【正文】 土建施工裝修工程配套工程安裝調(diào)試與運(yùn)營第八章 項(xiàng)目建設(shè)的保障措施一、政策支持保障措施XX市為進(jìn)一步團(tuán)結(jié)廣大宗教團(tuán)體參與社會(huì)主義社會(huì)的建設(shè)，落實(shí)“自治、自養(yǎng)、自傳”國家宗教發(fā)展政策 ，制定了鼓勵(lì)和扶持宗教自養(yǎng)項(xiàng)目的措施，引導(dǎo)宗教團(tuán)體以多種形式參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)。針對(duì)本項(xiàng)目，在土地、項(xiàng)目審批、稅費(fèi)減免上大力支持為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了強(qiáng)有力的政策支持措施。二、資金籌措和資金保障（一）資金籌措本工程總投資980萬元人民幣，固定資產(chǎn)投資980萬元。其中資金以自有資金500萬元為主，信徒奉獻(xiàn)資金200萬元，社會(huì)籌資約280萬元。（二）資金保障XX市協(xié)會(huì)信義大樓工程建設(shè)資金的籌措渠道主要有教會(huì)自有資金、信徒奉獻(xiàn)資金和社會(huì)籌資。目前項(xiàng)目資金已全部到位，因項(xiàng)目投資較大，要建立相應(yīng)的制約、檢查和監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行資金綜合財(cái)務(wù)室統(tǒng)一管理制度，資金審批實(shí)行項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，基地建設(shè)資金使用做到合理分配，專款專用，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行先驗(yàn)收合格后方可報(bào)帳、撥付的報(bào)帳制。確保建設(shè)的順利進(jìn)行。三、項(xiàng)目建設(shè)保障措施XX市基督教信義大樓建設(shè)工程項(xiàng)目施工執(zhí)行招標(biāo)制，施工單位依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件，選擇合理的施工方案，經(jīng)項(xiàng)目建設(shè)單位同意后方可施工，配備專業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)工程建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，生產(chǎn)組織和經(jīng)營管理等工作。工程管理應(yīng)嚴(yán)格履行國家基本建設(shè)項(xiàng)目管理程序標(biāo)準(zhǔn)，采取工程管理體系，實(shí)行按規(guī)劃立項(xiàng)，按項(xiàng)目管理，按設(shè)計(jì)施工，按效益考核，工程建設(shè)要依據(jù)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行，項(xiàng)目完成后及時(shí)組織檢查驗(yàn)收，以確保建設(shè)的進(jìn)度和工程的質(zhì)量達(dá)到要求。第九章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)《湖南省建筑工程概算定額》；XX市對(duì)建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定；XX市基督教協(xié)會(huì)提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。二、投資估算說明XX基督教信義大樓總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)（含設(shè)備費(fèi)）、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等。根據(jù)工程建設(shè)方案，建筑工程費(fèi)根據(jù)XX市的實(shí)際情況估算，工程裝飾、給排水、電氣、消防及輔助設(shè)施工程按每平方米190元估算。本項(xiàng)目所需設(shè)備包括電梯、空調(diào)、辦公用具、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，除電梯外其它設(shè)備由建設(shè)單位另行采購，購置費(fèi)不計(jì)入投資。本項(xiàng)目為宗教自用及自養(yǎng)用房，按有關(guān)政策享受城建、教育附加、消防設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用的減免。三、投資估算（一）、土地費(fèi)用本項(xiàng)目的土地為劃撥土地，根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，、。（二）、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出，按建筑安裝工程費(fèi)的2%左右計(jì)算。（三）、建筑安裝工程費(fèi)表91 建筑安裝工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備 注（萬元）（㎡）（元）一地上建筑1商業(yè)用房1230800框架結(jié)構(gòu)2辦公用房6996610框架結(jié)構(gòu)二地下建筑1705950含基礎(chǔ)工程三配套公用工程8226190四設(shè)備電梯合 計(jì)管理費(fèi)用是指開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理工程項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按建筑安裝工程費(fèi)的2%計(jì)取。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用，本項(xiàng)目資金來源基本為自有資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。其它費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本項(xiàng)目估算按建安工程費(fèi)的1%計(jì)取。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，本項(xiàng)目以3%為計(jì)算基數(shù)。四、固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為980萬元，其中：土地、%；，%；，占固定資產(chǎn)投資總額的3%。表92 投資估算表 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱金額備注1土地征用補(bǔ)償拆遷費(fèi)2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)含設(shè)備4管理費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用06其它費(fèi)用7不可預(yù)見費(fèi)總投資980第十章 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為16年（包括建設(shè)期1年）。一、營業(yè)收入估算商鋪?zhàn)饨鹗杖虢Y(jié)合目前周邊區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚剑_定本項(xiàng)目商鋪正常單位面積（平方米）租金按100元/月計(jì)算。辦公樓租金收入除協(xié)會(huì)自用外，可提供部分辦公室供商業(yè)配套辦公及中小公司業(yè)務(wù)辦公租用，按XX市目前商務(wù)辦公租金水平，確定本項(xiàng)目辦公正常單位面積（平方米）租金按25元/月計(jì)算，按可提供辦公面積3000平米計(jì)算，正常年租金收入為90萬元。地下停車位停車費(fèi)收入項(xiàng)目設(shè)計(jì)地下停車位40個(gè)，除協(xié)會(huì)自用外，可提供對(duì)外停車服務(wù)車位30個(gè)，按目前XX市標(biāo)準(zhǔn)停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5元/車次，車位周轉(zhuǎn)頻率2～3次/天，正常年停車費(fèi)收入約12萬元。二、營業(yè)稅及附加本項(xiàng)目營業(yè)收入主要稅包括營業(yè)稅及附加（城市維護(hù)稅、教育附加），房產(chǎn)稅、印花稅，按有關(guān)宗教自養(yǎng)稅收政策進(jìn)行估算。營業(yè)稅及附加按相關(guān)政策，營業(yè)稅及附加（城市維護(hù)稅、教育附加）%計(jì)算。 房產(chǎn)稅按相關(guān)政策，宗教自用與自養(yǎng)經(jīng)營性用房產(chǎn)免除房產(chǎn)稅印花稅按相關(guān)政策，%表101 營業(yè)收入及稅收估算表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量單價(jià)(元)金額(萬元)備注一營業(yè)收入1商鋪?zhàn)饨鹗杖雖21230100/月2辦公樓租金收入m2300025/月90停車費(fèi)收入個(gè)305/車次12二稅收營業(yè)稅收及附加%房產(chǎn)稅免印花稅%三、總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》進(jìn)行估算?？偝杀举M(fèi)用估算包括管理費(fèi)、房屋設(shè)備維修費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。管理費(fèi)參照商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例，考慮到宗教自養(yǎng)經(jīng)營在人力資源及政策優(yōu)勢，本項(xiàng)目管理費(fèi)按收入的2%測算。房屋設(shè)備維修費(fèi)參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修費(fèi)按建筑重置價(jià)1%計(jì)算，建筑重置價(jià)按1200元/平方米計(jì)。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為資金銀行借款利息，本項(xiàng)目資金為自有資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告銷售等費(fèi)用，參照以往商業(yè)企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平，其它費(fèi)用按營業(yè)收入的1%估算。費(fèi)用估算匯總表102 費(fèi)用估算匯總表成 本 項(xiàng) 目年金額（萬元）備　　注營業(yè)收入管理費(fèi)營業(yè)收入2％房屋設(shè)備維修費(fèi)建筑重置價(jià)1%財(cái)務(wù)費(fèi)用0其它費(fèi)用營業(yè)收入1％成本費(fèi)用總計(jì) 四、項(xiàng)目盈利能力分析（一）、項(xiàng)目損益情況分析，。根據(jù)有關(guān)宗教政策，宗教自養(yǎng)性經(jīng)營收入免所得稅。（二）、投資利潤率和投資利稅率本項(xiàng)目投資利潤率和投資利稅率如下： 年利潤總額投資利潤率= ——————————————— =% 項(xiàng)目總投資（投資總額+流動(dòng)資金） 年利潤總額+銷售稅金及附加投資利稅率= ——————————————— =% 項(xiàng)目總投資（投資總額+流動(dòng)資金）五、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表詳見附表，資本金現(xiàn)金流量表詳見附表。根據(jù)現(xiàn)金流量分析，計(jì)算求得結(jié)果：%（稅后），大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，（含建設(shè)期），說明企業(yè)盈利能力能滿足基準(zhǔn)要求，（ic=8%，稅后）大于零，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)可以接受。六、財(cái)務(wù)敏感性分析在上述經(jīng)濟(jì)分析中，投資、收入及成本等指標(biāo)是按每年各種條件不發(fā)生改變的情況下分析出來的，而實(shí)際情況是隨時(shí)間的增長在不斷變化的。為進(jìn)一步論證該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的可行性，隨著時(shí)間的推移收入及成本等指標(biāo)有一定程度的不確定性，為了檢驗(yàn)這些數(shù)據(jù)變化上否會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生質(zhì)的變化，進(jìn)行敏感性分析?？蓳?jù)工程的具體情況，考慮某一單項(xiàng)指標(biāo)浮動(dòng)，或考慮兩項(xiàng)以上指標(biāo)同時(shí)浮動(dòng)，以分析其對(duì)項(xiàng)目效益的影響。針對(duì)本項(xiàng)目，確定投資、收入及成本均浮動(dòng)幅度為177。5%，以這三項(xiàng)因素變化分別對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響和敏感性程度進(jìn)行研究。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)敏感性分析成果見表124。由表93可知，在上述風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變化范圍下，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率均大于折現(xiàn)率8%，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值均大于0?？梢?，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。表93 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)敏感性分析成果表基 本 方 案經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值投資回收期(年)含建設(shè)期（%）（萬元）投資增加5%收入減少5%成本增加5%收入減少5%，成本增加5%第十章 綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論本項(xiàng)目擬建地址在XX市中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境好、基礎(chǔ)設(shè)施完善。項(xiàng)目資金籌措有力，協(xié)會(huì)管理有序，可以保障項(xiàng)目工程建設(shè)與經(jīng)營。項(xiàng)目符合我國宗教政策，該項(xiàng)目建成后，主要依靠其底層商業(yè)鋪面與辦公室租賃實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，一方面可以為基督教協(xié)會(huì)未來開展教務(wù)活動(dòng)奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)基督教協(xié)會(huì)以教徒捐贈(zèng)為主向協(xié)會(huì)自養(yǎng)經(jīng)營為主發(fā)展模式的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)我市基督教的發(fā)展和更好的服務(wù)于社會(huì)；另一方面，將改造項(xiàng)目基地目前臟亂差的環(huán)境，提升XX路城市形象；完善康富商圈業(yè)態(tài)組合，與步步高百貨、步步高超市互補(bǔ)，推動(dòng)康富商圈升級(jí)，發(fā)展XX市的商業(yè)，實(shí)現(xiàn)XX市打造核心商業(yè)中心的規(guī)劃目標(biāo)有具有重要意義。從中長期發(fā)展而言，隨著基督教知名度的提高與社會(huì)活動(dòng)范圍的擴(kuò)大，可以考慮適當(dāng)考慮開展部分社會(huì)服務(wù)性業(yè)務(wù)，如宗教用品專賣等。通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，項(xiàng)目的實(shí)施在經(jīng)濟(jì)上得到論證合理可行，為了使項(xiàng)目盡快順利實(shí)施，盡快受益。本可行性報(bào)告提出如下建議：（1）本項(xiàng)目為非營利性宗教自養(yǎng)項(xiàng)目，即需要滿足現(xiàn)代商業(yè)和辦公的需要，又需要在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)平衡，難度較大，建議政府要出臺(tái)有關(guān)辦法和規(guī)定，實(shí)行優(yōu)惠的政策，在人、財(cái)、物及政策方面給予扶持，各部門需全力配合，大力支持（2）為了對(duì)項(xiàng)目的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制，建議整合內(nèi)部資源，成立項(xiàng)目小組，制定投資計(jì)劃、資金預(yù)算等，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，加強(qiáng)同政府部門的協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)條件。（3）建議提高項(xiàng)目運(yùn)用資金的能力，對(duì)資金的投入和使用要用科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。在比較和選擇工程方案時(shí)力爭做到優(yōu)先考慮技術(shù)先進(jìn)、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的方案，以提高施工質(zhì)量、降低工程造價(jià)。（4）招標(biāo)投標(biāo)是投資建設(shè)項(xiàng)目、設(shè)備采購的首選方式。本項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位，應(yīng)用市場競爭機(jī)制，有組織地通過公開、公平和公正的投標(biāo)競爭，以達(dá)到節(jié)省投資，同時(shí)獲得高質(zhì)量的工程。（5）科學(xué)管理，嚴(yán)格按合同條款進(jìn)行工程監(jiān)理，控制工程投資、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量，同時(shí)應(yīng)明確各項(xiàng)工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)測指標(biāo)，形成以建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約，以監(jiān)理單位為核心的管理模式，確保該工程按時(shí)按質(zhì)完成。