【正文】 用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。3. 指導(dǎo)嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將指導(dǎo)對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將指導(dǎo)管理處對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被損壞。4. 指導(dǎo)建立供應(yīng)商檔案我們將指導(dǎo)對(duì)所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使璽景園的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。5. 指導(dǎo)管理處處理好入住初期的誤報(bào)警問題璽景園的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對(duì)這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)，造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處在入住初期設(shè)定一個(gè)N秒的滯后報(bào)警（由軟件實(shí)現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時(shí)，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報(bào)警，這樣智能中心就不會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。6. 日常巡視與定期保養(yǎng)指導(dǎo)日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將指導(dǎo)管理處采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。第九節(jié) 物業(yè)管理部分流程展示一、物業(yè)管理工作流程機(jī)構(gòu)組建熟悉物業(yè)情況匯總遺留問題擬制管理方案組織員工培 訓(xùn)制訂規(guī)章制度聯(lián)系有關(guān)單位督促及時(shí)整改物業(yè)接管驗(yàn)收編制入伙資料辦理入住手續(xù)30分鐘入住須知學(xué)習(xí)裝修審批、智能化系統(tǒng)學(xué)習(xí)監(jiān)督違章裝修裝修驗(yàn)收搬遷入住建立各類檔案日常管理物業(yè)法律法規(guī)咨詢檔案資料管理社區(qū)事務(wù)管理機(jī)電設(shè)備管理社區(qū)文化活動(dòng)安全管理三車管理公維共護(hù)設(shè)保施養(yǎng)清潔綠化商業(yè)管理智 管能 理化 與系 維統(tǒng) 護(hù)物料管理財(cái)務(wù)管理二、物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程匯同開發(fā)商、地盤監(jiān)理公司、施工單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。 接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。三表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)取水、電、氣表底數(shù)確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙三、工作巡查流程報(bào)管理處財(cái)務(wù)部實(shí)施并向全體員工通報(bào)填寫優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過失處罰單發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過失經(jīng)理管理員各部門主管每次例行巡視檢查匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后的信息反饋至經(jīng)理處中央監(jiān)控中心主管統(tǒng)計(jì)、處理處理完畢，及時(shí)向經(jīng)理助理、經(jīng)理匯報(bào)，并在處理單上簽字發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題填寫督察問題處理單，交責(zé)任部門責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問題四、住宅裝修管理流程業(yè)主持入住繳費(fèi)收據(jù)在管理處領(lǐng)取《裝修審批表》（一式三份）和《裝修須知》、《裝修管理規(guī)定》等相關(guān)文件業(yè)主填寫審批表，連同裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、施工圖交管理處 責(zé)任管理員、業(yè)務(wù)助理初審、管理處經(jīng)理審批（當(dāng)天完成）業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，領(lǐng)取《裝修許可證》，進(jìn)一步了解智能化住宅裝修有關(guān)規(guī)定相關(guān)責(zé)任管理員跟蹤監(jiān)督每日巡視不少于二次裝修期隱蔽工程驗(yàn)收裝修竣工，及時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收，智能化系統(tǒng)完整性驗(yàn)收，試水試驗(yàn)，責(zé)任管理員連同業(yè)務(wù)助理驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見，收取裝修管理費(fèi)，辦理退還押金手續(xù)五、機(jī)電設(shè)備維修流程管理處無法維修，報(bào)經(jīng)理視維修費(fèi)用大小報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)審批后實(shí)施做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格日常巡視檢查發(fā) 申現(xiàn) 報(bào)運(yùn) 維行 修故障填寫維修申報(bào)單歸檔保存組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修報(bào)業(yè)務(wù)助理、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修六、綠化管理流程綜合管理員、業(yè)務(wù)助理巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工、整改更換長(zhǎng)勢(shì)不良的花草盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品病蟲害防治檢查考核工作績(jī)效填寫統(tǒng)計(jì)表整理歸檔七、保潔管理流程經(jīng)理、綜合管理員巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見，安排人員整改保潔班長(zhǎng)組織人員實(shí)施整改綜合管理員監(jiān)督整改情況檢查、考核工作績(jī)效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表整理、歸檔第十節(jié) 雙方合作優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)一：銷售配合金地物業(yè)在與貴公司合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。金地物業(yè)在與多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并形成了一整套完善的運(yùn)作體系和運(yùn)作模式。金地集團(tuán)擁有獨(dú)立的地產(chǎn)代理公司和廣告公司，而金地物業(yè)在配合銷售方面的功底是出類拔萃的。銷售配合(一)銷售配合工作的協(xié)助、出、停泊指引增加購買信心展示物業(yè)管理形象 、物件（桌椅、模型等）保潔，參觀鞋套的發(fā)送，集中，及基本問詢指導(dǎo)、維護(hù)，則其使用與維護(hù)(二)銷售配合崗位設(shè)置，協(xié)助招聘到崗(協(xié)助接待、咨詢)、電瓶司機(jī)、維修(一) 入住前物業(yè)管(二)(三)銷售配合的七條有力措施,著裝統(tǒng)一美觀 4.金地物業(yè)報(bào)的宣傳配合l 前期介入管理 保安人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位單元大門等崗位的保安工作，同時(shí)負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、會(huì)所等的清潔、綠化工作?，F(xiàn)場(chǎng)主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。金地定期派出培訓(xùn)專家從操作、實(shí)務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范等方面對(duì)上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。目的：憑借廣大客戶多年來對(duì)金地物業(yè)的認(rèn)同，通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以金地良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)?！百u樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為‘青島璽景園’的重要賣點(diǎn)和重要媒體宣傳訴求。l 協(xié)助宣傳 利用金地物業(yè)主辦的期刊《金地物業(yè)》以“接管樓盤介紹”、“樓盤巡禮”、“老總專訪”等欄目對(duì)‘青島璽景園’進(jìn)行宣傳（免費(fèi)）。《金地物業(yè)》是經(jīng)廣東省新聞局批準(zhǔn)發(fā)行的出版物（廣東省資料出版物登記證粵B0059），發(fā)行量達(dá)一萬余份，發(fā)行對(duì)象為金地物業(yè)各接管樓盤業(yè)主、深圳及全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、國(guó)內(nèi)相關(guān)政府機(jī)關(guān)、建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)兄弟企業(yè)。發(fā)行方式為贈(zèng)閱。通過《金地物業(yè)》的宣傳，將增加‘青島璽景園’在行業(yè)內(nèi)及相關(guān)領(lǐng)域的知名度。 優(yōu)勢(shì)二 完善的人員培訓(xùn)體系l 人員培訓(xùn)和管理 (1)確保員工年度培訓(xùn)150課時(shí)以上(2)新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%(3)管理人員持證上崗率100%(4)特殊工種人員持證上崗率100%(一)人員培訓(xùn)(5)確立和完善員工培訓(xùn)系統(tǒng)(1)自學(xué)(2)自辦培訓(xùn)班(3)外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)(4)理論研討或?qū)ｎ}討論(5)參觀學(xué)習(xí)(6)崗位輪訓(xùn)(1)調(diào)查訓(xùn)練需求，確定訓(xùn)練計(jì)劃人員訓(xùn)練和管理(2)兩層訓(xùn)練：管理層訓(xùn)練和操作層訓(xùn)練(3)訓(xùn)練程式：告知、呈現(xiàn)、試作、追蹤檢討(1)前期人員工培訓(xùn)計(jì)劃(2)正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃(3)緊急事件處理培訓(xùn)：9種特殊處理(4)言行規(guī)范與代容儀表要求；13項(xiàng)要求選才育才用才(1)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理理念(3)ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系(1)管理者對(duì)員工服務(wù)意識(shí)(2)品質(zhì)管理督導(dǎo)(二)人員管理(3)適當(dāng)授權(quán)(4)了解員工需要(1)錄用：條件、面試、考核、錄用、培訓(xùn)(2)考核：目標(biāo)責(zé)任、每年兩次業(yè)績(jī)考評(píng)，對(duì)管理者民主評(píng)議等優(yōu)勢(shì)三 規(guī)范的管理制度能及檔案管理l 管理規(guī)章制度 (一)公眾制度服務(wù)合約,業(yè)主公約,樓體使用及維護(hù)管理規(guī)定,裝修管理,治安消防車輛管理,公用設(shè)施管理等十余項(xiàng)管理規(guī)章制度(二)崗位職責(zé)各級(jí)各類人員職責(zé)共二十余項(xiàng)物業(yè)管理的保障實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則(三)管理運(yùn)作制度包括各類制度、規(guī)范、方法共二十余項(xiàng)(四)員工考核制度各級(jí)各類人員考核制度和考核表共近十項(xiàng)l 檔案管理 1)產(chǎn)權(quán)資料：4類2)技術(shù)資料：17類19項(xiàng)(一)檔案資料的分類簡(jiǎn)索3)物業(yè)資料：4類1)業(yè)戶資料：2類7項(xiàng)2)日常管理資料:17類49項(xiàng)(二)檔案、資料的管理辦法檔案的建立與管理、發(fā)管理程序A重要資料須經(jīng)管理處主任驗(yàn)收歸檔收集整理歸檔利用B日常管理按程序文件規(guī)定歸檔(三)檔案資料管理要求、防潮、防變質(zhì)等“三防”要求優(yōu)勢(shì)四 金地酒店式物業(yè)管理（一） 酒店式管理的高層金海灣介紹金海灣花園位于深圳市中心區(qū)深圳灣畔，占地48,，建筑面積達(dá)120,550平方米，花園環(huán)境面積41,000平方米；全屋苑以海為主題建筑概念，由10棟24至32層豪華大型住宅小區(qū)組成，戶戶面海朝南，超闊落地玻璃窗及玻璃露臺(tái)。外形流暢時(shí)尚，樓層高低起伏，散發(fā)浪濤千變?nèi)f化的絢爛精彩。自設(shè)兩層地下巨型停車庫，采用人車分流之設(shè)計(jì)規(guī)劃，并提供918個(gè)車位，令住戶感到更舒適方便。由獲國(guó)際ISO9002認(rèn)證的金地物業(yè)管理公司為花園提供24小時(shí)酒店式全封閉管理。金海灣酒店式管理簡(jiǎn)明特色由金地集團(tuán)開發(fā)的金海灣花園樓盤定位較高，其業(yè)主多為港人及事業(yè)成功人士。金地物業(yè)管理公司在行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)的酒店化管理集中體現(xiàn)在金海灣花園的日常管理中。（1）設(shè)大堂助理崗：在每一個(gè)大堂設(shè)大堂助理崗，直接面對(duì)業(yè)戶，第一時(shí)間接受業(yè)戶反饋的信息；（2）基本服務(wù)：包括公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、清潔，24小時(shí)保安，水、電、空調(diào)，汽車泊位管理等；（3）專項(xiàng)服務(wù)：包括園藝培植及保養(yǎng)，信函、電報(bào)及報(bào)刊速遞，電話及訪客留言，送餐服務(wù)，衣物洗燙，房間清潔，床上用品清潔及更換，建筑外墻清洗，秘書服務(wù)，代聘臨時(shí)工人及保姆，居室裝修，汽車清洗，幼兒托管，提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)等；（4）代辦及代理服務(wù)：包括房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租，代收租金，預(yù)定飛機(jī)、火車、船票，預(yù)定酒店，旅游服務(wù)，安排酒宴、會(huì)議，報(bào)刊訂閱。居住者可以要求物業(yè)管理公司提供訂餐服務(wù)等。（5）服務(wù)理念方面：借鑒酒店管理經(jīng)驗(yàn)，突出強(qiáng)調(diào)以人為本，即對(duì)人的服務(wù)，并真正建立起“顧客至上”的管理觀念，在業(yè)戶提出某一要求時(shí)，輕易不說不，而是想方設(shè)法去解決。比如下雨天，保安會(huì)主動(dòng)拿雨傘將從車中走出沒帶雨具的業(yè)戶接進(jìn)樓內(nèi)，而不會(huì)讓其淋濕。業(yè)戶提重物返家時(shí)保安主動(dòng)用手推車幫助其送至目的地。維修人員穿鞋套進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)進(jìn)行維修工作等。金地物業(yè)管理的其它高層物業(yè)中，引進(jìn)酒店式物業(yè)管理的有：金地翠堤灣、碧海云天、熙園、金港豪庭等；（二）酒店式管理的寫字樓創(chuàng)維數(shù)碼研究中心創(chuàng)維數(shù)碼研究中心位于深圳市高新技術(shù)園區(qū)深南大道南側(cè)，緊鄰30米寬城市綠化隔音帶，占地面積約11992．3平方米，總建筑面積約54345平方米，樓高地上18層，地下1層。該項(xiàng)目由著名的創(chuàng)維集團(tuán)投資興建，小區(qū)設(shè)備裝修精良、硬件配備完善，是集辦公、研發(fā)及產(chǎn)品展示等功能為一體的現(xiàn)代化高科技小區(qū)。創(chuàng)維數(shù)碼研究中心的酒店式物業(yè)管理簡(jiǎn)明特色金地物業(yè)管理推行以“微笑”為亮點(diǎn)的服務(wù)禮儀，以“提升形象、文明用語、商務(wù)接待、辦公秩序、電話、公共場(chǎng)所”等為主要內(nèi)容，通過培訓(xùn)、檢查、激勵(lì)和形式多樣的活動(dòng)，將禮儀融入服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓顧客和員工感到愉悅。（1）施行嚴(yán)明的進(jìn)出人員物品管控。內(nèi)部員工憑工卡進(jìn)出；其他進(jìn)出寫字樓的人員有