【正文】 核實后，一并移交給建設單位。 項目建成后的運行管理 項目運行管理機構項目建成后，成立海南（北京）瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心管理辦公室，辦公室設在新發(fā)地市場內(nèi)，由*****實業(yè)有限公司獨立負責項目運行的日常管理工作，并按照市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)管理方式進行獨立運作，單獨核算。辦公室下設五個部門：綜合組，負責協(xié)調(diào)各方關系，資產(chǎn)的日常管理，項目設施的維護；財務組，負責財務管理與預決算；市場組，負責產(chǎn)品展示、銷售經(jīng)營和代銷等市場業(yè)務；技術組，負責中心各設備、基礎設施的維養(yǎng)和保養(yǎng)；開發(fā)組：負責開發(fā)海南瓜果菜在展示交易中心的市場拓展。組織機構圖如下： 圖112項目運行期組織管理機構圖 管理制度與運行機制管理制度：由*****瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心建設項目領導小組辦公室制定中心資產(chǎn)管理制度，勞動安全制度，財務制度等。運行機制：****實業(yè)有限公司通過市場化模式操作，以廣告宣傳拍賣、銷售經(jīng)營和代銷等多種盈利方式為運營機制。制定交易中心相應的產(chǎn)品質(zhì)量準入標準，并按照此標準對市場產(chǎn)品嚴格管理、保障質(zhì)量安全。第12章 效益分析與風險分析 經(jīng)濟效益 財務評價依據(jù)概述****瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心建設項目財務評價按國家現(xiàn)行的《工業(yè)企業(yè)財務制度》、《農(nóng)業(yè)企業(yè)財務制度》和新稅制的有關規(guī)定進行。評價方法按國家發(fā)展和改革委頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和《投資項目可行性研究指南》進行。價格預測財務評價中所有投入、產(chǎn)出物的價格均采用2010年當?shù)氐氖袌鰞r，即基價。效益預測項目為新建項目，效益根據(jù)產(chǎn)出物的預測價格和生產(chǎn)規(guī)模計算而得。成本采用要素法分項測算企業(yè)生產(chǎn)總成本，總成本估算詳見附表4（總成本費用估算表）。折舊與攤銷固定資產(chǎn)折舊采用直線法計算，計算時先扣除殘值（取原值的5％）。房屋、設備折舊和攤銷年限如下：房屋、建筑物等土建：20年設備及安裝：10年其他費用按10年（攤銷）。計算年限項目計算期按15年計算。項目第2年投產(chǎn)，運營負荷100%。 銷售收入與成本估算銷售收入本項目銷售收入包括展銷中心**8收入和廣告宣傳拍賣收入，年銷售收入1420萬元。（1）*****瓜果菜農(nóng)產(chǎn)品展示交易中心建設項目正常年年銷售收入為1億元，其中三亞南果正常年銷售收入為1420萬元。（2）廣告宣傳拍賣正常年收入為220萬元。項目正常生產(chǎn)年銷售收入詳見表151。表121 項目產(chǎn)品銷售收入表序號項目收入（萬元）1展銷中心11002廣告3203合計1420總成本費用（1）原材料、燃料動力與工資福利費原材料指外購原種、輔助材料等原料支出，本項目運營不涉及原材料費用。燃料與動力包括水、電等支出，人工費用為生產(chǎn)的人員平均工資與福利。直接生產(chǎn)成本詳見表122。表122 項目正常年成本構成表序號項目單位用量年用量單價（元）合計（萬元）1用電　　　　 冷庫度539616 其他度20073000 2用水　　　　 冷藏噸5018250 中心用水噸300109500 生活用水噸51825 3工資　　　　 管理人員人/元5　180000 技術人員人/元4　120000 工人人/元21　378000 4土地費用40000004004合計　　　　 （2）修理費：修理費建筑工程按照其原值的2％計算，設備按照其原值的3％計算。詳見附表5。（3）管理費：管理費指管理部門為經(jīng)營該項目而支出的管理費用，其費用按年銷售收入的3％計。詳見附表5。（4）銷售費用：銷售費用包括運輸、裝卸和必要的宣傳、廣告等費用，項目的銷售費用按年銷售收入的2％計。詳見附表5。（5）折舊與攤銷：固定資產(chǎn)折舊采用直線法計算，計算時先扣除殘值（取原值的5％）。詳見附表4。（6）財務費用：財務費用為項目商業(yè)銀行長期借款1000所支付的利息。本項目擬申請商業(yè)銀行貸款1000萬元，貸款期限5年，%。詳見附表5。（6）土地費用：項目用地為租用，年租金400萬元，項目第一年712月的租金200萬元計入總投資。（7）稅務根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的相關規(guī)定，項目企業(yè)免征營業(yè)稅和所得稅。 盈利能力分析利潤及其分配計算期各年的利潤及其分配情況見損益表（附表7），盈余公積金按10％提取，公益金按5%提取。根據(jù)銷售收入計算表、總成本估算表、損益表等計算生產(chǎn)期年均銷售收入1420萬元，，%。詳見附表7。盈利能力分析項目全部投資現(xiàn)金流量表見附表8。％。財務凈現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為8％）。（含建設期）?？梢?，該項目具有一定的盈利能力。不確定性分析（1）盈虧平衡分析盈虧平衡點(BEP)％,本項目具有較強的適應能力和抗風險能力。（2）敏感性分析由于本項目處于項目申請階段，許多因素未定，其變化對項目收益會產(chǎn)生一定影響?，F(xiàn)對主要因素進行敏感性分析。具體情況見表123。表123 敏感性分析表變化因素6%4%2%基本方案2%4%6%銷售收入%%%%%%%經(jīng)營成本%%%%%%%投資成本%%%%%%%從上表看，本項目具有一定的抗風險能力，在主要因素向不利方向調(diào)整4％、6%的情況下，項目投資所得稅前財務內(nèi)部收益率仍然能保持在8％以上，但是銷售收入和經(jīng)營成本的變化對項目收益影響較大，在生產(chǎn)中企業(yè)應注重市場研究，密切注意市場的變化，及時調(diào)整銷售策略，同時應加強財務管理，有效控制成本，以保證獲得預期的利潤。 償債能力分析項目擬申請商業(yè)銀行長期貸款1000萬元，貸款期限5年，從項目運營的利潤、折舊和攤銷支付銀行貸款利息、償還貸款本金，貸款償還期為5年。項目從第二年開始還款，還款年份為4年。項目第二年獲得的利潤和折舊、攤銷遠超過當年支付的銀行本息，還款期每年的償債備付率都大于1，說明項目有足夠的能力償還銀行貸款本息。詳見附表9銀行貸款還本付息計算表。 評價小結從以上財務分析來看，％，高于8%的基準收益率，具有較強的盈利能力；％，具有較強的抗風險能力；計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，具備較強的財務生存能力。以上分析表明，本項目在經(jīng)濟上是可行的。 社會效益通過項目的實施，可幫助海南省150家以上的瓜果菜農(nóng)業(yè)企業(yè)進駐北京，開展宣產(chǎn)、展示、經(jīng)營活動。借助北京首都窗口，廣泛宣傳海南省瓜果菜，打造海南省瓜果菜品牌，提升海南省形象，挽回“豇豆事件”的影響，提振北京乃至華北消費者對海南瓜果菜的信心；充分展示海南省獨特的瓜果菜，吸引投資，加快海南省瓜果菜的開發(fā)；經(jīng)營瓜果菜，帶動海南省企業(yè)發(fā)展，促進農(nóng)民增收。本項目實施以實現(xiàn)利潤為目的，通過市場化模式操作該中心，開展出租攤位、經(jīng)營、代銷等多種形式盈利方式，每年可幫助海南省銷售100萬噸冬季瓜果菜，并可承辦我市及海南省在北京舉辦的各類農(nóng)產(chǎn)品推介宣傳活動。 風險分析 政策風險分析本項目具有較強的政策性，政策的傾向性對項目有很強的支持作用，一旦政策轉向可能對項目的進行有一定的影響。同時，產(chǎn)品是與人們生活息息相關的商品，在遇到國家宏觀調(diào)控時，可能受到諸如限價買賣等政策性影響，從而使本項目的利益受到損失。風險控制將致力加強內(nèi)部管理，強化內(nèi)部監(jiān)控，努力降低成本費用，適時調(diào)整營銷策略，盡量降低因政策變動帶來的不利影響。同時加強對政策的預測和把握。 投資風險分析本項目雖然預計產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，但可能因物價上漲等因素影響導致工程成本加大，甚至是工期的延長，影響效益的實現(xiàn)。合理組織施工，努力降低工程成本，有序安排資金的使用，縮短工期，使項目早日投產(chǎn)運行，以期取得最佳效益。 市場風險分析面臨北京市其它市場的競爭而有喪失市場份額的風險。由于國內(nèi)瓜果菜多種多樣，在眾多產(chǎn)品面前，消費者的偏好很難把握，一旦同行業(yè)產(chǎn)品被消費者所接受，項目產(chǎn)品的市場就會受到很大的影響，因此面對可能存在的市場風險，要合理制定營銷策略和宣傳策略，同時，保證項目產(chǎn)品的質(zhì)量，樹立海南省瓜果菜在消費者心中的良好信譽，保證產(chǎn)品的市場份額和市場競爭力。 資金運用和管理的風險分析本項目建設內(nèi)容相對簡單，但行業(yè)本身涉及因素較為復雜，存在一定的資金運用和管理風險。公司將建立嚴格的資金管理制度和會計、財務制度，按項目、分用途實行預算管理，有明確的資金用途審批程序和權限，并注重資金的安全存放和監(jiān)管，以最大程度有效運用和管理資金。