【正文】 營業(yè)收入估算為了提高市場競爭力，吸引商家入場，盡快使汽配城形成氣候，本評價不計建設(shè)期租金收益，第二、三年以低租金出租，第四年逐步提高租金到正常水平。經(jīng)測算，正常年份營業(yè)收入6,。動態(tài)估算情況如下表： 稅金及附加估算稅金及附加按國家現(xiàn)行規(guī)定的稅率估算。營業(yè)稅為租金收入的5%，城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅的7 %，教育費附加（含地方）為營業(yè)稅的5 %，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅為6元/平方米，印花稅為租金收入的1‰。動態(tài)估算情況如下表： 運營成本費用估算汽配城運營成本費用按以下標(biāo)準(zhǔn)估算：工資及附加：公司定員32人。固定資產(chǎn)折舊:按照國家有關(guān)規(guī)定采用使用年限法分類折舊，折舊年限房屋40年，地面停車場、通道、前區(qū)廣場、綠化、設(shè)備20年，殘值率5%。土地使用權(quán)攤銷:商業(yè)土地使用權(quán)出讓年限40年，攤銷期40年。 修理費:按固定資產(chǎn)折舊額的15% 計算。其他經(jīng)營管理費用:按營業(yè)收入的5% 計算。 財務(wù)費用:財務(wù)費用為銀行貸款利息,%計算。估算結(jié)果，計算期運營成本費用總額18,，年均運營成本費用1,。 營業(yè)利潤估算根據(jù)本項目擬定的營業(yè)收入、成本費用、稅收等水平估算，項目建成投入營業(yè)的當(dāng)年即有盈利。經(jīng)估算，計算期利潤總額72,，年均利潤3,，正常年份利潤額4,。 所得稅估算根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅率25%。經(jīng)估算，項目計算期企業(yè)所得稅總額18,，正常年份企業(yè)所得稅1,。 盈利能力分析 投資利潤率年投資利潤率=計算期利潤總額247。期數(shù)247。項目總投資100% =72,247。()247。17,100% =% 投資利稅率年投資利稅率=計算期（凈利潤+稅金及附加+企業(yè)所得稅）247。期數(shù)247。項目總投資100% =(54,+20,+18,)247。() 247。17,100% =% 資本金利潤率年資本金利潤率=計算期凈利潤247。期數(shù)247。資本金100% =54,247。()247。7,100% =%主要財務(wù)指標(biāo)表明：%%均遠高于行業(yè)投資利潤率10%和行業(yè)投資利稅率14%，項目投資回報率高，盈利能力強，微觀經(jīng)濟效益好。 現(xiàn)金流量分析通過對項目收支情況和項目建設(shè)經(jīng)營運作方式的分析，估算現(xiàn)金流量情況如《現(xiàn)金流量分析表》（附表6）。根據(jù)《現(xiàn)金流量分析表》各年凈現(xiàn)金流量計算，%；按基準(zhǔn)折現(xiàn)率12%計算的累計財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV為7,；（不含建設(shè)期），動態(tài)回收期9年（不含計算期）。計算結(jié)果表明：項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率13%，累計財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項目在財務(wù)上具有可行性。但這種可行性建立在項目投入營業(yè)后各年按預(yù)計如數(shù)取得營業(yè)收入。因此，項目管理團隊一定要加強招商營運和經(jīng)營管理工作，制定切實可行的營運策略。 不確定性分析 盈虧平衡分析（1）租賃收入盈虧平衡分析本報告所采用的租賃收入變動預(yù)測法測算盈虧平衡，是在假設(shè)營業(yè)固定費用和租金單價不變的前提下，以租賃營業(yè)場所比例和租賃收入額度來表示盈虧平衡點。BEP（進駐率）=（固定費用+財務(wù)費用）247。[營業(yè)收入（可變費用+稅金及附加）]100% =(13,+1,)247。[112,345(3,+20,)] =%測算結(jié)果表明：如果估算固定費用、財務(wù)費用和租金單價不變，%，即租賃收入達到18,（年租賃收入1,）即可收回全部投資。（2）租賃單價盈虧平衡分析本報告所采用的租賃單價變動預(yù)測法測算盈虧平衡，是在假設(shè)營業(yè)固定費用和租賃面積不變的前提下，以平均租賃單價來表示盈虧平衡點。BEP(租賃單價)=（固定費用+財務(wù)費用）247。[計算期營業(yè)場所租賃面積積數(shù)（1可變費用率稅金及附加率）] =(13,+1,)247。[137,047(70%1/2+80%+90%17)(%%)] =（元/㎡）測算結(jié)果表明：如果估算固定費用、財務(wù)費用和營業(yè)場所租賃面積不變，㎡即可收回全部投資。（3）投資變動盈虧平衡分析本報告所采用的投資變動預(yù)測法測算盈虧平衡，是在假設(shè)營業(yè)收入不變的前提下，以項目總投資增減幅度來表示盈虧平衡點。BEP（投資增減率）=（營業(yè)收入稅金及附加總成本費用）247?？偝杀举M用100% =（112,34520,）247。18,100% =%測算結(jié)果表明：在估算營業(yè)收入、稅金及附加、經(jīng)營管理費、財務(wù)費用不變的情況下，即投資總額在67,507萬元以內(nèi)都能收回全部投資。 敏感性分析本報告敏感性分析主要從投資和營業(yè)收入的有利變化和不利變化測算對項目財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、凈利潤的影響程度，從而分析各因素變化對項目收益的影響作用。經(jīng)測算，投資和營業(yè)收入上、下浮動10%對項目財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、凈利潤的影響結(jié)果如《某汽配城投資項目敏感性分析表》（附表7）。（1）當(dāng)營業(yè)收入減少10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值從7,，%；%%，%；%%，%；，%。經(jīng)測算，在總投資不變的情況下，%，是項目財務(wù)凈現(xiàn)值＞0的臨界點。（2）當(dāng)總投資增加10%時，，%；%%，%；%%，%；，%。經(jīng)測算，在營業(yè)收入不變的情況下，%，是項目財務(wù)凈現(xiàn)值＞0的臨界點。上述數(shù)據(jù)表明：投資額和營業(yè)收入兩者的變化對項目財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、凈利潤都有影響，而且影響幅度一般大于投資額或營業(yè)收入自身的變化幅度，其中營業(yè)收入變動的影響尤為顯著。%%的范圍內(nèi)變動，財務(wù)上都具有實施的可行性，說明項目抗風(fēng)險能力強。但營業(yè)收入變動較為敏感，應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注汽配城場租水平和商家入駐率（即出租率），以獲得最大限度的租賃營業(yè)收入，減少投資風(fēng)險。 財務(wù)評價結(jié)論通過靜態(tài)與動態(tài)計算、分析，可以看出：(1)項目營業(yè)收入、利潤總額及上繳稅金估算結(jié)果說明，汽配城建成投入營運后，企業(yè)經(jīng)濟效益良好。(2)項目盈利能力指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)，說明汽配城投資盈利能力強。(3)從盈虧平衡分析及敏感性分析來看，項目具有很強的抗風(fēng)險能力。綜上所述，某汽配城建設(shè)項目經(jīng)濟效益指標(biāo)良好，具有較強的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險能力，財務(wù)上具備可行性。第十二章 結(jié)論和建議 可行性研究結(jié)論（一）項目建設(shè)符合X市總體規(guī)劃，符合X市構(gòu)建區(qū)域性中心城市的發(fā)展目標(biāo)。（二）項目功能齊全、布局合理，項目的實施可以完善X市專業(yè)市場結(jié)構(gòu)，帶來良好的社會效益。（三）項目建設(shè)目的明確，建設(shè)條件充分，資金籌措方式得當(dāng)，具備實施可能。（四）項目經(jīng)濟效益好，償債能力和抗風(fēng)險能力強，財務(wù)上具備可行性。 問題及建議（一）項目工程建設(shè)周期18個月，時間緊、任務(wù)重，要使項目能如期按計劃完成，除了要安排好規(guī)劃方案外，還需特別注重建設(shè)資金的籌措，統(tǒng)籌合理地安排建設(shè)內(nèi)容和施工進度。（二）項目總建設(shè)規(guī)模較大，需加強與規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防、供水、供電、電信等部門聯(lián)絡(luò)工作，使項目建設(shè)既能滿足有關(guān)部門規(guī)定要求，又能使有關(guān)部門盡快積極辦理相關(guān)事宜。（三）項目建設(shè)要嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃要求實施。（四）項目設(shè)計方案內(nèi)容有待初步設(shè)計階段進一步完善。 政策需求（一）本項目選址符合城市總體規(guī)劃要求，所選宗地為最優(yōu)方案，但如果政府出于城市建設(shè)綜合因素考慮將宗地安排他用，則由政府另為本項目選址，請政府務(wù)必支持。（二）項目建成初期有一個人氣集中的過程，除企業(yè)自身加強宣傳力度，給予場租優(yōu)惠，搞好招商工作外，還需政府出面協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、銀行、技監(jiān)、城管等部門，最大限度給予商家工商、稅收、融資等各方面的優(yōu)惠政策。40