【正文】 、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》和建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。 （2）本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，征收營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，以及房產(chǎn)稅，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，稅率分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%，房產(chǎn)稅按租金的12%征收。（3）本項(xiàng)目按特區(qū)規(guī)定的 15%所得稅率估算所得稅。 （4）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，計(jì)算期定為 12 年,第一年出租率按 80%計(jì)，以后年度按100%。 （5）稅后利潤(rùn)提取 10%的盈余公積金。 （6）年基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 8%。 二、建設(shè)項(xiàng)目總投資。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)年每年可實(shí)現(xiàn)租賃收入（租金參考某現(xiàn)行的商業(yè)門(mén)面估算）店面租賃收入：60間5萬(wàn)/年=300萬(wàn)元（出租率100%）倉(cāng)儲(chǔ)租賃收入：20間1萬(wàn)/年=20元交易樓租賃收入：100萬(wàn)元收入合計(jì)：420萬(wàn)元（2）經(jīng)營(yíng)稅金（）營(yíng)業(yè)稅：360萬(wàn)元5%=21萬(wàn)元城市建設(shè)稅：21萬(wàn)元7%=教育費(fèi)附加稅：21萬(wàn)元3%=房產(chǎn)稅：420萬(wàn)元12%=（收入的12%計(jì)提）（3）經(jīng)營(yíng)成本本項(xiàng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)是商品房鋪面，并全部對(duì)外出租，需進(jìn)行經(jīng)營(yíng)總成本計(jì)算。本項(xiàng)目總成本主要包括經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)人員工資、房屋修理費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊與攤銷(xiāo)費(fèi)用等。人員工資：項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 5人，工資福利費(fèi)按2萬(wàn)元/年/人計(jì)算。經(jīng)計(jì)算年工資總計(jì)為10萬(wàn)元。 維修費(fèi)：1120萬(wàn)元%= （%估算） 固定資產(chǎn)折舊：1120（14%）/30年=（按折舊年限30年，殘值率4%估算） 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：420萬(wàn)元3%=（按收入的3%估算） 綜上所述，本項(xiàng)目年總成本為 ，經(jīng)營(yíng)成本（不含折舊與攤銷(xiāo)）為 。 （4）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；所得稅為 ；；提取法定盈余公積金 ；可供分配利潤(rùn) 。 四、盈利能力分析 根據(jù)前述給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行現(xiàn)金流量表（全部投資）計(jì)算分析，得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)(稅后)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）: % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV IC=7%）: 投資回收期（Pt）:（所得稅前）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）: % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV Ic=7%）: 投資回收期（Pt）:（所得稅后）靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率 =平均年利潤(rùn)總額/總投資100% = % 投資利稅率 =年利稅總額/總投資100% = % 資本金凈利率 =平均年凈利潤(rùn)額/資本金100% = % 由以上動(dòng)態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目投資回報(bào)率較好，投資回收期短，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值（8%），有一定的財(cái)務(wù)盈利能力，能夠給投資者帶來(lái)投資回報(bào)。以上評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，故項(xiàng)目可行。五、 不確定性分析（敏感性分析） 影響該項(xiàng)目成敗的主要敏感因素有出租價(jià)格、出租率、建安成本和總投資。建安成本和土地費(fèi)用是總投資的最主要部分。因本項(xiàng)目占總投資最主要部分的土地費(fèi)用和建安費(fèi)用已經(jīng)明確，不會(huì)發(fā)生變化，因此總投資變化的可能性不大。故本項(xiàng)目要考查的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)是出租價(jià)格和出租率?，F(xiàn)分別對(duì)這兩方面因素增減 5%來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 經(jīng)計(jì)算，各因素發(fā)生變化都會(huì)不同程度地影響項(xiàng)目的效益，最為敏感的因素是出率下降和租金價(jià)格的降低，租金價(jià)格最為敏感，%；平均出租率不低于 77%時(shí)，項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍可達(dá)到 8%，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。詳見(jiàn)“敏感性分析計(jì)算結(jié)果表” 敏感性分析計(jì)算結(jié)果表 內(nèi)部收益率（稅后） 敏感因素(%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元) 投資回收期(年) 基本方案 租金價(jià)格降低 5% 租金價(jià)格上升 5% 出租率減少 5% 六、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策政策風(fēng)險(xiǎn)今年來(lái)國(guó)家連續(xù)兩個(gè)一號(hào)文件支持“三農(nóng)”建設(shè)，并不斷增加農(nóng)機(jī)購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、摩托車(chē)等產(chǎn)品，政策形勢(shì)相當(dāng)有利于摩托車(chē)市場(chǎng)發(fā)展。該項(xiàng)目作為某市唯一的專(zhuān)業(yè)摩托車(chē)市場(chǎng)，在該產(chǎn)業(yè)集約化進(jìn)程中將起到不可替代的作用。因此，在政策性風(fēng)險(xiǎn)方面，該項(xiàng)目面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)極少。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在農(nóng)民對(duì)摩托車(chē)需求很大，某農(nóng)村人口較多，購(gòu)摩托車(chē)風(fēng)氣很濃。但是要注意同行的競(jìng)爭(zhēng)，目前某周邊縣市有幾個(gè)摩托車(chē)交易市場(chǎng)，但它們主要還是針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)我地區(qū)影響不大，我市目前還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的摩托車(chē)交易市場(chǎng)，所以，未來(lái)五年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是處于最弱水平。從市場(chǎng)定位來(lái)看，某市的中高檔商業(yè)服務(wù)用房租賃市場(chǎng)還是十分紅火的，出租價(jià)格逐年大幅度增長(zhǎng)，關(guān)鍵是本項(xiàng)目自我定位要準(zhǔn)確，要能夠符合市場(chǎng)需求，這樣才能創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)；從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)施方面看，如何把握好細(xì)分市場(chǎng)的心理需求，使承租人能夠獲得如獲至寶的超值感受，令其心動(dòng)加行動(dòng)；物業(yè)管理體現(xiàn)人性化，業(yè)主入住物業(yè)后物業(yè)管理規(guī)范，要求工作人員業(yè)主為“上帝”，守章敬業(yè)，使租戶處處感到舒適方便。只有這樣才能在某市的商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)中樹(shù)立自己的品牌。（1）開(kāi)拓市場(chǎng) 從微觀上看，本項(xiàng)目要在市場(chǎng)中取勝,必須在要在招商和特色經(jīng)營(yíng)上加大力度，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。引入有一定規(guī)模、品牌、特點(diǎn)和管理水平的商家，形成本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色，與周邊大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目展開(kāi)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （2）充分利用政策 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，要充分利用各種優(yōu)惠政策措施，與時(shí)俱進(jìn)地根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，展開(kāi)對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。 （3）完善經(jīng)營(yíng)管理 第十四章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié) 論本可行性研究報(bào)告通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)境、發(fā)展前景、建設(shè)條件、工程方案、環(huán)保節(jié)能、投資估算、財(cái)務(wù)效益、社會(huì)和環(huán)境效益及招標(biāo)方案等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析和論證，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施的可能性等多方面比較和論證，得到如下結(jié)論：第一、某某摩托車(chē)市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，新建綜合性的摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)、零部件、維修服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)品展示等為一體的摩托車(chē)市場(chǎng)，包括店面、倉(cāng)庫(kù)、綜合性服務(wù)大樓等。通過(guò)規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，形成某乃至周邊范圍內(nèi)頗具規(guī)模的摩托車(chē)市場(chǎng)，促進(jìn)某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市品質(zhì)。第二、某市城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，農(nóng)業(yè)、工業(yè)發(fā)展較快，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)規(guī)?；?、規(guī)范化的交易市場(chǎng)的需求旺盛。 第三、%， 。因此，本項(xiàng)目實(shí)施后，能確保市場(chǎng)招商成功，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 以上說(shuō)明，本項(xiàng)目可行。第二節(jié) 建 議綜合以上各部分的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目從政策、市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等各方面都是可行的，建設(shè)是必要的，建議有關(guān)部門(mén)給予支持，盡快促成上馬。并對(duì)該項(xiàng)目提出以下建議：該項(xiàng)目要合理地用足用好政策，積極爭(zhēng)取減免有關(guān)政策收費(fèi)及市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的稅費(fèi)，使項(xiàng)目能夠盡快啟動(dòng)并輕裝上陣，實(shí)現(xiàn)投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)及政府共贏的局面。要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)門(mén)紅，市場(chǎng)管理委員會(huì)應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取市政府及有關(guān)部門(mén)的大力支持，在新市場(chǎng)建成后，通過(guò)政府行政手段，取締現(xiàn)有零星、分散的交易場(chǎng)所。項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行運(yùn)作，加強(qiáng)市場(chǎng)的培育與管理，注重市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，塑造品牌專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形象，樹(shù)立摩托車(chē)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、周道服務(wù)的企業(yè)社會(huì)形象；進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新，廣告宣傳創(chuàng)新，經(jīng)銷(xiāo)商政策創(chuàng)新，避開(kāi)市場(chǎng)低層次惡性競(jìng)爭(zhēng)（如：可適當(dāng)增加市場(chǎng)服務(wù)投入）。必須培養(yǎng)一支高效專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，保證市場(chǎng)的高效運(yùn)作；培養(yǎng)工作人員的嚴(yán)格質(zhì)量意識(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)的規(guī)范化建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)員工凝聚力，提高員工素質(zhì)和工作能力。根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，不間斷地進(jìn)行市場(chǎng)了解，收集市場(chǎng)信息，調(diào)整服務(wù)、銷(xiāo)售策略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，滿足市場(chǎng)個(gè)性化、多樣化需求。加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，利用好市場(chǎng)信息和政府政策，借助好外界力量，牢牢把握市場(chǎng)機(jī)遇。同時(shí)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，設(shè)立“某摩托車(chē)交易網(wǎng)”，建立網(wǎng)上信息發(fā)布與交易平臺(tái)。建議承辦單位從項(xiàng)目建設(shè)期起，就應(yīng)開(kāi)展廣告宣傳工作，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，以保證項(xiàng)目投入運(yùn)作后能及時(shí)創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和社會(huì)效益。附表、附件及附圖一、附表《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》《資產(chǎn)負(fù)債表》二、附件《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》 《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 《某摩托車(chē)市場(chǎng)項(xiàng)目法人組成名單》《成交確認(rèn)書(shū)》 《土地證》 《環(huán)境影響登記表》 三、附圖《某摩托車(chē)市場(chǎng)建設(shè)用地勘測(cè)定界圖》《建筑方案圖》