【正文】 、《企業(yè)財務通則》、國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》和建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的有關(guān)規(guī)定和方法進行的。 （2）本項目依據(jù)國家稅收政策規(guī)定，征收營業(yè)稅和城市維護建設稅和教育附加費，以及房產(chǎn)稅，項目的營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設稅和教育附加費，稅率分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，房產(chǎn)稅按租金的12%征收。（3）本項目按特區(qū)規(guī)定的 15%所得稅率估算所得稅。 （4）根據(jù)項目開發(fā)方案，計算期定為 12 年,第一年出租率按 80%計，以后年度按100%。 （5）稅后利潤提取 10%的盈余公積金。 （6）年基準收益率設定為 8%。 二、建設項目總投資。三、財務評價（1）本項目在經(jīng)營年每年可實現(xiàn)租賃收入（租金參考某現(xiàn)行的商業(yè)門面估算）店面租賃收入：60間5萬/年=300萬元（出租率100%）倉儲租賃收入：20間1萬/年=20元交易樓租賃收入：100萬元收入合計：420萬元（2）經(jīng)營稅金（）營業(yè)稅：360萬元5%=21萬元城市建設稅：21萬元7%=教育費附加稅：21萬元3%=房產(chǎn)稅：420萬元12%=（收入的12%計提）（3）經(jīng)營成本本項開發(fā)目標是商品房鋪面，并全部對外出租，需進行經(jīng)營總成本計算。本項目總成本主要包括經(jīng)營管理部門人員工資、房屋修理費用、管理費用、折舊與攤銷費用等。人員工資：項目勞動定員為 5人，工資福利費按2萬元/年/人計算。經(jīng)計算年工資總計為10萬元。 維修費：1120萬元%= （%估算） 固定資產(chǎn)折舊：1120（14%）/30年=（按折舊年限30年，殘值率4%估算） 經(jīng)營管理費用：420萬元3%=（按收入的3%估算） 綜上所述，本項目年總成本為 ，經(jīng)營成本（不含折舊與攤銷）為 。 （4）經(jīng)營利潤；所得稅為 ；；提取法定盈余公積金 ；可供分配利潤 。 四、盈利能力分析 根據(jù)前述給出的基礎數(shù)據(jù)的計算結(jié)果，進行現(xiàn)金流量表（全部投資）計算分析，得出如下經(jīng)濟效果指標(稅后)： 財務內(nèi)部收益率（FIRR）: % 財務凈現(xiàn)值（FNPV IC=7%）: 投資回收期（Pt）:（所得稅前）財務內(nèi)部收益率（FIRR）: % 財務凈現(xiàn)值（FNPV Ic=7%）: 投資回收期（Pt）:（所得稅后）靜態(tài)經(jīng)濟效果指標： 投資利潤率 =平均年利潤總額/總投資100% = % 投資利稅率 =年利稅總額/總投資100% = % 資本金凈利率 =平均年凈利潤額/資本金100% = % 由以上動態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟效果指標可以看出，該項目投資回報率較好，投資回收期短，財務內(nèi)部收益率高于設定的目標基準值（8%），有一定的財務盈利能力，能夠給投資者帶來投資回報。以上評價指標優(yōu)于行業(yè)基準評價指標，故項目可行。五、 不確定性分析（敏感性分析） 影響該項目成敗的主要敏感因素有出租價格、出租率、建安成本和總投資。建安成本和土地費用是總投資的最主要部分。因本項目占總投資最主要部分的土地費用和建安費用已經(jīng)明確，不會發(fā)生變化，因此總投資變化的可能性不大。故本項目要考查的風險因素應是出租價格和出租率?，F(xiàn)分別對這兩方面因素增減 5%來計算項目的內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期，考察項目的抗風險能力。 經(jīng)計算，各因素發(fā)生變化都會不同程度地影響項目的效益，最為敏感的因素是出率下降和租金價格的降低，租金價格最為敏感，%；平均出租率不低于 77%時，項目的稅后財務內(nèi)部收益率仍可達到 8%，說明項目具有一定的抗風險能力。詳見“敏感性分析計算結(jié)果表” 敏感性分析計算結(jié)果表 內(nèi)部收益率（稅后） 敏感因素(%) 財務凈現(xiàn)值 (萬元) 投資回收期(年) 基本方案 租金價格降低 5% 租金價格上升 5% 出租率減少 5% 六、風險分析及對策政策風險今年來國家連續(xù)兩個一號文件支持“三農(nóng)”建設，并不斷增加農(nóng)機購買汽車、摩托車等產(chǎn)品，政策形勢相當有利于摩托車市場發(fā)展。該項目作為某市唯一的專業(yè)摩托車市場，在該產(chǎn)業(yè)集約化進程中將起到不可替代的作用。因此，在政策性風險方面，該項目面臨的政策性風險極少。市場風險現(xiàn)在農(nóng)民對摩托車需求很大，某農(nóng)村人口較多，購摩托車風氣很濃。但是要注意同行的競爭，目前某周邊縣市有幾個摩托車交易市場，但它們主要還是針對當?shù)厥袌鰧ξ业貐^(qū)影響不大，我市目前還沒有專業(yè)的摩托車交易市場，所以，未來五年市場風險也是處于最弱水平。從市場定位來看，某市的中高檔商業(yè)服務用房租賃市場還是十分紅火的，出租價格逐年大幅度增長，關(guān)鍵是本項目自我定位要準確，要能夠符合市場需求，這樣才能創(chuàng)造良好的營銷業(yè)績；從項目設計、設施方面看，如何把握好細分市場的心理需求，使承租人能夠獲得如獲至寶的超值感受，令其心動加行動；物業(yè)管理體現(xiàn)人性化，業(yè)主入住物業(yè)后物業(yè)管理規(guī)范，要求工作人員業(yè)主為“上帝”，守章敬業(yè)，使租戶處處感到舒適方便。只有這樣才能在某市的商業(yè)物業(yè)租賃市場中樹立自己的品牌。（1）開拓市場 從微觀上看，本項目要在市場中取勝,必須在要在招商和特色經(jīng)營上加大力度，化風險為機遇。引入有一定規(guī)模、品牌、特點和管理水平的商家，形成本項目的經(jīng)營特色，與周邊大規(guī)模商業(yè)項目展開錯位經(jīng)營，從而提高抗風險能力。 （2）充分利用政策 項目運營時，要充分利用各種優(yōu)惠政策措施，與時俱進地根據(jù)項目運行的實際情況，展開對外營銷活動。 （3）完善經(jīng)營管理 第十四章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié) 論本可行性研究報告通過對開發(fā)環(huán)境、發(fā)展前景、建設條件、工程方案、環(huán)保節(jié)能、投資估算、財務效益、社會和環(huán)境效益及招標方案等方面進行了詳細的分析和論證，對本項目實施的技術(shù)可靠性、經(jīng)濟合理性及實施的可能性等多方面比較和論證，得到如下結(jié)論：第一、某某摩托車市場項目的開發(fā)，新建綜合性的摩托車、電動車、零部件、維修服務、倉儲物流、產(chǎn)品展示等為一體的摩托車市場，包括店面、倉庫、綜合性服務大樓等。通過規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務，形成某乃至周邊范圍內(nèi)頗具規(guī)模的摩托車市場，促進某市經(jīng)濟的發(fā)展，提高城市品質(zhì)。第二、某市城市基礎設施完善，農(nóng)業(yè)、工業(yè)發(fā)展較快，當?shù)亟?jīng)營戶對規(guī)?；?、規(guī)范化的交易市場的需求旺盛。 第三、%， 。因此，本項目實施后，能確保市場招商成功，充分發(fā)揮本項目的社會效益和經(jīng)濟效益。 以上說明，本項目可行。第二節(jié) 建 議綜合以上各部分的分析，我們認為該項目從政策、市場、技術(shù)、財務等各方面都是可行的，建設是必要的，建議有關(guān)部門給予支持，盡快促成上馬。并對該項目提出以下建議：該項目要合理地用足用好政策，積極爭取減免有關(guān)政策收費及市場運行過程中的稅費，使項目能夠盡快啟動并輕裝上陣，實現(xiàn)投資、經(jīng)營、消費及政府共贏的局面。要實現(xiàn)市場經(jīng)營的開門紅，市場管理委員會應主動爭取市政府及有關(guān)部門的大力支持，在新市場建成后，通過政府行政手段，取締現(xiàn)有零星、分散的交易場所。項目運作過程中必須嚴格按照國家規(guī)定、企業(yè)經(jīng)營理念和經(jīng)營方針進行運作，加強市場的培育與管理，注重市場的可持續(xù)發(fā)展，塑造品牌專業(yè)市場形象，樹立摩托車市場的專業(yè)經(jīng)營、誠信經(jīng)營、周道服務的企業(yè)社會形象；進行營銷模式創(chuàng)新，服務創(chuàng)新，廣告宣傳創(chuàng)新，經(jīng)銷商政策創(chuàng)新，避開市場低層次惡性競爭（如：可適當增加市場服務投入）。必須培養(yǎng)一支高效專業(yè)的市場管理團隊，保證市場的高效運作；培養(yǎng)工作人員的嚴格質(zhì)量意識，市場營銷意識，加強企業(yè)的規(guī)范化建設，增強企業(yè)員工凝聚力，提高員工素質(zhì)和工作能力。根據(jù)市場環(huán)境的不斷變化，不間斷地進行市場了解，收集市場信息，調(diào)整服務、銷售策略，提高市場競爭力；進行差異化營銷，滿足市場個性化、多樣化需求。加強企業(yè)信息化建設，利用好市場信息和政府政策，借助好外界力量，牢牢把握市場機遇。同時，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)優(yōu)勢，設立“某摩托車交易網(wǎng)”，建立網(wǎng)上信息發(fā)布與交易平臺。建議承辦單位從項目建設期起，就應開展廣告宣傳工作，積極開拓市場，以保證項目投入運作后能及時創(chuàng)造更好的經(jīng)營業(yè)績和社會效益。附表、附件及附圖一、附表《利潤和利潤分配表》《項目投資現(xiàn)金流量表》《項目資本金現(xiàn)金流量表》《資產(chǎn)負債表》二、附件《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 《某摩托車市場項目法人組成名單》《成交確認書》 《土地證》 《環(huán)境影響登記表》 三、附圖《某摩托車市場建設用地勘測定界圖》《建筑方案圖》