【正文】 上水平。在管理隊伍的建設上，將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結合的方式，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行10%淘汰率，確保管理目標得以實現。
注：人員配備詳見組織機構圖。二、員工的培訓培訓目標
培訓目的是在態(tài)度、知識、技能三個層面來改變、加強或改進員工的行為或表現，從而提高員工的素質、技能及管理水平，以達到企業(yè)的發(fā)展目標。 培訓方式
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由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。：培訓形式：采取講課與自學相結合；采取走出去與請進來相結合；采取實用與超前相結合；學生公寓年度物業(yè)管理人員培訓計劃崗位培 訓 內 容培訓時間要求管理站全體員工公司發(fā)展狀況、《員工手冊》、職業(yè)道德教育；某某高校概況、組織機構、院系情況介紹；學生公寓物業(yè)管理理念及管理要求；實用禮儀、服務語言技巧；消防安全和普法知識；ISO9001國際質量管理體系；怎樣切實提高服務質量；學校各項學生公寓管理要求。8月上旬對全體新員工及在職員工進行培訓；定期對員工進行崗中培訓和相關崗位知識考核；管理站站長公司質量手冊、程序文件及各類工作手冊；物業(yè)管理法規(guī)，行業(yè)標準；站長崗位描述；管理技巧和領導藝術；物業(yè)管理發(fā)展趨勢；學生公寓管理特點。8月上旬管理站站長須參加物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓，并取得相關資格證書；熟悉質量管理體系文件及各物業(yè)管理崗位的運作流程，熟悉物業(yè)管理各項法規(guī)、條例，全面掌握高校物業(yè)管理特點，不斷提高業(yè)務知識和管理水平。管理員、值班員崗位描述、管理規(guī)章制度、工作標準、ISO9001基本知識；消防設備設施操作方法、緊急情況處理預案；學生心理特點、日常行為管理技巧；學生公寓秩序維護、安全防范。8月上旬熟練掌握各項工作流程，熟悉管理站的情況，了解學生的自然情況，并認真做好相關記錄；定期組織消防演習、緊急情況處理演習等。維修員相關崗位的崗位描述、工作記錄、工作流程、工作標準、ISO9001相關知識等；設備設施管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除等；各設備設施應急處理規(guī)章制度；專業(yè)技術的提高。8月上旬取得相關特殊工種崗位資格證書；熟悉掌握本專業(yè)設備設施情況；熟悉操作技巧，熟悉水、電消防設備，并定期進行實踐演習和考核；做好各項維修記錄和相關表單記錄。保潔員本崗位的崗位描述、各類工作流程、工作標準；保潔技巧；形象教育。8月上旬熟悉掌握各類工作流程，并定期考核；定期開展勞動競賽評比。三、員工的管理員工是我們最寶貴的資產，我們強調人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。所以從這層意義上來說，經營企業(yè)其實就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由五部分組成： 工作崗位設計合理配置人力配置機制組織機制壓力機制激勵機制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施量化考核、素質評價末位淘汰、優(yōu)化組合工資福利等物質保障，榮譽晉升等精神獎勵人員管理素質機制公司企業(yè)精神，制定素質標準，嚴格錄用考核，培訓培養(yǎng)提高第七章 物業(yè)管理經費測算及財務管理第一節(jié) 預算的依據與預算的構成一、指導思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。正確的核算物業(yè)管理成本，控制各項成本開支，是保持物業(yè)管理規(guī)范運作、良性經營的基礎。高校社區(qū)物業(yè)本著精心核算、嚴格控制成本的原則以保證某某高校學生公寓的物業(yè)管理服務優(yōu)質、費用適中。二、測算依據常州市政府有關物業(yè)法規(guī)及相關文件；《招標文件》提供的服務項目、相關數據、資料和實地考察情況；行業(yè)慣例和專業(yè)物業(yè)管理經驗；我公司承諾的各項質量管理指標。三、測算項目員工工資及福利行政辦公費衛(wèi)生保潔費小項維修費設備折舊費管理費利潤稅金第二節(jié) 物質裝備計劃為確保學生公寓的物業(yè)管理工作有序進行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實用”的原則，配備物資裝備，同時管理站依托我公司的資金實力、人才實力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務。特擬定物資裝備計劃如下：一、管理用房管理用房按學校所提供的面積安排，具體安排方案另定。二、員工宿舍在管理用房面積中劃撥一定數量的住房面積保證24小時職守在各學生公寓管理站的員工能安排集體宿舍住宿，具體方案另定。三、前期投入設備配備略第三節(jié) 物業(yè)管理經費測算略為了減輕負擔，我們在物資裝備的配備上完全按照“必需、實用、節(jié)約”的原則，同時為了學生公寓物業(yè)管理工作的有序進行，我公司將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢全力支持學生公寓物業(yè)管理工作，做到資源共享。第四節(jié) 財務管理一、基本思路為了改變公司物管部各管理處捆在一起的財務收支管理辦法，使各管理處獨自承擔收支及服務質量的責任。我公司按照ISO9001：2000版的質量要求等級，采用質量成本雙控制的財務管理思路，以充分發(fā)揮廣大管理人員的積極性和創(chuàng)造性。其運作流程如圖所示按管理方案制定全年工作計劃制定全年服務質量指標和成本指標按兩項指標進行預算并逐項分解至部門、崗位運 行組織考核、確定業(yè)績質量達標質量不達標成本達標成本不達標給予獎勵免獎金或給予處罰給予處罰二、具體管理辦法每月初由公司總經辦、品質部、財務部對學生公寓管理處上月的管理服務質量及管理成本進行考評及核算。公司成立由分管總經理、財務部、品質部相關人員組成的品質控制小組、財務部及安全工作小組等考核小組，按照《質量成本雙控制責任書》中的考核指標對管理處下的各個學生公寓管理站每月的指標完成情況進行考核，按《責任書》上的規(guī)定實行質量成本雙控制。優(yōu)化物料采購流程為進一步加強材料成本管理，降低材料成本費用，公司對物料采購流程進行了優(yōu)化，由公司采購部門統一對外訂購各類辦公用品與維修材料，并制訂《物料采購申購流程》，切實實行嚴格的采購成本控制、采購認證和材料配送方案，進一步保證降低成本和提高材料質量。_______年質量成本雙控制責任書項 目控制責任指標全年責任指標服務質量（綜合服務滿意率）成本費用總收入考核項目計分比例考核指標獎 懲 辦 法考核部門按月考核指標一、內部服務評價40%按月質量考核計分管理處內部評價分達標時，按上式計質量獎分值，內部評價分未達標時，否決當月全部獎金分值（即100分）；半年或年終外部評價達標時，返還當月其他實得分值，但不返還當月質量獎的分值。品質部二、成本費用25％按月成本考核計分凡當月成本費用指標超標，否決當月獎金分值（即100分）。年終考核累計未超成本費用指標時，返還當月應得其他獎分值，但不返還當月成本獎分值；凡當月成本費用未超標時，當月獎金分值為滿分（25分），全年累計成本費用低于全年考核指標時，按節(jié)約部分的一定比例給予獎勵金。財務部三、總收入15％按月考核總收入計分凡當月成本完成總收入指標時，免收入獎分值（即15分），但年終管理處考核累計總收入達標時，返還其應得收入獎分值；凡當月完成總收入指標、收入獎分值為滿分（即15分），全年累計超標時，按超額部分指標給予獎勵金。財務部四、安全質量20％按月考核安全計分凡當月未完成質量，免安全質量獎分值（即20分）；凡當月未發(fā)生安全質量事故時，當月獎分值為滿分（即20分），年終給予一定的獎勵金。安全工作小組雙方簽字公司經理： 管理處主任：第八章 VI設計（部分）略尾 聲自我公司接管貴校學生公寓以來，貴校學生公寓的物業(yè)管理成為我公司物業(yè)管理的核心之一，因此，我公司對學生公寓管理給予高度重視，同時也投入大量的人力和物力。 托管以來，在學校職能部門的關心支持下，我公司對某某高校武進校區(qū)大學學生公寓管理積累了一定的經驗。我公司將堅持姓“教”不動搖，堅持社會效益和經濟效益并重不動搖，發(fā)揚“團結、進取、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，時刻把“以人為本”的管理理念牢記在每位員工的心中，竭盡全力地用情感人，把我們對師生的“親情、友情、愛情”深入的融入到我們的物業(yè)管理之中去，讓學生公寓內的每一位學生都能親身感覺到我們的“情”，我們的“愛”。50 / 50