【正文】 8,934室內給排水工程399,258351,397室內消防工程399,258351,397室內電氣工程399,2581204,791室內消防報警系統(tǒng)399,25820799電梯購置222500005504安裝費用以設備費用的 20%計算1,7875工程建設其他費用399,2582,798勘查費用按用地面積 15 元/㎡計算203設計費用按每平方 35 元計算1,397監(jiān)理費用按每平方 30 元計算1,1986其他費用含綠化及不可預見費用等3007生產設備費用10,0008工程總造價73,971 資金籌措項目總投資73971萬元，資金來源由東莞市卓興電子實業(yè)有限公司自籌解決。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目第 9 章 項目投資效益分析 項目經濟效益（財務評價） 表 91 投產后銷售預測 單位：人民幣產品名稱內銷情況（年度）外銷情況（年度）合計金額（億元）數(shù)量（萬條）單價（元/條）金額（萬元）數(shù)量（萬條）單價（元/條）金額（萬元）耳機300010元/條3億元80016 盈利能力分析 本項目所需資金由東莞市卓興電子實業(yè)有限公司出資自籌，不存在清債能力分析。 項目社會效益（社會評價） 項目對區(qū)域城市功能的影響 項目所在區(qū)處于武漢市重要地段，交通十分發(fā)達。市場容量大，在項目選址的黃陂區(qū)已然形成一個新型內陸地區(qū)臨空產業(yè)區(qū)。本項目的建設符合武漢市總體規(guī)劃進一步優(yōu)化 城市 環(huán)境，加快城市化進程的發(fā)展目標，使其能進一步推進城市土地的合理利用，優(yōu) 化城市 土地利用結構，置換出一批不符合當?shù)匕l(fā)展需求的耗能型、污染性的工業(yè)打造 一個新型 的無污染的工業(yè)區(qū)位，提升區(qū)域形象與功能。 項目對區(qū)域產業(yè)發(fā)展的影響 本項目建設首先將帶動武漢相關產業(yè)（如水泥、鋼材、化工等）的發(fā)展，促進就業(yè)，能夠有效與周邊其他產業(yè)配套形成互補。片區(qū)的升級與完善，將提升周邊的土地 價值，帶動運動產品制造行業(yè)發(fā)展，符合城市土地運營的長遠戰(zhàn)略，形成良性的互 動，相互促進實現(xiàn)跨越發(fā)展。同時可以吸引大量的國內外工業(yè)企業(yè)進行投資，特別是 質量較高的新興工業(yè)企業(yè)，增加武漢市工業(yè)片區(qū)的經濟含量，使該鎮(zhèn)城市化進程在強 勁 的工業(yè)經濟發(fā)展支撐下，輻射作用更強大，使武漢市建設新興的工業(yè)區(qū)提供了重要 的條件。因此，本項目的實施不僅可以帶動武漢市本地建材、原材料市場等相關產業(yè) 較快的發(fā)展，促進第三產業(yè)的發(fā)展，同時也帶動了武漢市的發(fā)展，有利于吸引更多的 企業(yè)在此地投資辦廠。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目 項目對區(qū)域就業(yè)的影響本項目的建設階段，將會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，當中以建筑施工工人占主體。項 目 投入運營后，將會提供穩(wěn)定的就業(yè)機會，包括管理人員、餐飲師、保安、個體經營 者、 運動用品制造行業(yè)人員等崗位。同時，項目還將提供間接的營商機會，為社會創(chuàng) 造更多的效益。項目所從事的運動制造行業(yè)與其相關的上下游相關產業(yè)成相輔相成之勢，帶動了 相關產業(yè)的間接就業(yè)人口及其收入的增加。通過以上分析，對項目的社會影響做出評價，得出項目社會影響分析表，如下表 所示：表 92 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的結果1對企業(yè)的影響提升企業(yè)形象形成產業(yè)集群2對居民就業(yè)的影響創(chuàng)造就業(yè)機會前期工程建設帶動建筑領域職業(yè)人員就業(yè)3對當?shù)厥袌龅挠绊憥硬牧鲜袌霭l(fā)展材料市場貿易量加大4對地區(qū)基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響完善周邊基礎設施，提升區(qū)域形象推動了運動制造行業(yè)，社會服務容量增大5對武漢市區(qū)域影響提升區(qū)域布局加快城市化進程 生態(tài)效益本項目用地面積為 135369 平方米，綠地率為 %，為較低的容積率和較高的 綠地率。本項目在加工生產過程中，無廢水、廢氣排放污染環(huán)境問題，可視為無煙工 業(yè)。項目實施后，可使武漢的原材料得到充分合理的利用，推動武漢市綠色產業(yè)的發(fā) 展。 結論本項目財務評價分析主要指標均超過行業(yè)相同規(guī)模企業(yè)，項目財務經濟效益較 好，并具有一定的抗風險能力。本項目能保持企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，對地方經濟發(fā)展將起到積極的推動作用。項目建 設符合國家的相關政策，項目建設可行。綜上所述，本項目符合國家的產業(yè)政策，是國家鼓勵發(fā)展的項目。產品市場前景廣闊，經濟效益、社會效益和生態(tài)效益顯著，符合國家質量標準，所以建設本項目是 切實可行的。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目第 10 章 風險識別與管理 風險識別一個項目的建設，其中風險也同樣不可避免，主要是由客觀和主觀因素引起的風 險。 項目建設主要是包括五大類風險：市場風險、工期風險、質量風險、資金風險和 社會風 險。市場風險主要是材料價格的變動、產品銷售量的變動、機械設備損耗及維 修費用變 化、人工費用的變化等。工期風險主要是工期進度緩慢或計劃不當、設計變 更、支付款 未到位。質量風險主要是自然環(huán)境的影響、人員素質低、施工操作方法不 正確、機器設 備老化、材料質量差等。資金風險主要是籌資方式和金額不足、支付進 度慢。社會風險 主要是周邊環(huán)境的變化、政府的政策影響、當?shù)氐慕煌顩r等。按時 間段分析，分為建 設期風險和運營期風險。 建設期風險管理從工程項目本身具有的特性角度而言，工程項目從其籌劃、設計、建造到竣工后 投 入使用，整個過程都存在著各種各樣的風險，并且由此產生的風險損失金額巨大， 后果 嚴重。因此將工程項目視為一個完整的系統(tǒng)，實施全局的、綜合的全面風險管理 是工程 項目管理內在特性所決定的。從工程項目涉及的相關利益主體而言，無論是工程項目投資商、承包商、監(jiān)理 商， 還是建筑設計商、供應商等，都面臨著不可回避的風險。各利益主體都趨向于自 身利益 的最大化和風險的最小化，因此一項時間管理等方面的風險。區(qū)域策略風險也 可以理解 為項目或戰(zhàn)術層次的風險，包括：勞動力風險、原材料風險、施工現(xiàn)場風險 以及分包商 風險。我國正處于從計劃經濟向社會、主義市場經濟過渡的過程之中，建筑市場不成 熟， 行為不規(guī)范的問題比較嚴重。風險管理有利于對工程項目實施過程中各個環(huán)節(jié)加 以監(jiān)控， 保證工程項目中資金流、信息流與物流的順暢流轉。 加強管理風險 增強員工的防范意識。加強管理，對于原材料的質量和施工現(xiàn)場進行有效監(jiān)督。 做到剩余控制權和剩余索取權的一致，也就是說責、權、利對等。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目 風險轉移 風險轉移即投資主體將其可能發(fā)生的風險損失有意識的轉嫁給與其有相互經濟利 益關系的另一方承擔。 通過保險轉移風險是商業(yè)投資常用的一種做法，保險對于減輕或彌補投資者的損 失，實現(xiàn)資金的循環(huán)運動，保證項目正常進行等方面具有十分重要的意義。 風險利用 經營實踐中，利潤與風險并存。承擔一定的風險是取得利潤的前提條件，拒絕承 擔風險就無法取得利潤。例如帶資承包，自備啟動資金。首先，承包商要考慮融資， 要借 貸因而要支付利息。其次，這筆借貸利息只能靠承包工程獲取的利潤償還。而承 包工程 的利潤如何，完全靠自己爭取。 運營期風險管理 樹立正確的運營理念 公司運營要求企業(yè)重視技術更新、產品換代、需求變化等市場(社會)動向，及時調整技術結構、產品結構和市場結構，淘汰將步入衰退期的技術、設備和產品，從而 運用最有效的手段(技術、設備、產品、市場等)來保障資本價值的保值增值。 改善資本運營的外部環(huán)境 資本運營是一項系統(tǒng)性的工程，它要求相應的政策環(huán)境、法律環(huán)境、社會環(huán)境、市場環(huán)境、人才環(huán)境等，為資本運營的順利開展提供服務，以降低資本運營風險。進一步完善資本運營的各項法規(guī)。積極發(fā)展和完善資本市場和產權市場。健全社會保障體系。完善用人機制。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目第 11 章 總結為大力滿足當?shù)禺a業(yè)發(fā)展需求，不斷提升黃陂區(qū) 城市形象，促進當?shù)亟洕?發(fā)展，故擬定建設本項目。n 綜合評價結論本項目的建設不但符合國家政策和武漢市經濟發(fā)展的要求，而且符合當?shù)禺a業(yè)結 構 調整的要求?？梢钥偨Y為經濟效益、社會效益以及生態(tài)效益：經濟效益：本項目是落實《武漢市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱 要》要求，提高城市發(fā)展水平的需要。項目不僅改善周邊工業(yè)環(huán)境和投資環(huán)境，與周 圍 的工業(yè)企業(yè)相輔相成，形成一個不可分割的產業(yè)中心，而且推動手機耳機行業(yè)的發(fā) 展， 促進經濟的發(fā)展，促進本地 GDP 增長，提高當?shù)氐闹?、吸引外資。滿足人們 日益提 高的物質文化需要，集中地方勞動力，并能吸引人才。社會效益：本項目是武漢建設“國際重要現(xiàn)代產業(yè)制造中心”的需要，建設 繁 榮和諧的黃陂區(qū)的需要。項目不僅優(yōu)化城市布局，提升武漢市功能分區(qū)，而且 將會 創(chuàng)造大量的就業(yè)機會。生態(tài)效益：本項目用地面積為 135369 平方米，綠地率為 %，為較低的容 積 率和較高的綠地率。項目在加工生產過程中，無廢水、廢氣排放污染環(huán)境問題，可 視為 無煙工業(yè)。項目實施后，可使武漢的原材料得到充分合理的利用，推動武漢市綠 色產業(yè) 的發(fā)展。n 項目規(guī)劃用地面積為 135369 平方米，總建筑面積為 399258 平方米，總投資 估算為 73971 萬元。其中，土地費用 3000 萬元，主體土建工程費用 47152 萬元，水電安裝設備費用 8934 萬元，安裝費用 1787 萬元，工程建設其他費用 2798萬元（勘查費用 203 萬元，設計費用 1397 萬元，監(jiān)理費用 1198 萬元），其他費 用 300 萬元，生產設備費用 10000 萬元。n 本項目規(guī)劃總用地面積 135369 ㎡，總建筑面積 399258 ㎡，計容建筑面積389868 ㎡，其中：研發(fā)中心 1 棟 25 層，建筑面積為 44297 ㎡；綜合辦公樓 1 棟 17 層，東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目建筑面積為 34170 ㎡；廠房 13 棟 15 層，建筑面積為 230720 ㎡；公寓 6棟 1823 層，建筑面積為 66970 ㎡；宿舍 2 棟 10 層，建筑面積為 13100 ㎡；食 堂 1 棟 1 層，建筑面積 611 ㎡。不計容建筑面積 9390 ㎡。容積率 3，%，綠地率 %，建筑最高層數(shù) 25 層，建筑最大高度 80m，設計停車位 410 個?？拐鹪O防烈度為 6 度，耐火等級為二級。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目n 建議： 216。 建議采用太陽能照明系統(tǒng)； 216。 建議使用節(jié)能型生產設備； 216。 建議選擇具有美譽度高、信用度高、建造質量高、專業(yè)經驗豐富的施工單位進行 建設。 綜上所述，該項目從社會效益和經濟效益等方面均具有廣闊前景，符合國家政 策和行業(yè)發(fā)展要求，現(xiàn)建設條件已經具備，建設規(guī)模合理，建設標準適當，具有顯 著的經濟效益，研究結果認為本項目的建設是必要且可行的。東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目第 12 章 附件項目總平面圖東莞市卓興電子實業(yè)有限公司電聲產品生產廠區(qū)項目經濟技術指標表編號項目計量單位數(shù)量 規(guī)劃值備注1規(guī)劃總用地㎡1353692總建筑面積㎡3992583計容建筑面積㎡3898684研發(fā)中心㎡442975綜合辦公樓㎡341706廠房㎡2307207公寓㎡669708宿舍㎡131009食堂㎡61110不計容建筑面積㎡939011地下建筑面積㎡939012容積率313綠地率%14建筑密度%15建筑占地面積㎡7167416總綠地面積㎡17道路廣場面積㎡18機動車總泊位輛41019地下泊車位輛26020地上泊車位輛15021最大層數(shù)層2522最大高度米80