房地產(chǎn)策劃案例：夏朵園商業(yè)街-資料下載頁(yè)
2025-05-01 05:10本頁(yè)面
【正文】 后期的推廣銷(xiāo)售 一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價(jià)值 二、入市時(shí)機(jī)評(píng)估 三、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及規(guī)避 ：價(jià)格定位過(guò)高低，導(dǎo)致銷(xiāo)售收益下降。 ：入市時(shí)機(jī)選擇錯(cuò)誤，過(guò)早或過(guò)晚。 這些，值得我們將其一一 藏： 注：以上客戶(hù)為開(kāi)啟商業(yè)部成員曾經(jīng)服務(wù)的成交案例，在此僅代表個(gè)人業(yè)績(jī)！ 總結(jié)： 我司在經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的詳 細(xì)調(diào)研、結(jié)合本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)作出分析研判，開(kāi)啟以專(zhuān)業(yè)的策劃及招商經(jīng)驗(yàn)，提出了開(kāi)啟認(rèn)為最適合本案初步的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項(xiàng)目建造成為 區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！ 第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo) 在本報(bào)告前文中 ， 開(kāi)啟對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)作了較為具體詳細(xì)的論述 ，具體到經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)推廣 ， 我司建議先進(jìn)行前期的招商以試探市場(chǎng)反應(yīng) ， 招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后 ， 進(jìn)行商鋪強(qiáng)銷(xiāo) 。 但目前存在以下矛盾 —— 矛盾一 ：任務(wù)與目標(biāo) 現(xiàn)在的任務(wù)： 快速銷(xiāo)售 小面積鋪面 業(yè)態(tài)混亂檔次低 商品品質(zhì)低 拉低住宅品質(zhì) 降低住宅售價(jià)；延遲銷(xiāo)售周期 我們的目標(biāo)： 商業(yè)帶動(dòng)住宅 商業(yè)品質(zhì)高 合理定位 品牌經(jīng)營(yíng) 以租帶售 租售兩旺；滿(mǎn)盤(pán)皆贏 矛盾二： 商業(yè)價(jià)值提升規(guī)律與本項(xiàng)目運(yùn)作周期矛盾 住宅不成熟 （未全部入住） ?業(yè)態(tài)易混亂 住宅成熟 （入住 23年） ?價(jià)格低廉 ?難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)合理 售價(jià)提高 區(qū)域商業(yè)中心 開(kāi)啟建議： 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價(jià)值 商業(yè)先建，形成帶動(dòng)住宅的引擎 適當(dāng)延長(zhǎng)商業(yè)的銷(xiāo)售周期，最大提升商業(yè)價(jià)值 第三部分 商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的作用 一 、 商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn) 商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，對(duì)提升夏朵小城一、 二期住宅項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格空間將起到極大 的作用。 以點(diǎn)帶面 —— 先啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)，形成規(guī)模。從而帶動(dòng)整個(gè)夏朵小區(qū)近 50萬(wàn)方的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售價(jià)格的上揚(yáng)。 第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項(xiàng)目重要的點(diǎn)睛之筆 第二、大型商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)投資 第三、經(jīng)營(yíng)管理與銷(xiāo)售之間的關(guān)系 盈利來(lái)自商業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn) 新天地是屬于商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)較好的一個(gè)典型 投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。由于 “ 新天地 ” 的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 2萬(wàn)元。 成功案例分析 —— 新天地 小結(jié)： 房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們?cè)诤芏嗲闆r下沒(méi)有按照購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的商業(yè)，結(jié)果是滿(mǎn)盤(pán)皆贏。 大體量有五角場(chǎng)地區(qū)副都市中心，運(yùn)用大型商業(yè)項(xiàng)目作為引擎，從而帶動(dòng)整個(gè)五角場(chǎng)地區(qū)的房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)。 楊浦區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖： 楊浦區(qū)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)4148566967120100020223000400050006000700080002022 2022 2 0 0 4 前8 個(gè)月時(shí)間元/平方米價(jià)格（元/ 平方米）資料來(lái)源：上海開(kāi)啟市場(chǎng)研究部 普陀區(qū)長(zhǎng)征地區(qū)以梅川路商業(yè)街為中心，堅(jiān)持 以休閑餐飲為特色的梅川路商業(yè)街 的日益紅火。開(kāi)發(fā)商業(yè)街的宏泉集團(tuán) 采取了只租不售的經(jīng)營(yíng)策略，嚴(yán)格根據(jù)商業(yè)街不同的功能區(qū)域選擇信譽(yù)好、受群眾歡迎的品牌商家入駐。 梅川路商業(yè)休閑街 由此也帶動(dòng)了十幾個(gè)低容積率、高綠化率、高品質(zhì)的大中型住宅小區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格明顯上漲。 梅川路商業(yè)休閑街 祥和名邸房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 : 祥和名邸住宅價(jià)格走勢(shì)8507720673626180599353855195 5330 5470570101000202230004000500060007000800090002002.012002.112002.122003.012003.022003.032004.02（初）（末）2004.08時(shí)間價(jià)格（元/ 平方米）資料來(lái)源：上海開(kāi)啟市場(chǎng)研究部 結(jié)論： 夏朵小城也成為閔行房產(chǎn)的新焦點(diǎn)，但其旺盛的購(gòu)買(mǎi)力將在未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作之后的一至兩年的周期里。商業(yè)對(duì)整個(gè)住宅項(xiàng)目今后銷(xiāo)售將起到極大的推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目提供比較扎實(shí)的人流與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著項(xiàng)目周邊的交通條件與商業(yè)的逐步改善，一方面將吸引更多的消費(fèi)者到夏朵來(lái)購(gòu)房，此舉將提高夏多購(gòu)房者的消費(fèi)能力和人口素質(zhì)，同時(shí)也將增加夏朵小城在本社區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的條件與選擇。 本案定位詮釋?zhuān)? 一、以餐飲娛樂(lè)為特色 二、具備服務(wù)功能 三、中檔（休閑類(lèi)） 四、社區(qū)商業(yè)中心 總 結(jié) 當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等眾多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀(guān)的贏利前景。生活環(huán)境是評(píng)價(jià)生活舒適度的重要指標(biāo)，如果社區(qū)居民的一切消費(fèi)需求都能在其居住的社區(qū)中高質(zhì)量地得到滿(mǎn)足，而環(huán)境質(zhì)量依然保持高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)無(wú)疑將獲得最大利益。 謝 謝！
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