準(zhǔn)的完善配套勞動大廈與奧運村僅一路之隔，隨著奧運整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運村的建設(shè)將極大帶動這一地區(qū)的發(fā)展。在北京申奧成功后，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人葉震預(yù)計，北京奧運會將在今后七年內(nèi)拉動中國經(jīng)濟(jì)每年增長零點三個百分點。他說，申辦奧運會成功將帶來大規(guī)模的投資，這將直接拉動經(jīng)濟(jì)的增長。為了成功舉辦奧運，中國將投巨資興建體育設(shè)施，加強(qiáng)通訊系統(tǒng)建設(shè)，擴(kuò)建機(jī)場，建設(shè)高速公路。僅北京市用于奧運會的投資就達(dá)二千八百億元，其中百分之六十四用于基礎(chǔ)建設(shè)。除了投資的拉動外，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及消費需求的增強(qiáng)，將給國內(nèi)外投資商帶來重大商機(jī)。從前期準(zhǔn)備到舉辦奧運會，無論是廣告業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等都將開辟新的增長空間。奧運期間還將增加就業(yè)、增加居民收入，這無疑會從消費的角度拉動經(jīng)濟(jì)的增長。北京奧運會還將促進(jìn)環(huán)境的改善和科技水平的提高。北京市提出“綠色奧運、人文奧運、科技奧運” 的目標(biāo)，在環(huán)境治理、建設(shè)綠化帶以及治理“三廢 ”等方面都要做大量工作。這些項目的開展都離不開高科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用。43 / 54而 在 緊 鄰 奧 林 匹 克 公 園 的 奧 運 核 心 商 圈 內(nèi) 的 勞 動 大 廈 ， 未 來 從 中 的 獲 益 更 是難 以 估 算 。 對 于 消 費 者 對 其 不 滿 的 周 邊 環(huán) 境 則 會 在 奧 運 建 筑 中 得 到 飛 躍 性 的 改 善 。? 坐落健翔科技園內(nèi)勞動大廈坐落在國內(nèi)首家以科技商務(wù)為特色的中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)，該地區(qū)商務(wù)及會務(wù)資源十分豐富。建設(shè)中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國家級科研機(jī)構(gòu)、國家重點實驗室以及大量高新技術(shù)人才。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務(wù)及會務(wù)的需求。? 中關(guān)村的發(fā)展勢頭迅猛隨著 2022 年奧運會的來臨和“科技奧運”口號的提出，中關(guān)村地區(qū)未來發(fā)展的潛力巨大。2022 年北京將舉辦舉世矚目的奧運會，在北京市規(guī)劃委員會的規(guī)劃中，奧運比賽場館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)將呈“一個主中心加三個區(qū)域”的分布格局。 “奧林匹克公園”是舉辦奧運會的“主中心區(qū)” ， “大學(xué)區(qū)”安排首都體育館等 4 個場館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動的場所；“ 十五”期間，北京經(jīng)濟(jì)保持 9%的增長速度，城市建設(shè)的重點之一就是大規(guī)模建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，基本完成中關(guān)村西區(qū)開發(fā)和東區(qū)科學(xué)城改造。 （北京市發(fā)展計劃委員會）申辦 2022 年奧運會和中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)為北京的發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。高水平的信息化建設(shè)將使中關(guān)村科技園區(qū)具有核心的競爭能力，成為世界一流的科技園區(qū)，成為中國發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)的核心。 （北京市發(fā)展計劃委員會）到 2022 年，市區(qū)人均公共綠地面積達(dá)到 10 平方米，綠化覆蓋率達(dá)到40%。城市隔離地區(qū)綠化發(fā)展到 100 平方公里， 園林局將高標(biāo)準(zhǔn)完成中關(guān)村科44 / 54技園區(qū)、奧林匹克公園、體育場館周邊的綠化美化。 （北京市發(fā)展計劃委員會）45 / 54? 奧運商圈和科技園能為勞動大廈帶來什么 申奧成功對奧運商圈內(nèi)的地價提升影響巨大，萬科集團(tuán)的董事長王石分析說，申奧的成功，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是最大的，也將是最好的。為了奧運會的成功舉辦，北京市最主要的是加大城市各種各樣基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、各種各樣體育場所的建設(shè)，以及城市住宅的建設(shè)，這些都是和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的，對房地產(chǎn)業(yè)的好處是首當(dāng)其沖的，尤其是北京的房地產(chǎn)市場，將會面臨巨大的發(fā)展商機(jī)。而據(jù)報載，在北京獲得 2022 年奧運主辦權(quán)后 12 個小時，奧運商圈內(nèi)的各個樓盤就開始急劇升溫，一度發(fā)生商品房的搶購風(fēng)潮。從現(xiàn)在的奧運建設(shè)階段開始，已經(jīng)有大批公司為搶占先機(jī)準(zhǔn)備入駐該地區(qū)，大家都看好奧運帶來的商機(jī)，而這本身就是最大的商機(jī)。而健翔科技園的建設(shè)本身就是科技奧運的一部分，大批科技精英的到來也孕育著大量商機(jī)。在此次定量調(diào)查中，眾多企事業(yè)單位的中高層管理人員不約而同地認(rèn)為商務(wù)酒店是在該區(qū)域內(nèi)的最適合的經(jīng)營方式也進(jìn)一步說明該地區(qū)的商務(wù)需求會進(jìn)一步加強(qiáng)。勞動大廈面對的大屯路，今后會是貫穿奧林匹克公園的主干道。而這會進(jìn)一步強(qiáng)化勞動大廈地理位置的優(yōu)越性。勞動大廈原隸屬于北京勞動與社會保障局，1991 年投入使用，在很長時間是國家部門、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位召開會議的地方。承接過多次大型會議，體育賽事、旅游團(tuán)體，在政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、普通居民中享有很高的知名度。在本次關(guān)于企事業(yè)單位會議需求的調(diào)查中，我們對中關(guān)村及奧運商圈附近的幾家主要的三星級酒店進(jìn)行知名度探測，除了象凱迪克大酒店和西郊賓館兩家準(zhǔn)四星的酒店外，勞動大廈在此區(qū)域的知名度排名第一。這無疑是一個很好的優(yōu)勢。根據(jù)定量結(jié)果，現(xiàn)在各企事業(yè)單位中高層管理人員比較認(rèn)同國際化和現(xiàn)代化的名稱，勞動大廈可以考慮按此原則更改一個更響亮更符合現(xiàn)代客戶口味的名字。但同時要注意宣傳，在利用勞動大廈舊名影響的同時，展現(xiàn)給客戶46 / 54一個新的形象。 產(chǎn)現(xiàn)值產(chǎn)現(xiàn)值 研究研究根據(jù)北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司 2022 年 8 月出具的《房地產(chǎn)估價報告（勞動大廈） 》顯示，目前勞動大廈基準(zhǔn)地價狀況良好。作為商業(yè)用地，本次補(bǔ)齊土地出讓金后可使用四十年的時間。附表 勞動大廈基準(zhǔn)地價狀況項目 土地級別（%）現(xiàn)狀 優(yōu)劣程度 評價（%）商業(yè)繁華度 6~6 較繁華 一般 2交通便捷度 3~3 交通條件好 好 區(qū)域土地利用方向 2~2 較一致 較好 1臨街寬度和深度 4~4 兩面臨街 較好 2臨街道路狀況 2~2 臨城市主干道 較好 1宗地可利用程度 ~ 形狀規(guī)則 較好 1基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ~ 基礎(chǔ)設(shè)施齊全 較好 資料來源：北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估公司《估價結(jié)果報告》奧林匹克公園附近建筑限高是 60 米，但勞動大廈目前主樓只有 47 米，在原有基礎(chǔ)上還可以增加 13 米，副樓也可以增加 4 層左右，這給酒店的經(jīng)營者留下了很大的改造空間。在這個前提下，專家們都非?？春脛趧哟髲B的前景。因為很多勞動大廈現(xiàn)有劣勢，如內(nèi)部構(gòu)造不合理，缺少娛樂設(shè)施等缺點，盡可以47 / 54通過對其重新規(guī)劃設(shè)計予以更改或增加。這在很大程度上彌補(bǔ)了勞動大廈現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)計的不足，也為后來者留下了充分的想象和設(shè)計空間。48 / 54二、勞動大廈的未來主要提升空間二、勞動大廈的未來主要提升空間、多樣的經(jīng)營理念無論是專家座談會中的專家成員，還是定量調(diào)查中受訪的企事業(yè)單位中高層管理人員，最為看好勞動大廈的升值潛力的就是在這種優(yōu)越的地理位置下經(jīng)營的多樣性。事實上，價值評估報告所給出的是勞動大廈目前的現(xiàn)值，而從該地段的酒店經(jīng)營來看，無論是作為商務(wù)酒店還是會議中心，其未來潛在的商務(wù)價值顯然要高于其目前評估的現(xiàn)值。大家所看好的這幾種經(jīng)營方向也為勞動大廈未來的主人發(fā)揮各自的想象創(chuàng)造力預(yù)留了充分的空間。從定量調(diào)查的結(jié)果來看，勞動大廈有商務(wù)酒店、會議中心、寫字樓式酒店（或酒店式寫字樓）等幾種經(jīng)營方式，甚至于發(fā)展成為接待外地商旅的酒店也很有潛力。對于前三種經(jīng)營方式， “地段好”和“開會較方便”成為其最主要的兩項原因。由于地理位置優(yōu)越，使得其在該區(qū)域進(jìn)行與商務(wù)有關(guān)的酒店經(jīng)營都能有較大的商機(jī)可以利用。商務(wù)酒店：這是北京地區(qū)企事業(yè)單位中高層管理人員最為看好的一種投資方式。在及為何看好該種投資方式時，高達(dá) %的受訪者是因為其地段好做出該判斷的，奧運商圈和健翔科技園定會在未來大大增加該區(qū)域的商務(wù)客流。同時，由于勞動大廈原本以接會為主，也有 %的受訪者認(rèn)為在以商務(wù)酒店為主經(jīng)營的同時，能為客戶提供較方便的會議服務(wù)。會議中心：選擇會議中心的人只比選擇商務(wù)酒店的人少了 個百分點，也達(dá)到了 %。過半數(shù)的受訪者選擇的主要原因也是地段好。隨著該地塊的商機(jī)轉(zhuǎn)濃，召開各類會議的機(jī)會也會顯著增加，34%的人認(rèn)為在該地經(jīng)營會議中心能夠方便該區(qū)域企事業(yè)單位舉行會議。寫字樓式酒店：同樣，認(rèn)為在該地塊最適合的經(jīng)營方式是寫字樓式酒店或酒店式寫字樓的受訪者也是看中了其良好的地理位置（%） 。在北京四環(huán)以北，奧運商圈周圍比較好的寫字樓不多，而隨著這一地塊的開發(fā)，也會有很多公司樂于在此地長期經(jīng)營。將勞動大廈進(jìn)行寫字樓式的改造也引起了一部分人的注意。49 / 54附表 認(rèn)為該經(jīng)營方式最適合的原因　商務(wù)酒店 會議中心 寫字樓式酒店 總計地段好/地理位置好 開會比較方便 環(huán)境會改善 辦公比較方便 交通發(fā)展好 以前就是以接會為主 比較有特點 開完會后可以休息 總計 在前面勞動大廈實際用戶滿意度的討論中，我們發(fā)現(xiàn)外地用戶對勞動大廈的評價要大大高于北京用戶對勞動大廈的評價。這也給勞動大廈未來的經(jīng)營方式提供了一個新的思路，勞動大廈可以朝接待外地商旅為主發(fā)展。但從勞動大廈的自身實際情況來看，勞動大廈仍需要進(jìn)行現(xiàn)代化的改造。所以這種發(fā)展方向較為適應(yīng)于短期資金緊張而無力馬上對其進(jìn)行改造的經(jīng)營者。，增加中型會場數(shù)目，進(jìn)行現(xiàn)代化方向的裝修進(jìn)行專家座談時，專家批評最多的地方就是勞動大廈現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)不夠合理，但專家們同時也認(rèn)為在可增加一萬二三平方米的面積的情況下，對現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)改造，使之具有現(xiàn)代酒店的風(fēng)格完全有可能成功。在進(jìn)行酒店內(nèi)部格局的改造時，要注意適當(dāng)增加中型會場（3060 人）的數(shù)目。第一部分的定量結(jié)果顯示，排在前四位的企業(yè)會議類型分別為年終總結(jié)、行業(yè)研討會、展示發(fā)布會和培訓(xùn)，它們一共占到會議總數(shù)的 80%以上。由于這四種會議通常會有較多的人參加，酒店所準(zhǔn)備的會場應(yīng)以中型會場為主，輔以1020 人的小型會場。從這個意義上來說，勞動大廈目前的會場結(jié)構(gòu)并不合理，50 / 54表現(xiàn)為中型和大型會場各一，小型會場卻有十幾個之多。由于勞動大廈長時間沒有進(jìn)行重新裝修，原有的裝修風(fēng)格與目前流行的風(fēng)格格格不入。定量結(jié)果也顯示，在這一比較重要的指標(biāo)上，勞動大廈的得分連一般都達(dá)不到，重新對現(xiàn)有的裝修風(fēng)格進(jìn)行改造是非常必要的。，增加配套設(shè)施住宿條件也是客戶選擇酒店的重要條件之一，勞動大廈在這點上的得分只有 ，屬于較差的一類，更不用說與競爭對手相比了。需要進(jìn)行大規(guī)模的更新。象標(biāo)間內(nèi)的床、桌、椅等家具設(shè)備均由于使用年限過長而有不同程度地令人不如意的地方，大都需要更新。而在進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造時，亦要按需增加保齡、KTV、健身、桑拿等配套娛樂設(shè)施，以增加酒店的吸引力。，全面提高服務(wù)水平服務(wù)水平也是勞動大廈實際用戶感到不滿的地方之一，引進(jìn)專業(yè)化的管理是受訪對象比較一致的選擇?？梢酝ㄟ^委托或聘請專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)，全面提升酒店的管理和服務(wù)水平。